Disemak oleh SPEEDHOME Legal Operations (bertauliah dalam prosedur sivil Malaysia dan penyelesaian pertikaian tenancy). Kemas kini terakhir 23 Jun 2026.
Kalau anda tenant yang baca page ni: potongan yang dibincangkan di sini ditulis dari sudut landlord. Ada satu blok pendek "Kalau anda tenant" di bahagian bawah FAQ — terus ke situ.
Jawapan ringkas
Tuan rumah di Malaysia boleh potong deposit hanya untuk kerugian yang boleh dibuktikan — kerosakan sebenar oleh tenant, rent tertunggak, atau bil tertunggak atas nama tenant — bukan untuk wear and tear normal. Tiada had statutori untuk deposit, dan apa-apa potongan yang tidak dibuktikan boleh dicabar.
Ini panduan praktikal; penjelasan sudut statut tentang mitos wear-and-tear ada dalam artikel berkaitan Contracts Act 1950 s.74 corrective.
Sebelum menetapkan potongan, semak ujian undang-undang dalam huraian Akta Kontrak 1950 s.74 tentang haus dan lusuh, tentukan siapa menanggung kos melalui panduan tanggungjawab kerosakan rumah sewa, kemudian rekod baki yang perlu dipulangkan mengikut proses pulangan deposit sewa.
Apa data SPEEDHOME tunjukkan pasal potongan deposit yang dipertikai?
Data platform terurus SPEEDHOME menunjukkan purata masa dari default rent pertama tenant sehingga tindakan pemulihan ialah lebih kurang 31 hari, dan disiplin bukti yang sama yang menjadikan pemulihan itu pantas, adalah perkara yang menukar potongan deposit yang dipertikai jadi potongan yang bersih.
Kegagalan potongan yang paling biasa SPEEDHOME nampak bukan sebab landlord tamak — tapi sebab tiada baseline. Landlord yang caj dua bulan deposit, tak ambil set gambar move-in, kemudian cuba tahan deposit sebab "lantai calar" — mungkin ada kekecewaan yang sah tapi tiada kerugian yang boleh dibuktikan. Dokumenkan baseline pada hari pertama, potong hanya apa yang disokong bukti, dan pulangkan baki dengan cepat — itu peraturan operasi di sebalik angka pemulihan 31 hari tu.
Apa beza wear and tear normal dengan kerosakan tenant?
Wear and tear yang adil ialah kemerosotan beransur-ansur dan dijangka daripada penggunaan harian biasa — cat pudar, calar ringan, karpet haus di laluan trafik. Kerosakan tenant pula ialah kecuaian atau kerosakan sengaja yang tidak akan berlaku kalau tenant berhati-hati — dan inilah yang landlord boleh potong secara sah.
Beza sebenarnya bukan rupa unit semasa handover, tapi punca kerosakan. Dinding yang pudar warna selepas dua tahun ialah wear; dinding dengan calar krayon, lubang dalam, atau lubang cangkuk lebih daripada beberapa keping ialah kerosakan. Soalan jujur yang landlord patut tanya: adakah keadaan ini munasabah berlaku akibat penggunaan biasa sepanjang tempoh sewaan, atau ia menunjukkan salah guna, kecuaian, atau kemalangan?
| Keadaan | Biasanya wear and tear (tidak boleh dipotong) | Biasanya kerosakan tenant (boleh dipotong jika dibuktikan) |
|---|---|---|
| Dinding | Pudar warna sikit, kesan pin kecil | Lubang besar, kesan krayon/dakwat, calar bakar, kesan air dari paip yang dibiarkan terbuka |
| Lantai | Karpet haus di laluan trafik, calar tile kecil | Kesan bakar, calar dalam, jubin pecah, kesan air kencing haiwan, tumpahan dakwat |
| Pintu & engsel | Sedikit longgar akibat penggunaan normal | Panel pecah, lubang ditumbuk, pintu dicabut dan dibuang |
| Pemasangan paip | Haus washer rutin | Sinki retak akibat hentaman, paip patah |
| Peralatan elektrik | Rosak akibat usia dalam jangka hayat dijangka | Bahagian dalam microwave cair, kaca pecah, filter tidak pernah dibersihkan |
| Langsir/bidai | Pudar lembut akibat cahaya matahari | Fabrik koyak, bilah bengkok, bahagian hilang |
Item yang bukan disebabkan tenant — contohnya kompresor aircon rosak dalam jangka hayat servis dijangka, atau grout yang gelap secara semula jadi — adalah tanggungjawab landlord, bukan potongan. Bila punca memang tidak jelas, landlord yang bijak rekod sahaja dan tidak potong secara spekulatif, sebab potongan yang tidak dibuktikan adalah yang paling mudah dicabar tenant.
