Apa yang perlu penyewa buat bila keluar rumah sewa di Malaysia?
Penyewa di Malaysia yang nak keluar rumah kena bagi notis bertulis, settlekan sewa dan bil utiliti, bersihkan dan baiki kerosakan yang penyewa sendiri sebabkan, buat pemeriksaan bersama (joint inspection), ambil gambar setiap bilik, pulangkan semua kunci dan kad akses, dan dapatkan pengesahan bertulis. Kalau ikut urutan ini, kebanyakan pertikaian deposit boleh dielak sebelum ia bermula.
Malaysia masih tiada Residential Tenancy Act (RTA) yang berkuat kuasa setakat 2026. Hak dan tanggungjawab anda bila keluar rumah datang sepenuhnya daripada tenancy agreement (TA), Contracts Act 1950, dan apa yang anda boleh buktikan. Hak landlord untuk tahan mana-mana bahagian deposit terhad kepada kerugian yang dibuktikan — dan kerugian itu dibuktikan dengan bukti, bukan dakwaan kosong. Senarai semak di bawah dibina berdasarkan standard bukti ini, bukan sekadar senarai "kena buat apa".
Lebih 30,000 tenancy yang diuruskan di platform SPEEDHOME tunjukkan corak yang konsisten: punca terbesar pertikaian deposit bukan keadaan unit, tapi ketiadaan laporan pemeriksaan bersama yang ditandatangani kedua-dua pihak. Kalau pemeriksaan ini dibuat dengan betul, selebihnya biasanya selesai dengan sendiri.
Apa kata undang-undang pasal keluar rumah dan deposit
Malaysia tiada had deposit berkanun dan tiada tarikh akhir berkanun untuk pulangan deposit. Tenancy agreement yang tentukan apa boleh dipotong, dan hak landlord untuk tahan deposit terhad kepada kerugian yang dibuktikan di bawah undang-undang kontrak am (Contracts Act 1950). Tanpa bukti kerosakan, potongan itu tidak sah.
Setakat 2026, tiada Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa. RTA yang dicadangkan masih draf Bill — belum dibentangkan di Parlimen atau digazetkan — jadi tenancy kediaman ditadbir oleh TA bersama undang-undang am: Contracts Act 1950, Civil Law Act 1956, dan Specific Relief Act 1950.
Apa maksudnya secara praktikal:
- Tiada undang-undang yang tetapkan berapa jumlah deposit yang landlord boleh ambil — itu dalam TA.
- Tiada undang-undang yang wajibkan landlord pulangkan deposit dalam tempoh 14, 21 atau 30 hari — tempoh itu ada dalam TA. Kalau TA senyap, prinsip "tempoh munasabah" terpakai dan 30 hari selepas serah kunci ialah norma kontraktual biasa dan penanda aras yang mahkamah guna.
- Landlord tak boleh potong untuk haus dan lusuh biasa (wear and tear) — hanya untuk kerosakan melebihi penggunaan wajar, disokong bukti.
- Tanpa TA yang distempkan (stamped), perlindungan anda lebih sukar dikuatkuasakan di mahkamah.
Countdown 30 hari sebelum keluar rumah
Mula proses 30 hari sebelum tarikh anda keluar. Lagi awal anda bertindak, lagi banyak kawalan anda ada ke atas timeline, bukti dan rundingan.
