Apa kos upfront sebenar untuk sewa rumah di Malaysia?
Selain sewa bulanan yang disebut dalam listing, penyewa Malaysia biasanya perlu bajet untuk security deposit 2 bulan, utility deposit 1 bulan, advance rent 1 bulan, dan duti setem tenancy agreement — anggaran 4+ bulan sewa sebelum anda pindah masuk.
SPEEDHOME telah uruskan 30,000+ tenancy agreement di seluruh Malaysia; pada listing Zero Deposit yang layak, penyewa pindah masuk dengan hanya 1 bulan advance rent ditambah duti setem, berbanding stack tunai penuh 2+1+1. (sumber: data operasi platform SPEEDHOME)
| Item kos | Jumlah biasa | Dibayar kepada | Waktu |
|---|---|---|---|
| Security deposit | 2 bulan sewa | Landlord | Sebelum kunci |
| Utility deposit | 1 bulan sewa | Landlord | Sebelum kunci |
| Advance rent | 1 bulan sewa | Landlord | Sebelum kunci |
| Duti setem TA | Ikut sewa dan tempoh | LHDN (melalui e-Duti Setem) | Dalam 30 hari signing |
| Service charge (condo/serviced apt) | Selalunya RM200–RM400/bulan untuk unit 2-bilik | JMB atau pengurusan | Bulanan |
| Caj parking | Selalunya RM150–RM350/bulan untuk satu bay khas di pusat KL | Bangunan / landlord | Bulanan |
| Caj sambungan utiliti | Ikut provider | TNB / Syabas / ISP | Semasa setup |
Untuk unit RM1,500/bulan, stack tunai standard 2+1+1 ditambah duti setem berjumlah lebih kurang RM6,000 sebelum anda masuk pintu. Untuk unit RM2,500/bulan, anggaran RM10,000.
Duti setem tenancy agreement
Duti setem menjadikan tenancy agreement anda dokumen yang sah di sisi undang-undang. Penyewa biasanya yang bayar, kadar bergantung pada sewa dan tempoh, dan anda perlu setem dalam 30 hari dari tarikh signing.
Di bawah Finance Act 2024 (berkuat kuasa Januari 2025), kadar duti setem untuk tenancy agreement kediaman ialah:
| Tempoh tenancy | Kadar |
|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| 1 hingga 3 tahun | RM3 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| 3 hingga 5 tahun | RM5 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
| Lebih daripada 5 tahun | RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan |
Anda submit dan bayar melalui portal e-Duti Setem LHDN di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Tempoh 30 hari bermula dari tarikh signing; lewat setem di bawah Stamp Act 1949 s.47A membawa penalti RM50 atau 10% daripada duti tertunggak (mana lebih tinggi) dalam tempoh 3 bulan selepas tamat tempoh, dan RM100 atau 20% daripada duti tertunggak (mana lebih tinggi) selepas 3 bulan. Failkan dalam 30 hari untuk elak penalti ini.
Agreement yang tidak disetem secara umumnya tidak boleh diterima sebagai bukti dalam prosiding mahkamah di bawah Stamp Act 1949. Kosnya kecil berbanding risiko jika anda langkau langkah stamping.
Lihat tenancy agreement charges in Malaysia untuk contoh pengiraan penuh.
Security deposit, utility deposit dan advance rent
Formula sewa standard di Malaysia ialah security deposit 2 bulan + utility deposit 1 bulan + advance rent 1 bulan — empat bulan tunai sebelum anda unpack. Tiada had statutori untuk jumlah deposit, jadi landlord tetapkan syarat sendiri.
Security deposit melindungi kerosakan dan sewa tertunggak pada akhir tenancy. Utility deposit melindungi landlord daripada bil elektrik, air atau internet yang ditinggalkan. Advance rent ialah bayaran bulan pertama, dibayar semasa signing.
