Siapa yang bayar pengubahsuaian atau baikan kecacatan pada unit komersial baharu dibeli?
Pembahagian bergantung kepada siapa yang menyebabkan. Kecacatan pemaju — rekahan struktur, kebocoran bumbung, kegagalan paip dari pembinaan asal — menjadi tanggungjawab tuan tanah untuk susul dengan pemaju. Fit-out penyewa adalah kos penyewa. Perjanjian sewa mengawal selebihnya; tiada undang-undang Malaysia yang menetapkan pembahagian khusus untuk unit komersial.
Apabila tuan tanah membeli unit komersial siap dibina dan terus menyewakannya, dua isu liabiliti berasingan tiba dalam satu perjanjian sewa: kecacatan pemaju (tuan tanah susul pemaju di bawah perjanjian jual beli) dan fit-out penyewa (partition, elektrik, papan tanda — perbelanjaan penyewa, tertakluk pada kelulusan bertulis tuan tanah). Tidak seperti perumahan kediaman, tiada statut perlindungan pengguna yang mengawal tuntutan kecacatan komersial — perjanjian jual beli dan perjanjian sewa mengawal segalanya.
Apa yang dikira kecacatan pemaju — dan siapa yang susul?
Kecacatan pemaju ialah kegagalan dalam unit seperti yang dihantar asal: kecacatan struktur, kalis air, paip, atau elektrik yang berpunca dari pembinaan, bukan dari penggunaan kemudian. Hanya pembeli — iaitu tuan tanah — boleh menyaman pemaju untuk pembetulan. Pemulihan penyewa untuk unit yang cacat adalah terhadap tuan tanah melalui perjanjian sewa.
Untuk hartanah komersial, tempoh liabiliti kecacatan ditetapkan dalam perjanjian jual beli antara pemaju dan pembeli. Jika tuan tanah menyerahkan unit yang tidak sesuai untuk kegunaan yang dipersetujui — shopfront dengan siling runtuh atau kebocoran bumbung berpanjangan — pemulihan penyewa adalah terhadap tuan tanah kerana pelanggaran obligasi ketenangan pemilikan dan kesesuaian dalam perjanjian sewa, bukan secara langsung terhadap pemaju.
Untuk hartanan komersial strata, kecacatan kawasan bersama — lif, dinding luar, koridor, tempat letak kereta — menjadi tanggungjawab badan pengurusan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Jika badan pengurusan gagal bertindak, pemilik petak boleh failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata untuk pertikaian sehingga RM250,000.
Siapa bayar apa: pembahagian repair dan pengubahsuaian
Kecacatan pemaju pergi kepada tuan tanah; fit-out penyewa pergi kepada penyewa; kecacatan strata kawasan bersama pergi kepada badan pengurusan. Tiada apa-apa di tengah yang ditetapkan oleh undang-undang — perjanjian sewa mesti memperuntukkan dengan jelas, atau pertikaian diputuskan oleh mahkamah atas prinsip kontrak am.
| Jenis kerja | Siapa bayar | Asas undang-undang | Apa yang mesti disebut dalam TA |
|---|---|---|---|
| Kecacatan pemaju (struktur, kalis air, paip dari pembinaan) | Tuan tanah (susun pemaju di bawah tempoh liabiliti kecacatan SPA) | SPA antara pemaju dan pemilik; undang-undang kontrak am | TA mesti nyatakan tuan tanah akan membetulkan kecacatan pemaju dalam tempoh yang ditetapkan; pemulihan penyewa jika tidak dibetulkan |
| Kecacatan strata kawasan bersama (lif, fasad luar, koridor) | Badan pengurusan (JMB/MC) | Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) — обязан badan pengurusan menyelenggara harta bersama | TA mesti akui bahagian yang mana kawasan bersama; bukan tuan tanah atau penyewa bertanggungjawab ke atas kegagalan MC |
| Repair struktur yang timbul semasa sewaan (bukan kecacatan) | Tuan tanah (amalan) | Klausa TA; tiada statut yang mengarahkan pembahagian untuk sewaan komersial | Peruntukkan secara jelas dalam TA: "Tuan tanah menyelenggara struktur; penyewa menyelenggara fit-out dan peralatan yang dipasang" |
| Fit-out penyewa (partition, elektrik fit-out, papan tanda, dekorasi) | Penyewa | Klausa fit-out TA; kebenaran bertulis tuan tanah diperlukan untuk perubahan struktur | Nyatakan: kerja yang dibenarkan vs dilarang; обязан pemulihan semula pada akhir sewaan |
| Penyelenggaraan rutin peralatan yang dipasang (penghawa dingin, lampu, pemasangan paip yang dipasang penyewa) | Penyewa | Amalan; peralatan yang dipasang oleh penyewa kekal tanggungjawab penyewa | Senaraikan peralatan yang dipasang dalam inventori serahan |
| Pemulihan semula kepada shell asal pada akhir sewaan | Penyewa (melainkan TA mengecualikan) | Klausa pemulihan TA | Nyatakan sama ada pemulihan diperlukan dan ke piawai apa |
Pembahagian berdasarkan amalan. Tiada statut Malaysia yang mengarahkan pembahagian ini untuk sewaan komersial — perjanjian sewa yang mengawal.
