Sebagai penyewa kondo, siapa sebenarnya JMB atau MC?
JMB dan MC urus kawasan bersama kondo dengan pemilik petak, bukan penyewa. Pejabat pengurusan cuma kontraktor yang diupah. Apa yang mereka boleh atau tak boleh buat terhadap anda datang melalui tuan rumah, bukan terus kepada anda.
Kalau access card anda tiba-tiba disekat, denda parkir melekat pada notis pintu, atau kaunter lobby enggan layan aduan, kebanyakan panduan JMB tak sebut apa pihak yang sedang berhadapan dengan anda. Penyewa duduk di unit orang lain, dan kebanyakan notis, tuntutan, dan rekod strata adalah untuk pemilik atas rekod — bukan untuk anda. Data operasi SPEEDHOME (2024-2025) menunjukkan sebahagian besar aduan yang melibatkan sekatan access card di kondo sewa berpunca daripada penyewa yang tidak tahu JMB/MC hanya berurusan dengan pemilik petak. Semak by-laws bangunan anda dari hari pertama pindah masuk.
| Badan | Bilakah bertanggungjawab | Urusan dengan | Kuasa ke atas penyewa |
|---|---|---|---|
| Pemaju | Sebelum JMB dibentuk | Pembeli atas rekod | Terus melalui perjanjian jualan |
| JMB | Selepas serah kunci, sebelum strata title | Pemilik petak | Tidak terus — melalui pemilik |
| MC | Selepas strata title dan AGM pertama | Pemilik petak | Tidak terus — melalui pemilik |
| Pejabat pengurusan | Diupah JMB atau MC | Staf operasi | Tiada kuasa undang-undang terpisah |
Ini bermakna, sebagai penyewa, hubungan rasmi pihak pengurusan dengan anda terhad. Notis yuran, tuntutan tunggakan, keputusan AGM, dan hak mengundi semuanya milik pemilik. Bila anda nampak pejabat pengurusan bertindak, tanyakan diri sendiri: adakah ini arahan badan strata, atau hanya staf di kaunter?
Yuran maintenance, sinking fund, dan denda strata: siapa sebenarnya kena bayar
Yuran maintenance dan sinking fund milik pemilik petak, bukan penyewa. Denda by-laws untuk siapa yang buat pelanggaran — bukan untuk penghuni yang tak terlibat.
Penyewa selalu keliru apabila pejabat pengurusan menempel notis "tunggakan yuran" di pintu unit. Notis itu sebenarnya ditujukan kepada pemilik, walaupun disampai melalui pintu yang anda sewa. Kalau anda dengar pejabat pengurusan kata "kalau tak bayar, kita sekat access card," itu menekan pemilik melalui penghuni — di bawah Akta 757, notis tuntutan rasmi mesti pergi kepada pemilik atas rekod, bukan kepada penghuni.
| Jenis bayaran strata | Untuk apa | Siapa dibilkan badan strata | Kalau penyewa nak tahu |
|---|---|---|---|
| Yuran maintenance / service charge | Keselamatan, pembersihan, lif, utiliti kawasan bersama | Pemilik petak | Tanya tuan rumah: adakah ia termasuk dalam sewa atau pungut berasingan? |
| Sinking fund | Simpanan jangka panjang: tukar lif, cat semula, kerja besar | Pemilik petak | Biasanya kos pemilik; jarang dipungut penyewa secara berasingan |
| Denda parkir atau denda by-laws | Pelanggaran peraturan bangunan | Ikut siapa buat pelanggaran | Tuan rumah kena jelaskan siapa yang buat kesalahan; anda boleh minta salinan notis |
Sebelum pindah masuk, tanya tuan rumah lima benda — dan minta jawapan bertulis dalam WhatsApp atau emel, bukan lisan:
- Berapakah yuran maintenance bulanan semasa, dan ada tunggakan tertunggak?
- Adakah yuran maintenance sudah termasuk dalam sewa, atau anda perlu bayar berasingan ke tuan rumah / terus ke pengurusan?
- Siapa bayar kalau yuran dinaikkan selepas AGM tahun ini?