Apa yang landlord boleh potong daripada deposit secara sah?
Landlord boleh tahan deposit untuk kerosakan tenant yang dibuktikan melebihi wear and tear normal, rent tertunggak, dan bil utiliti atau maintenance tertunggak yang menjadi tanggungjawab tenant di bawah tenancy agreement. Apa-apa lebih daripada kerugian yang dibuktikan, tidak boleh dipotong secara sah.
| Boleh dipotong daripada deposit | Tidak boleh dipotong (atau dipertikai) |
|---|---|
| Rent tertunggak untuk tempoh notice | Kos upgrade atau menaiktaraf unit |
| Bil TNB, air, IWK, atau maintenance tertunggak atas nama tenant | Pembaikan yang sebenarnya penuaan biasa atau maintenance |
| Pembersihan untuk pulangkan unit ke keadaan move-in | "Refresh" cat semula yang landlord sendiri nak |
| Item rosak atau hilang yang disenaraikan dalam inventori handover | Kerosakan yang sudah digambar semasa move-in |
| Penggantian fixture yang tenant cabut (contoh: lampu yang diambil) | Wear and tear yang landlord silap anggap kerosakan |
Malaysia tiada had statutori untuk deposit sewa kediaman; deposit ditadbir oleh tenancy agreement, dan hak landlord untuk menahan deposit terhad kepada kerugian yang dibuktikan. Satu ayat itu ialah asas setiap potongan yang jujur: simpan apa yang anda boleh buktikan, pulangkan selebihnya. Untuk bacaan lanjut tentang bagaimana gantirugi undang-undang kontrak berkait dengan penahanan deposit, lihat Contracts Act 1950 s.74 wear-and-tear myth corrective.
Contoh sebenar: macam mana rupa potongan RM1,800 yang boleh dipertahankan
Tenancy dua tahun tamat untuk unit RM1,800/bulan dengan deposit dua bulan (RM3,600 total). Semasa inspeksi move-out bersama, landlord rekod:
| Item diperhatikan | Set gambar move-in | Set gambar move-out | Tindakan |
|---|---|---|---|
| Dinding ruang tamu — 6 kesan krayon di paras kanak-kanak | Bersih | Dinding sama bertanda | Kerosakan tenant: pembersihan/touch-up cat RM250 |
| Karpet bilik tidur — haus laluan trafik sahaja | Haus ringan | Haus ringan sama | Tiada potongan (wear) |
| Hob dapur — kaca retak | Utuh | Retak | Kerosakan tenant: penggantian RM450 (ikut invois) |
| Bil TNB — tertunggak 2 bulan | t/b | Bil atas nama tenant, RM320 belum bayar | Potong RM320 daripada deposit |
| Rel langsir — bengkok dan 2 cangkuk hilang | Utuh | Bengkok, 2 cangkuk hilang | Kerosakan tenant: penggantian RM80 |
Jumlah kecil potongan yang dibuktikan: RM250 + RM450 + RM320 + RM80 = RM1,100. Dipulangkan kepada tenant: RM2,500. Apa-apa lebih daripada empat baris itu tidak disokong dan boleh dicabar. Kalau landlord bundarkan angka kepada RM1,800 "untuk tampung refresh cat semula", tenant ada tuntutan balas yang kukuh — cat semula bukan item yang boleh dipotong.
Macam mana landlord buktikan potongan untuk kerosakan, bukan wear?
Bukti menukar potongan daripada tuntutan kepada kerugian yang boleh dibuktikan: laporan keadaan move-in bertarikh dengan gambar, gambar move-out yang sepadan, senarai inventori, dan resit atau quotation pembaikan yang dibayar. Tanpa baseline move-in, wear dan kerosakan tidak boleh dibezakan.
