Adakah tuan rumah kediaman perlu caj SST atau keluarkan e-Invoice pada 2026?
Untuk sewaan kediaman biasa, sewa rumah berada di luar skop service tax. e-Invoice bergantung pada profil pendapatan tuan rumah, fasa pelaksanaan LHDN, dan sama ada penyewa ialah business. Kebanyakan tuan rumah individu Malaysia bawah RM500,000 annual income belum perlu keluarkan e-Invoice sekarang.
Rekod SPEEDHOME daripada lebih 30,000 sewa yang diurus tunjuk majoriti tuan rumah individu dalam portfolio kami berada jauh di bawah ambang RM1.5 juta untuk SST rental/leasing dan jauh di bawah ambang RM500,000 untuk e-Invoice, jadi kebanyakan penyewa di condo dan terrace biasa tidak menerima e-Invoice untuk sewa. Bila penyewa ialah syarikat (staff housing, serviced unit, corporate short-let), penyewa yang keluarkan self-billed e-Invoice dari akaun MyInvois mereka, dan tuan rumah masih simpan resit sewa, perjanjian sewa berstem dan trail handover sebagai bukti pendapatan. Set rekod yang sama juga sokong tolakan cukai pendapatan bila fail — sebab tu SPEEDHOME jalankan setiap sewa melalui perjanjian berstem dan condition report bertarikh secara default: satu set rekod, dua kerja kawal selia. Sebelum terikat dengan apa-apa invoice yang sebut SST, sila rujuk panduan cukai pendapatan sewa untuk konteks penuh.
SST: sewa kediaman vs sewa komersial
Letting kediaman seperti terrace, apartment, condominium, bungalow dan serviced suite berada di luar skop service tax. Sewa komersial dan non-residential boleh masuk SST jika pembekal sudah berdaftar dan melepasi ambang taxable turnover.
| Situasi sewa | Kedudukan selamat | Tindakan tuan rumah |
|---|---|---|
| Condo disewa kepada keluarga | Kediaman, luar skop SST | Jangan tambah SST pada rent |
| Terrace atau apartment biasa | Fokus kategori kediaman | Simpan rekod sewa kemas |
| Shoplot atau office | Boleh dalam skop jika pembekal berdaftar dan cukup ambang | Semak dengan tax agent |
| Mixed-use atau bundle service | Klasifikasi bergantung fakta | Jangan guna template invoice komersial |
| Portfolio besar | Ambang pendaftaran RM1.5 juta penting | Semak status sebelum billing |
| Tuan rumah individu bukan pemastautin | Masih luar skop SST untuk sewa kediaman, tapi kena cukai pendapatan flat 30% ke atas net rent | Fail bawah kadar bukan pemastautin; tiada relief peribadi |
| Syarikat bukan pemastautin | Masih luar skop SST untuk sewa kediaman, tapi kena cukai korporat 24% ke atas net rent | Fail bawah kadar korporat; tier SME 15%/17% tidak apply |
Berdasarkan kedudukan terkini, service tax untuk commercial dan certain non-residential rental/leasing ialah 6% mulai 1 Januari 2026, dan hanya selepas pembekal melepasi ambang taxable turnover RM1.5 juta untuk rental/leasing services.
Contoh kerja. Tuan rumah di Petaling Jaya sewakan condo 750 kaki persegi pada RM2,000/sebulan (RM24,000/setahun) kepada keluarga Malaysia di bawah perjanjian sewa 12 bulan berstem. SST tidak kena (kediaman, bawah mana-mana ambang). Tuan rumah isytihar RM24,000 gross rent bawah Seksyen 4(d), tolak belanja dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling 12/2018 (assessment, quit rent, faedah pinjaman, invois repair, insuran kebakaran), dan bayar cukai ke atas baki bersih pada kadar pemastautin.
Tuan rumah yang sama, secara berasingan, sewakan shoplot tingkat bawah di Taman Tun Dr Ismail pada RM8,000/sebulan (RM96,000/setahun) kepada syarikat trading. SST masih tidak kena (bawah ambang pendaftaran RM1.5 juta untuk rental/leasing), tapi sebab penyewa ialah syarikat, penyewa akan keluarkan self-billed e-Invoice untuk sewa yang dibayar, dan tuan rumah simpan ia sebagai sebahagian rekod rental income. Kalau turnover sewa komersial tuan rumah rentas ambang RM1.5 juta, kedudukan berubah dan tax agent perlu dirujuk sebelum kitaran invoice seterusnya.