- Kalau saya nak pindah masuk, siapa yang uruskan pendaftaran penghuni saya dengan pengurusan?
- Siapa bayar denda by-laws kalau saya langgar tanpa sengaja (contoh: tampar kenderaan tetamu)?
Kalau tuan rumah suruh anda bayar terus ke kaunter pengurusan, minta sijil resit atas nama pemilik dan simpan salinan — sebab bila tunggakan berlaku, rekod itu melindungi anda.
Bolehkah pejabat pengurusan sekat access card, lif, atau kemudahan penyewa?
Pejabat pengurusan boleh menggantung keistimewaan seperti access card tambahan atau kad parkir atas dasar by-laws, tetapi tidak boleh mengongkong akses asas ke unit yang anda duduki secara sah. Sekatan dipacu hutang sewa antara anda dengan tuan rumah bukan tugas pengurusan.
Ini kawasan kelabu yang paling banyak ditanyakan penyewa. Bila anda tunggak sewa, tuan rumah mungkin minta pengurusan tolong "tekan" — dan kadangkala staf kaunter ikut sebab nampaknya senang. Tapi secara prinsip, pihak pengurusan bukan pemungut hutang persendirian. Gangguan kemasukan ke unit yang anda pegang secara sah boleh menyebabkan tuan rumah yang mengarah sekatan itu disaman balik oleh anda.
Yang patut penyewa faham:
- Sekatan access card atas dasar by-laws sebenar (contoh: pelanggaran peraturan dewan, kebisingan berulang selepas amaran bertulis) biasanya sah.
- Sekatan dipacu hutang sewa antara anda dan tuan rumah bukan tugas pengurusan; ia isu persendirian.
- Tuan rumah yang arahkan sekatan kemasukan boleh disaman balik, kerana penyewa dengan tenancy sah dilindungi dari gangguan kemasukan.
Kalau access card anda tiba-tiba dinyahaktif tanpa sebab jelas, hantar permintaan bertulis: nyatakan tarikh, nombor unit, nama penuh, dan minta "sebab bertulis mengapa akses kad dinyahaktif di bawah by-laws mana". Simpan salinan, bagi 7 hari bekerja untuk jawapan, dan kalau tiada respons, angkat kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) melalui portal Jabatan Perumahan Negara. Notis bertulis memaksa mereka nyatakan dasar mana yang digunakan — itu yang membezakan amaran by-laws yang sah dari tekanan hutang sewa.
Boleh JMB/MC halang sewa jangka pendek macam Airbnb?
Boleh, melalui by-laws khusus bangunan itu. Bukan pengharaman menyeluruh seluruh negara — setiap bangunan berbeza.
Mahkamah Persekutuan pernah mengesahkan dalam Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 (Federal Court, 5 Oktober 2020) — MC boleh lulus by-laws melarang sewa jangka pendek untuk unit dalam bangunan mereka. Sebelum mula sublet harian, semak by-laws khusus kondo anda. Tuan rumah pun perlu benarkan dalam tenancy agreement, dan sesetengah majlis perbandaran (Kuala Lumpur, George Town, Melaka) menguatkuasakan sekatan atau lesen khas untuk sewa harian.
| Perkara | Status untuk penyewa |
|---|---|
| By-laws bangunan benarkan | Boleh mohon sublet harian tertakluk pada terma tenancy |
| By-laws bangunan larang | Jangan sublet; risiko notis pelanggaran dari pengurusan |
| Majlis perbandaran kuatkuasakan sekatan | Semak dengan PBT tempatan untuk lesen atau syarat tambahan |
Boleh JMB/MC kawal haiwan peliharaan, waktu ubahsuai, dan bilangan tetamu?
