如果你們家正在考慮從台北、高雄或香港搬到新山（Johor Bahru），理由通常不是一份工作，而是一個學位——一個不必付新加坡學費、也不必等本地國際學校排隊名額，就近在新加坡門口的英語國際教育。這篇是寫給「整家移過去」的家庭，而不是每天跨境通勤的家庭：全家一起搬、孩子在 Iskandar Puteri 的學校入學，而最早要拍板的一個大決定，就是先長租、還是直接置業。以下會點名 EduCity 與 Iskandar Puteri 真實存在的國際學校，走一遍 2026 年現行的「馬來西亞第二家園」（Malaysia My Second Home，MM2H）居留路徑，再把你到當地會實際碰到的置業 vs 租屋、以及租約流程講清楚。
先說一個常見的混淆：這跟「新加坡家庭保留新加坡工作、每天帶孩子跨境上學」是兩回事。如果你是後者，重點會落在通關與過境的時間安排上，那是另一套邏輯；本文談的是把整個家搬過來、在馬來西亞落腳的情況。
為什麼台灣與香港家庭選擇新山？
吸引力其實是三件事同時發生：以新加坡零頭的價格取得英語國際教育、地理上緊貼新加坡，以及一條大中華家庭已經在大量使用的居留＋置業路徑。 自 MM2H 計畫在 2024 年年中改版以來，大約有四分之三的需求來自大中華地區——中國大陸、台灣與香港——所以從台北或香港過去的家庭，是走一條已經被踏平的路，而不是自己開荒。
在成本上，最搶眼的一條就是學費。獨立的 2026 年學費指南普遍把新山的國際學校學費放在遠低於新加坡的位置——常見的說法是大約只有新加坡同級走讀學校的三分之一到二分之一，而且也明顯比香港便宜——對一個有兩、三個孩子的家庭來說，這一項通常就是讓整個搬遷帳算得過來的最大單筆開銷。但請把它當成學費指南的「方向性比較」，而不是一個固定比例：實際學費因學校、年級與年度差異很大，編預算前務必直接向每一間學校確認當年的學費、資本費（capital levy）與註冊費。
地理位置的意義不只是感情因素，而是很實際的：外公外婆、生意往來、以及「跑一趟新加坡辦簽證」都在一段車程之內。而整個柔佛（Johor）經濟正在快速擴張——柔佛以 2025 年獲批投資額 RM110.0 億令吉（billion）居全馬各州之冠，年增 69.6%——這代表學校所在的同一條 Iskandar Puteri 走廊，周邊的生活機能、醫療與就業基礎會愈來愈厚實。
EduCity 與 Iskandar Puteri 有哪些「真實存在」的國際學校？
EduCity Iskandar 是位於 Iskandar Puteri、專為教育而規劃的園區，它「官方的院校清單」是最安全的起點——好幾間知名國際學校與大學分校就坐落在園區之內或旁邊，所以一個家庭可以規劃出從小學一路銜接到英國品牌學位的就學路徑，而不必離開這個區。 以下是移居家庭最常列入口袋名單的學校，名稱都取自學校自己的資料與 EduCity 的院校清單，而不是道聽塗說。
- Marlborough College Malaysia — Iskandar Puteri 的一所英式國際學校，兼收走讀與寄宿生，是英國威爾特郡（Wiltshire）Marlborough College 的姊妹校。它走英格蘭國家課程（English National Curriculum），最終銜接到 IGCSE 與國際文憑（IB）課程，校地約 90 英畝（約 36 公頃），校方資料指校園距新加坡第二通道（Second Link）約 20 公里（約 15 分鐘車程），並自 9 歲起提供寄宿。依校方與媒體報導，全校約有 890 名學生、來自約 43 個國籍、年齡涵蓋 3 至 18 歲——這些數字請當成方向性的快照，而非經過審計的統計。
- Raffles American School（RAS） — EduCity 內採美式課程的學校，提供美式升學路徑並設有寄宿，是想走美式（而非英式）路線家庭常見的口袋名單。
- Idrissi International School — EduCity 內的一所國際學校，走劍橋（Cambridge）/ IGCSE 路徑並帶有「生態—伊斯蘭」（eco-Islamic）的辦學理念，適合想在英式課程之外再加上這層價值取向的家庭。