Untuk unit RM1,500/bulan, stack standard itu bersamaan RM6,000 sebelum anda masuk pintu. Untuk unit RM2,500/bulan, RM10,000. Pada listing SPEEDHOME yang layak, pilihan Zero Deposit menggantikan security deposit tunai 2 bulan dengan sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan. Bukan semua unit layak; semak listing live untuk kelayakan.
Baca lebih lanjut tentang cara deposit berfungsi: rental deposit types in Malaysia dan security deposit Malaysia.
Service charge dan caj penyelenggaraan
Kondominium dan serviced apartment mengenakan caj servis atau penyelenggaraan bulanan yang meliputi kemudahan kongsi — kolam renang, gim, pengawal, lif. Landlord biasanya bayar ini, tetapi sesetengah pindahkan kepada penyewa. Sahkan dalam tenancy agreement sebelum tandatangan.
Service charge kondo mid-tier di KL biasanya antara RM200 hingga RM400 sebulan untuk unit 2-bilik, dan unit high-end atau lebih besar lebih tinggi lagi. Angka tepat untuk bangunan anda ditetapkan oleh Joint Management Body (JMB) dan dikeluarkan semula melalui notis sinking-fund bangunan setiap tahun — minta landlord atau ejen untuk notis sinking-fund tahun semasa sebelum komited. Jika TA tidak nyatakan siapa bayar, secara default jatuh kepada landlord — tetapi janji lisan tiada nilai undang-undang. Dapatkan pengesahan bertulis.
Tunggakan service charge boleh menyebabkan kad akses anda digantung oleh JMB. Jika landlord belum bayar, ini jadi masalah anda walaupun anda tidak berhutang apa-apa. Semak sama ada akaun semasa bersih sebelum tandatangan.
Caj parking
Listing yang sebut "parking available" tidak bermaksud parking percuma. Di pusat KL dan kondo permintaan tinggi, satu bay khas biasanya caj bulanan berasingan antara RM150 dan RM350, bergantung pada bangunan dan bilangan bay.
Sesetengah landlord sertakan parking dalam sewa; ramai tidak, terutamanya bila mereka cuma miliki satu bay untuk unit yang ada lebih dari satu kereta. Sahkan:
- Berapa bay diperuntukkan untuk unit ini?
- Bay parking dimiliki atau disewa berasingan oleh landlord?
- Kos itu termasuk dalam sewa yang disebut, atau dicaj berasingan?
Jika hartanah tiada parking khas, kira kos season-parking berdekatan atau parking awam sebelum buat keputusan.
Repair dan penyelenggaraan
Undang-undang Malaysia tidak nyatakan repair mana tanggungjawab landlord berbanding penyewa. Tenancy agreement satu-satunya panduan mengikat — baca sebelum tandatangan.
Amalan pasaran umum: landlord tanggung isu struktur dan kerosakan appliance major (contoh: kompresor aircon, water heater). Penyewa bertanggungjawab untuk haus kecil: ganti mentol, washer paip kecil, jaga longkang lancar. Agreement berbeza-beza secara meluas.
Jika sesuatu repair tidak jelas dalam TA, dapatkan pengesahan bertulis sebelum komited. Landlord kadang-kadang potong kos repair daripada security deposit di akhir tenancy; pertahanan anda ialah dokumentasi — ambil gambar bertarikh setiap fixture semasa pindah masuk.
Caj sambungan dan setup utiliti
Selain stack deposit, penyewa biasanya bayar untuk tukar akaun elektrik dan air ke nama sendiri serta pasang broadband. Bajet beberapa ratus ringgit untuk deposit utiliti ditambah caj setup sekali sahaja.
TNB (Tenaga Nasional) elektrik ialah item terbesar. Change of Tenancy melalui portal myTNB atau di Kedai Tenaga memerlukan borang permohonan lengkap, salinan IC penyewa baru bertanda "For TNB Purpose Only", dan Declaration Form TNB semasa. TNB caj deposit elektrik yang boleh dipulangkan (dikira daripada anggaran penggunaan premis), duti setem, dan caj pemprosesan; jumlah RM tepat setiap caj bergantung pada jenis premis dan kelas voltan dan ditetapkan dalam jadual caj TNB yang diterbitkan di portal myTNB — sahkan jadual live sebelum buat bajet.