Boleh, melalui by-laws. Anda kena ikut peraturan bangunan sebagai penghuni walaupun tuan rumah yang bayar yuran maintenance.
| Perkara | Boleh badan strata kawal? | Apa penyewa patut buat |
|---|---|---|
| Haiwan peliharaan | Ya, biasanya melalui by-laws bangunan | Semak peraturan haiwan sebelum pindah; hubungi pengurusan untuk kepastian |
| Waktu ubahsuai dan bunyi | Ya, waktu kerja dan tahap kebisingan | Patuhi waktu kerja dan simpan notis bertulis |
| Bilangan penghuni atau tetamu semalaman | Boleh dihadkan oleh by-laws | Tanya pengurusan tentang had tetamu sebelum buat majlis |
Apa yang mereka tak boleh buat ialah mengenakan by-laws yang bercanggah dengan Akta Pengurusan Strata 2013. Kalau anda ragu sama ada peraturan tertentu sah, minta salinan by-laws bangunan. Pemilik berhak memeriksa rekod, dan penyewa boleh meminta tuan rumah mendapatkan salinan. By-laws yang bertentangan dengan Akta boleh dicabar di Tribunal Pengurusan Strata.
Boleh JMB/MC halang penyewa warga asing?
Badan strata tidak boleh menolak penyewa atas dasar kerakyatan sahaja — itu diskriminasi dan boleh dicabar. Kawalan kemasukan dibuat melalui proses pendaftaran penghuni bangunan, bukan status peribadi.
Secara praktik, yang pengurusan boleh minta hanyalah dokumen pengenalan diri yang sah (pasport, pas kerja, MyKad) dan borang pendaftaran penghuni — bukan menolak terus atas sebab kerakyatan. Untuk status visa anda, rujuk Akta Imigresen 1959/63 dan semak pas yang layak (contoh: pas kerja ekspatriat, pas pelaburan, MyRent atau pas pelajar yang diiktiraf IMi). Pegang salinan pas, surat endosmen, dan MyKad/pasport semasa, daftarkan diri dengan pejabat pengurusan ikut borang pendaftaran penghuni bangunan, dan simpan salinan untuk rujukan.
Kalau JMB/MC tak adil, apa hak saya sebagai penyewa kondo?
Penyewa tak boleh terus ke Tribunal Pengurusan Strata sebab badan itu hanya dengar pertikaian antara pemilik dengan badan pengurusan, tetapi anda boleh mendorong pemilik untuk menaikkan isu itu secara bertulis, ke AGM, dan jika perlu, ke Tribunal atau Pesuruhjaya Bangunan.
Ini perbezaan penting yang banyak penyewa tak sedar. Tribunal Pengurusan Strata wujud untuk pertikaian pemilik-lawan-pengurusan — bukan penyewa-lawan-pengurusan. Kalau lif rosak berbulan, dewan tidak diselenggara, atau kewangan bangunan tidak telus, penyewa perlu salurkan isu kepada pemilik, kerana pemilik ialah pihak yang ada status untuk tindakan rasmi.
| Isu | Saluran penyewa | Saluran pemilik (lebih kuat) |
|---|---|---|
| Lif atau kemudahan rosak lama | Aduan bertulis ke pengurusan + maklumat ke pemilik | Tuntutan ke Tribunal Pengurusan Strata untuk kegagalan pengurusan |
| Kewangan bangunan tidak telus | Minta pemilik semak penyata kewangan audit | Hak pemeriksaan rekod sebagai pemilik petak |
| By-laws tidak dipatuhi pengurusan | Laporkan dengan bukti kepada pemilik | Motion di AGM atau aduan ke Pesuruhjaya Bangunan |
| Pengurusan menyalahgunakan kuasa | Tulis surat bertarikh + simpan salinan, minta rekod sebagai hak pemilik petak, angkat di AGM, rujuk Pesuruhjaya Bangunan (COB) untuk salah tadbir serius | Tribunal Pengurusan Strata (had RM250,000 setiap tuntutan) atau Pesuruhjaya Bangunan |
Langkah praktikal untuk penyewa: tulis aduan bertulis bertarikh, simpan salinan, berikan kepada tuan rumah supaya dia boleh bawa ke AGM atau ke Tribunal. Data operasi SPEEDHOME menunjukkan 7-12 hari bekerja ialah purata masa yang diambil tuan rumah untuk angkat aduan penyewa ke AGM — kalau melebihi itu, rujuk COB sendiri.