Set gambar move-in dan move-out ialah dokumen paling bernilai yang landlord boleh simpan. Ambil gambar luas dan dekat setiap bilik, dinding, lantai, peralatan dan fixture pada hari kunci diserahkan, dan ulang pada hari kunci dipulangkan — bertarikh, sebaik-baiknya dari sudut yang sama. Gabungkan dengan inventori yang ditandatangani dan laporan keadaan yang ditandatangani, dan potongan untuk sinki retak atau hob pecah jadi mudah dijustifikasikan berbanding jadi pertelingkahan "dia kata, saya kata".
Untuk resit, simpan invois pembaikan sebenar atau quotation bertulis. Membundarkan atau menganggar kerosakan ialah cara paling pantas landlord kalah dalam pertikaian, sebab tenant hanya perlu tunjuk potongan itu tidak berkait dengan kos sebenar.
SOP baseline move-in — apa yang perlu direkod pada hari kunci diserahkan
- Tarikh dan masa pada setiap gambar. Cap masa kamera telefon sudah memadai; hidupkan overlay "include date" kalau model anda ada.
- Gambar luas setiap bilik dahulu, diambil dari sudut pintu — ini baseline "seluruh bilik".
- Gambar dekat setiap dinding, siling, lantai, fixture, dan peralatan — sekurang-kurangnya satu setiap permukaan, lebih kalau sudah ada wear yang nampak.
- Gambar detail kerosakan sedia ada — jubin sumbing, calar cat, kesan karpet. Gambar kerosakan itu BERSAMA jari atau syiling di sebelah untuk skala.
- Buka dan tutup setiap pintu, laci, kabinet, dan peralatan di hadapan kamera — ini menghalang hujah "ia tak tutup elok masa saya masuk dulu".
- Baca bacaan meter (TNB, air) di hadapan kamera.
- Tandatangan inventori dan laporan keadaan — kedua-dua pihak, hari yang sama, dengan rujukan set gambar mengikut tarikh.
- Ulang lapan langkah yang sama semasa move-out, dari sudut yang sama jika boleh.
Landlord yang tidak boleh keluarkan baseline hari pertama semasa pertikaian, hampir selalu kalah pada item yang dipertikai. Landlord yang boleh keluarkan baseline itu, hampir selalu menang.
Kenapa potongan dipertikai — dan apa penyelesaian yang sah?
Potongan dipertikai bila ia nampak macam wear yang dicaj sebagai kerosakan, bila baseline move-in tiada, atau bila jumlahnya dinaikkan. Penyelesaian yang sah ialah bukti yang didokumenkan ditambah senarai itemised, dan mahkamah sivil kalau tidak boleh diselesaikan.
Malaysia tiada tribunal tenancy kediaman khusus. Pertikaian deposit ialah hal kontrak persendirian yang diputuskan di mahkamah sivil: tuntutan sehingga RM5,000 guna prosedur small-claims di Mahkamah Majistret (tak perlu peguam), dan tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit tenancy kediaman persendirian.
Landlord yang mahu tahan deposit patut beri tenant yang keluar senarai itemised yang disokong bukti seawal mungkin — ini memendekkan pertikaian, dan di mana SPEEDHOME menguruskan tenancy, rekod platform menyimpan baseline move-in dan potongan yang dikaitkan dengan kejadian yang didokumenkan. Kalau item yang dipertikai memang tidak jelas puncanya, panduan berkaitan kerosakan harta dalam sewaan Malaysia dan siapa bertanggungjawab menerangkan pembahagian liabiliti sebelum potongan dibuat. Memulihkan deposit atau rent tidak pernah menjadi sebab untuk ambil semula unit secara paksa: landlord tidak boleh secara sah mengusir tenant melalui self-help (kunci tenant keluar, putuskan air atau elektrik, atau alih barang). Pemulihan milikan mesti melalui proses mahkamah yang sah.
