住宅房东要对租金收 SST 或开 e-Invoice 吗？
普通住宅出租不对租金收 SST。e-Invoice：年度营业额或收入低于 RM300 万的纳税人获豁免（LHDN 一般常见问题，2026 年 9 月 4 日更新）；如果租客是企业，企业租客可能需要为支付的租金开 self-billed e-Invoice。
这篇故意写窄。SST 和 e-Invoice 都是税务敏感事项，日期和范围可能变动。房东先分清三件事：住宅还是商业，个人还是公司房东，租客是个人家庭还是企业。
SST 为什么住宅出租和商业出租要分开看？
住宅房屋出租，包括 terrace house、apartment、condominium、bungalow 和 serviced suite，属于 service tax 范围外；普通住宅房东不对租金收 SST。
| 出租情况 | SST 处理方向 | 房东动作 |
|---|---|---|
| 个人出租 condo 给家庭 | 普通住宅出租不收 SST | 不要因为是租金就加 SST |
| 住宅 apartment 或 terrace | 重点仍是住宅用途 | 保留租约和收租记录 |
| Shoplot、office、factory | 商业或非住宅出租可能在范围内 | 开票前问税务顾问 |
| 混合用途或附带服务 | 分类可能取决于事实 | 确认用途和服务内容 |
| 大型出租组合 | 门槛和注册状态重要 | 出账前确认税务处理 |
| 非居民个人房东 | 住宅租金仍在 SST 范围外，但净租金按 30% 固定税率缴所得税 | 按非居民税率申报；无个人减免 |
| 非居民公司房东 | 住宅租金仍在 SST 范围外，但净租金按 24% 公司税率缴税 | 按公司税率申报；SME 15%/17% 阶梯不适用 |
商业及部分非住宅 rental/leasing service 的处理须按当下 MySST 指引、分类和登记状态确认。范围与日期可能调整，出票前先问税务顾问。
商业租赁/出租的税率，附日期。 租赁和出租服务于 2025 年 7 月 1 日以 8% 税率纳入 service tax（SST 扩围，K 组），注册门槛为 RM50 万——现行 MySST FAQ（Rental or Leasing Services，2026-09-20 重新核实）对税率和门槛仍然是这样表述。所谓 2026 年 1 月 1 日起降至 6%（以《服务税政策 2/2025（第 3 次修订）》下的 2% 豁免实施、待刊宪）以及中小企业 RM50 万门槛，均未见于现行 FAQ——请以 8% / RM50 万为现行口径，付款前到 mysst.customs.gov.my 对照 RMCD 现行规定核实。自 2025 年 7 月 1 日起收 8% 的出租人遵循的就是现行 FAQ 税率；若发票显示其他税率，决定税率的是生效日期，不是发票年份。
住宅 vs 商业出租：SST 与 e-Invoice 对照表
| 判断项 | 住宅出租（terrace / apartment / condo / bungalow / serviced suite） | 商业 / 非住宅出租（shoplot / office / factory / warehouse） |
|---|---|---|
| SST 是否适用 | 当前事实记录写明 MySST 将住宅租金列为范围外 | 商业安排须按当前分类和登记状态确认 |
| e-Invoice | 按 LHDN 现行时间表确认个人安排 | 企业租客的 self-billed 安排须另行确认 |
| 收入申报 | 普通住宅出租按 1967 年所得税法令第 4(d) 条申报（LHDN PR 12/2018） | 商业出租可能属第 4(a) 条业务收入——让税务顾问判断 |
| 房东动作 | 不加 SST 行；保留盖章租约与月度收租记录 | 出任何提到 SST 的发票前，先与税务顾问核对模板与登记状态 |
e-Invoice：房东要分清由谁开？
e-Invoice 是 LHDN MyInvois 的发票数据系统，不等于 SST。不是每个小型个人房东现在都必须为个人租金收入开 e-Invoice。
| 问题 | 当前安全答案 |
|---|---|
| e-Invoice 是不是 SST？ | 不是。一个是发票数据，一个是税。 |
| 个人房东 | 按 LHDN 一般常见问题（2026 年 9 月 4 日更新），年度营业额或收入低于 RM3,000,000 的纳税人豁免开 e-Invoice。原定 2026 年 7 月 1 日的 RM500,000 阶段已于 2025 年 12 月取消；当时公布的 RM1,000,000 豁免在 2026 年提高到 RM3,000,000。 |
| 收入或安排变化 | 获豁免纳税人突破 RM300 万的，自跨越年度后第二年的 1 月 1 日起实施。重新确认 LHDN 现行常见问题并咨询税务顾问 |
| RM10,000 以上有什么规则？ | 有。自 2026 年 1 月 1 日起，已被要求开票的主体对单笔超过 RM10,000 的交易必须单独开 e-Invoice——超过该线不得用合并 e-Invoice。 |
| 租客是企业 | 与租客及税务顾问确认 self-billed 安排 |
| 使用系统 | LHDN MyInvois |
如果租客是普通家庭，情况通常比企业租客简单。如果租客要求 e-Invoice，先确认是你需要开，还是企业租客自开 self-billed e-Invoice。
房东应该保留哪些记录？
保留租约、盖章记录、租金收据、银行记录、维修发票、门牌税地税、贷款利息、保险和任何 self-billed e-Invoice。
即使 SST 不适用，收入税记录仍然重要。租金收入要申报，扣除项目也要靠文件支持。完整税务框架可看租金收入税指南；租约盖章可看租约印花税计算。
什么时候一定要找税务顾问？
商业单位、企业租客、公司房东、高出租收入、租金和服务捆绑、或发票写到 SST 时，都应先让税务顾问确认。
最常见失败模式有两个：商业安排该处理却没处理，或普通住宅租金不该收 SST 却加了 SST。两种都会制造账务和客户问题。
如果你只是普通住宅房东，SPEEDHOME 的实际价值仍是把租约、收租、交接和维修记录做清楚。可从 /more/landlord/speedhome 看房东流程，或阅读不靠中介出租房子。
LHDN 公共裁定 12/2018 如何计算出租收入?
LHDN 公共裁定 12/2018 说明马来西亚税务居民个人业主如何计算出租不动产的应税收入：按《1967年所得税法》第4(d)条的毛租金，减可扣除项目（门牌税与地税、贷款利息、维修保养——区分资本与收益性质、与出租物业挂钩的火险、以及发生时的中介/平台费用）。该裁定是报税时适用的 LHDN 官方解释。
SPEEDHOME 在全马管理多少份租约?
平台已在全马管理超过 30,000 份租约。
SPEEDHOME 是可与上述途径并列比较的一个选项。
常见问题
普通住宅租金要收 SST 吗？
不要。当前事实锚点说明，住宅房屋出租在 service tax 范围外，普通住宅房东不对租金收 SST。
e-Invoice 是否代表我要收 SST？
不是。e-Invoice 是发票数据系统；SST 是税。两者要分开判断。
个人房东怎样确认 e-Invoice rollout？
先查看 LHDN 官方页面的现行 e-Invoice 实施时间表，再按自己的收入和安排向税务顾问确认；不要依赖旧门槛或旧阶段日期。
企业租客怎么办？
企业租客可能要为支付的租金开 self-billed e-Invoice。房东应保留文件，并在安排不简单时找税务顾问确认。
这篇可以直接当税务意见吗？
不应。SST 和 e-Invoice 范围会变，最终发布前应由税务顾问复核，复杂组合更要单独确认。
本文如何保持准确。法律表述以《1967年所得税法》为依据；数字在每次更新时对照带日期的事实登记册核验。举报错误：[email protected]。