马来西亚的租客驱逐通知（eviction notice）是房东在任何法院行动之前发出的书面追讨——它不是法院文件。在正确的时机发出内容正确的通知，决定了整个追讨时间线。 在 SPEEDHOME 托管平台上，从租客首次违约到启动处理平均约 31 天——这个数字的前提是通知、证据和租约在出事之前就已经备好。
这篇指南讲清楚：合法驱逐通知必须包含什么、法律实际要求什么、房东不能做什么，以及流程怎么从书面追讨走到法院命令再到执达官执行。
马来西亚对租客驱逐通知的法律规定是什么？
截至 2026 年，马来西亚还没有已生效的《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）——草案未宪报公布。驱逐由租约和一般法律管辖：《1950年合同法》、《1950年特定救济法》和《1956年民事法》。没有法定最低通知期；需要的期限就是租约里写的期限。
《住宅租赁法》草案尚未提交国会或宪报公布。也就是说，每份住宅租赁都靠双方签的租约运行，一般法律兜底。
每个马来西亚房东都必须知道的一条是《特定救济法》第 7(2) 条：收回单位必须走合法程序。换锁、断水断电、搬走租客物品，都属违法的自行执行（self-help）——即使租客理亏，房东也要承担责任。
马来西亚没有专门的住宅租赁仲裁庭。所有房东-租客纠纷——驱逐、欠租、押金——都走民事法院。在法律空窗期房东能做什么、不能做什么的完整图景，见没有租赁法之下的房东权利。
驱逐通知必须包含什么？
一份有效的马来西亚驱逐通知需要：双方姓名、单位地址、违约事项和引用的租约条款、欠款金额（如果是欠租）、补救或搬出的期限、房东签名声明。不得威胁自行执行。
法院看的是：通知是否书面、是否指明确切违约、是否给了合理期限、是否实际送达租客。只写"星期五之前搬走"、不引条款不列欠款的通知，弱于写明条款、算清金额、给出补救或搬出日期的通知。
| 要素 | 必需？ | 说明 |
|---|---|---|
| 双方姓名（房东和租客） | 是 | 与租约上的名字完全一致 |
| 单位地址 | 是 | 与租约一致的完整单位地址 |
| 违约类型和引用的租约条款 | 是 | 引用条款原文，例如"第4条——租金每月1日到期" |
| 欠租金额（如欠租违约） | 是 | 确切金额和涵盖月份 |
| 补救或搬出期限 | 是 | SPEEDHOME 默认 14 天补救期；租约可另定 |
| 搬出日期（如属终止通知） | 是 | 至少满足租约的通知期 |
| 房东签名和日期 | 是 | 未签名的通知在法庭上更弱 |
| 威胁换锁/断水断电 | 不允许 | 无论租约怎么写，自行执行都违法 |
| 威胁公开租客资料或上报 CTOS | 不允许 | 住宅租赁没有公开信用黑名单；向持牌征信机构上报需租约中事先书面同意 |
逐步流程：从首次违约到合法收回
合法顺序从正确的文书开始：书面追讨 →（未解决则）终止通知 → 法院行动（追租令和/或收楼令）→ 执达官。房东本人从不执行搬离。 终止信本身的写法，见马来西亚租约终止信。
| 步骤 | 动作 | 时间点 |
|---|---|---|
| 1. 书面追讨/补救通知 | 正式信函：列明欠租、引用租约条款、给出补救期限（通常 14 天） | 确认违约第 1 天 |
| 2. 未补救——终止通知 | 按租约通知期发出终止通知（定期违约通常 30 天） | 补救期限过后 |
| 3. 追租令 Writ of Distress（Distress Act 1951） | 法院命令查封租客动产抵欠租；最多覆盖 12 个月欠租；不驱逐、也不授权房东换锁断水断电 | 可与步骤 2 同时或之后提出 |
| 4. 收楼令 Writ of Possession（SRA 1950 s.7） | 法院命令租客搬离；执达官执行 | 终止后提出；聆讯在提交后数周至数月 |
| 5. 执达官执行 | 法院执达官执行驱逐；警方可协助；房东在场但不亲手搬物品、不换锁 | 法院指定日期 |
谁付钱、走哪条路、驱逐要花多少钱？
成本和路径取决于房东要什么——欠租（追租令）、单位（收楼令），或两者都要。法院层级取决于申索金额和诉讼性质。
马来西亚民事法院按以下层级审理住宅租赁纠纷：
| 路径 | 收回什么 | 大约费用 | 典型耗时 |
|---|---|---|---|
| 仅补救通知/追讨 | 不直接收回——触发付款或启动计时 | 低 / 自己动手 | 数天 |
| 追租令（Distress Act 1951） | 仅欠租，最多 12 个月；不驱逐 | RM3,000–9,000（律师费视复杂度） | 数周至数月 |
| 收楼令（SRA 1950 s.7） | 单位占有权 | RM8,000–25,000（律师费另计） | 4–12 个月 |
| 小额申索——推事庭 | RM5,000 以内金钱判决；无需律师（2012年法院规则第93号令） | 仅立案费 | 数周至数月 |
| 欠租+收楼合并申索 | 一次诉讼同时追欠租和收楼 | 更高；需律师 | 更长；法院管理 |
费用为 SPEEDHOME 运营经验中的指示性区间。实际费用取决于复杂度、是否抗辩和法院层级。
地方法院（Sessions Court）对房东-租客和追租令诉讼拥有无限管辖权（另有 RM100,000–1,000,000 的金额管辖权）。高等法院审理 RM1,000,000 以上的事项。
