住宅房东要对租金收 SST 或开 e-Invoice 吗？
普通住宅出租不对租金收 SST。e-Invoice 要看房东收入规模和推出阶段；如果租客是企业，企业租客可能需要为支付的租金开 self-billed e-Invoice。
这篇故意写窄。SST 和 e-Invoice 都是税务敏感事项，日期和范围可能变动。房东先分清三件事：住宅还是商业，个人还是公司房东，租客是个人家庭还是企业。
SST：住宅出租和商业出租分开看
住宅房屋出租，包括 terrace house、apartment、condominium、bungalow 和 serviced suite，属于 service tax 范围外；普通住宅房东不对租金收 SST。
| 出租情况 | SST 处理方向 | 房东动作 |
|---|---|---|
| 个人出租 condo 给家庭 | 普通住宅出租不收 SST | 不要因为是租金就加 SST |
| 住宅 apartment 或 terrace | 重点仍是住宅用途 | 保留租约和收租记录 |
| Shoplot、office、factory | 商业或非住宅出租可能在范围内 | 开票前问税务顾问 |
| 混合用途或附带服务 | 分类可能取决于事实 | 确认用途和服务内容 |
| 大型出租组合 | 门槛和注册状态重要 | 出账前确认税务处理 |
当前事实锚点是：商业及部分非住宅 rental/leasing service 自 2026 年1月1日起适用 6% service tax，并且只在提供者超过 RM1.5 million taxable-turnover registration threshold 时适用。
e-Invoice：房东要分清谁开
e-Invoice 是 LHDN MyInvois 的发票数据系统，不等于 SST。不是每个小型个人房东现在都必须为个人租金收入开 e-Invoice。
| 问题 | 当前安全答案 |
|---|---|
| e-Invoice 是不是 SST？ | 不是。一个是发票数据，一个是税。 |
| 年收入低于 RM500,000 的个人房东 | 个人租金收入暂未要求开 e-Invoice |
| RM500,000 至 RM1 million 的个人 | 从 2026 年7月1日起纳入 |
| 租客是企业 | 企业租客为支付的租金开 self-billed e-Invoice |
| 使用系统 | LHDN MyInvois |
如果租客是普通家庭，情况通常比企业租客简单。如果租客要求 e-Invoice，先确认是你需要开，还是企业租客自开 self-billed e-Invoice。
房东应该保留哪些记录？
保留租约、盖章记录、租金收据、银行记录、维修发票、门牌税地税、贷款利息、保险和任何 self-billed e-Invoice。
即使 SST 不适用，收入税记录仍然重要。租金收入要申报，扣除项目也要靠文件支持。完整税务框架可看租金收入税指南；租约盖章可看租约印花税计算。
什么时候一定要找税务顾问？
商业单位、企业租客、公司房东、高出租收入、租金和服务捆绑、或发票写到 SST 时，都应先让税务顾问确认。
最常见失败模式有两个：商业安排该处理却没处理，或普通住宅租金不该收 SST 却加了 SST。两种都会制造账务和客户问题。
如果你只是普通住宅房东，SPEEDHOME 的实际价值仍是把租约、收租、交接和维修记录做清楚。可从 /more/landlord/speedhome 看房东流程，或阅读不靠中介出租房子。
常见问题
普通住宅租金要收 SST 吗？
不要。当前事实锚点说明，住宅房屋出租在 service tax 范围外，普通住宅房东不对租金收 SST。
e-Invoice 是否代表我要收 SST？
不是。e-Invoice 是发票数据系统；SST 是税。两者要分开判断。
年收入低于 RM500,000 的个人房东要开 e-Invoice 吗？
当前事实锚点说明，个人租金收入低于 RM500,000 的个人房东暂未要求开 e-Invoice。
企业租客怎么办？
企业租客可能要为支付的租金开 self-billed e-Invoice。房东应保留文件，并在安排不简单时找税务顾问确认。
这篇可以直接当税务意见吗？
不应。SST 和 e-Invoice 范围会变，最终发布前应由税务顾问复核，复杂组合更要单独确认。