| Masa | Tindakan | Bukti yang perlu disimpan |
|---|---|---|
| 30 hari sebelum | Bagi notis bertulis seperti yang dikehendaki dalam TA; sahkan tarikh handover secara bertulis | Notis bertulis + pengesahan bertulis daripada landlord |
| 21 hari sebelum | Tetapkan tarikh pemeriksaan bersama dengan landlord atau ejen hartanah | Tarikh pemeriksaan yang dipersetujui secara bertulis (emel atau WhatsApp) |
| 14 hari sebelum | Settlekan semua sewa tertunggak; uruskan bacaan meter utiliti akhir | Resit pemindahan bank; tangkapan skrin akaun TNB / Air Selangor |
| 7 hari sebelum | Bersihkan unit secara mendalam; baiki kerosakan yang anda sebabkan; ambil gambar setiap bilik | Gambar bertarikh masa (timestamped) keadaan akhir selepas dibersihkan |
| Hari 0 (handover) | Pemeriksaan bersama; pulangkan semua kunci, kad akses dan kad parking; dapatkan resit bertulis | Laporan pemeriksaan bersama yang ditandatangani + pengesahan bertulis kunci diterima |
| Hari 1–7 selepas handover | Susul bil utiliti akhir dan hantar kepada landlord; catat bacaan meter yang dikongsi | Bil TNB, air dan caj pengurusan akhir |
| Hari 14 selepas handover | Jika tiada bayaran balik atau penyata potongan berperincian diterima, hantar tuntutan bertulis rasmi | Emel atau pos berdaftar dengan pengesahan penerimaan |
| Hari 30 selepas handover | Jika masih belum selesai, naikkan tahap — lihat bahagian pertikaian di bawah | Semua dokumen di atas |
Bagi notis dalam bentuk yang dikehendaki TA. Kalau TA sebut "notis bertulis", mesej WhatsApp boleh diterima tapi pos berdaftar beri jejak bukti yang lebih bersih.
Apa dikira keadaan keluar rumah yang adil
Haus dan lusuh biasa (fair wear and tear) ialah kemerosotan beransur akibat penggunaan harian biasa sepanjang tempoh tenancy. Landlord tak boleh potong untuk ini. Kerosakan melebihi penggunaan wajar — barang pecah, lubang besar di dinding, kesan kotor akibat lalai — adalah berbeza. Bukti yang tentukan garisan ini.
Tiada definisi berkanun Malaysia untuk fair wear and tear. Ia ditadbir oleh apa yang TA anda sebut dan apa yang munasabah di bawah undang-undang am mengikut usia, penggunaan dan jangka hayat dijangka item itu.
| Item | Haus dan lusuh biasa — tak boleh potong | Kerosakan penyewa — boleh potong dengan bukti |
|---|---|---|
| Cat | Pudar atau perubahan warna sedikit selepas 2+ tahun | Lubang besar, kesan krayon atau pen, tukar warna tanpa kebenaran |
| Lantai | Calar kecil akibat lalu-lalang biasa | Kesan terbakar, calar dalam, jubin pecah, kesan tumpahan pada karpet |
| Perkakas | Kecekapan berkurang akibat usia dan penggunaan biasa | Bahagian pecah, casing retak, kerosakan akibat penyalahgunaan |
| Pemegang pintu dan kunci | Haus biasa akibat penggunaan harian | Kunci rosak, engsel bengkok, kerosakan akibat dipaksa buka |
| Kelengkapan bilik air | Kekuningan sedikit pada kelengkapan putih yang lama | Kelengkapan retak, jubin pecah, kulat akibat pengudaraan tersekat |
| Tingkap | Lapuk semula jadi pada bingkai atau seal | Kaca retak atau pecah |
| Perabot (jika berperabot) | Fabrik pudar, calar kecil akibat penggunaan biasa | Kesan terbakar, koyak besar, kerosakan struktur, item hilang |
Bukti yang selesaikan garisan antara haus dan kerosakan. Gambar masa masuk dan inventori bertandatangan ialah bukti anda yang keadaan itu sudah wujud sebelum anda masuk.
Pemeriksaan bersama: cara buat dengan betul
Pemeriksaan bersama (joint inspection) ialah acara paling penting dalam proses keluar rumah. Kedua-dua pihak jalan bersama dalam unit, catat setiap keadaan, tandatangan laporan bertulis, dan serahkan kunci. Laporan yang ditandatangani mengunci apa yang dipersetujui — dan apa yang tidak dipertikaikan.
Tiada undang-undang Malaysia yang wajibkan pemeriksaan bersama, tapi ia perlindungan paling kuat yang penyewa ada. Landlord yang enggan buat pemeriksaan bersama sebenarnya cipta masalah bukti untuk diri sendiri — sebarang potongan yang mereka dakwa kemudian lebih sukar dipertahankan kalau tiada rekod bertandatangan tentang keadaan unit semasa handover.
