Betul ke saya perlu ejen untuk buat perjanjian sewa?
Tidak — tiada undang-undang di Malaysia yang wajibkan tuan rumah atau penyewa guna ejen untuk buat perjanjian sewa yang sah. Boleh buat sendiri, guna peguam, atau guna platform. Satu-satunya kos yang wajib dibayar kepada kerajaan ialah duti setem — biasanya puluhan ringgit sahaja, bukan sebulan sewa penuh.
Perjanjian sewa ialah kontrak antara tuan rumah dan penyewa. Yang penting ialah ia ditulis dengan jelas, ditandatangani oleh kedua-dua pihak, dan disetemkan supaya boleh dikuatkuasakan di mahkamah. Semua itu boleh dibuat tanpa ejen. Ejen ialah servis yang anda boleh pilih, bukan kewajipan undang-undang — pilih ikut berapa banyak masa dan kerja yang anda nak serah, bukan sebab anda fikir tiada pilihan lain.
SPEEDHOME mengurus 30,000+ perjanjian sewa di Malaysia melalui platformnya, dan dari pengalaman operator itu, tuan rumah yang tandatangan dan setemkan perjanjian sendiri melalui alat dalam talian boleh elak daripada membayar komisen ejen yang lazim — dengan proses yang sama selamatnya kalau perjanjian itu disetem dengan betul.
Berapa sebenarnya kos duti setem perjanjian sewa?
Duti setem ialah cukai kerajaan kecil yang dikira ikut skala bertingkat Akta Kewangan 2024 — RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa setahun penuh, bergantung pada tempoh perjanjian. Untuk unit sewaan RM1,500 sebulan atas tempoh setahun, jumlahnya kira-kira RM72 setahun, bukan ratusan ringgit.
Ini cukai yang masuk ke LHDN, bukan ke ejen atau mana-mana pihak ketiga. Perjanjian yang disetem inilah yang boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah kalau ada pertikaian nanti.
Mulai Januari 2025, pengecualian RM2,400 pertama sewa telah dimansuhkan, jadi pengiraan kini dikenakan atas sewa setahun penuh.
| Sewa sebulan | Sewa setahun | Tempoh 1 tahun (RM1/RM250) | Tempoh 2 tahun (RM3/RM250) | Tempoh 3 tahun (RM5/RM250) |
|---|---|---|---|---|
| RM1,000 | RM12,000 | ~RM48 | ~RM144 | ~RM240 |
| RM1,500 | RM18,000 | ~RM72 | ~RM216 | ~RM360 |
| RM2,000 | RM24,000 | ~RM96 | ~RM288 | ~RM480 |
| RM3,000 | RM36,000 | ~RM144 | ~RM432 | ~RM720 |
Anggaran sahaja. Skala RM1/RM3/RM5/RM7 per RM250 sewa setahun dipakai mengikut tempoh perjanjian (lebih kurang 1 tahun, 2 tahun, 3 tahun, 4+ tahun) di bawah Akta Kewangan 2024. Angka dibulatkan ke jalur RM250 terdekat, tidak termasuk yuran kecil setiap salinan. Sahkan kadar semasa dan tempoh tepat anda di mytax.hasil.gov.my sebelum bayar.
Jadi kalau ada orang quote "RM1,500 untuk perjanjian sewa dan setem" atas unit RM1,500 sebulan atas tempoh setahun, anda dibayar sebulan sewa untuk cukai kerajaan RM72 campur sikit kertas kerja. Jurang itu jelas. Dan kalau tempoh lebih panjang, skala naik ikut tempoh — sebab itulah formula bertingkat, bukan kadar rata.
Mitos yang ramai tuan rumah percaya — dan fakta sebenarnya
Lima mitos ini kerap tersebar sesama tuan rumah, dan semuanya boleh menyebabkan anda terlebih bayar atau terdedah kepada risiko sebenar.
Mitos 1: "Mesti guna ejen untuk sewa rumah." Salah. Tiada undang-undang yang wajibkan. Ejen cuma satu pilihan antara beberapa — buat sendiri, peguam, atau platform. Pilih ikut berapa banyak masa dan risiko yang anda nak serah.
Mitos 2: "Bayar ejen tunai untuk elak SST." Ini perangkap yang patut dijauhi. Bila orang suruh anda bayar tunai supaya "boleh elak SST" atau elak resit, anda hilang bukti bertulis siapa ambil duit anda dan untuk apa. Tanpa resit, kalau ada pertikaian nanti, susah nak tunjuk apa yang anda dah bayar. Minta resit yang asingkan komisen daripada duti setem — kalau orang elak beri resit, itu tanda merah.