除了這三間，Iskandar Puteri 在 EduCity 園區之外還有其他國際學校（例如位於 Sunway City Iskandar Puteri 的 Sunway International School，走加拿大 / IB 課程），所以你的口袋名單其實不只三個名字——請逐間實地走訪，比較課程、考試局（exam board）與各校的通勤距離。
至於「唸完 Sixth Form 之後呢」這個延伸問題：EduCity 少見地把大學分校也放在同一塊基地上——Newcastle University Medicine Malaysia（NuMED）、University of Reading Malaysia、University of Southampton Malaysia、Netherlands Maritime Institute of Technology（NMIT）與 Raffles University 都是 EduCity 的院校。這讓一些家庭可以想像出一條「留在區內」從中學銜接到英國或專業品牌學位的路，當然年紀較大的孩子多半也會把眼光放得更遠。（凡是不在 EduCity 官方院校清單上的機構，本文都不會點名。）
課程的選擇——英式 IGCSE/IB 還是美式 AP——通常比選哪一棟校舍更關鍵，因為它決定孩子日後申請的是哪一類大學。先定考試局，再讓校區與通勤跟著決定。
MM2H：居留路徑，以及新山 Forest City 特別版
你不需要 MM2H 才能持有馬來西亞的物業；但多數為了唸書而移居的台港家庭，會希望父母能拿到一個長期居留簽證，而 MM2H 通常就是答案——它是「居留簽證」，不是「工作簽證」。 外國人（含新加坡人）一般都可以在不持有 MM2H、也沒有任何居留簽證的情況下購買並持有馬來西亞住宅物業，前提是該物業達到該州的最低購買價，且買方取得州政府當局的同意（State Authority consent，依《國家土地法》National Land Code 第 433B 條），這道核准手續通常需要一到三個月。要留意某些類別的產業是外國人不能買的，包括馬來保留地（Malay Reserve land）、Bumiputera 保留單位、多數農業用地與低成本房屋。換句話說，「持有」與「居留」是兩個分開的決定；MM2H 談的是這家人「有沒有權利住下來」，而不是買那間房子的前提條件。
現行的全國計畫方面：截至 2026 年，MM2H 分四個等級——Silver（定期存款 USD150,000，5 年可續簽）、Gold（USD500,000，15 年）、Platinum（USD1,000,000，20 年），以及一條特別經濟區（Special Economic Zone）路徑（21–49 歲申請人 USD65,000，50 歲以上 USD32,000，10 年）。主流的幾個等級同時要求在核准後約一年內購買一間馬來西亞住宅物業——大致是最低 RM600,000（Silver）、RM1,000,000（Gold）或 RM2,000,000（Platinum），細節依各州規定——而定期存款日後最多可提領 50% 用於物業、醫療或教育等已核准用途。由於 2024 年前的舊制已被重整，網路上你可能還會看到的 RM150,000 / RM300,000 舊押金數字，請當成已不適用。
此外還有一條與新山 Forest City「特別金融區」（Special Financial Zone，SFZ）綁在一起、性質不同的柔佛路徑，於 2024 年隨 SFZ 一同推出。業界的說法是，這是一條門檻較低、與「直接向 Forest City 開發商購買合格物業」掛鉤的路徑。但它被報導出來的定期存款與物業門檻，各家仲介來源說法不一，而且該計畫本身也經過修訂——所以你看到的任何具體數字都請當成尚未確認，在依賴它之前，先向官方的 MM2H / Forest City SFZ 管道確認當前的要求與條件。不論是全國版還是 SFZ 版，MM2H 給的都是「居留」，不是在馬來西亞受僱工作的權利——收入與工作安排請照這一點來規劃。
想更深入了解持 MM2H 買樓收租的稅務與登記細節，可以參考我們專為台港業主撰寫的〈MM2H 買樓收租指南〉；若你日後打算把單位出租，租金稅務的部分則整理在〈非居民馬來西亞租金所得稅：30% 稅率與申報指南〉。
置業，還是先長租？
