新买的商业单位，装修和缺陷维修到底谁出钱？
关键是看是谁造成的，以及租约把责任写给谁。开发商交付时已存在的缺陷，租客的实际追责对象通常是房东，因为租客的合同关系在租约里；租客自行做的装修（fit-out）通常由租客承担；公共区域或分层建筑问题，则要看 JMB/MC 规则、书面通知和《2013年分层管理法令》的路径。
当房东买下刚落成、马上出租的商业单位时，两种责任会同时落在同一份租约里：一种是交付时已存在的缺陷，另一种是租客为了营业需要做的装修，例如隔墙、电路、招牌或展示架。不要靠口头理解处理这类问题；商业租约必须把交付状态、允许工程、修复时限和复原义务写清楚。
哪些算开发商缺陷？谁有资格去追？
开发商缺陷是指单位交付时就存在的瑕疵：结构、防水、水电等建造期问题，不是后续使用造成的。对租客来说，实务上先看租约和交屋记录，因为租客能直接要求履行的是房东在租约里的承诺。
商业项目的缺陷责任期和发展商修复路径，通常由开发商与买家之间的 SPA 决定。租客不应假设自己可以绕过房东直接追发展商；如果单位无法按租约约定用途使用，先发书面通知给房东，列明缺陷、影响、照片和要求修复的期限。
如果单位属于分层地契（strata）项目，公共区域的缺陷，例如电梯、外墙、走廊或停车场，不应直接混成租客装修费。相关争议要看 JMB/MC 的书面规则、管理通知和分层管理仲裁庭路径；事实表明，分层管理仲裁庭受理的金额上限为 RM250,000，但它不是私人房东-租客押金或装修纠纷的普通论坛。
维修和装修的责任怎么分？
交付缺陷、租客装修和分层公共区域问题要分开处理。 最安全的写法不是硬背一条法律口号，而是在租约里写清楚交付状态、维修责任、批准流程和复原义务；没有写清楚时，争议通常会变成事实和合同解释问题。
| 工程类型 | 谁付钱 | 法律依据 | 租约里应该写什么 |
|---|---|---|---|
| 交付时已有的建筑缺陷（结构、防水、原建水电） | 租客先向房东追租约责任；房东再按 SPA 或交付文件处理 | 租约 + SPA/交付文件 | 房东承诺在约定期限内处理交付缺陷；写清逾期后租客的通知和补救路径 |
| 分层公共区域缺陷（电梯、外墙、走廊） | 先看 JMB/MC 责任和分层管理程序 | 《2013年分层管理法令》相关管理路径 | 在租约里注明哪些属共同财产；房东和租客如何配合向 JMB/MC 提交记录 |
| 租期内出现的结构性维修（非缺陷） | 房东（惯例） | 租约条款；商业租约无成文强制 | 写明：「房东维护结构，租客维护装修与自装设备」 |
| 租客装修（隔墙、电路、招牌、装饰） | 租客 | 租约装修条款；结构性改动需房东书面同意 | 写明允许与禁止的工程；退租时的复原义务 |
| 自装设备的日常保养（冷气、灯、租客自装的水电配件） | 租客 | 惯例；租客安装的设备由租客负责 | 在交屋清单中列出自装设备 |
| 退租时还原至原始交屋状态 | 租客（除非租约另有约定） | 租约还原条款 | 写清楚是否需要还原、还原到什么程度 |
以上是实务上的责任框架，不是自动适用于每一份租约的法律结论。商业单位尤其要以签署文件、交屋记录、JMB/MC 通知和书面同意为准。
租约里必须写清楚什么？
租约是唯一一份同时约束房东和租客的维修与装修文件。针对刚落成、马上出租的商业单位，租约必须显式处理开发商缺陷——因为多数标准模板都假设单位已经有人使用过。
一份面向刚落成单位的商业租约，至少要包含：
- 缺陷修复承诺条款： 房东确认单位适合约定的许可用途，并承诺在开发商缺陷责任期内、按约定时限修复任何开发商缺陷。
- 允许工程条款： 租客可以做哪些装修、哪些结构性改动需要另外书面批准、退租时复原费用由谁承担。
- 共同财产切割条款： 确认公共区域（电梯、走廊、停车场）如何向 JMB/MC 反映、由谁提交文件、以及房东和租客如何配合跟进。
- 交屋状况清单： 包含照片和文字记录的交屋基准，决定退租时的争议是开发商缺陷、合理损耗，还是租客造成的损坏。
没有交屋状况清单的话，退租时的争议几乎不可能分清楚——绝大多数维修争议的根源不是法律分歧，而是「交屋时是什么状态」没有记录。
房东不肯修开发商缺陷，租客能怎么办？
马来西亚目前没有专门的住宅租赁仲裁庭；商业租约争议也不应假设有一个快捷的“租赁 tribunal”。如果房东拒绝修复让单位无法按约定用途使用的缺陷，租客的路径是先发书面通知，再按租约和普通民事程序处理；如果属于分层公共缺陷，则另看分层管理路径。
房东拒绝修复让单位不适用的租客，可以选择：
- 协商 + 书面记录： 发出正式书面通知，列明缺陷、对约定用途的影响、要求修复的时限。书面通知保留升级的权利。
- 暂缓交租须谨慎： 没有正式法律意见就扣租风险很大——即便房东真的违约，租客也可能被反诉欠租。
- 民事法庭： 商业租赁纠纷通常走普通民事程序。RM5,000 以下且符合条件的简单金钱申索，才可能使用推事庭小额诉讼程序（无需律师）。金额较大、涉及禁令、租约终止或复杂事实的案件，应先拿法律意见。
- 分层管理仲裁庭： 当缺陷在共同财产（而非个别单位）内、争议对象是管理机构时，可向分层管理仲裁庭提出申索，争议金额上限为 RM250,000。
想找商业房源或了解租赁市场，可以浏览 马来西亚租房房源，或阅读 商业房东指南。
FAQ
租客可以直接向开发商追讨缺陷责任吗？
不能——只有单位买家（也就是房东）持有买卖合同下的缺陷修复权。 租客面对有缺陷的单位，只能通过租约向房东追责，不能直接告开发商。租客应确保租约里有房东承诺修复开发商缺陷的条款。
新落成商业单位的装修和 fit-out 由谁负责？
租客通常自付并拥有 fit-out——隔墙、招牌、电路安装、装饰——但结构性改动需房东书面同意。 租约应写明允许的工程范围、退租时是否需要复原、期满时固定装置归谁。
分层管理仲裁庭受理商业缺陷纠纷吗？
仅限分层项目里的共同财产争议，且争议金额上限为 RM250,000。 分层管理仲裁庭审理的是管理机构义务相关的争议——未付管理费、共同区域失修、附例执行——不审理个别单位内部的房东-租客缺陷或装修纠纷。
房东不修开发商缺陷，单位不能用了，会怎样？
租客应先回到租约里的交付状态、用途条款和维修承诺。 发出正式书面通知、以照片记录缺陷、列明对营业用途的影响，并在暂缓交租或退租前寻求法律意见。没法律意见就行动，可能把原本的维修争议变成自己的欠租或违约风险。
马来西亚有专门规定商业租约维修责任的法律吗？
没有一条简单规则会自动替你划分全部商业维修责任。 商业单位要看租约、交屋记录、装修批准、JMB/MC 文件和一般合同法。住宅租约也没有生效中的《住宅租赁法令》（Residential Tenancy Act）。关于 住宅租约里谁付维修费 或 管理费由谁承担，请参阅对应指南。