Notis Pengosongan Penyewa Malaysia: Proses Sah 2026
Notis pengosongan bukan lesen halau sendiri — langkah bertulis sebelum Writ of Distress atau Possession. Purata SPEEDHOME 31 hari dari default (2026).ession untuk dapatkan unit semula. Setakat 2026, Malaysia masih tiada Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa — rang undang-undang yang dicadangkan belum dibentangkan di Parlimen atau digazetkan. Ini bermakna tenancy kediaman ditadbir oleh perjanjian tenancy bersama undang-undang am: Contracts Act 1950, Civil Law Act 1956 dan Specific Relief Act 1950 — bukan oleh statut tenancy khusus. Tiada tempoh notis minimum berkanun; tempoh yang diperlukan adalah seperti yang dinyatakan dalam TA.
Pada platform terurus SPEEDHOME, purata masa daripada default pertama penyewa kepada tindakan recovery adalah kira-kira 31 hari. Angka ini bergantung kepada TA, bukti dan notis yang sudah sedia sebelum masalah berlaku — bukan dibina semula selepas tunggakan berlarutan.
Apa kandungan notis pengosongan yang sah?
Notis yang kukuh menyatakan nama pihak, alamat unit, jenis kemungkiran serta klausa TA yang dipetik, jumlah tunggakan (jika ada), tempoh untuk membetulkan atau mengosongkan, dan tandatangan tuan rumah. Mahkamah menilai sama ada notis itu bertulis, menyatakan kemungkiran dengan spesifik, memberi tempoh munasabah, dan benar-benar dihantar kepada penyewa.
| Elemen | Wajib? | Nota |
|---|---|---|
| Nama tuan rumah dan penyewa | Ya | Sepadan dengan TA |
| Alamat unit penuh | Ya | Seperti dalam TA |
| Jenis kemungkiran dan klausa TA | Ya | Petik klausa khusus, contoh "Klausa 4 — sewa tertunggak" |
| Jumlah tunggakan (jika kes default) | Ya | Jumlah tepat dan bulan yang terlibat |
| Tarikh mengosongkan (jika notis penamatan) | Ya | Mesti penuhi sekurang-kurangnya tempoh notis dalam TA |
| Tandatangan dan tarikh tuan rumah | Ya | Notis tanpa tandatangan lebih lemah di mahkamah |
| Tempoh membetulkan atau mengosongkan | Ya | 14 hari biasa untuk cure; TA mungkin tetapkan tempoh lain |
| Ugutan tukar kunci atau putus utiliti | Tidak dibenarkan | Self-help tetap menyalahi undang-undang walau apa pun klausa TA |
| Ugutan dedah butiran penyewa atau lapor ke CTOS | Tidak dibenarkan | Tiada senarai kredit kediaman awam; lapor kepada agensi kredit berlesen perlukan persetujuan bertulis terlebih dahulu dalam TA |
Notis yang sekadar tulis "keluar Jumaat ini" tanpa petik klausa TA atau nyatakan angka tunggakan lebih lemah berbanding notis yang namakan klausa, kira tunggakan tepat, dan tetapkan tarikh cure/keluar yang jelas.
Susunan langkah: dari default pertama hingga pemulihan sah
Susunan yang sah ialah notis demand bertulis → notis penamatan (jika tidak selesai) → tindakan mahkamah (Writ of Distress dan/atau Writ of Possession) → bailif. Tuan rumah tidak pernah melaksanakan pengusiran secara peribadi.
- Notis demand bertulis — nyatakan tunggakan, klausa TA dan tempoh cure (biasanya 14 hari).
- Notis penamatan — jika tiada penyelesaian, hantar notis penamatan ikut tempoh notis TA (lazimnya 30 hari).
- Writ of Distress (Distress Act 1951) — perintah mahkamah untuk sita harta alih penyewa bagi tunggakan sehingga 12 bulan; tidak mengusir penyewa.
- Writ of Possession (Specific Relief Act 1950 s.7) — perintah mahkamah supaya penyewa mengosongkan unit; dikuatkuasa oleh bailif.
- Pelaksanaan oleh bailif — bailif mahkamah menjalankan pengusiran; polis boleh membantu; tuan rumah hadir tetapi tidak alih barang atau tukar kunci sendiri.
Jika TA mempunyai klausa holdover, tuan rumah boleh memilih untuk menuntut sewa berganda di bawah seksyen 28(4)(a) Civil Law Act 1956 bagi tempoh penyewa terus menduduki selepas tenancy tamat — tetapi pilihan ini mesti dinyatakan dengan jelas, ia tidak automatik.