Apa yang perlu dibuat semasa pemeriksaan bersama:
- Jalan bilik demi bilik bersama landlord atau wakilnya.
- Guna sudut gambar yang sama macam gambar masa masuk untuk perbandingan.
- Catat mana-mana item yang anda dan landlord tidak bersetuju — tulis dalam laporan pemeriksaan berserta inisial kedua-dua pihak.
- Jangan tandatangan apa-apa yang senaraikan potongan yang anda belum bersetuju.
- Dapatkan resit bertulis untuk setiap kunci, kad akses, sticker parking dan kunci peti surat yang dipulangkan.
- Simpan satu salinan laporan bertandatangan untuk diri sendiri.
Kalau landlord tak hadir pemeriksaan, hantar mesej bertulis — sebelum dan selepas — untuk minta tukar tarikh. Simpan mesej-mesej itu. Kalau tak dapat sepakat tarikh dan anda terpaksa serah kunci juga, ambil gambar unit sebelum serah kunci dan hantar rekod bertarikh masa kepada landlord.
Senarai bukti: apa yang perlu dikumpul sebelum keluar
Perlindungan deposit anda bergantung sepenuhnya pada bukti. Kumpul ini sebelum dan semasa handover — anda tak boleh dapatkan semula selepas anda keluar.
Sebelum keluar rumah, pastikan anda ada:
- [ ] Salinan tenancy agreement yang distempkan (termasuk semua adenda)
- [ ] Resit untuk setiap bayaran deposit yang anda buat
- [ ] Gambar atau video masa masuk (dengan timestamp fail asal)
- [ ] Senarai inventori bertandatangan masa masuk (jika ada)
- [ ] Rekod bertulis sebarang kerosakan yang dilaporkan sepanjang tenancy dan respons landlord
- [ ] Resit bayaran sewa untuk keseluruhan tempoh tenancy
- [ ] Rekod bayaran utiliti dan bil akhir
- [ ] Bacaan meter TNB dan air akhir (digambar pada hari handover)
- [ ] Notis bertulis yang anda hantar kepada landlord
- [ ] Pengesahan bertulis daripada landlord tentang notis
- [ ] Laporan pemeriksaan bersama bertandatangan (dari hari handover)
- [ ] Pengesahan bertulis kunci diterima daripada landlord
- [ ] Gambar masa keluar (sudut sama macam masa masuk, bertarikh masa)
Simpan salinan di dua tempat — telefon dan cloud storage — sebelum anda serah unit.
Apa landlord boleh dan tak boleh potong daripada deposit anda
Landlord hanya boleh potong untuk kerugian yang dibuktikan: sewa tertunggak, tunggakan utiliti, kerosakan akibat penyewa melebihi haus biasa, dan item hilang yang disenaraikan dalam inventori bertandatangan. Potongan perlukan bukti — landlord mesti beri penyata berperincian dan bukti sokongan.
| Potongan | Dibenarkan | Apa landlord perlu buktikan |
|---|---|---|
| Sewa tertunggak | Ya | Rekod sewa dan jumlah tunggakan |
| Tunggakan utiliti (TNB, air) | Ya | Bil utiliti akhir yang belum dibayar semasa handover |
| Kerosakan fizikal akibat penyewa | Ya, dengan bukti | Gambar masa masuk dan keluar yang tunjuk perubahan; sebut harga atau resit pembaikan |
| Item inventori hilang | Ya, dengan bukti | Inventori bertandatangan masa masuk; bukti item wujud dan kini hilang |
| Haus dan lusuh biasa | Tidak | Tak boleh potong — undang-undang kontrak am hadkan tahanan kepada kerugian dibuktikan |
| Pembersihan (jika unit bersih semasa handover) | Tidak | Kalau unit bersih dan didokumentasikan, potongan tidak disokong |
| Kecacatan sedia ada | Tidak | Landlord mesti tunjukkan kecacatan itu tiada semasa masa masuk |
| Penalti kerana bagi notis yang betul dan keluar tepat masa | Tidak | Keluar rumah dengan notis yang betul bukan satu peristiwa kerugian |
Landlord patut beri penyata potongan berperincian. Kalau tidak, surat tuntutan anda patut minta penyata itu sekali dengan bayaran balik.