Untuk air, empat operator negeri Semenanjung Malaysia (Air Selangor, Ranhill SAJ, Air Pahang, Langkawi Water) masing-masing uruskan pemindahan akaun sendiri; deposit dan caj admin berbeza ikut negeri. Air tidak terawat (contoh: kawasan yang bergantung pada telaga peribadi atau tangki ikan), pembetungan (IWK), dan broadband (Time, Unifi, Maxis) semuanya tambah caj setup sekali sahaja yang jarang disenaraikan dalam listing.
Tindakan sebelum tandatangan: tanya landlord provider mana yang serve unit ini, kemudian semak jadual caj live setiap provider untuk caj pemindahan akaun. Deposit yang anda dah bayar kepada landlord tidak meliputi setup utiliti — ia perbelanjaan tunai berasingan.
Notice period dan sewa overlap
Jika tarikh mula tenancy anda lebih awal daripada tarikh tamat penyewa sebelumnya, anda boleh dicaj sewa berganda untuk hari overlap. Pastikan tarikh mula dan tamat disahkan secara bertulis sebelum tandatangan.
Tenancy agreement Malaysia sering guna "moving day" yang ditetapkan oleh landlord berdasarkan bila penyewa lama keluar, bukan ikut kalendar. Jika penyewa sebelumnya lewat keluar walaupun seminggu — dan landlord tidak boleh serah kunci pada tarikh yang dipersetujui — kos praktikal jatuh kepada anda: anda mungkin masih berhutang sewa unit baru sambil bayar penginapan sementara (hotel, Airbnb, short-let) sehingga anda benar-benar terima kunci.
Versi kedua perangkap yang sama: jika anda beri notice untuk keluar tanpa semak klausa notice dalam TA anda, anda mungkin berhutang sewa tambahan sebulan sebagai penalti atau hilang utility deposit. Sentiasa baca bahagian notice-to-vacate dan break-clause tenancy agreement sebelum tandatangan, dan sahkan tarikh handover sebenar dengan landlord secara bertulis (mesej WhatsApp cukup sebagai bukti, e-mel bertarikh lebih baik).
Jurang furniture dan appliance
"Fully furnished" dalam listing Malaysia tiada definisi undang-undang standard. Sentiasa sahkan apa yang termasuk sebelum tandatangan.
Unit yang digambarkan furnished mungkin tiada washing machine, fridge, atau aircon yang berfungsi. Unit yang disenarai partially furnished mungkin ada bed frame tetapi tiada mattress. Semak inventory dalam TA baris demi baris; apa-apa yang tidak disenaraikan secara bertulis akan dipertikaikan jika ia rosak atau hilang.
Untuk unit unfurnished atau partially furnished di luar pusat KL, bajetkan kos fit-out awal di atas stack deposit — bundle asas (washing machine 5–6 kg, fridge 200–250 L, dan satu mattress) biasanya antara RM2,500 dan RM3,800 daripada peruncit utama (Harvey Norman, Courts, atau Shopee Malaysia). Sahkan harga semasa di laman peruncit sebelum komited; promosi bundle sering berubah.
Insurans penyewa
Insurans penyewa tidak diwajibkan oleh undang-undang di Malaysia. Sesetengah landlord jadikan ia syarat lease; kebanyakan tidak. Sama ada nak ambil polisi keputusan risiko anda sendiri.
Insurans penyewa boleh meliputi kecurian, kerosakan tidak sengaja, dan kehilangan barang peribadi dalam rumah sewa. Kos dan liputan berbeza ikut insurer dan skop polisi. Jika landlord syaratkan polisi tertentu sebagai terma lease, dapatkan butiran bertulis dan banding secara berasingan sebelum bersetuju.