Apa yang tidak patut dibuat
Jangan tukar kunci, jangan putuskan air atau elektrik, jangan alih barang penyewa tanpa proses mahkamah, dan jangan cipta caj yang tiada dalam TA. Seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950 melarang pengusiran self-help — ini terpakai walaupun penyewa jelas default dan walaupun TA cuba membenarkan tindakan sebegitu.
Mendedahkan IC, gambar atau butiran peribadi penyewa secara awam turut membawa risiko PDPA dan fitnah kepada tuan rumah sendiri. Melaporkan default kepada agensi kredit berlesen hanya sah jika ada persetujuan bertulis dalam TA — consent ini ditetapkan semasa tandatangan, bukan dicipta selepas default.
Perkara lain yang tidak boleh dibuat: - Cipta yuran atau caj yang tiada dalam TA — tidak boleh kuatkuasa dan merosakkan tuntutan keseluruhan. - Masuk unit tanpa notis — walaupun tuan rumah pemilik harta, tidak boleh masuk unit yang disewa tanpa persetujuan penyewa kecuali kecemasan sebenar.
Berapa kos dan berapa lama proses ini?
Kos dan laluan bergantung kepada apa yang dituntut — tunggakan sewa (Writ of Distress), milikan unit (Writ of Possession), atau kedua-duanya.
| Laluan | Apa dipulihkan | Anggaran kos | Tempoh biasa |
|---|---|---|---|
| Notis demand sahaja | Tiada terus — picu bayaran atau mulakan jam | Rendah / DIY | Beberapa hari |
| Writ of Distress (Distress Act 1951) | Tunggakan sewa sahaja, sehingga 12 bulan; tidak mengusir | RM3,000–9,000 (yuran guaman berbeza ikut kerumitan) | Beberapa minggu hingga bulan |
| Writ of Possession (SRA 1950 s.7) | Milikan unit | RM8,000–25,000 (yuran guaman berbeza) | 4–12 bulan |
| Tuntutan kecil — Mahkamah Majistret | Penghakiman wang sehingga RM5,000; tiada peguam diperlukan (Order 93) | Yuran failkan sahaja | Beberapa minggu hingga bulan |
| Tuntutan gabungan tunggakan + milikan | Tunggakan dan milikan dalam satu tindakan | Lebih tinggi; perlu peguam | Lebih lama; diuruskan mahkamah |
Kos ini anggaran daripada pengalaman operator SPEEDHOME. Yuran sebenar bergantung kerumitan, sama ada kes dipertikai, dan peringkat mahkamah. Jangan anggap ini jaminan.
Mahkamah Sesyen turut mempunyai bidang kuasa tanpa had untuk tindakan landlord-and-tenant dan distress, selain bidang kuasa kewangan RM100,000–RM1,000,000. Mahkamah Tinggi mendengar tuntutan melebihi RM1,000,000.
Contoh sebenar: tunggakan dua bulan, penyewa masih menduduki unit
Tuan rumah di Petaling Jaya ada penyewa yang berhenti bayar pada bulan ke-2 tenancy 12 bulan. Tiada sejarah kemungkiran lain. Apa laluan sah?
Hari 1: Hantar notis cure bertulis memetik klausa 4 TA, nyatakan tunggakan dua bulan dan jumlah tepat, beri 14 hari untuk bayar penuh atau sahkan tarikh keluar.
Hari 15 (tiada bayaran, tiada respons): Hantar notis penamatan ikut klausa notis 30 hari TA. Pada masa sama, rujuk peguam untuk failkan Writ of Distress bagi pulihkan tunggakan berasingan daripada milikan.
Hari 45 (penyewa masih di unit, tiada bayaran): Failkan Writ of Possession. Mahkamah tetapkan tarikh dengar. Tuan rumah tidak ambil sebarang tindakan self-help antara failan dan tarikh mahkamah.
Bulan 2–6 (dipertikai): Pendengaran, mediasi/case management mungkin berlaku, dan akhirnya perintah dikeluarkan. Bailif mahkamah jalankan pengusiran pada tarikh diperintah. Tuan rumah hadir tetapi tidak alih barang atau tukar kunci sendiri pada bila-bila masa.
Sepanjang proses ini, tuan rumah simpan setiap notis, setiap mesej WhatsApp bercap tarikh, dan setiap rekod bayaran. Jejak dokumen itulah yang buat proses mahkamah bergerak lebih laju.
Bagaimana SPEEDHOME mengurangkan risiko ini
Platform terurus SPEEDHOME membina jejak dokumen sedia-mahkamah sejak hari pertama: TA bersetem, rekod kondisi move-in, dan aliran recovery yang bermula sejak default pertama — bukan selepas tunggakan membesar.
Untuk landlord, lihat SPEEDHOME. Untuk semak penyewa dan sediakan TA, guna semak penyewa serta TA. Untuk penyewa yang mahu elak unit atau proses kabur, mula dengan listing sewa SPEEDHOME.
Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan terurus tersedia pada unit SPEEDHOME yang layak. Ia menggantikan deposit tunai awalan; bagi kerosakan akhir sewaan yang teruk, amaun boleh pulih mungkin terhad. Ia bukan produk jaminan kewangan dan bukan semua unit layak.
FAQ
Boleh hantar notis pengosongan melalui WhatsApp di Malaysia?
Bergantung kepada klausa notis dalam TA. Kebanyakan TA Malaysia perlukan notis bertulis dihantar secara peribadi atau pos berdaftar ke alamat dinyatakan. WhatsApp boleh jadi bukti tetapi mungkin tidak memenuhi keperluan penyampaian formal — hantar secara formal dan simpan mesej WhatsApp sebagai rekod sokongan. Jika TA senyap tentang cara penyampaian, penyerahan peribadi atau pos berdaftar ke alamat unit ialah pendekatan paling selamat.
Apa tempoh notis minimum untuk pengosongan penyewa di Malaysia?
Tiada tempoh minimum berkanun. Tempoh bergantung kepada klausa TA — lazimnya 14 hari notis cure untuk kemungkiran tertentu, diikuti 30 hari notis penamatan untuk kemungkiran berulang. Jika TA senyap, mahkamah menilai apa yang munasabah. Susunan 14 hari cure diikuti 30 hari penamatan adalah biasa dan boleh dipertahankan, tetapi TA tetap mengawal — baca dahulu sebelum hantar apa-apa notis.
Adakah ada tribunal sewa khusus di Malaysia yang uruskan pengusiran?
Tiada. Malaysia tiada tribunal sewa kediaman khusus. Pertikaian pengusiran dan pemulihan sewa diuruskan oleh mahkamah sivil — tuntutan kecil Mahkamah Majistret sehingga RM5,000 (tanpa peguam), Mahkamah Majistret sehingga RM100,000, Mahkamah Sesyen dengan bidang kuasa tanpa had bagi tindakan landlord-and-tenant, dan Mahkamah Tinggi bagi tuntutan lebih besar. Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) tidak mendengar pertikaian pengusiran sewa kediaman persendirian — tenancy ialah kepentingan ke atas tanah dan tuntutan deposit/tunggakan ialah "chose in action", kedua-duanya dikecualikan daripada bidang kuasa Tribunal Pengguna di bawah Consumer Protection Act 1999.
Apa beza Writ of Distress dan Writ of Possession?
Writ of Distress memulihkan tunggakan sewa sahaja (sehingga 12 bulan) dengan menyita harta alih penyewa; ia tidak mengusir penyewa. Writ of Possession memerintahkan penyewa mengosongkan unit dan dikuatkuasa oleh bailif. Ramai tuan rumah memfailkan kedua-duanya serentak apabila penyewa tidak bayar dan masih menduduki unit — Writ of Distress uruskan wang, Writ of Possession uruskan unit. Tiada satu pun benarkan tuan rumah tukar kunci atau putus air/elektrik sendiri.
Boleh saya tukar kunci atau putuskan utiliti jika penyewa jelas default?
Tidak. Seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950 melarang self-help eviction — ini terpakai walaupun penyewa jelas default dan walaupun TA cuba membenarkan tindakan sebegitu. Laluan sah ialah notis demand bertulis diikuti tindakan mahkamah dan pelaksanaan oleh bailif. Self-help dedahkan tuan rumah kepada liabiliti ganti rugi dan boleh menjejaskan tuntutan mahkamah yang sah.
Boleh saya pegang deposit kalau penyewa tidak bayar sewa?
Ya, boleh aplikasikan deposit kepada tunggakan sewa terbukti — tetapi hanya setakat disokong TA dan kerugian sebenar. Malaysia tiada had berkanun untuk deposit kediaman; hak tuan rumah untuk pegang terhad kepada kerugian terbukti di bawah Contracts Act 1950 s.74. Jika deposit tidak cukup lindungi keseluruhan tunggakan, baki perlukan tuntutan mahkamah berasingan. Mengaplikasikan deposit kepada tunggakan tidak menghapuskan keperluan Writ of Possession jika penyewa masih menduduki unit.
Adakah Zero Deposit bermaksud semua kerugian ditanggung?
Tidak. Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus, bukan produk jaminan kewangan. Untuk kerosakan teruk di luar pakai-haus biasa, proses tuntutan standard terpakai.
Apa langkah SPEEDHOME yang paling membantu?
SPEEDHOME membantu melalui rekod platform, TA bersetem, screening dan aliran recovery yang lebih tersusun, supaya notis dan bukti sudah sedia sebelum kes menjadi pertikaian.