Lihat panduan potongan deposit untuk perincian lanjut tentang apa yang dikira bukti.
Apa nak buat kalau landlord tahan deposit anda
Kalau landlord tak pulangkan deposit atau tak beri penyata potongan berperincian dalam tempoh yang dipersetujui dalam TA, mula dengan surat tuntutan bertulis. Malaysia tiada tribunal tenancy kediaman khusus — pertikaian deposit ialah hal kontrak peribadi yang diputuskan di mahkamah sivil.
| Langkah | Tindakan | Kos | Bila guna |
|---|---|---|---|
| 1 | Surat tuntutan bertulis (pos berdaftar atau emel dengan pengesahan penerimaan) | RM0 | Sentiasa langkah pertama — banyak pertikaian selesai di sini |
| 2 | Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret | RM100–400 (failing) | Tuntutan sehingga RM5,000; tak perlu peguam (Order 93) |
| 3 | Tuntutan sivil Mahkamah Majistret | RM100–400+ | Tuntutan sehingga RM100,000; peguam pilihan |
| 4 | Mahkamah Sesyen | Fi fail lebih tinggi + fi guaman | Tuntutan RM100,000 hingga RM1,000,000; sangat disarankan guna peguam |
Apa yang undang-undang sebenarnya sediakan: Malaysia tiada tribunal tenancy kediaman khusus. Pertikaian deposit ialah hal kontrak peribadi yang diputuskan di mahkamah sivil. Tuntutan sehingga RM5,000 guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tak perlu peguam). Tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit tenancy kediaman peribadi, kerana tenancy ialah kepentingan ke atas tanah dan tuntutan deposit ialah "chose in action" — kedua-dua dikecualikan daripada bidang kuasanya.
Surat tuntutan anda patut nyatakan: jumlah deposit, tarikh handover, klausa TA yang wajibkan pemulangan, penyata potongan berperincian yang anda terima (atau yang tidak diterima), dan tarikh akhir yang jelas — biasanya 7–14 hari — untuk bayaran atau respons bertulis.
Untuk nasihat lanjut tentang hak penyewa di Malaysia selain deposit, termasuk hak ketenangan (quiet enjoyment) dan apa landlord tak boleh buat, lihat hub hak penyewa.
Move-out dengan Zero Deposit: apa yang berubah dan apa yang tidak
Kalau anda guna Zero Deposit, anda skip deposit tunai pendahuluan — jadi tiada jumlah besar yang landlord pegang untuk dipertikaikan semasa keluar rumah. Proses pemeriksaan dan bukti tetap sama. Kerosakan akhir tenancy melebihi haus biasa tetap dinilai dan boleh dikenakan caj.
Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan, jadi penyewa boleh pindah masuk tanpa kunci duit tunai sementara landlord tetap dilindungi melalui perlindungan sewaan dan bukan dengan memegang deposit. Untuk kerosakan akhir tenancy yang serius melebihi haus biasa, proses tuntutan perlindungan standard terpakai. Bukan semua unit SPEEDHOME layak — semak listing dahulu sebelum anggap ia termasuk.
Apa yang berubah dengan Zero Deposit:
- Tiada jumlah tunai besar berisiko dalam pertikaian.
- Tiada pertikaian tentang sama ada landlord sudah "pulangkan" wang — kerana tiada jumlah yang dipegang.
- Kerosakan akhir tenancy tetap dinilai melalui pemeriksaan bersama yang sama.
- Tabiat dokumentasi yang sama — gambar, laporan bertandatangan, resit bertulis — lindungi anda pada tenancy Zero Deposit sama macam tenancy deposit tunai.