房东不能做什么——以及为什么会反噬
换锁、断水电、搬走租客物品的房东，违反《特定救济法》第 7(2) 条，构成违法自行执行——即使租客违约在先，房东也要承担责任。
市面上仍有内容建议"租约写明就可以停水"。这是危险建议：法院的立场很清楚，无论租约怎么写，自行执行都违法；试图授权自行执行的条款不可执行。
其他不能碰的事：
- 公开租客的 IC 号码、照片或个人资料——给房东自己带来《2010年个人资料保护法》和诽谤风险。
- 威胁上报 CTOS 或征信机构——个人房东没有直接向持牌征信机构提交住宅租赁违约数据的渠道。已核实的违约只有在租约中租客事先书面同意的情况下才可上报；没有该同意，上报不被允许。
- 发明租约里没有的费用——不可执行，还拖累整体申索。
- 不经通知进入单位——即使是业主，除真正紧急情况外，未经租客同意不能进入已出租的单位。
租约若有逾期留住条款（holdover clause），房东可按《民事法》第 28(4)(a) 条选择就租客逾期期间追收双倍租金。房东必须明确作出这个选择；双倍租金不会自动生效。
实例演算：欠租两个月，租客还住着
一位 Petaling Jaya 房东的租客在 12 个月租约的第 2 个月停止付款，之前无违约记录。合法路径是什么？
第 1 天：发出书面补救通知，引用租约第 4 条，写明两个月欠租和确切金额，给 14 天全数付清或确认搬出日期。
第 15 天（未付款、无回应）：按租约的 30 天通知条款发出终止通知；同时咨询律师，独立于收楼提出追租令追讨欠租。
第 45 天（租客仍在、未付款）：提出收楼令申请。法院排期聆讯。在提交与聆讯之间，房东不采取任何自行行动。
第 2–6 个月（有抗辩）：聆讯、可能的案件管理或调解、最终命令。法院执达官在指定日期执行驱逐。房东在场，但全程不亲手搬物品、不换锁。
整个过程中，房东保留每一份通知、每一条带日期的 WhatsApp 信息、每一笔付款记录。书面痕迹是让法院程序走得更快的东西。
合法路径与 SPEEDHOME 层
SPEEDHOME 托管平台从第一天就建立"可驱逐"的书面痕迹：盖印租约、入住状况档案、从首次违约（而不是欠租滚大之后）启动的追讨流程。
SPEEDHOME 托管平台上，从租客首次违约到启动处理平均约 31 天。这个数字来自在任何纠纷发生之前，通知流程、盖印租约和状况证据已经就位。没有盖印租约、没有入住照片、没有书面追讨记录就启动程序的房东，面对的是更难更慢的法院程序。
想让同意条款和违约追讨路径一开始就写进租约的房东，驱逐通知模板列出通知必须包含的内容。更大的房东运营图景——筛选、租约、押金、续约——见马来西亚房东指南。在 SPEEDHOME 平台管理单位的房东，SPEEDHOME 房东服务端到端协调补救通知、状况证据和追讨流程。
零押金（Zero Deposit）是 SPEEDHOME 符合资格单位上的托管租赁风险安排。它替代搬入时的现金押金；严重退租损坏的极端情况下可追回金额可能有限。它不是金融担保产品，也不是每个单位都符合资格。
FAQ
在马来西亚可以用 WhatsApp 发驱逐通知吗？
看租约的通知条款。多数马来西亚租约要求书面通知当面送达或挂号邮寄到指定地址。WhatsApp 可作证据，但未必满足正式送达要求——正式送达，WhatsApp 留作备份记录。
租约对送达方式没写时，当面送达或挂号邮寄到单位地址是最稳的做法。每一段数字通信都截图并标上日期，作为辅助证据。
驱逐租客的最低通知期是多少？
住宅驱逐没有法定最低期限。要求的期限就是租约写的——常见做法：特定违约先给 14 天补救通知，定期违约再给 30 天终止通知。租约没写时，法院问什么是合理的。
马来西亚没有生效的《住宅租赁法》。按租约条款起草通知；14 天补救 + 30 天终止是常见且站得住的顺序，但以租约为准——发任何东西之前先读租约。
马来西亚有处理驱逐的租赁仲裁庭吗？
没有。马来西亚没有专门的住宅租赁仲裁庭。驱逐和追租纠纷走民事法院——RM5,000 以下小额申索（无需律师）、推事庭至 RM100,000、地方法院对房东-租客案件无限管辖、更大金额上高等法院。
消费者申索仲裁庭（TTPM）不审理私人住宅租赁驱逐纠纷。租赁是土地权益；押金或欠租申索是诉讼上的财产权——两者都按《1999年消费者保护法》被排除在消费者仲裁庭管辖之外。
追租令和收楼令有什么区别？
追租令（Distress Act 1951）只追欠租——最多 12 个月——通过查封单位内租客动产执行，不驱逐租客。收楼令命令租客搬离，由法院执达官执行。房东常常两个都要。
租客未付款且仍占用时，同时申请两者很常见：追租令管钱，收楼令管单位。两者都不授权房东在任何时候换锁或断水断电。
我可以锁门或断水断电逼租客走吗？
不可以。《特定救济法》第 7(2) 条禁止自行执行驱逐。换锁、断水断电断气、搬走租客物品都违法——即使租客违约在先，即使租约声称允许。
合法路径是书面追讨，之后法院行动。自行执行让房东面临损害赔偿，还可能削弱本来有效的法院申索。水电照供、通知照发，让法院执达官执行命令。
租客没交租，我可以扣下押金吗？
可以，你可把押金用于抵偿已证实的欠租——但以租约支持和实际损失为限。马来西亚住宅押金没有法定上限；房东留置的权利限于《合同法》第 74 条下的已证实损失。
押金不够覆盖全部欠租时，差额需另行法院申索。租客仍占用单位时，扣了押金也不能省掉收楼令。