對多數移居家庭而言，風險較低的順序是「先長租」：把孩子安頓好、實際過完一整個學年、把這一區從裡到外看清楚之後，再決定要不要置業——因為上學的通勤、這棟樓本身、以及周邊社區，從「住在裡面」判斷，遠比一趟看房行程來得準確。 先租也讓你的現金保持靈活，好讓你在辦 MM2H 或找房這兩件都很花時間的事情上有餘裕。
如果你確實比較傾向買，有幾個新山特有的事實會影響這筆帳。Medini 是 Iskandar Puteri 內一個特別劃定的專區，向來把「直接向開發商購買的全新分層產權（strata）單位」豁免於柔佛的外國人最低購買價之外，讓部分外國人可以買到 RM1,000,000 以下的物件；業界來源指這項豁免在 2026 年仍然有效，但它是「按專區、按產品」而定的（轉售 subsale 單位可能不適用），所以在依賴它之前，請先確認某個特定案子的當前資格。Medini 也正是不少「貼近學校」物件所在之處——例如 Grand Medini，就是一個位於 Medini 的租賃產權（leasehold）公寓，鄰近 Legoland、Mall of Medini、Gleneagles Medini、EduCity 與第二通道（Second Link）的交通接點。
在報酬方面，2026 年初的市場評論把新山住宅物業的典型「毛租金報酬率」放在大約 5–6% 的區間，部分房產入口網站與仲介則對貼近 RTS Link 走廊、地段好的高層單位引用 6–8% 的毛報酬，而扣除成本與空置後的「淨報酬率」通常再低 1.5 至 2 個百分點——這些是來自房產入口網站、未經審計的市場估算，是某個時間點的快照，不是官方統計，也不是未來報酬的保證。如果你買下後，一邊以「非稅務居民」身分住在這裡、一邊把單位出租，要注意：非稅務居民的個人業主，其馬來西亞淨租金所得會被課以一律 30% 的稅（可扣除費用仍可扣除；這 30% 是在扣除之後的淨額上課，不是課在毛租金上）。想從海外把這整條出租流程跑起來，細節在〈非居民馬來西亞租金所得稅〉裡有進一步說明。
有一個值得先算進去的交通變數：連接新山與新加坡的 RTS Link（捷運系統聯絡線）官方目標是在 2026 年年底前後開始載客——新加坡陸路交通管理局（LTA）表示該線「目標在 2026 年底開始載客營運」，而馬來西亞交通部長則表示政府有信心自 2027 年 1 月 1 日起營運；截至 2026 年 4 月的報導，工程進度仍朝 2027 年 1 月通車前進。這條約 4 公里的線把新加坡兀蘭北（Woodlands North）與新山的 Bukit Chagar 站以約 5 分鐘接起來。但 Bukit Chagar 位於新山市中心，而不是 Iskandar Puteri——所以 RTS 縮短的是「新加坡到新山市中心」這一段，而不是「再往外開到 EduCity 學校」那一段。如果你每天的真實動線是 Iskandar Puteri 的校門口，就別把「近 RTS」這件事看得太重。同一條走廊也正因柔佛的資料中心（data centre）熱潮（新山市中心、Nusajaya 與 Medini）而出現升溫的需求，這會推高租金、收緊供給——這也是「早點開始找、多看幾間」的理由之一。
實際的租約與入住流程
不論你是先租、還是日後出租，馬來西亞「前期一次付一大筆現金」的慣例最容易讓家庭措手不及，因為它是前置的，而且跟台灣或香港的做法不一樣。 馬來西亞的住宅押金（按金）在法律上沒有上限；市場慣例常見走「2 + 1 + 0.5」的結構——大約兩個月租金作為押金（security deposit）、一個月租金在入住前預付、外加約半個月租金的水電按金（utility deposit）。這些是租約裡談出來的市場慣例數字，不是法律規定，也可以協商。以一個整間單位來算，這代表在你把第一個箱子拆封之前，就得先拿出接近三個半月租金的現金。
這正是 SPEEDHOME 的零按金（Zero Deposit）所要解決的現金壓力。Zero Deposit（零按金／零押金）是 SPEEDHOME 的租賃風險管理系統。它不是金融擔保產品，而是取代入住時整筆現金按金的機制：租客不必壓住一筆現金即可入住，屋主則透過租賃保障（而非持有按金）獲得保護。若退租時出現超出正常損耗的嚴重損壞，將按標準保障索償流程處理。對一個同時要負擔搬遷成本、又要付一整年學費的家庭來說，能把這筆押金現金留著不被卡住，並不是小事。