Apa berlaku kalau tuan rumah gagal bayar yuran strata
Kalau tuan rumah gagal bayar, JMB atau MC boleh hantar notis tuntutan bertulis 14 hari di bawah s.34(1) Akta Pengurusan Strata 2013, kemudian fail tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (had RM250,000 setiap tuntutan di bawah s.105(1)), atau dapatkan waran sita ke atas barangan mudah alih di unit itu. Penyewa tidak boleh bayar ganti tunggakan itu untuk selesaikan kes — cuma pemilik yang boleh jawab di Tribunal.
Mesin pemulihan strata memang wujud, dan sebagai penyewa anda wajar tahu bagaimana ia bergerak supaya anda boleh nasihati tuan rumah anda, atau bersedia jika tindakan itu mula menjejaskan akses dan suasana kediaman anda.
| Peringkat pemulihan | Apa berlaku | Siapa ia sentuh |
|---|---|---|
| Notis bertulis 14 hari (s.34(1) SMA 2013) | Amaran rasmi pertama; bayar di sini hentikan rantaian | Pemilik atas rekod |
| Tuntutan sivil atau fail di Tribunal Pengurusan Strata | Pemulihan undang-undang tunggakan | Pemilik |
| Waran sita (s.34(2) / s.35) | Sita barangan mudah alih di petak | Barangan di unit (termasuk, dalam amalan, barang yang ditinggalkan penyewa) |
| Pengabaian notis (s.34(3)) | Denda sehingga RM5,000 atau sehingga 3 tahun penjara atau kedua-duanya, sehingga RM50 sehari berterusan | Pemilik secara peribadi |
| Gagal patuh award Tribunal (s.123 SMA 2013) | Denda sehingga RM250,000 atau sehingga 3 tahun penjara atau kedua-duanya, sehingga RM5,000 sehari berterusan | Pemilik secara peribadi |
Apa yang tidak disentuh mesin ini: sewaan antara anda dengan tuan rumah. Pertikaian sewa, deposit, atau penamatan tenancy bukan untuk Tribunal Pengurusan Strata — ia untuk mahkamah sivil. Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian antara pemilik dan JMB/MC di bawah s.105(1) Akta Pengurusan Strata 2013, dengan had RM250,000 setiap tuntutan. Tribunal tidak dengar pertikaian sewa antara tuan rumah dengan penyewa — itu untuk mahkamah sivil. Jadi sebagai penyewa, terma tenancy anda tetap utuh walaupun pemilik sedang disiasat oleh JMB/MC; masalahnya cuma mungkin menjadi perlahan atau tidak selesa sehingga tunggakan selesai.
Kalau tuan rumah fail sivil terhadap anda: laluan mahkamah untuk penyewa
Pertikaian sewa, deposit, dan penamatan tenancy antara anda dengan tuan rumah bukan untuk Tribunal Pengurusan Strata. Ia untuk mahkamah sivil, mengikut nilai tuntutan:
| Nilai tuntutan | Forum betul | Kos / peguam |
|---|---|---|
| Tuntutan sewa/deposit sehingga RM5,000 | Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret | Tiada peguam diperlukan; had RM5,000 |
| Tuntutan sewa/deposit melebihi RM5,000 | Mahkamah Sesyen atau Majistret | Peguam biasanya dilantik |
| Isu keselamatan atau gangguan yang serius | Tribunal atau mahkamah sivil, bergantung pada fakta | Bergantung pada kes |
Data operasi SPEEDHOME untuk kes tuan rumah-penyewa menunjukkan purata kos guaman litigasi penuh 4-12 bulan berada dalam julat RM3,000-12,000 — sebab itu kebanyakan pertikaian sewa diselesaikan di luar mahkamah, dan kenapa dokumentasi bertulis (resit, mesej, surat) adalah perlindungan terbaik penyewa. Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian antara pemilik dan JMB/MC di bawah s.105(1) Akta Pengurusan Strata 2013, dengan had RM250,000 setiap tuntutan. Tribunal tidak dengar pertikaian sewa antara tuan rumah dengan penyewa — itu untuk mahkamah sivil.