Apa yang mesti diliputi perjanjian sewa
Perjanjian sewa adalah satu-satunya dokumen yang mengikat tuan tanah dan penyewa berkenaan repair dan pengubahsuaian. Untuk unit komersial baharu dibeli, ia mesti menangani kecacatan pemaju secara jelas — kebanyakan templat piawai tidak berbuat demikian, kerana ia mengandaikan unit sudah digunakan.
Sekurang-kurangnya, TA komersial untuk unit siap baharu patut merangkumi:
- Aku janji pembetulan kecacatan: tuan tanah mengesahkan unit sesuai untuk kegunaan yang dipersetujui dan berjanji untuk membetulkan sebarang kecacatan pemaju yang dilaporkan dalam tempoh liabiliti kecacatan, dalam tempoh yang ditetapkan.
- Klausa kerja yang dibenarkan: fit-out apa yang boleh dibuat oleh penyewa, sama ada perubahan struktur memerlukan kelulusan bertulis berasingan, dan siapa bayar kos pemulihan pada akhir sewaan.
- Pengecualian harta bersama: akui bahawa kawasan bersama (lif, koridor, tempat letak kereta) adalah tanggungjawab badan pengurusan — bukan tuan tanah atau penyewa boleh dipaksa bayar untuk kegagalan MC menyelenggara.
- Jadual keadaan serahan: rekod bergambar dan bertulis unit seperti yang diserahkan. Ini adalah garis dasar yang menentukan sama ada kerosakan pada masa keluar adalah kecacatan pemaju, haus dan lusuh biasa, atau disebabkan penyewa.
Tanpa jadual keadaan serahan, pertikaian pada masa keluar berkenaan siapa yang menyebabkan apa menjadi sangat sukar diselesaikan — rekod keadaan yang tiada, bukan perselisihan tentang undang-undang, adalah punca kebanyakan pertikaian repair.
Laluan pertikaian jika tuan tanah enggan baiki kecacatan pemaju
Malaysia tiada tribunal sewaan khusus untuk pertikaian sewaan komersial atau kediaman. Jika tuan tanah enggan membetulkan kecacatan pemaju yang menjadikan unit tidak sesuai untuk kegunaan yang dipersetujui, laluan penyewa adalah notis bertulis, kemudian mahkamah sivil — atau Tribunal Pengurusan Strata untuk kecacatan kawasan bersama.
Jika tuan tanah menolak untuk membetulkan kecacatan pemaju yang menjadikan unit tidak sesuai untuk kegunaan yang dipersetujui, pilihan penyewa adalah:
- Runding dan dokumentasikan secara bertulis: hantar notis bertulis formal yang mengenal pasti kecacatan, kesan ke atas kegunaan yang dibenarkan, dan garis masa pembetulan yang diminta. Notis bertulis mengekalkan hak penyewa untuk meningkatkan tindakan.
- Tahan sewa hanya dengan nasihat undang-undang: menahan sewa adalah berisiko dari segi undang-undang tanpa nasihat yang betul — ia boleh mendedahkan penyewa kepada tuntutan tunggakan walaupun tuan tanah melanggar kontrak.
- Mahkamah sivil: pertikaian sewaan komersial pergi ke mahkamah sivil biasa. Tuntutan sehingga RM5,000 menggunakan prosiding tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tiada peguam diperlukan); tuntutan dari RM5,000 hingga RM100,000 ke Mahkamah Majistret; RM100,000 hingga RM1,000,000 ke Mahkamah Sesyen; lebih dari itu ke Mahkamah Tinggi. Mahkamah Sesyen juga mempunyai bidang kuasa tanpa had untuk tindakan tuan tanah-penyewa.
- Tribunal Pengurusan Strata: apabila kecacatan berada di kawasan bersama (bukan unit petak), dan pertikaian adalah dengan badan pengurusan, tuntutan boleh difailkan di Tribunal Pengurusan Strata untuk amaun sehingga RM250,000.