Mitos 3: "Fee perjanjian ejen memang tetap, tak boleh tawar." Salah. Komisen dan yuran dokumen ialah amalan pasaran, bukan kadar tetap. "Sebulan sewa" yang klasik itu kebiasaan industri, bukan undang-undang. Anda boleh tawar, boleh kongsi, atau langkau komisen terus dengan tandatangan dan setem sendiri. Satu-satunya angka yang betul-betul tetap ialah duti setem kerajaan.
Mitos 4: "Perjanjian sewa yang tak disetem pun tak apa." Bahaya. Perjanjian yang tak disetem tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah sehingga ia disetem — dan setem lewat kena denda. Saat anda perlu kuatkuasakannya (kejar sewa tertunggak, proses ambil balik unit), dokumen tak disetem menjadi halangan kepada anda. Setem awal; kos sebenarnya cuma puluhan ringgit seperti yang ditunjukkan dalam jadual di atas.
Mitos 5: "Kalau renew, ejen caj sebulan penuh lagi." Selalunya tidak perlu. Renew atas terma sama boleh dibuat dengan adendum ringkas — bukan komisen penuh baharu. Anda setem semula tempoh baharu guna formula sama, dan selesai.
Buat sendiri, peguam, atau platform — mana satu pilihan yang tepat?
Pilihan yang betul ialah yang paling murah yang masih tinggalkan anda dengan perjanjian disetem yang boleh dikuatkuasakan. Untuk sewaan kediaman biasa, itu biasanya buat sendiri atau platform.
| Pilihan | Kos anggaran | Sesuai untuk |
|---|---|---|
| Buat sendiri | Duti setem sahaja (~RM48–RM144) | Sewaan kediaman standard, penyewa dah ditapis, anda ada masa |
| Guna platform (contoh: SPEEDHOME + SPEEDSIGN) | Flat fee atau pelan langganan; tiada komisen sebulan | Tuan rumah yang nak proses mudah tanpa komisen ejen |
| Peguam | Yuran draf + duti setem (jumlah berbeza) | Hartanah nilai tinggi, guna komersial, klausa rumit, sewaan bersama yang kompleks |
| Ejen berlesen | Komisen ~sebulan sewa + duti setem | Bila anda betul-betul beli masa dan jangkauan pemasaran mereka |
Ejen komisen penuh masuk akal cuma bila anda betul-betul nak serah kerja iklan, tapis penyewa, dan runding terma — bukan sebab yuran itu "memang tetap".
Satu perkara penting: kalau anda memang guna ejen, minta mereka asingkan dua baris dalam sebutan harga — berapa komisen mereka, dan berapa duti setem yang akan dilepaskan terus ke LHDN. Kalau bahagian "setem" itu jauh lebih tinggi dari formula di atas, anda bayar markup yang disamarkan jadi cukai.
Macam mana nak semak ejen hartanah betul-betul berdaftar
Negotiator berdaftar di Malaysia bawa nombor REN — tag pendaftaran pada kad mereka — dikeluarkan di bawah undang-undang yang mengawal ejen hartanah berlesen. Sebelum serah sebulan sewa kepada sesiapa, minta nombor REN itu dan sahkan dengan daftar awam LPPEH di lppeh.gov.my — LPPEH ialah badan kawal selia 2026 bagi ejen hartanah berdaftar (pengganti nama BOVAEP).
Negotiator yang sah berikan nombor ini tanpa teragak-agak. Orang yang tidak dapat tunjukkan nombor REN bukan ejen berdaftar, dan anda tidak perlu membayar yuran ejen kepada mereka untuk kertas kerja yang anda boleh buat sendiri pada harga duti setem.
Renew dengan penyewa sama — jalan adendum yang lebih jimat
Renew atas terma sama boleh dibuat dengan adendum ringkas — dokumen satu atau dua muka surat yang sahkan tempoh baharu dan terma asal yang kekal sama. Tidak perlu perjanjian penuh baharu, dan tidak perlu komisen sebulan penuh baharu.
Anda masih perlu setem tempoh baharu itu, guna formula sama atas sewa setahun yang baharu. Jadi kos yang tidak boleh dielak bagi renew terma-sama ialah, sekali lagi, cuma duti setem — puluhan ringgit, bukan sebulan sewa. Persoalkan mana-mana "yuran pembaharuan" yang makan sebulan penuh untuk sambung penyewa yang sedia ada.
Kalau sewa berubah atau pihak berubah, gunakan perjanjian baharu dan jalankan angka ikut formula.
Cara setemkan perjanjian sewa sendiri melalui LHDN
Mulai Januari 2026, anda nilai dan bayar duti sendiri melalui sistem e-Duti Setem LHDN di portal MyTax — menggantikan portal STAMPS yang lama. Prosesnya empat langkah dan boleh diselesaikan dalam talian.