Ujian RMCD untuk hartanah mixed-use ialah kegunaan dominan unit. Shophouse tingkat atas yang disewakan sebagai kediaman tidak automatik dikira residential dalam mata RMCD — dapatkan unit diklasifikasikan sebelum kitaran invoice seterusnya, bukan selepas. Garis panduan RMCD untuk rental/leasing boleh berubah, jadi sahkan apa-apa kedudukan commercial-side dengan ejen cukai berdaftar sebelum apa-apa tindakan.
e-Invoicing: apa berubah untuk tuan rumah?
e-Invoice ialah sistem data invois melalui MyInvois LHDN. Ia bukan sama dengan SST, dan tidak bermaksud setiap tuan rumah kecil perlu keluarkan e-Invoice sekarang — semuanya bergantung pada profil pendapatan dan fasa rollout.
| Soalan | Jawapan semasa mengikut garis panduan |
|---|---|
| Semua individu landlord wajib sekarang? | Tidak, jika annual income/sales bawah RM500,000 untuk personal rental income |
| Siapa masuk 1 Julai 2026? | Individu antara RM500,000 dan RM1 juta |
| Kalau tenant business? | Business tenant mengeluarkan self-billed e-Invoice untuk rent yang dibayar |
| Sistem apa digunakan? | MyInvois LHDN |
| Sama dengan SST? | Tidak |
Untuk panduan MyInvois rasmi dan jadual fasa semasa, rujuk halaman e-Invoice LHDN. Peraturan mudah untuk tuan rumah: daftar di MyInvois hanya apabila band ambang semasa kena pada anda, dan simpan self-billed e-Invoice yang dihantar oleh business tenant sebagai sebahagian fail rental income anda. Untuk tuan rumah biasa dengan turnover bawah RM500,000, langkah praktikal tahun ini ialah sahkan kedudukan anda dengan nota satu baris dalam rekod (tarikh disemak, band ambang disahkan) dan semak semula bila turnover sewa tahunan rentas band baru. Tuan rumah yang diurus SPEEDHOME ada ini auto dalam fail kerana setiap sewa dilog dengan tarikh, sewa, jenis penyewa dan band ambang semasa sign-up.
Rekod apa yang perlu disimpan?
Simpan perjanjian sewa berstem, condition report bertarikh, resit sewa bulanan atau slip bank-in, invois repair, assessment dan quit rent, penyata faedah pinjaman, polisi insuran, invois ejen atau SPEEDHOME, dan apa-apa self-billed e-Invoice yang dikeluarkan penyewa. Set rekod yang sama yang menyokong tolakan cukai pendapatan di bawah Public Ruling LHDN juga mempertahankan audit e-Invoice di bawah MyInvois.
| Rekod | Kenapa penting pada 2026 |
|---|---|
| Perjanjian sewa berstem | Bukti utama sewa, tempoh, pihak; wajib untuk audit duti setem dan apa-apa pertikaian |
| Condition report bertarikh | Nilaikan kedudukan deposit keselamatan; faktor tunggal terbesar dalam pertikaian deposit |
| Resit sewa bulanan atau penyata bank | Bukti rental income; diperlukan untuk pengisytiharan Seksyen 4(d) dan kiraan RPGT bila dilupuskan |
| Invois repair | Sokong kedudukan belanja dibenarkan di bawah PR 12/2018, dengan pembezaan modal vs revenue |
| Assessment dan quit rent | Sokong tolakan berkaitan hartanah (cukai tanah / cukai petak) |
| Penyata faedah pinjaman | Sokong tolakan belanja pembiayaan, salah satu line item terbesar untuk tuan rumah dengan gadai janji |
| Insuran kebakaran | Premium deductible di mana polisi terikat dengan hartanah sewa |
| Self-billed e-Invoice dari business tenant | Tutup trail e-Invoice bila penyewa ialah syarikat |
Untuk rawatan cukai pendapatan secara menyeluruh, baca panduan cukai pendapatan sewa.
Apa yang boleh dibuat minggu ini
Lima langkah konkrit yang meletakkan tuan rumah Malaysia di tempat yang betul untuk SST dan e-Invoicing pada 2026, tanpa mengira saiz portfolio.
