Berapa caj perjanjian sewa di Malaysia?
Caj perjanjian sewa Malaysia terdiri daripada duti setem kepada LHDN, yuran penyediaan atau guaman, dan deposit penyewa. Duti setem dikira mengikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan bergantung pada tempoh pajakan. Pengecualian RM2,400 dahulu telah dimansuhkan sejak Januari 2025.
Sebelum tandatangan, jalankan semula kiraan duti setem menggunakan kalkulator MyTax atau modul e-Duti Setem — angka akhir mestilah sama untuk kedua-dua pihak, supaya tidak ada pertikaian selepas pembayaran dibuat.
Data SPEEDHOME sepanjang Suku 1 2026 merentasi ratusan seteman di Lembah Klang menunjukkan duti setem median RM86 untuk sewaan 12 bulan pada sewa RM1,800 sebulan — satu jumlah yang jatuh dalam julat RM72–RM120 yang dipaparkan di jadual kadar di bawah, dan kiraan yang sama boleh dijalankan semula oleh kedua-dua pihak sebelum tandatangan. SPEEDHOME menguruskan duti setem, invois dan rekod untuk setiap listing yang ditandatangani di platform, supaya kedua-dua pihak tidak tertinggal dalam pengiraan atau pengesekan.
Duti Setem Perjanjian Sewa: Kadar 2026
Kadar duti setem perjanjian sewa Malaysia mengikut skala Finance Act 2024, bergantung pada tempoh sewaan. Mulai Januari 2025, pengecualian sewa tahunan RM2,400 tidak lagi terpakai — semua perjanjian sewa kediaman dikenakan duti setem mengikut skala penuh.
Kadar semasa mulai Januari 2025:
| Tempoh sewaan | Kadar duti setem per RM250 sewa tahunan |
|---|---|
| Tidak melebihi 1 tahun | RM1 |
| Melebihi 1 tahun, tidak melebihi 3 tahun | RM3 |
| Melebihi 3 tahun | RM5 |
| Tiada tempoh dinyatakan | RM7 |
Contoh pengiraan: Sewa bulanan RM1,800 (sewa tahunan RM21,600), sewaan 12 bulan. Duti setem = (RM21,600 ÷ RM250) × RM1 = RM86.40, dibundarkan ke RM87.
Tiga band sewa biasa sebagai rujukan cepat (sewaan 12 bulan, kadar RM1 per RM250):
| Sewa bulanan | Sewa tahunan | Duti setem (band penuh) |
|---|---|---|
| RM1,500 | RM18,000 | (RM18,000 ÷ 250) × RM1 = RM72 |
| RM3,000 | RM36,000 | (RM36,000 ÷ 250) × RM1 = RM144 |
| RM5,000 | RM60,000 | (RM60,000 ÷ 250) × RM1 = RM240 |
Untuk sewaan melebihi setahun, kadar naik kepada RM3 per RM250 — sewa RM1,800 sebulan untuk tempoh 24 bulan menjadi (RM43,200 ÷ 250) × RM3 = RM518.40. Pakar rujuk cara setem perjanjian sewa di MyTax untuk kiraan berperingkat dan senario lain.
Mulai Januari 2026, proses pengesekan dilakukan melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) — portal STAMPS lama sudah digantikan. Tempoh pengesekan adalah dalam masa 30 hari dari tarikh tandatangan perjanjian.
Penalti pengesekan lewat:
- Setem lewat dalam tempoh 3 bulan dari tarikh tandatangan: RM50 atau 10% duti tertunggak, mana yang lebih tinggi
- Setem lewat selepas 3 bulan: RM100 atau 20% duti tertunggak, mana yang lebih tinggi
Tuan rumah yang mengurus sendiri patut blok tarikh 30 hari dalam kalendar sebaik selepas tandatangan supaya tidak tersilap masuk julat penalti 10%–20%.
Siapa Yang Perlu Bayar Duti Setem?
Duti setem adalah tanggungjawab penyewa secara amalan biasa, walaupun undang-undang tidak menyatakan secara mutlak bahawa penyewa mesti membayar. Dalam perjanjian sewa standard di Malaysia, penyewa yang selalu tanggung kos duti setem, manakala tuan rumah tanggung kos guaman kalau ada peguam.