- Tandatangan dulu. Kedua-dua pihak tandatangan perjanjian yang lengkap. Setem ialah langkah terakhir, bukan pertama.
- Hantar untuk taksiran. Failkan perjanjian yang ditandatangan dengan LHDN; duti dikira atas sewa setahun anda guna formula.
- Bayar duti yang ditaksir. Untuk sewaan kediaman biasa, angka puluhan ringgit dari jadual di atas.
- Ambil salinan yang disetem. Setiap salinan bawa tanda rasmi yang buat ia boleh diterima sebagai bukti di mahkamah.
- Buat dalam 30 hari. Setem patut dibuat dalam 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangani; lewat dari itu kena denda.
Kami ada panduan langkah demi langkah yang lebih terperinci: cara setem perjanjian sewa online.
Tak nak uruskan hantar sendiri? Platform seperti SPEEDHOME automasi langkah ini — anda tandatangan, setem diuruskan tanpa komisen sebulan penuh ejen. Untuk gambaran penuh tentang cara sewakan rumah sendiri tanpa ejen — termasuk tapisan penyewa dan kutipan sewa — kami ada panduan berasingan untuk itu.
Langkah mudah dengan SPEEDHOME — senarai, tandatangan, setem tanpa komisen ejen
Anda tak perlu cantum semua ini dari awal. Alirannya pendek:
- Senaraikan unit. Letak hartanah dan biar ia dilihat oleh penyewa yang berminat.
- Tapis dan pilih penyewa. Semak pemohon dan pilih dengan yakin.
- Jana perjanjian sewa dari templat yang cover sewa, deposit, tempoh, dan peraturan rumah.
- Tandatangan dan setem melalui SPEEDSIGN — tanpa komisen ejen sebulan penuh.
- Simpan salinan yang disetem — perlindungan anda kalau ada apa-apa kemudian.
Cari rumah sewa di SPEEDHOME atau senaraikan hartanah anda dan mulakan prosesnya.
FAQ
Betul ke saya perlu ejen secara undang-undang untuk buat perjanjian sewa di Malaysia? Tidak. Tiada undang-undang yang wajibkan tuan rumah atau penyewa guna ejen untuk iklan, tapis, atau tandatangan penyewa. Yang penting ialah perjanjian sewa yang jelas, ditandatangani, dan disetem supaya boleh dikuatkuasakan.
Berapa duti setem untuk perjanjian sewa di Malaysia? Ia cukai kerajaan kecil ikut skala bertingkat Akta Kewangan 2024 — RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa setahun penuh, bergantung pada tempoh perjanjian, campur yuran kecil setiap salinan. Untuk unit RM1,500 sebulan atas tempoh setahun, itu kira-kira RM72 setahun. Pengecualian RM2,400 pertama telah dimansuhkan pada Januari 2025, jadi pengiraan kini dikenakan atas sewa setahun penuh.
Perjanjian sewa yang tak disetem masih sah ke? Ia cerita deal anda, tapi tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah sehingga disetem, dan setem lewat kena denda. Kalau anda perlu kuatkuasakan perjanjian — kejar sewa tertunggak atau proses ambil balik unit — dokumen yang tidak disetem menghalang anda. Setem awal; kos sebenarnya cuma puluhan ringgit.
Kalau renew dengan penyewa sama, kena bayar yuran ejen penuh lagi ke? Selalunya tidak perlu. Renew atas terma sama boleh jadi adendum ringkas, bukan komisen penuh baharu. Anda setem semula tempoh baharu guna formula sama dan selesai. Kos yang tidak boleh dielak bagi renew ialah duti setem ikut formula, bukan sebulan sewa.
Macam mana nak semak ejen hartanah betul-betul berdaftar sebelum bayar komisen? Minta nombor REN mereka dan semak dengan daftar awam LPPEH di lppeh.gov.my — LPPEH ialah badan kawal selia 2026 bagi ejen hartanah berdaftar (pengganti nama BOVAEP). Negotiator berdaftar berikan nombor ini tanpa teragak-agak. Kalau orang yang kutip sebulan sewa tidak dapat tunjukkan nombor REN, mereka bukan ejen berdaftar.
Boleh ke saya setemkan perjanjian sewa sendiri tanpa ejen? Boleh. Tandatangan perjanjian dulu, lepas itu nilai dan bayar duti sendiri melalui sistem e-Duti Setem LHDN (portal MyTax), dan ambil salinan yang disetem. Dutinya ialah angka puluhan ringgit dari formula, bukan ratusan. Setem dalam 30 hari dari tarikh tandatangan untuk elak denda lewat.