SPEEDHOME dan kos pindah masuk
Pada listing SPEEDHOME yang layak, pilihan Zero Deposit menggantikan security deposit tunai 2 bulan dengan sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan — memotong stack tunai pindah masuk daripada anggaran 4 bulan kepada 1 bulan advance rent ditambah duti setem.
Zero Deposit dibina dalam tenancy agreement SPEEDHOME bersama perlindungan standard lain; setiap agreement direkod secara digital, jadi sebarang pertikaian deposit di akhir tenancy ada jejak bukti bertarikh yang jelas. Layari listing Zero Deposit semasa di Malaysia untuk lihat unit mana yang layak — badge ditunjukkan pada halaman listing.
Soalan lazim
Siapa bayar duti setem tenancy agreement di Malaysia — landlord atau penyewa?
Tenancy agreement yang tentukan siapa bayar. Dalam kebanyakan tenancy Malaysia, penyewa yang bayar; jika TA tidak nyatakan, konvensyen pasaran default kepada penyewa, tetapi itu bukan peraturan undang-undang — tulis jawapan dalam agreement sebelum tandatangan supaya tiada pertikaian kemudian.
Bolehkah landlord caj lebih daripada 2 bulan security deposit?
Boleh. Tiada had statutori untuk jumlah deposit di Malaysia. Stack 2+1 (dua bulan security, satu bulan utility) ialah tawaran permulaan paling biasa dalam listing KL/Selangor, tetapi landlord bebas minta lebih. Daya runding anda ialah profil tenancy anda dan persaingan pasaran — komitmen 12 bulan, rekod bayaran tepat masa, dan kumpulan pemohon yang lebih kuat beri anda lebih ruang berbanding tempoh 6 bulan dalam submarket yang lembik.
Apa jadi kepada utility deposit saya bila saya pindah keluar?
Utility deposit dipulangkan kepada anda di akhir tenancy sebaik sahaja semua bil utiliti diselesaikan dan landlord sahkan tiada tunggakan. Simpan semua resit bayaran utiliti sepanjang tenancy. Jika landlord cadangkan potongan, minta salinan bil dan itemisasi bertulis dalam 14 hari selepas pindah keluar supaya anda ada masa untuk pertikaikan apa-apa yang anda tidak kenali.
Adakah parking sentiasa termasuk dalam sewa yang disenaraikan?
Tidak. Ramai landlord senaraikan sewa unit berasingan daripada bay parking, terutamanya di kondo KL lama atau kawasan dengan tekanan parking tinggi. Sentiasa sahkan terma parking — bilangan bay, pemilikan, dan sama ada kos digabung — sebelum tandatangan TA.
Apa cara paling murah untuk pindah masuk rumah sewa di Malaysia secara sah?
Cari listing yang tawarkan Zero Deposit di SPEEDHOME — ini menggantikan security deposit tunai 2 bulan dengan sistem pengurusan risiko sewaan, mengurangkan perbelanjaan upfront anda kepada 1 bulan advance rent ditambah duti setem. Semak tenant rights in Malaysia untuk faham perlindungan yang terpakai tidak kira jenis deposit.
Apa itu utility deposit dan bolehkah saya runding jumlahnya?
Utility deposit memberi pampasan kepada landlord untuk sebarang bil elektrik, air, atau internet tertunggak yang anda tinggalkan; biasanya 1 bulan sewa. Ya, anda boleh runding — landlord bebas tetapkan jumlah kerana tiada had statutori. Pengaruh runding yang berguna: bayar 3 bulan upfront berbanding ambil utility deposit, tandatangan tempoh lebih panjang (12+ bulan), bersetuju auto-debit untuk utiliti, atau berikan bil utiliti terdahulu yang sudah dibayar daripada unit sebelumnya sebagai bukti disiplin bayaran.