Pemilik baru kena hormat tenancy saya ke?
Secara umum, ya — pemilik baru mengambil alih kedudukan penjual. Memandangkan Akta Tenancy Kediaman (RTA) masih belum berkuat kuasa, perjanjian sewa bertulis yang anda tandatangani itulah yang menentukan jawapannya, dan tenancy bertempoh tetap tidak terhapus hanya kerana rumah berpindah tangan. Pembeli biasanya mewarisi perjanjian itu dan kena biarkan ia berjalan sampai tarikh tamat.
Setakat 2026, Malaysia masih tiada RTA berkuat kuasa — Rang Undang-Undang yang dicadangkan masih draf belum digazetkan. Jadi perkataan dalam perjanjian sewa anda dan bagaimana ia mengikat pembeli kemudian itulah dua perkara yang menentukan soalan ini. Klausa tempoh tetap, sewa dan deposit semuanya berpindah; cuma orang yang anda bayar yang bertukar.
Apa yang berpindah bila rumah dijual, dan apa yang tidak
Apa yang berpindah ialah perjanjian sewa bertulis — klausa tempoh tetap, sewa dan deposit semuanya ikut sama kepada pembeli. Apa yang TIDAK berpindah ialah apa-apa yang tidak ditulis: potongan sewa secara lisan, kebenaran bela haiwan secara tidak rasmi, dan opsyen break yang tidak ditulis semuanya hilang kuasa sebaik unit bertukar tangan.
Tenancy bukan budi baik peribadi daripada seorang tuan rumah — ia kepentingan undang-undang yang melekat pada hartanah itu. Pembeli terikat dengan perjanjian bertulis anda di bawah undang-undang kontrak am — tenancy sedia ada ialah kepentingan undang-undang yang berpindah bersama hartanah. Apabila unit dijual, pembeli secara umum mengambilnya tertakluk kepada tenancy sedia ada, bermakna:
- Tempoh tetap berjalan sampai tarikh tamatnya. Pemilik baru tidak boleh majukan tarikh anda perlu keluar hanya kerana mereka beli tempat itu. Tarikh tamat dalam perjanjian anda yang mengawal.
- Sewa, deposit dan semua klausa berpindah sama. Jumlah yang anda bayar, deposit yang anda letak dengan tuan rumah lama, dan setiap klausa (haiwan peliharaan, sub-sewa, penyelenggaraan) berterusan sama persis seperti yang ditulis.
- Deposit anda berpindah bersama tenancy. Apabila berlaku jualan, penjual biasanya serahkan deposit penyewa kepada pembeli, yang kemudian terhutang kembali kepada anda semasa keluar. Dapatkan pemindahan ini disahkan secara bertulis.
Apa yang TIDAK berpindah selepas jualan
Hanya apa yang ditulis dalam perjanjian sewa bertulis yang berpindah selepas jualan — janji sampingan secara lisan tidak mengikat pembeli baharu. Jaminan lisan daripada tuan rumah lama mengenai potongan sewa kemudian, kebenaran bela haiwan tidak rasmi, atau opsyen break yang tidak ditulis tiada kuasa kontrak sebaik unit bertukar tangan. Jika ia tidak ada dalam perjanjian bertulis, pembeli tidak wajib menghormatinya.
Apa yang berubah akibat jualan (dan apa yang tidak)
Jualan tidak menulis semula tenancy anda. Tempoh tetap, sewa dan deposit berpindah kepada pembeli; cuma orang yang anda bayar yang bertukar, dan itu pun perlu disahkan bertulis dalam masa 14 hari.
| Apa yang mungkin anda risau | Apa yang biasanya berlaku | Apa yang mengawalnya | Apa yang anda patut buat |
|---|---|---|---|
| Diminta keluar awal | Tempoh tetap masih berjalan sampai tarikh tamat | Perjanjian sewa dan undang-undang am | Minta permintaan itu bertulis; sebut tarikh tamat anda |
| Kenaikan sewa oleh pemilik baru | Tidak boleh dikuatkuasakan separuh tempoh melainkan perjanjian benarkan | Klausa sewa tetap dalam perjanjian | Teruskan bayar sewa yang dipersetujui dan simpan bukti |
| Dapatkan semula deposit | Pembeli sepatutnya sudah terima daripada penjual | Klausa deposit dan undang-undang kontrak am | Sahkan secara bertulis siapa kini memegang deposit anda |
| Perjanjian baharu dipaksa ke atas anda | Anda tidak wajib tandatangan yang lebih buruk separuh tempoh | Perjanjian sedia ada anda yang bertandatangan kekal sah | Tolak dengan sopan; tandatangan hanya jika terma sesuai |
| Ditekan supaya keluar | Pengusiran self-help adalah menyalahi undang-undang | Specific Relief Act 1950 s.7(2) | Laporkan ugutan; pemulihan milik mesti melalui mahkamah |
Bolehkah pemilik baru paksa saya keluar, naikkan sewa, atau ubah terma separuh tempoh?
