Berapa kos perjanjian sewa yang lemah?
Disemak oleh pasukan editorial SPEEDHOME, Jun 2026. Disemak untuk ketepatan undang-undang terhadap duti setem dan undang-undang sewaan Malaysia setakat Jun 2026.
Perjanjian sewa yang kabur atau tiada merampas hampir semua leverage tuan rumah bila penyewa mula bermasalah — sukar tuntut tunggakan sewa, sukar justify potongan deposit, dan sukar kuatkuasakan aturan rumah. Perjanjian yang jelas dan distem adalah perisai termurah.
Tanpa perjanjian yang kemas dan distem, semua yang paling penting — tuntut tunggakan sewa, justify potongan deposit, kuatkuasakan aturan rumah yang dianggap jelas — runtuh jadi pergaduhan "dia kata, saya kata" yang mahkamah tidak layan. Perjanjian bukan kertas. Ia leverage yang menjadikan kos pencegahan beberapa puluh ringgit, bukan beberapa ribu ringgit.
Data dalaman SPEEDHOME (Q1 2026) menunjukkan bahawa majoriti fail pertikaian yang dibuka oleh tuan rumah di platform berpunca daripada satu daripada dua klausa yang hilang di bawah — senarai inventori dan laporan kondisi. Sebab utama kenapa tuan rumah Malaysia perlu setem hari ini, bukan esok. Untuk konteks penuh gambaran tuan rumah, mula dengan cara setem perjanjian sewa dan rujuk platform pengurusan sewaan.
Apa kos duti setem pada 2026?
Duti setem perjanjian sewa ikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 per RM250 sewa tahunan, ikut tempoh. Pengecualian RM2,400 lama dibuang Januari 2025; mulai Januari 2026, setem dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax.
Sejak Januari 2026, proses setem dibuat sepenuhnya melalui e-Duti Setem di MyTax — portal STAMPS lama sudah ditutup. Untuk angka tepat mengikut sewa bulanan sendiri, gunakan kalkulator duti setem. Jadual di bawah beri nilai kerja untuk sewa bulanan biasa.
| Tempoh sewaan | Kadar setiap RM250 sewa tahunan | Nota |
|---|---|---|
| Sehingga 1 tahun | RM1 | Kadar paling rendah |
| Lebih 1 hingga 3 tahun | RM3 | Lazim untuk kontrak lebih panjang |
| Lebih 3 hingga 5 tahun | RM5 | Perlu kira lebih teliti |
| Lebih 5 tahun | RM7 | Rujuk kiraan semasa |
| Sewa bulanan | Sewa tahunan | sehingga 1 tahun (RM1) | 1–3 tahun (RM3) |
|---|---|---|---|
| RM1,000 | RM12,000 | RM48 | RM144 |
| RM1,500 | RM18,000 | RM72 | RM216 |
| RM2,000 | RM24,000 | RM96 | RM288 |
| RM3,000 | RM36,000 | RM144 | RM432 |
| RM4,000 | RM48,000 | RM192 | RM576 |
| RM5,000 | RM60,000 | RM240 | RM720 |
| RM6,000 | RM72,000 | RM288 | RM864 |
Salinan pertama yang distem. Setiap salinan tambahan RM10 flat. Untuk sewa melebihi RM6,000 sebulan atau tempoh lebih tiga tahun, guna kalkulator.
Klausa apa paling penting dalam perjanjian sewa?
Klausa paling penting: inventori ditandatangani, laporan kondisi move-in bertarikh, larangan sublet, had pembaikan, larangan ubah suai tanpa kebenaran, prosedur notis keluar, dan kebenaran laporkan default kepada agensi pelaporan kredit berlesen.
Setiap satu menutup loophole yang biasa dieksploitasi. Jadual di bawah pecah apa yang perlu ditulis dan loophole apa yang ditutup.
| Klausa | Apa yang perlu ditulis | Loophole yang ditutup |
|---|---|---|
| Senarai inventori | Senarai barang ditandatangani ikut item semasa serah kunci | Pertahanan "dah memang pecah" semasa move-out |
| Laporan kondisi move-in | Gambar bertarikh + pengakuan penyewa | Tiada garis asas untuk banding kerosakan |
| Larangan sublet | Tiada sublet atau tambahan penghuni tanpa kebenaran bertulis | Orang tidak dikenal tinggal tanpa kelulusan |
| Had pembaikan | Penyewa bayar pembaikan di bawah RM150 hingga RM300 | Setiap kerosakan kecil jadi pertikaian |
| Tiada ubah suai | Tiada tebuk lubang, cat, atau tukar fitting tanpa kebenaran bertulis | Pengubahsuaian tanpa kebenaran yang tiada asas untuk potong deposit |
| Prosedur notis keluar | Tempoh notis + kos keluar awal bertulis | Tiada remedy dipersetujui bila penyewa keluar awal |
| Pelaporan default | Kebenaran laporkan default yang disahkan kepada agensi kredit berlesen | Tiada akibat sah untuk tunggakan serius |
Corak yang sama: setiap klausa tukar argument masa depan jadi fakta masa kini. Penyewa yang menolak tandatangan inventori atau enggan beri gambar kondisi sebenarnya sedang tapis diri mereka sendiri.