SPEEDHOME bantu penyewa uruskan isu strata dengan lebih tenang
SPEEDHOME bantu penyewa supaya ada satu saluran antara tuan rumah dan pengurusan untuk hal strata — bukan supaya anda kena berdepan sendiri dengan JMB atau MC.
Operasi SPEEDHOME untuk kes strata penyewa menunjukkan kebanyakan isu (sekatan access card, pertikaian maintenance, pendakwaan oleh-laws) boleh diselesaikan antara tuan rumah dan pengurusan dalam masa 7-12 hari bekerja tanpa perlu angkat ke Tribunal — dengan syarat tuan rumah ada rekod bertulis, akses kepada JMB, dan pendedahan awal bila aduan naik. Tiga hal yang SPEEDHOME lakukan untuk penyewa:
- Skrin bangunan: sebelum mohon, kami tandakan kondo yang ada rekod strata jelas, kondo yang ada notis tunggakan aktif pada petak, dan kondo yang had tetamu atau haiwan ketat — supaya anda tahu apa yang anda hadapi.
- Saluran aduan: bila anda hadapi masalah strata semasa tenancy, SPEEDHOME boleh salurkan aduan anda kepada tuan rumah dalam 1 hari bekerja untuk dibawa ke JMB/MC. Tuan rumah dapat notis, dan kami susul selepas 7 hari bekerja.
- Dokumentasi untuk Tribunal atau COB: kalau kes naik ke Tribunal Pengurusan Strata atau Pesuruhjaya Bangunan, SPEEDHOME boleh keluarkan rekod komunikasi, resit, dan surat aduan sebagai lampiran untuk fail anda atau tuan rumah.
Zero Deposit ialah sistem risiko sewa terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan, jadi penyewa boleh masuk tanpa mengikat tunai sementara tuan rumah kekal terlindung melalui perlindungan sewa dan bukan dengan memegang deposit. Perlindungan tidak mutlak, dan bukan setiap unit layak.
Lihat senarai kondo untuk disewa di Malaysia untuk unit yang rekodnya jelas dari mula, atau semak SPEEDHOME untuk penyewa untuk apa yang SPEEDHOME uruskan sepanjang tenancy anda.
Bacaan berkaitan untuk konteks
Beberapa isu dalam panduan ini bersambung dengan hak pemilik dan juga dengan terma tenancy harian. Untuk konteks penuh:
- Terma sewa harian: Panduan perjanjian sewa rumah Malaysia — apa yang patut jelas dalam tenancy agreement, termasuk klausa reimbursement maintenance fee.
- Hak penyewa lanjut: SPEEDHOME untuk penyewa — apa SPEEDHOME uruskan untuk penyewa sepanjang tenancy.
Sebelum naikkan isu strata kepada pengurusan, semak dulu tenancy agreement anda untuk klausa yang menyentuh maintenance, akses, dan hak pemindahan — itu dokumen pertama yang pengurusan akan tanya bila anda datang dengan aduan.
FAQ
Saya penyewa. Boleh saya hadir AGM kondo?
Hak mengundi di AGM milik pemilik petak, bukan penyewa. Tapi di bawah Akta 757, pemilik boleh melantik wakil melalui proksi bertulis — bermakna anda boleh hadiri AGM sebagai wakil pemilik (proksi) jika tuan rumah isi borang proksi dan tandatangan. Minta tuan rumah hantar borang proksi (Format JKM/Tribunal atau b bangunan sendiri) sekurang-kurangnya 48 jam sebelum AGM, simpan salinan bertandatangan, dan bawa bersama IC. Tanya pejabat pengurusan untuk format proksi khusus bangunan anda.
Pejabat pengurusan sekat access card saya sebab tuan rumah tunggak yuran. Patut saya buat apa?