還有兩個流程要先規劃好。第一，租約要蓋印花稅：租約印花稅依《2024 年財政法案》（Finance Act 2024）的級距，按租期長短、以年租金每 RM250 課徵 RM1／RM3／RM5／RM7；舊制「年租金 RM2,400 以下免稅」的規定已於 2025 年 1 月取消；而自 2026 年 1 月起，蓋印改在 MyTax 平台（mytax.hasil.gov.my）上的 e-Duti Setem 系統辦理，取代了原本的 STAMPS 平台。第二，如果你持 MM2H，屋主很可能會要求查看你的 MM2H 核准信，以及護照上的社交訪問准證（social visit pass）——這是正常的核實，不是懷疑，把文件備齊會讓簽約更快。
當你準備好看看學校附近的房子，可以瀏覽 EduCity 與 Iskandar Puteri 一帶已核實的出租物件——每一則房源與屋主上架前都經過核實，這正好解決「這間到底是不是真的？」這個讓跨國租屋最累人的問題。而如果你的計畫是買下來、再以委託代管的方式出租，SPEEDHOME 的房東與代管服務會替你處理租客篩選、收租與文書，讓你人在台灣、香港、或就在 Iskandar Puteri，都能安心持有一間新山物業。想把整套租屋流程從頭到尾看一遍，也可以參考〈馬來西亞租屋完全指南〉。
常見問題
要幫孩子入讀 EduCity 的國際學校、或是買房，一定要有 MM2H 嗎？ 不用。國際學校是以相關的學生准證招收付費的國際學生；而外國人一般不需持有 MM2H 就能購買馬來西亞物業，前提是達到該州最低購買價並取得州政府當局同意。MM2H 談的是父母的「長期居留」，不是就學或持有物業的前提——把它當成一個獨立的決定。
Iskandar Puteri 有哪些國際學校是真的、值得列入口袋名單？ 已核實的名字包括 Marlborough College Malaysia（英式，IGCSE/IB）、Raffles American School（美式）、Idrissi International School（劍橋 /IGCSE），都在 EduCity 內或旁邊；EduCity 園區之外還有像 Sunway International School（加拿大 /IB）這樣的學校。請先定考試局——英式 IGCSE/IB 還是美式 AP——再選校區，並直接向各校確認當年學費。
新山唸國際學校真的比新加坡便宜嗎？ 2026 年的學費指南普遍指出新山國際學校學費遠低於新加坡——常見說法是大約新加坡同級走讀學校的三分之一到二分之一，也比香港便宜。這是學費指南的方向性評論，不是固定比例；實際學費因學校與年度而異，請以各校當年自己的學費表來編預算。
現行 MM2H 的要求是什麼？新山 Forest City 那條路徑不一樣嗎？ 截至 2026 年，全國計畫分四級——Silver（存款 USD150,000 / 5 年）、Gold（USD500,000 / 15 年）、Platinum（USD1,000,000 / 20 年），以及一條特別經濟區路徑（21–49 歲 USD65,000 或 50 歲以上 USD32,000 / 10 年）——主流等級同時要求約一年內購置物業。另有一條常被形容為「門檻較低」、與新山 Forest City 特別金融區（SFZ）綁定的柔佛路徑，但其確切門檻各家來源說法不一、計畫也經修訂——請向官方的 MM2H / Forest City SFZ 管道確認當前要求，別只憑仲介給的數字。
應該一到就買，還是先長租？ 對多數家庭來說，先長租是風險較低的順序：先把孩子安頓好、實際過完一整個學年、從「住在裡面」判斷這棟樓與這個社區，再決定要不要買。這也讓你的現金在辦 MM2H 或找房期間保持靈活。
租屋前期要準備多少現金？RTS Link 對每天的上學動線有幫助嗎？ 馬來西亞市場慣例常見是「2 + 1 + 0.5」——約兩個月押金、一個月預付、外加半個月水電按金——所以一個整間單位可能要先拿出接近三個半月的租金，除非你用 SPEEDHOME 的零按金。至於 RTS Link：它目標約在 2026 年底到 2027 年 1 月初通車，但終點站 Bukit Chagar 在新山市中心、不在 Iskandar Puteri，所以它對「進新山市中心」的幫助大於對「每天開去 EduCity 學校」的幫助。