Tidak, bukan untuk tempoh tetap yang anda tandatangani. Pembeli mewarisi perjanjian anda seperti sedia ada. Mereka tidak boleh kunci pintu anda, tutup air atau elektrik, atau alihkan barang anda untuk paksa anda keluar — pemulihan milik mesti melalui proses mahkamah yang sah. Mereka juga tidak boleh naikkan sewa separuh tempoh melainkan perjanjian ada klausa semakan, dan mereka tidak boleh tulis semula terma deposit atau keluar tanpa persetujuan anda.
Pertikaian tenancy kediaman peribadi (sewa, deposit, milik) diputuskan oleh mahkamah sivil biasa — prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret untuk tuntutan sehingga RM5,000 tanpa peguam, Mahkamah Majistret sehingga RM100,000, dan Mahkamah Sesyen melebihi itu. Tiada tribunal tenancy kediaman khusus, dan Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar isu tenancy peribadi.
Apa penyewa patut buat sebaik mendengar rumah sedang dijual
Sahkan pemilik baru secara bertulis, minta pembeli akui deposit anda, terus bayar sewa yang dipersetujui kepada payee yang disahkan, tolak tandatangan perjanjian gantian yang lebih buruk, dan simpan setiap resit, mesej dan salinan distempel.
- Sahkan pemilik baru secara bertulis. Minta tuan rumah lama dan pembeli (atau ejen) sahkan dalam e-mel atau mesej siapa kini memiliki unit dan kepada siapa anda bayar sewa selepas ini.
- Jejak deposit anda. Tanya secara jelas sama ada deposit telah dipindahkan kepada pembeli, dan minta pembeli akui secara bertulis bahawa mereka kini memegangnya dan terhutang kembali semasa keluar. Jika deposit tidak dipindahkan, hantar tuntutan bertulis kepada pembeli dalam masa 14 hari selepas penyempurnaan jualan; jika masih tiada respons, jumlah deposit boleh dituntut sebagai tuntutan kontrak peribadi di Mahkamah Majistret, dengan perjanjian sewa distempel dan klausa deposit anda sebagai bukti.
- Terus bayar sewa seperti dipersetujui. Membayar sewa asal kepada pemilik baru yang disahkan bukan satu pelanggaran. Berhenti bayar hanya jika mahkamah perintahkan begitu — berhenti atas inisiatif sendiri adalah pelanggaran.
- Jangan tandatangan perjanjian gantian di bawah tekanan. Perjanjian sedia ada anda yang bertandatangan melindungi anda. Tandatangan yang baharu hanya jika terma sekurang-kurangnya sebaik yang lama. Mana-mana perjanjian baharu atau gantian mesti distempel dalam masa 30 hari dari tarikh penyempurnaan untuk diterima sebagai bukti di mahkamah — perjanjian yang tidak distempel tidak berbaloi ditandatangani.
- Simpan perjanjian, rekod bayaran dan notis jualan anda. Inilah dokumen yang membuktikan tempoh, sewa dan deposit jika pertikaian sampai ke mahkamah.
Apa pemilik baru boleh dan tidak boleh buat
Pemilik baru boleh tuntut sewa, terima deposit, dan mewarisi setiap klausa yang anda tandatangani. Mereka tidak boleh kunci pintu anda, naikkan sewa, tutup air atau elektrik, ubah tempoh, atau paksa anda tandatangan gantian yang lebih buruk. Dua laluan sah untuk dapatkan milik kosong ialah tunggu tempoh tamat atau berunding penyerahan awal bersama.
Pembeli yang mahukan milik kosong sebelum tempoh tetap tamat secara umum ada dua laluan sah: tunggu tempoh tamat, atau berunding penyerahan awal bersama dengan penyewa. Mereka tidak boleh paksa isu itu melalui self-help — perjanjian sedia ada kekal berkuat kuasa sehingga mahkamah tamatkannya atau kedua-dua pihak bersetuju untuk tamatkannya.