Kelebihan struktur Zero Deposit ialah ia hapuskan ketidakseimbangan landlord memegang duit anda semasa pertikaian masih belum selesai. Layari listing sewa SPEEDHOME untuk cari unit yang layak Zero Deposit di kawasan anda.
Kalau anda keluar awal: apa yang TA sebut yang menentukan
Penamatan awal (early termination) ditadbir oleh klausa tenancy agreement anda, bukan oleh statut. Kalau TA senyap, prinsip undang-undang kontrak am terpakai. Keluar awal tanpa persetujuan biasanya menyebabkan deposit keselamatan hangus di bawah klausa TA; dengan persetujuan landlord, hasilnya dirunding.
Untuk proses penamatan awal yang lengkap — notis, syarat, apa yang berlaku kepada pelan perlindungan anda, dan cara berunding — lihat panduan penamatan awal tenancy.
Soalan Lazim
Adakah undang-undang Malaysia bagi penyewa 30 hari untuk dapat balik deposit?
Tidak. Tiada undang-undang yang tetapkan tarikh akhir tetap untuk pulangan deposit. Tempoh dalam tenancy agreement anda yang menentukan. Kalau TA senyap, "tempoh munasabah" terpakai — 30 hari selepas serah kunci ialah norma kontraktual biasa dan apa yang mahkamah anggap sebagai penanda aras praktikal, tapi ia bukan hak berkanun.
Bolehkah landlord potong untuk cat semula seluruh unit?
Tidak untuk pudar biasa selepas tenancy yang lama. Landlord boleh potong untuk cat semula kalau ada kerosakan yang didokumentasikan — lubang besar, tukar warna tanpa kebenaran, atau kesan melebihi penggunaan biasa — disokong gambar masa masuk dan keluar. Cat semula seluruh unit selepas tenancy dua tahun atau lebih semata-mata kerana pudar ialah kos haus dan lusuh, bukan kos kerosakan penyewa.
Apa kalau landlord enggan buat pemeriksaan bersama?
Cuba jadualkan secara bertulis sekurang-kurangnya dua kali. Kalau ditolak, ambil gambar seluruh unit sendiri sejurus sebelum handover dan hantar rekod bertarikh masa kepada landlord melalui WhatsApp atau emel. Catat secara bertulis bahawa anda meminta pemeriksaan bersama dan landlord tidak hadir. Simpan semua ini untuk mahkamah jika perlu.
Bolehkah landlord guna Tribunal Tuntutan Pengguna untuk pertikaian deposit?
Tidak, dan penyewa pun tidak boleh. Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit tenancy kediaman peribadi. Tenancy ialah kepentingan ke atas tanah dan tuntutan deposit ialah "chose in action" — kedua-dua dikecualikan daripada bidang kuasanya. Pertikaian deposit melalui mahkamah sivil: prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tak perlu peguam) untuk tuntutan sehingga RM5,000, dan Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk jumlah lebih besar.
Apa dokumen saya perlukan untuk bawa landlord ke mahkamah pasal deposit?
Sekurang-kurangnya: tenancy agreement yang distempkan, resit deposit, gambar masa masuk dan keluar, surat tuntutan yang anda hantar, respons landlord (atau bukti tiada respons), dan laporan pemeriksaan bersama jika ada. Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tuntutan ≤RM5,000) tak perlukan peguam dan ialah laluan eskalasi kos paling rendah.
Adakah Zero Deposit bermaksud saya tak boleh dikenakan apa-apa caj semasa keluar rumah?
Tidak. Zero Deposit gantikan deposit tunai pendahuluan; ia tidak ketepikan liabiliti untuk kerosakan akibat penyewa. Kerosakan akhir tenancy melebihi haus dan lusuh biasa tetap dinilai. Bezanya ialah tiada wang tunai yang dipegang oleh landlord dalam pertikaian — sistem risiko sewaan terurus uruskan kerosakan yang dinilai melalui prosesnya sendiri. Zero Deposit bukan produk jaminan kewangan dan jumlah yang boleh dituntut semula boleh terhad dalam kes kerosakan serius.