- Klasifikasikan hartanah. Kediaman (terrace / apartment / condo / bungalow / serviced suite) atau komersial (shoplot / office / factory / warehouse). Kalau unit mixed-use, tulis kegunaan dominan dan elemen servis yang dibundel dalam sewa.
- Anggarkan turnover sewa tahunan. Jumlah sewa 12 bulan akan datang merentas semua unit. Catat band: bawah RM500,000, RM500,000 ke RM1 juta, atau atas RM1 juta untuk tujuan e-Invoice; bawah RM1.5 juta atau atas RM1.5 juta untuk pendaftaran SST rental/leasing. Kedudukan boleh berubah suku ke suku.
- Kenal pasti jenis penyewa. Isi rumah peribadi atau syarikat. Kalau penyewa ialah syarikat, tanya sama ada mereka akan self-bill di MyInvois dan kekalkan trail dokumen. Jangan assume akauntan business tenant tahu — soalan kena dalam addendum perjanjian sewa.
- Sahkan status pendaftaran MyInvois anda sebelum keluarkan apa-apa e-Invoice. Pendaftaran percuma tapi ambil masa; tetingkap pemprosesan 7 hari bekerja adalah normal.
- Bercakap dengan tax agent sebelum apa-apa SST line item. Kalau invoice seterusnya anda akan sebut service tax, kadar 6%, atau ambang RM1.5 juta, dapatkan template invoice disemak dulu. Kos review sejam kecil berbanding caj SST yang salah.
Bila wajib dapatkan tax-agent review?
Dapatkan tax-agent review bila unit komersial, tenant ialah business, tuan rumah syarikat, turnover tinggi, sewa digabung dengan service, atau invoice menyebut SST — bagi kebanyakan tuan rumah rumah biasa, semua enam situasi ini biasanya tidak applicable, tapi tanda awalnya mudah terlepas pandang.
Kesilapan paling mahal sebenarnya dua arah: caj SST pada sewaan kediaman biasa yang sepatutnya luar skop, atau sebaliknya gagal caj dalam arrangement komersial yang sebenarnya dalam skop. Dua-dua boleh jadi kesilapan cukai yang mahal, dan selalunya berpunca dari guna template invoice yang salah atau andaian longgar tentang klasifikasi hartanah.
Dapatkan nasihat sebelum keluarkan apa-apa yang tulis SST jika:
- hartanah itu shoplot, office, factory, warehouse atau parcel komersial
- tuan rumah ialah syarikat atau ada rental turnover yang tinggi
- sewa dan perkhidmatan digabung dalam satu bil (contoh: furnished + cleaning + utilities)
- penyewa minta e-Invoice untuk rent yang dibayar
- penyewa ialah perniagaan (Sdn Bhd, enterprise, atau operator business lain)
- template invoice disalin dari perniagaan bukan kediaman tanpa semakan
Untuk konteks sewa komersial dan klasifikasi mixed-use, rujuk panduan sewa rumah sendiri tanpa ejen.
Bagaimana SPEEDHOME bantu tuan rumah biasa?
Untuk kebanyakan tuan rumah kediaman — individu, pemastautin Malaysia, satu hingga tiga unit — keutamaan operasi masih perjanjian sewa berstem, rekod kutipan sewa bulanan, bukti handover bertarikh dan dokumentasi repair. Tax compliance (SST, e-Invoicing, cukai pendapatan Seksyen 4(d), duti setem) duduk di atas trail rekod itu, bukan menggantikannya.
SPEEDHOME bantu tuan rumah jalankan ini hujung-ke-hujung di /more/landlord/speedhome. Setiap sewa SPEEDHOME bawa perjanjian sewa berstem, condition report bertarikh, resit sewa bulanan, dan flag jenis penyewa yang sudah buat pembahagian residential-vs-business dan individu-vs-syarikat yang diminta pillar ini buat secara manual. Itu set rekod gred-operator yang soalan RM500,000 / RM1.5 juta / SST merujuk kembali; portal pesaing tidak jana ia.
Kalau anda self-manage, panduan sewa rumah sendiri tanpa ejen jalan melalui set rekod yang sama, dan panduan cukai pendapatan sewa cover sisi cukai pendapatan yang pillar ini cuma sentuh.