Sudut pandang SPEEDHOME: perjanjian distempel itulah yang bertahan selepas jualan
Data platform SPEEDHOME (2026) tunjuk titik kegagalan dalam kebanyakan pertikaian tenancy selepas-jualan ialah serahan deposit, bukan sewa atau tempoh — jadi jejak deposit, bukan notis jualan. Tenancy dengan rekod distempel dan deposit diakui dalam fail jauh lebih kurang berkemungkinan memerlukan tuntutan mahkamah selepas jualan disempurnakan.
Perlindungan paling bersih untuk penyewa yang rumahnya sedang dijual ialah perjanjian sewa bertulis dan distempel yang menetapkan tempoh, sewa dan deposit — kerana itulah dokumen yang diwarisi pembeli dan wajib dihormati. SPEEDHOME memadankan perjanjian sewa standard dengan kutipan sewa terurus, jadi ada rekod jelas siapa memegang deposit, apa sewa yang dipersetujui, dan bila tempoh tamat, tidak kira siapa memiliki unit itu.
Gabungan itu — perjanjian sewa distempel, kutipan sewa terurus, dan rekod jejak deposit yang disimpan di platform — itulah yang bertahan bersih selepas jualan. Tenancy diuruskan ejen biasa, sebaliknya, biasanya serahkan deposit melalui pindahan bank tanpa resit diakui platform, jadi apabila unit bertukar tangan pembeli sering menafikan menerimanya dan penyewa terpaksa mengejar dua bekas tuan rumah melalui mahkamah.
Untuk tuan rumah yang risau tentang risiko yang sepatutnya dilindungi deposit, Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai awal; dalam kes jarang kerosakan teruk akhir-tenancy jumlah yang boleh dipulihkan mungkin terhad, jadi ia tidak melindungi setiap kemungkinan kerugian, dan bukan setiap unit layak — semak pada listing.
FAQ
Adakah jualan hartanah membatalkan tenancy saya di Malaysia?
Tidak. Tenancy bertempoh tetap tidak dibatalkan oleh jualan. Pembeli secara umum mengambil alih kedudukan tuan rumah dan wajib menghormati perjanjian sehingga tempoh tamat. Sewa, deposit dan tarikh keluar anda kekal seperti yang ditulis.
Bolehkah pemilik baru naikkan sewa saya kerana mereka beli hartanah itu?
Tidak separuh tempoh, melainkan perjanjian anda ada klausa semakan sewa. Sewa tetap ialah terma mengikat untuk keseluruhan tempoh. Tanpa klausa semakan, kenaikan separuh tempoh tiada asas kontrak dan anda boleh teruskan bayar sewa yang dipersetujui.
Siapa memegang deposit saya selepas tuan rumah jual unit itu?
Penjual biasanya pindahkan deposit anda kepada pembeli, yang kemudian terhutang kembali kepada anda semasa keluar. Sahkan pemindahan itu secara bertulis dan minta pemilik baru akui mereka kini memegangnya. Jika tidak dipulangkan, ia tuntutan kontrak peribadi untuk mahkamah sivil.
Bolehkah pemilik baru minta saya keluar sebelum tenancy saya tamat?
Mereka boleh minta, tetapi tidak boleh paksa. Mengunci anda keluar, menutup air atau elektrik, atau mengalihkan barang anda adalah menyalahi undang-undang, dan pemulihan milik mesti melalui mahkamah. Perjanjian penyerahan awal bersama ialah cara sah untuk tamatkan awal.
Ke mana saya patut pergi jika pemilik baru cuba usir saya secara haram?
Berhenti berurusan secara lisan dan tulis segala-galanya dari titik itu. Failkan laporan polis di balai berdekatan dalam masa 24 jam untuk apa-apa percubaan self-help (tukar kunci, tutup utiliti, alihkan barang) di bawah Specific Relief Act 1950 s.7(2), kemudian failkan tuntutan pemulihan milik sivil melalui mahkamah. Polis tidak usirkan untuk anda; perintah mahkamah yang buat — tetapi laporan polis ialah bukti anda dalam tuntutan itu, jadi simpan nombor rujukan laporan.
Patutkah saya tandatangan perjanjian baharu yang diberi pembeli?
Hanya jika terma sekurang-kurangnya sebaik perjanjian semasa anda. Perjanjian gantian tidak membatalkan perjanjian sedia ada anda — anda kekal terikat dengan perjanjian lama sehingga anda benar-benar tandatangan yang baharu. Gunakan kedudukan itu untuk berunding, bukan untuk tandatangan di bawah tekanan.