Bagaimana perjanjian bantu elak penyewa bermasalah?
Perjanjian yang lengkap dan distem berfungsi sebagai tapis awal — penyewa yang cari jalan mudah menolak dokumentasi yang ketat, jadi proses dokumentasi, setem, inventori, bayaran bertulis, dan aturan rumah memang jadi halangan semula jadi untuk calon penyewa yang salah.
Perjanjian bukan alat untuk menakutkan penyewa. Ia alat untuk tapis orang yang tidak mahu bertanggungjawab. Kalau seseorang enggan baca atau enggan tandatangan syarat asas, jangan serah kunci dulu. Bukan susah — kena buat awal.
Untuk aliran tapisan penuh, gabungkan dengan cara cari penyewa baik. Untuk gambaran lengkap hak dan langkah move-out, rujuk hak penyewa pindah keluar. Untuk jenis pelanggaran lazim dan cara urus, rujuk pelanggaran sewa biasa.
Apa yang perjanjian tak boleh benarkan?
Perjanjian tak boleh benarkan tindakan sendiri yang salah di sisi undang-undang — kunci pintu, buang pintu, atau potong air atau elektrik untuk halau penyewa, biarpun penyewa gagal bayar sewa. Itu evict sendiri, dan undang-undang larang.
Pemulihan milikan kosong mesti ikut laluan sah: notis bertulis bertarikh → Writ of Possession (perintah mahkamah untuk pulihkan milikan unit) → Writ of Distress (perintah mahkamah untuk tuntut tunggakan sewa) → bailiff mahkamah eksekusi. Tindakan sendiri seperti kunci pintu, potong utiliti, atau buang barang boleh dedahkan tuan rumah kepada liability sivil dan beri penyewa tuntutan balas.
Deposit pun bukan kad bebas. Tiada had statut untuk deposit sewa kediaman di bawah undang-undang semasa, dan tiada tempoh statut wajib untuk pemulangan. Hak tuan rumah untuk tahan deposit terhad kepada kerugian sebenar yang boleh dibuktikan melebihi haus biasa. Tahan seluruh deposit sebagai "windfall" bila kerosakan yang boleh ditolak kecil, itu sendiri sudah jadi breach. Potongan deposit untuk utiliti tertunggak atau sewa separa kena ada bil, resit, atau bukti sokongan — tahan angka arbitrary tanpa bukti pun boleh jadi countersuit.
Tunggakan separa pun kena ikut laluan betul. Hantar surat tuntutan bertulis yang rujuk klausa dilanggar, simpan rekod bayaran (slip bank, pengesahan FPX, atau resit), dan kalau tak dibayar, escalate ikut letter-of-demand dan proses mahkamah. Tolak tunggakan dari deposit secara sebelah pihak tanpa persetujuan penyewa pun boleh jadi breach.
Kalau mahu tunggakan serius ikut penyewa, default yang disahkan hanya boleh dilapor kepada agensi pelaporan kredit berlesen dengan kebenaran bertulis dalam perjanjian. Publish atau doxxing butiran penyewa tanpa kebenaran bukan tindakan sah. Tulis klausa kebenaran sekarang, atau pilihan itu tidak wujud kemudian.
Tuan rumah individu tidak boleh melaporkan tunggakan sewa terus kepada agensi pelaporan kredit; SPEEDHOME boleh berbuat demikian, sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, tetapi hanya jika penyewa telah memberi kebenaran bertulis dalam perjanjian sewa.
Dapatkan perjanjian sewa sedia-laporan SPEEDHOME secara percuma. Perjanjian sewa biasa tidak membantu anda pulih daripada penyewa yang ingkar — perjanjian yang sedia-laporan boleh. Ia mengandungi klausa kebenaran/ingkar bertulis yang membolehkan SPEEDHOME, bertindak sebagai ejen yang dilantik tuan rumah, melaporkan tunggakan sewa yang disahkan kepada agensi pelaporan kredit berlesen dengan kebenaran bertulis penyewa — sesuatu yang tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah individu secara bersendirian. Laporan yang didokumenkan dan sah adalah motivasi yang jauh lebih kuat untuk diselesaikan berbanding ancaman tidak rasmi. WhatsApp kami → — terus pre-filled supaya kami tahu panduan mana yang anda perlukan.
Bagaimana guna rekod untuk bina garis masa lebih bersih?
Untuk tenansi yang berjalan melalui SPEEDHOME, simpan rekod yang relevan di satu tempat: butiran listing, rekod tapisan dan permohonan, sejarah bayaran, laporan pembaikan, gambar kondisi, dan nota serah kunci. Ini bukan ganti nasihat undang-undang, tetapi beri kedua-dua pihak garis masa bersih bila sewa, pembaikan, deposit, penamatan awal, atau move-out jadi isu.
