中介同时向房东和租客两边收费：房东和租客到底谁该付？[2026]

中介两边收费，房东和租客谁该付？

没有"房东永远付"或"租客永远付"的绝对规则。关键看：谁委托了中介、每一方同意了什么、这笔费用对应哪一项具体服务。两边各付有其合理性，但同一项服务不能收两次。

干净的理解方式是"谁委托了中介、委托了什么"。如果房东委托中介寻找并配对租客，配对费通常由房东付；如果租客另行委托同一个或不同的中介做另一项独立服务（例如租约处理或续约），租客可以就第二项服务付费。问题出在中介对同一项配对工作向两边收钱却没有书面拆分，或中介本身没有合法资格收取中介费。

房东付款前应该把这件事当成书面单据问题, 而不是法律问题——要问清谁委托了中介、两笔费用是否对应两项独立服务、收据上有没有写明服务项目。在 SPEEDHOME 处理双边收费类房东咨询的实务里, 最常见的根因都是双边收费未做书面拆分; 付款前的书面拆分, 比事后追讨更省事。

马来西亚中介受 LPPEH／BOVAEA 规管, 只有持牌人士（持有 REN 编号）才获授权收取产业代理费。LPA 1976 同时划下另一条界线：并非律师的中介若以律师身份替人起草或就法律文件提供意见并收取费用, 本身可能已经越界。付款前先核对 REN 编号、书面范围和发票上的具体名称。

想看租约里各项费用通常由谁承担, 可参考马来西亚租约费用：印花税、押金与签约成本；要比较中介与平台支持的差别, 再看中介 vs SPEEDHOME 出租比较。

中介同时收两边的费，这是问题吗？

不一定。问题不在收了两边, 而在于两边有没有各自清楚同意、收费是否对应各自独立的服务、有没有书面单据可以查。没有这三点, 双边收费容易引起纠纷。

双边收费是中性事实, 不是违规事实; 让它变成问题的, 是同意不清、服务范围含糊、收据项目缺失。如果中介能拿出两份独立的服务范围、两张分开的发票、双方各自的书面同意, 两边各付有其合理性; 缺一项, 事后就容易变成各执一词的争论。

付款前要查的每一项

付款前要取得三份书面记录: 确切金额(含 SST 与否)、注明名称的服务范围、以及谁是付款方和发票上的接收人。中介拒绝列明就是警示信号。

房东付款前的清单：

• 书面中介委托协议，注明服务范围：listing、看房、租客筛选、谈判、租约处理、续约、签约后支持——以及哪些项目不包括在内。
• 确切费用、付款触发点（签约、交锁匙、首期租金收到），以及费用是含税还是另加 SST。
• 注明房东为付款方、写明服务项目的发票或收据。
• 如果中介也向租客收费，应有一份独立签名的书面说明，注明租客付的是什么、且与房东付费范围不重复。

租客付款前的清单：

• 谁委托了中介——如果房东已经委托，先问租客付的是哪一项房东没有付过的服务。
• 书面服务范围、收据，并确认这笔费用不是房东已经付过的"配对费"。
• 租约本身是由律师起草，还是由中介准备——中介可以使用标准模板填入事实资料，但不应以法律意见或专门起草法律条款的名义收费。

可以发给中介的书面要求模板

如果中介只给了口头报价，下面这段中文（中性、不敌对）可以直接复制发送，替换方括号里的内容：

你好 [中介姓名]，在确认支付 [配对／续约／行政] 费之前，请把以下内容用书面方式发给我：

1. 费用的确切金额（RM），以及这笔费用是含税还是另加 SST。
2. 这次收费所对应的服务范围（例如：listing、看房、筛选、谈判、租约准备、续约、签约后支持）。
3. 收据上的付款方（房东／租客／双方），并且每个付款方各开一张收据。
4. 你的 REN 编号，以及你在 LPPEH／BOVAEA 注册的产业代理公司名称，方便我到公开名册上核对。

我收到书面回复后会在当天处理付款。如果中介也向另一方（租客或房东）收取任何费用，请同时说明那一笔对应的是什么服务，避免为同一项工作付两次钱。

如果中介拒绝列明怎么办

如果中介是在 LPPEH／BOVAEA 注册的持牌中介，却拒绝提供书面服务范围或收据，下一步就是向估价师、估价员及产业代理局（BOVAEA）提交投诉，保留所有短信、收据（如有）、委托协议（如有）、以及口头报价的截图。如果中介根本不是持牌产业代理，那对方从一开始就没有合法资格收取产业代理费——这比双边收费问题更早、更严重的红旗，应该一并向监管机构反映，并在登记问题查清之前考虑暂缓付款。

收据上的公司名和 LPPEH 名册对不上怎么办

另一种常见的红旗：中介给你一张印着某公司抬头的收据，但这家公司在 LPPEH／BOVAEA 公开名册上查不到，或名册上只有个人 REN 编号、没有对应的注册公司名称。处理方式是当场要求对方书面说明"为什么收据抬头与注册名册不一致"，并把这段说明与收据一起保留；同时先不要付款，等书面回复后再到 LPPEH／BOVAEA 名册核对，再决定下一步。发票抬头与名册不一致也常常是改发票、改收据套现或借用他人 REN 的早期信号。