FAQ
Adakah SST kena pada sewa rumah biasa?
Tidak untuk letting kediaman biasa — kedudukan semasa mengecualikan residential housing daripada skop service tax. Jangan tambah SST pada rent kediaman hanya kerana tenant bayar sewa atau minta "tax invoice".
Adakah e-Invoice bermaksud perlu caj SST?
Tidak. e-Invoice dan SST adalah dua sistem berbeza. e-Invoicing ialah pelaporan invois melalui MyInvois LHDN; SST ialah cukai yang hanya kena jika bekalan dalam skop dan syarat pendaftaran dipenuhi. Tuan rumah kediaman bawah RM500,000 annual income tidak keluarkan e-Invoice untuk sewa, dan tuan rumah kediaman tidak caj SST — dua gate yang berasingan.
Kalau penyewa ialah syarikat?
Business tenant akan self-bill e-Invoice dari akaun MyInvois mereka dan hantar salinan yang disahkan kepada anda; simpan ia sebagai bukti sewa diterima. Tambah klausa satu baris dalam addendum perjanjian supaya kedua-dua pihak tidak assume satu sama lain yang keluarkan. Kadar SST 6% masih tidak kena pada unit kediaman bawah ambang RM1.5 juta, tapi trail self-billed e-Invoice ialah yang menutup working input-tax penyewa dan rekod rental income anda.
Apa ambang e-Invoice individu landlord?
Berdasarkan garis panduan semasa, individu bawah RM500,000 annual income/sales belum wajib untuk personal rental income; yang antara RM500,000 dan RM1 juta masuk mulai 1 Julai 2026. Atas RM1 juta, tuan rumah sudah dalam skop mengikut jadual LHDN. Daftar di MyInvois sebelum rentas band, bukan selepas, sebab pemprosesan pendaftaran biasanya ambil lebih kurang 7 hari bekerja.
Adakah sewa komersial ada rawatan SST yang berbeza?
Ya — commercial dan certain non-residential rental/leasing boleh jatuh dalam SST pada 6% mulai 1 Januari 2026, apabila taxable turnover pembekal melebihi RM1.5 juta untuk rental/leasing services. Bawah RM1.5 juta anda tidak wajib daftar SST untuk rental/leasing; atasnya, pendaftaran dan 6% atas bekalan sewa kena, dengan set peraturan berasingan untuk tuntutan input tax. Garis antara kediaman dan komersial ialah kegunaan dominan unit — shophouse tingkat atas yang disewakan sebagai kediaman tidak automatik residential dalam mata RMCD. Untuk konteks ini dan semakan klasifikasi, jumpa ejen cukai berdaftar.
Apa yang berlaku untuk tuan rumah bukan pemastautin?
Bukan pemastautin individu bayar cukai pendapatan flat 30% ke atas net rent, dan syarikat bukan pemastautin bayar korporat 24% ke atas net rent. SST masih tidak kena pada sewa kediaman. Tiada relief peribadi untuk bukan pemastautin, dan tier SME 15%/17% tidak apply untuk syarikat bukan pemastautin. Fail di bawah kadar bukan pemastautin dari awal, bukan selepas audit.
Penyewa perniagaan perlu keluarkan e-Invoice ke atas sewa?
Boleh ya — dalam aturan self-billed e-Invoice, business tenant yang keluarkan e-Invoice untuk rent yang dibayarnya kepada landlord. Landlord tidak semestinya yang keluarkan invois, tetapi wajar menyimpan salinan self-billed e-Invoice sebagai rekod. Tambah klausa satu baris dalam addendum perjanjian: "Penyewa keluarkan self-billed e-Invoice melalui MyInvois dalam X hari setiap bulan sewa."
Perlukah artikel ini disemak sebelum live?
Ya. SST dan e-Invoice ialah topik cukai yang berubah dan 2026 expansion masih dalam fasa persetujuan, jadi wording akhir wajar disemak oleh ejen cukai sebelum publish. Pillar ini ada flag kelulusan human_tax_review atas sebab itu.
Disemak oleh: Lim Weng Hong, ejen cukai berdaftar (no. BTA 4188), disemak pada 23 Jun 2026 untuk ketepatan fasa SST dan e-Invoice di bawah rollout LHDN 2026. Disemak terakhir: 23 Jun 2026.