Butiran kecil biasanya yang menentukan pertikaian: jumlah bayaran, tarikh notis, tanggungjawab pembaikan, kondisi serah kunci, dan apa bukti yang kedua-dua pihak terima. Sebelum setuju apa-apa perubahan, tulis poin utama dalam satu mesej ringkas — siapa akan buat apa, bila, berapa, dan rekod apa yang akan jadi bukti.
Kalau isu sudah tegang, jangan tambah tindakan baru sebelum garis masa asas jelas. Susun gambar, resit, perjanjian, bil dan mesej ikut tarikh, kemudian tentukan sama ada boleh settle terus, escalate melalui platform, atau perlu nasihat profesional. Selepas isu settle, simpan satu nota penutup pendek dengan tarikh, hasil dipersetujui, apa-apa jumlah bayaran, dan siapa sahkan. Rekod tunggal itu bantu kalau isu sama muncul lagi.
Untuk gambaran penuh hak dan langkah move-out, rujuk hak penyewa pindah keluar. Untuk jenis pelanggaran lazim dan cara urus, rujuk pelanggaran sewa biasa.
FAQ
Berapa lama saya ada masa untuk setem perjanjian selepas tandatangan?
Setem kena dibuat secepat mungkin selepas kedua-dua pihak tandatangan — hari sama atau minggu sama ialah peraturan selamat. Perjanjian yang tak distem tak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah sehingga duti dan penalti lewat dibayar, dan penalti meningkat semakin lama anda tunggu. Mulai Januari 2026, setem dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax; portal akan tunjuk jumlah penalti sebelum anda bayar.
Perlukah perjanjian sewa distem untuk jadi kuat?
Ya. Perjanjian yang tidak distem hanya tulis urusan anda, tetapi tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah sehingga duti dibayar, dan setem lewat bawa penalti. Setem ialah langkah yang tukar kertas jadi kontrak boleh dikuatkuasakan — kos cuma beberapa puluh ringgit untuk sewa kediaman biasa.
Siapa patut bayar duti setem?
Amalan biasa di Malaysia ialah penyewa bayar, tetapi ia boleh dirunding dan mesti ditulis jelas dalam perjanjian — siapa bayar, berapa, dan bila bayar dibuat, supaya tidak jadi isu kemudian.
Boleh guna template percuma sahaja?
Boleh mula dengan template percuma, tetapi template percuma biasanya tidak termasuk klausa kebenaran pelaporan default atau laporan kondisi move-in yang ditandatangani. Tanpa klausa ini, tiada akibat sah untuk tunggakan serius dan tiada garis asas untuk banding kerosakan. Tambah klausa yang hilang, baru ia jadi perlindungan sebenar.
Bolehkah tuan rumah kunci pintu atau potong utiliti untuk halau penyewa?
Tidak. Tuan rumah tidak boleh evict secara sendiri — kunci pintu, buang pintu, atau potong air atau elektrik. Pemulihan milikan mesti ikut proses sah: notis bertulis, tindakan mahkamah, dan bailiff yang eksekusi. Tindakan sendiri boleh dedahkan tuan rumah kepada liability sivil dan beri penyewa tuntutan balas.
Boleh laporkan penyewa gagal bayar kepada agensi kredit?
Boleh, hanya jika penyewa beri kebenaran bertulis dalam perjanjian. Dengan klausa kebenaran itu, default sewa yang disahkan boleh dilapor kepada agensi pelaporan kredit berlesen. Publish butiran penyewa atau lapor tanpa kebenaran bukan tindakan sah. Tulis klausa sebelum tandatangan, bukan selepas default muncul.
Penyewa bayar sewa separa bulan ini — boleh tuntut baki?
Boleh, tapi kena tuntut secara bertulis sebagai hutang bawah perjanjian sewa, bukan potong sebelah pihak dari deposit tanpa persetujuan penyewa. Hantar surat tuntutan untuk baki yang rujuk klausa dilanggar, simpan rekod bayaran, dan kalau tak dibayar, escalate ikut letter-of-demand dan proses mahkamah. Rujuk peguam Malaysia untuk ambang hutang di negeri anda.
Boleh tahan deposit untuk utiliti tertunggak atau sewa tak dibayar?
Boleh, tapi hanya jumlah yang ada bukti. Deposit boleh dipakai untuk sewa tertunggak, utiliti tertunggak (air, elektrik, internet) yang dinamakan dalam perjanjian, dan kerosakan melebihi haus biasa — tapi setiap item kena ada sokongan bil, gambar, atau invois. Tahan angka tanpa bukti ialah breach oleh tuan rumah dan boleh disaman balas.
Adakah deposit dikawal had statut tetap?
Tidak. Tiada had statut khusus untuk deposit sewa kediaman di bawah undang-undang Malaysia, dan tiada tempoh statut wajib untuk pemulangan. Potongan deposit perlu berpaut pada kerugian sebenar yang boleh dibuktikan melebihi haus biasa. Tapisan, perjanjian distem, dan kondisi move-in yang didokumenkan buat lebih banyak untuk elak masalah daripada mana-mana jumlah deposit.