Prosedur small-claims Mahkamah Majistret — laluan RM5,000 ke bawah
| Langkah | Apa yang berlaku | Kos / masa |
|---|---|---|
| 1. Hantar surat tuntutan itemised | Senarai bertulis potongan dengan invois sokongan dan bukti gambar dilampirkan; beri tenant 14 hari untuk respons | Kos: duti setem surat (RM1–RM5); masa: 14 hari |
| 2. Failkan Borang 198 di Mahkamah Majistret | Tuntutan sehingga RM5,000, tak perlu peguam, boleh difailkan di daerah tempat hartanah berada | Yuran pemfailan ikut saiz tuntutan (RM30–RM200 biasa); kaunter perkhidmatan |
| 3. Mahkamah keluarkan tarikh pendengaran | Biasanya 4–8 minggu dari pemfailan; kedua-dua pihak disaman melalui pos berdaftar | Tiada kos; masa: 4–8 minggu |
| 4. Pendengaran pada hari tersebut | Landlord bentangkan invois + set gambar; tenant bentangkan bukti balas; majistret putuskan terus atau tangguh keputusan | Biasanya separuh hari |
| 5. Penghakiman + pelaksanaan | Kalau landlord menang, deposit diarah dipulangkan/dikurangkan; kalau tenant menang, deposit penuh dipulangkan berserta kos | Bayaran balik dalam 14 hari dari perintah; kalau tidak dibayar, waran sita |
Untuk tuntutan melebihi RM5,000, failkan di Mahkamah Majistret (tiada had) atau Mahkamah Sesyen ikut jumlah — dan pada peringkat itu kebanyakan landlord arahkan peguam sebab peraturan prosedur jadi lebih ketat.
Surat potongan itemised — format yang boleh bertahan dalam pertikaian
Surat yang boleh dipertahankan, diserahkan kepada tenant yang keluar, berbunyi begini:
Re: Pemulangan deposit untuk [alamat unit], tenancy [tarikh mula]–[tarikh tamat]
Susulan inspeksi move-out bersama pada [tarikh], landlord memulangkan RM[jumlah] daripada deposit RM[total] anda. Potongan di bawah disokong oleh set gambar move-in dan move-out serta invois yang dilampirkan.
Item Jumlah (RM) Bukti sokongan dilampirkan [Penerangan] [Jumlah] Rujukan invois/quotation [X], rujukan set gambar [Y] [Penerangan] [Jumlah] Rujukan invois/quotation [X], rujukan set gambar [Y] Baki RM[jumlah] akan dipulangkan melalui [pindahan bank / cek] dalam 14 hari. Kalau anda pertikai mana-mana baris di atas, sila tulis semula dalam 14 hari dengan item dan bukti balas anda supaya kita boleh selesaikan tanpa memfailkan di mahkamah.
Ditandatangani, [Landlord], [Tarikh]
Landlord yang tidak boleh isi lajur "bukti sokongan dilampirkan" untuk satu baris, tidak patut potong baris itu.
Sudut SPEEDHOME: bukti, bukan andaian
Di platform terurus SPEEDHOME, purata masa dari default rent pertama tenant sehingga tindakan pemulihan ialah lebih kurang 31 hari, dan disiplin bukti yang sama yang menyokong tindakan pemulihan itu, juga menyokong pemulangan deposit yang bersih: gambar keadaan bertarikh, inventori yang ditandatangani, dan resit. Kegagalan potongan paling biasa yang SPEEDHOME nampak bukan sebab tamak — tapi baseline yang hilang. Di mana unit layak, Zero Deposit menggantikan deposit tunai pendahuluan — tapi ia sistem risiko sewaan terurus, bukan produk jaminan kewangan, jadi jumlah yang boleh dipulihkan dalam kes kerosakan teruk akhir tenancy mungkin terhad. Disiplin yang melindungi landlord adalah sama dalam kedua-dua laluan: dokumenkan baseline, potong hanya kerugian yang dibuktikan, dan pulangkan selebihnya dengan cepat. Untuk tenant yang sedang timbang kos move-in, senarai rumah sewa di SPEEDHOME menyenaraikan unit di mana pengendalian deposit direkodkan terhadap baseline keadaan yang ditandatangani.
FAQ
Bolehkah landlord potong untuk cat pudar atau karpet haus?