Pembahagian kos yang lazim dalam pasaran:
| Perkara kos | Lazimnya ditanggung oleh | Nota |
|---|---|---|
| Duti setem perjanjian sewa | Penyewa | Amalan pasaran, bukan undang-undang mutlak |
| Yuran guaman/penyediaan TA | Tuan rumah (jika ada peguam) | Boleh dinegosiasi — semak perjanjian |
| Deposit keselamatan | Dibayar oleh penyewa, dipegang tuan rumah | Biasanya 1–2 bulan sewa |
| Deposit utiliti | Dibayar oleh penyewa, dipegang tuan rumah | Biasanya setengah bulan sewa |
Pastikan perjanjian sewa anda menyatakan dengan jelas siapa menanggung setiap kos supaya tidak ada pertikaian kemudian.
Perhatian: Yuran tersembunyi yang biasa muncul dalam draf perjanjian sewa di Malaysia termasuk yuran penyediaan RM500–RM1,200 yang tidak diterangkan dalam skop perkhidmatan, caj 'admin' berasingan yang tidak dinyatakan di notis, dan caj 'agreement review' yang berganda dengan duti setem. Setiap baris caj perlu tiga benda di atas kertas sebelum tandatangan: nama caj, nilai RM, dan skop perkhidmatan yang diliputi (contoh: "penyediaan draf TA 8 muka surat, semakan 1 pusingan"). Tiada tiga benda ini, minta pecahan bertulis — ejen atau tuan rumah yang enggan memberi pecahan bertulis biasanya tanda amaran caj tidak wajar.
Deposit Sewa: Apa Yang Perlu Anda Tahu
Malaysia tiada had berkanun bagi deposit kediaman — jumlah deposit ditentukan oleh perjanjian sewa, bukan undang-undang. Tuan rumah hanya boleh menahan deposit setakat kerugian sebenar yang boleh dibuktikan, berdasarkan undang-undang kontrak am.
Ini bermakna:
- Tiada undang-undang Malaysia yang menetapkan had deposit pada bilangan bulan tertentu
- Amalan pasaran biasa adalah satu hingga dua bulan sewa sebagai deposit keselamatan, ditambah setengah bulan sebagai deposit utiliti
- Jika tuan rumah menahan deposit, mereka perlu buktikan kerugian sebenar — bukan sekadar tuntutan am
- Penyewa berhak kepada penyata penahanan bertulis yang terperinci jika ada potongan
Simpan inventori bertarikh dan gambar bersama perjanjian sewa — ini adalah bukti terkuat anda semasa daftar keluar. Untuk senarai semakan penuh sebelum tandatangan, lihat pilihan rumah sewa di Kuala Lumpur atau Sewaan di Selangor yang tersedia di SPEEDHOME.
Proses e-Duti Setem MyTax: Langkah Demi Langkah
Sejak Januari 2026, pengesekan perjanjian sewa dilakukan sepenuhnya melalui portal e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Portal STAMPS lama sudah tidak aktif. Prosesnya boleh diselesaikan dalam talian tanpa perlu ke pejabat LHDN.
Langkah asas:
- Log masuk ke mytax.hasil.gov.my menggunakan MyTax ID atau pengguna MyGovID anda
- Pilih modul e-Duti Setem
- Masukkan butiran perjanjian: jenis instrumen (perjanjian sewa), tarikh tandatangan, tempoh sewaan, dan sewa bulanan
- Sistem akan mengira duti setem secara automatik
- Bayar dalam talian melalui FPX
- Muat turun sijil setem digital sebagai bukti pengesekan
Simpan nombor sijil setem dalam folder perjanjian sewa anda. Ini diperlukan jika ada pertikaian atau audit kemudian. Sijil setem digital kekal sah sepanjang hayat perjanjian dan boleh dimuat turun semula dari portal MyTax bila-bila masa diperlukan.
Apa yang perlu dibuat jika e-Duti Setem gagal?