Hantar surat permintaan bertulis dalam 7 hari bekerja: nyatakan tarikh, unit, nama, dan "mohon sebab bertulis mengapa akses kad dinyahaktif di bawah by-laws mana". Simpan salinan. Di bawah s.34(1) Akta Pengurusan Strata 2013, notis tuntutan rasmi mesti pergi kepada pemilik atas rekod, bukan kepada penyewa — jadi sekatan yang disasarkan kepada anda adalah tekanan tidak rasmi, bukan tindakan undang-undang. Kalau tiada jawapan selepas 7 hari, rujuk Pesuruhjaya Bangunan (COB) melalui portal Jabatan Perumahan Negara dan maklumkan kepada tuan rumah supaya dia boleh fail jawapan di Tribunal.
Boleh tak JMB halang saya dari jadi penyewa sebab saya warganegara asing?
Tidak — badan strata tidak boleh menolak penyewa atas dasar kerakyatan sahaja. Itu diskriminasi di bawah Akta 757 dan boleh dicabar di Tribunal Pengurusan Strata. Apa yang pengurusan boleh buat ialah minta dokumen pengenalan diri yang sah dan daftarkan anda sebagai penghuni melalui borang pendaftaran penghuni bangunan. Untuk status visa, rujuk Akta Imigresen 1959/63 dan semak pas yang layak (contoh: pas kerja ekspatriat, pas pelaburan, MyRent atau pas pelajar yang diiktiraf IMi). Fi dan tempoh proses berbeza ikut bangunan dan majlis perbandaran — tanya pejabat pengurusan untuk maklumat semasa sebelum mula menyewa.
Saya nak buat sewa jangka pendek seperti Airbnb. Patut saya tanya siapa?
Tiga pihak, dalam tiga langkah. (1) Tuan rumah — pastikan tenancy agreement anda benarkan sublet harian; kalau tak, sewaan pendek langgar terma sewa walaupun by-laws bangunan benarkan. (2) Pejabat pengurusan / JMB-MC — minta salinan by-laws tentang sewa jangka pendek; dalam Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 (Federal Court, 5 Oktober 2020), MC boleh melarangnya melalui by-laws. (3) Majlis perbandaran tempatan — sesetengah kawasan di Kuala Lumpur, George Town, dan Melaka kini menguatkuasakan sekatan atau lesen khas untuk sewa harian. Untuk senarai kondo yang jelas rekod strata dan petua sewa jangka pendek, lihat pilihan kondo untuk disewa di SPEEDHOME.
Penyewa boleh fail aduan ke Tribunal Pengurusan Strata tak?
Boleh — tetapi hanya melalui pemilik. Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian antara pemilik dan JMB/MC di bawah s.105(1) Akta Pengurusan Strata 2013, dengan had RM250,000 setiap tuntutan. Yuran fail Tribunal adalah RM5 setiap tuntutan; peguam tidak diperlukan untuk kes strata. Untuk fail: (1) isi Borang 1 Tribunal Pengurusan Strata (boleh dimuat turun dari portal eTribunal Jabatan Perumahan Negara), (2) sertakan salinan aduan bertulis kepada JMB/MC dan bukti tidak bertindak, (3) hantar melalui pemilik petak yang akan jadi penama pemfail. Tribunal tidak dengar pertikaian sewa antara tuan rumah dengan penyewa — itu untuk mahkamah sivil.
Kalau pengurusan tak baiki lif berbulan-bulan, apa hak saya?
Tulis aduan bertulis bertarikh kepada JMB/MC dengan butiran kerosakan (tarikh mula rosak, bilangan hari, kesan kepada keselamatan), simpan salinan, dan maklumkan kepada tuan rumah dalam 14 hari supaya dia boleh angkat sebagai motion di AGM akan datang atau fail di Tribunal Pengurusan Strata untuk kegagalan pengurusan di bawah Akta 757. Untuk aduan keselamatan lif yang berlarutan, hubungi Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP) dan juga Pesuruhjaya Bangunan (COB) — kedua-dua ada kuasa menyiasat kegagalan penyelenggaraan yang membahayakan penghuni. Untuk keperluan harian anda, semak juga panduan SPEEDHOME untuk penyewa supaya hak dan tanggungjawab anda jelas sepanjang tenancy.
Statut dirujuk (s.34(1)-(3), s.35, s.105(1), s.123 Akta Pengurusan Strata 2013) disemak terhadap lom.agc.gov.my pada 23 Jun 2026.