什么时候付、什么时候该停下来问？

付中介费有意义的条件是这笔钱换来真实的配对工作——listing、看房、筛选、谈判和文件；费用模糊、重复、或只在签约前才出现时，先停下来问。

两个常见的"该停下来问"的信号: 一是签约前突然出现一笔之前没提过的"行政费"或"加急费", 二是租客被要求再签一份小额付款, 而你又看不出这一笔对应的新服务。任何一项出现, 都先用本文上方的书面要求模板拿到书面范围, 再决定是否付款。

想看不同路线的差别, 可以参考马来西亚房东如何不靠中介出租房子；要比较中介与平台支持的差别, 再看中介 vs SPEEDHOME 出租比较。

费用、风险和税务三件事

签约时的费用纠纷, 可能在住户入住前就破坏三方关系; 中介范围不清楚, 事后就是三方互相推责。付款前用书面把三件事钉死, 比事后追讨省事。

付款前, 以书面方式确认三件事:

1. 确切金额, 包括 SST 是否已含在报价内还是另加, 并取得发票或收据。
2. 服务范围: 是配对（placement）、租约处理、续约、行政, 还是管理。
3. 付款方: 房东、租客, 还是双方各付, 每一方的独立收据都要拿。

马来西亚税务方面, 根据内陆税收局（LHDN）按《1967 年所得税法令》附表 3 对租金收入的开支区分: 续租或换新租客时的中介佣金, 属出租收入的直接费用, 可在报税时抵扣；但初次为同一房产寻找第一个租客的佣金, 属初始费用（initial expense）, 不可抵扣。

这两种税务处理要分开记账, 混在一起报可能引起 LHDN 留意; 具体比例和申报方式建议向持牌税务顾问确认。报税前还可参考马来西亚房东报税：租金收入与可抵扣费用指南。

SPEEDHOME 的房东路径

SPEEDHOME 是为不想让出租关系依赖一次性中介交接的房东而建。它的价值在于结构化的筛选、文件、收租和签约后跟进，而不是单纯的配对。

对想要房源 listing、筛选、收租、维修和问题升级都在一套流程里的房东，传统中介在签约后就结束的作业方式是弱点。SPEEDHOME 的不同在于：房东只付一笔透明的配对服务费，租客这一方不会被额外收一笔配对佣金；同一笔费用覆盖的是一份写在文件上的服务范围，而不是口头约定。

Zero Deposit（零押金）是 SPEEDHOME 的出租风险管理机制，它不是一种金融担保产品，也不是保险。它取代租客需要预先支付的现金押金，让租客搬入时不需要占用大量现金，而房东则通过出租保护机制获得保障。严重的退租损坏超出正常耗损时，标准的保障申请流程适用。

如果你想比较完整的运营模式，可以看中介 vs SPEEDHOME 出租比较。如果租客已经迟交租金，用追租指南解决，不要通过给中介施压来处理。

FAQ

中介对房东和租客各收了一笔 RM 1,000, 但只开一张发票, 怎么办?

要求中介改开两张发票, 各注明付费方和服务范围; 如果中介坚持只用一张收据, 这本身已经是拒绝拆分的信号, 应当作"为同一项工作收两次钱"的早期红旗, 暂缓付款并要求书面重新拆分。

房东委托的中介，租客也需要付费吗？

先要书面说明。如果房东委托中介做配对, 租客不应在不知道服务范围的情况下付一笔不明的费用。如果中介能列明那笔费用对应的是房东付费以外的独立服务, 租客再付不迟。

房东在付佣金之前应该确认什么？

确认服务范围：listing、看房、租客筛选、谈判、租约处理、续约，以及签约后有哪些支持。如果签约后的跟进不在范围内，就要另外计划谁来管理出租期间的事务。

报价里的 SST 有没有含进去？

不要假设含了。SST 的处理依中介在马来西亚皇家关税局（Royal Malaysian Customs Department）的登记状态而定，只有已登记的业者才可发出注明服务税的发票；问清楚报价是含税还是不含税，并要求一张列明金额的发票或收据。

中介说"市场上都是这样做的"，这够吗？

不够。"市场惯例"不能代替书面范围说明; 三方一旦起争议, 监管机构看的是白纸黑字, 不是口头惯例。

初次找租客的佣金，可以抵扣所得税吗？

不能。找第一个租客的佣金属于初始费用，《1967 年所得税法令》附表 3 的处理不允许抵扣出租收入。续租或换新租客时的佣金属于直接费用，可以抵扣。如有疑问，建议咨询税务顾问。

怎样查中介是不是合法持牌？

要求中介提供 REN（Real Estate Negotiator）编号和公司名称，再到 LPPEH／BOVAEA 公开名册核对。没有登记的业者从一开始就没有资格收取产业代理费——这是比双边收费更早的核查动作。