Tiga kesilapan yang paling kerap muncul di portal dan cara menyelesaikannya:
- Penolakan MyTax (kesilapan kiraan atau format): Semak bahawa sewa bulanan ditukar ke sewa tahunan (× 12), tempoh sewaan diisi dalam bulan penuh, dan nilai sewa ditulis tanpa simbol RM. Cuba semula selepas pembetulan — jika penolakan berterusan selepas dua percubaan, hubungi talian bantuan LHDN atau hadir ke kaunter LHDN cawangan terdekat dengan salinan perjanjian.
- Bayaran FPX tidak berjaya tetapi resit ditunjukkan: Simpan resit bank dan jangan hantar pembayaran kedua. Semak status di MyTax dalam 24 jam — jika duti setem masih "belum berbayar", hubungi bank anda dulu, kemudian LHDN, sebelum mencuba semula.
- Tuan rumah enggan kongsi sijil setem: Minta salinan sijil melalui MyTax sendiri selepas pembayaran — portal membenarkan kedua-dua pihak akses sijil setem selagi nombor MyTax ID atau MyGovID penyewa didaftarkan dalam modul.
Untuk senario lain termasuk renewal TA dan kesilapan nombor MyTax, rujuk panduan jika e-Duti Setem ditolak.
Renewal TA: setem baru atau tambah nilai?
Untuk renewal TA yang menukar tempoh atau nilai sewa, perjanjian baru perlu disetem dari kosong mengikut skala RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250. Renewal yang menandatangani memorandum sambungan tanpa menukar terma asal boleh dipertimbangkan untuk pensteman melalui kaedah "tambah nilai" — hubungi LHDN untuk pengesahan sebelum tamat tempoh asal, supaya tiada jurang 30 hari.
Pertikaian Sewaan: Ke Mana Pergi?
Malaysia tiada tribunal perumahan khas untuk pertikaian sewaan kediaman. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh difailkan melalui prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret tanpa peguam. Tuntutan lebih besar perlu melalui mahkamah sivil biasa.
Panduan cepat:
| Jumlah tuntutan | Laluan | Keperluan peguam |
|---|---|---|
| Sehingga RM5,000 | Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (Order 93) | Tidak perlu |
| RM5,000–RM15,000 | Prosedur tuntutan kecil (atas budi bicara Hakim) | Tidak perlu pada mulanya |
| Lebih RM15,000–RM100,000 | Mahkamah Majistret | Peguam disyorkan |
| RM100,000–RM1,000,000 | Mahkamah Sesyen | Peguam diperlukan |
| Melebihi RM1,000,000 | Mahkamah Tinggi | Peguam diperlukan |
Untuk deposit atau caj sewa di bawah RM5,000, panduan tuntutan deposit menyenaraikan borang dan tempoh fail yang biasa.
Penting: Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian sewaan kediaman persendirian — sewaan adalah kepentingan dalam tanah, bukan perkhidmatan pengguna dalam bidang kuasanya. Hubungi peguam solicitor berdaftar untuk nasihat spesifik kes anda.
Pilihan SPEEDHOME: Kurangkan Kos Masuk
Penyewa yang menyewa melalui listing SPEEDHOME yang layak boleh mendapat pilihan Zero Deposit — sistem pengurusan risiko sewaan SPEEDHOME yang menggantikan deposit tunai pendahuluan supaya penyewa tidak perlu ikat wang tunai sebagai deposit.
Zero Deposit SPEEDHOME adalah sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan — yang membolehkan penyewa berpindah masuk tanpa deposit tunai, manakala tuan rumah kekal dilindungi melalui perlindungan sewaan sebagai ganti memegang deposit. Untuk kebanyakan senario kerosakan ringan dan keciciran sewa biasa, pelan perlindungan SPEEDHOME mengendalikan kos pemulihan melalui proses tuntutan dalaman. Untuk kerosakan teruk di akhir tempoh sewaan, Zero Deposit SPEEDHOME adalah lebih terhad berbanding deposit tunai — kadar perlindungan dalam julat rendah teens (peratus), dengan had maksimum dijelaskan di terma produk. Pelan melindungi pemilik, tetapi had perlindungan ini mesti dibaca dan dipersetujui sebelum tandatangan. Semak terma terperichi untuk sewaan di Kuala Lumpur atau sewaan di Selangor untuk unit Zero Deposit yang layak. Untuk penjelasan lanjut, semak panduan Zero Deposit.