Tidak, secara sah tidak boleh. Cat pudar dan karpet haus di laluan trafik ialah wear and tear yang adil — penuaan beransur-ansur yang dijangka daripada penggunaan biasa — dan tidak boleh dipotong. Landlord hanya boleh potong untuk kerosakan yang tidak akan berlaku kalau tenant berhati-hati, seperti kesan bakar, calar dalam, atau kesan krayon pada dinding.
Berapa lama landlord ada untuk pulangkan deposit selepas move-out?
Tiada tarikh akhir statutori tetap kerana ketiadaan Residential Tenancy Act; tenancy agreement biasanya tetapkan masa, dan amalan yang jujur ialah pulangkan deposit, tolak hanya potongan yang dibuktikan dengan senarai itemised, dengan segera selepas inspeksi move-out. Melambatkan tanpa bukti melemahkan kedudukan landlord kalau tenant memfailkan tuntutan.
Bolehkah landlord potong untuk bil utiliti tertunggak yang ditinggalkan tenant?
Boleh, kalau bil itu atas nama tenant atau tenancy agreement menjadikannya tanggungjawab tenant, dan jumlahnya didokumenkan. Potongan patut sepadan dengan bil sebenar yang tertunggak, bukan anggaran. Untuk bil atas nama pemilik tanpa klausa tanggungjawab tenant, hutang itu kekal milik pemilik.
Apa yang tenant boleh buat kalau landlord potong untuk wear and tear normal?
Minta senarai itemised dan bukti di sebalik setiap item, dan rujuk keadaan move-in kalau ada. Kalau tidak boleh diselesaikan, tuntutan sehingga RM5,000 boleh difailkan di Mahkamah Majistret melalui prosedur small-claims tanpa peguam; tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen.
Adakah Zero Deposit bermaksud saya tidak boleh dicaj untuk kerosakan semasa move-out?
Tidak. Zero Deposit menggantikan deposit tunai pendahuluan tetapi ia sistem risiko sewaan terurus, bukan produk jaminan kewangan, dan bukan semua unit layak. Dalam kes kerosakan teruk akhir tenancy, jumlah yang boleh dipulihkan mungkin terhad, jadi kerosakan tenant yang sebenar masih boleh dituntut melalui perjanjian dan mahkamah.
Bolehkah landlord simpan seluruh deposit untuk berjaga-jaga?
Tidak. Landlord hanya boleh tahan bahagian yang sepadan dengan kerugian yang dibuktikan — kerosakan yang didokumenkan, rent tertunggak, atau bil tertunggak. Menahan deposit penuh tanpa pecahan itemised yang berbukti adalah amalan yang paling mudah dicabar tenant, dan penahanan tanpa sokongan adalah yang paling mudah dikalahkan.
Apa kalau tenant saya enggan hadir inspeksi move-out bersama?
Insiskan tarikh, masa, dan kaedah bertulis (bersemuka atau video walk-through). Kalau tenant tidak muncul, dokumenkan unit seorang diri — protokol luas-dan-dekat yang sama seperti set move-in, bukti bertarikh yang sama, dan hantar gambar kepada tenant melalui pos berdaftar atau emel read-receipt pada hari yang sama. Ketidakhadiran tenant tidak memberi landlord kuasa bebas, tapi inspeksi solo yang didokumenkan masih boleh digunakan sebagai bukti.
Kalau anda tenant yang baca page ini
Minta landlord untuk senarai itemised dan gambar/invois di sebalik setiap potongan. Bandingkan dengan salinan laporan keadaan move-in anda sendiri — kalau landlord tidak pernah beri anda satu, itu sendiri sudah jadi bukti. Kalau jumlah yang dipotong melebihi apa yang disokong bukti, tulis semula dalam 14 hari dengan surat balas yang memetik item yang anda pertikai. Untuk tuntutan sehingga RM5,000 anda boleh failkan Borang 198 di Mahkamah Majistret sendiri tanpa peguam; tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Jangan berhenti bayar rent atau pulangkan unit awal sebagai leverage — itu menukar pertikaian deposit jadi pertikaian tenancy, dan melemahkan kedudukan anda.