Untuk bantuan mencari hartanah komersial atau memahami pasaran sewa, layari hartanah untuk disewa atau baca panduan berkaitan yuran penyelenggaraan condo dan yuran penyelenggaraan vs kos baikan.
Pendekatan SPEEDHOME untuk unit komersial baharu
SPEEDHOME mengendalikan unit komersial dan kediaman di bawah satu platform pengurusan risiko sewa, dengan perlindungan rental yang menggantikan deposit tunai pendahuluan melalui Zero Deposit — bukan produk jaminan kewangan. Untuk unit komersial baharu siap dibina, mekanisme yang sama melindungi penyewa dan tuan tanah tanpa mengikat modal pendahuluan penyewa, sementara tugas pembaikan kecacatan pemaju kekal mengikut perjanjian sewa.
Yang berubah dengan SPEEDHOME ialah siapa yang menanggung risiko tunai pendahuluan. Yang tidak berubah ialah undang-undang: pembahagian kecacatan pemaju vs fit-out penyewa masih seperti yang ditafsirkan oleh SPA, TA, dan Akta Pengurusan Strata 2013. Apa yang SPEEDHOME tambah ialah lapisan perlindungan rental dan dokumentasi serahan piawai supaya pertikaian yang sama lebih mudah dibuktikan dengan bukti.
Untuk lihat bagaimana ini berfungsi untuk pangsapuri dan rumah sewa kediaman, lihat panduan kawasan terbaik untuk sewa di Malaysia. Untuk perspektif pakej pengubahsuaian yang patut ditanggung oleh penyewa sebelum mula operasi, bandingkan dengan panduan pakej pengubahsuaian vs DIY.
FAQ
Boleh ke penyewa tuntut pemaju secara langsung untuk kecacatan dalam unit komersial yang disewa?
Tidak — hanya pemilik (tuan tanah yang membeli unit) memegang hak pembetulan kecacatan di bawah perjanjian jual beli. Pemulihan penyewa untuk unit yang cacat adalah terhadap tuan tanah melalui perjanjian sewa, bukan terhadap pemaju. Penyewa patut pastikan TA termasuk aku janji tuan tanah untuk membetulkan kecacatan pemaju dalam tempoh liabiliti kecacatan.
Siapa yang bertanggungjawab untuk pengubahsuaian dan fit-out dalam unit komersial siap baharu?
Penyewa biasanya bayar dan memiliki fit-out — partition, papan tanda, pemasangan elektrik, dan dekorasi — tertakluk pada kelulusan bertulis tuan tanah untuk perubahan struktur. TA patut nyatakan kerja yang dibenarkan, sama ada pemulihan semula diperlukan pada akhir sewaan, dan siapa milik pemasangan tetap pada tamat tempoh.
Adakah Tribunal Pengurusan Strata mengendalikan pertikaian kecacatan komersial?
Hanya untuk pertikaian kawasan bersama dalam pembangunan strata, dan hanya sehingga RM250,000. Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian обязанan badan pengurusan — caj penyelenggaraan yang tidak dibayar, kegagalan kawasan bersama, dan penguatkuasaan undang-undang kecil — bukan pertikaian kecacatan atau pengubahsuaian tuan tanah-penyewa persendirian di dalam unit petak.
Apa berlaku jika tuan tanah gagal membaiki kecacatan pemaju dan unit menjadi tidak boleh digunakan?
Penyewa mempunyai asas untuk menyaman tuan tanah kerana pelanggaran obligasi ketenangan pemilikan dan kesesuaian dalam perjanjian sewa. Penyewa patut hantar notis bertulis formal, dokumentasikan kecacatan dengan gambar, dan dapatkan nasihat undang-undang sebelum menahan sewa atau berpindah — bertindak tanpa nasihat boleh mewujudkan pendedahan undang-undang sendiri. Penyelesaian pertikaian pergi melalui mahkamah sivil untuk sewaan komersial.
Adakah undang-undang yang khusus meliputi обязан repair dalam sewaan komersial di Malaysia?
Tidak — tiada statut Malaysia yang mengarahkan bagaimana обязан repair dibahagikan antara tuan tanah dan penyewa komersial. Semua obligasi berpunca dari perjanjian sewa bersama prinsip undang-undang kontrak am. Untuk sewaan kediaman, kedudukannya sama: Malaysia tiada Akta Sewa Kediaman yang dikuatkuasakan setakat 2026. Untuk yuran penyelenggaraan condo Malaysia atau yuran penyelenggaraan vs kos baikan, lihat panduan berkaitan.