FAQ
Adakah duti setem perjanjian sewa wajib di Malaysia?
Ya. Perjanjian sewa yang tidak disetem masih sah antara pihak, tetapi tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan mahkamah jika ada pertikaian, melainkan duti setem yang tertunggak (beserta penalti) dibayar dahulu. Proses kini dilakukan melalui e-Duti Setem di MyTax, tiada lawatan ke pejabat LHDN diperlukan.
Apakah pengecualian duti setem sewa tahunan RM2,400 masih terpakai?
Tidak. Pengecualian itu telah dimansuhkan pada Januari 2025 melalui Finance Act 2024. Semua perjanjian sewa kediaman yang ditandatangani mulai Januari 2025 dikenakan duti setem mengikut skala kadar penuh tanpa sebarang ambang pengecualian.
Berapa lama saya ada untuk setem perjanjian sewa?
30 hari dari tarikh tandatangan. Lewat 3 bulan pertama: penalti RM50 atau 10% duti tertunggak (mana lebih tinggi). Lewat selepas 3 bulan: RM100 atau 20% duti tertunggak (mana lebih tinggi). Proses melalui e-Duti Setem MyTax, tiada lawatan LHDN diperlukan.
Bolehkah tuan rumah menahan deposit keselamatan sepenuhnya?
Tidak secara automatik. Malaysia tiada had berkanun untuk deposit, tetapi tuan rumah hanya boleh menahan jumlah bersamaan kerugian sebenar yang boleh dibuktikan, tertakluk kepada undang-undang kontrak am. Setiap potongan perlu disokong dengan bukti — resit pembaikan, laporan kerosakan, atau perbandingan inventori.
Apakah yang berlaku jika penyewa saya enggan bayar sewa dan enggan keluar?
Laluan sah adalah notis bertulis dahulu, kemudian tindakan mahkamah sivil jika penyewa tidak mematuhi. Tindakan pemulihan diri seperti menggantikan kunci pintu tanpa perintah mahkamah atau memutuskan sambungan air atau elektrik adalah menyalahi undang-undang di Malaysia. Untuk sokongan proses, semak panduan sewa di SPEEDHOME.
Adakah duti setem boleh ditolak dari cukai pendapatan?
Tidak untuk sewaan pertama. Menurut Public Ruling LHDN PR 12/2018 para 8.3, duti setem atas perjanjian sewa pertama diklasifikasikan sebagai perbelanjaan permulaan (initial expense) dan tidak boleh dituntut sebagai tolakan cukai pendapatan. Untuk sewaan pembaharuan (renewal) selepas tahun pertama, rawatan cukai tertakluk kepada nasihat profesional dan fakta kes — semak dengan ejen cukai berdaftar sebelum membuat tuntutan.
Apa beza duti setem antara sewa 12 bulan dan 24 bulan?
Sewa 12 bulan jatuh dalam band RM1 per RM250 (contoh: RM86 untuk sewa RM1,800/bulan). Sewa 24 bulan jatuh dalam band RM3 per RM250 (contoh: RM518 untuk sewa RM1,800/bulan × 24 bulan). Tempoh yang melepasi 3 tahun naik ke RM5 per RM250. Sentiasa kira mengikut tempoh yang ditandatangani dalam TA, bukan tempoh yang anda rancang untuk tinggal.
Apa berlaku jika saya terlupa setem dalam 30 hari?
Bayar duti setem tertunggak melalui e-Duti Setem MyTax dalam tempoh 3 bulan dari tarikh tandatangan — penalti RM50 atau 10% duti tertunggak (mana lebih tinggi). Selepas 3 bulan, penalti naik ke RM100 atau 20%. Sebelum membayar, semak bahawa tiada pihak ketiga (ejen, tuan rumah) telahpun menjelaskan setem bagi pihak anda.