![马来西亚租金收入怎样报税：Borang B / BE 步骤 [2026 e-Filing]](/blog/assets/img/borang-b-rental-income-malaysia-step-by-step-zh-hero-card.jpg)
一眼看完 — Borang B vs BE 选哪一份
对大多数房东来说，选哪份表是看你收入组合，不是看你租金金额。受薪 + 租金选 BE；有 freelance / sole proprietor / 小生意 + 租金选 B；非居民个人房东选 M。三份表的租金段落本身相同。
| 表格 | 适用情况 | YA 2026 参考截止日 | 租金段落位置 |
|---|---|---|---|
| Borang BE | 受薪 + 租金，没有生意来源 | 约次年 4 月 30 日 | HK-2（rents received） |
| Borang B | 生意 + 租金（freelance、sole proprietor、小生意） | 约次年 6 月 30 日 | HK-1（rents received） |
| Borang M | 非居民个人（一年内在马来西亚少于 182 天） | 约次年 4 月 30 日 | 非居民 30% flat |
确切日期请到 mytax.hasil.gov.my 当年 e-Filing 指示页查——LHDN 每年更新。下面段落会逐份说明选哪一份。
Borang BE vs Borang B — 房东怎么选
选表跟着收入组合走，不跟着租金金额走。受薪 + 租金选 BE；多一份 freelance 或 sole proprietor 收入就选 B。租金段落本身在 BE 跟 B 是相同的——差别在 B 要附商业账目与资产负债表，BE 不附。
大多数受薪房东选 BE。BE 跟 B 的差别只有"补充的商业部分"——租金字段在两份表的同一个位置出现，填法一致，allowable deductions 也一致。所以同一笔租金，从 B 跳 BE 不会改变 net rental income 那一行；只是 B 还要把商业账目跟资产负债表一并送 LHDN。
| 表格 | 用在哪一种收入组合 | 一般 e-Filing 窗口 |
|---|---|---|
| Borang BE | 受薪 + 租金收入，没有生意来源 | 约 assessment year 次年的 4 月 30 日 |
| Borang B | 生意 + 租金（freelance、sole proprietor、小生意） | 约 assessment year 次年的 6 月 30 日 |
| Borang M | 非居民个人（一年内在马来西亚少于 182 天） | 约 assessment year 次年的 4 月 30 日 |
如果一年里在马来西亚不足 182 天，下方有非居民房东的专属段落处理 30% flat。
开 e-Filing 前要准备什么？
先把文件准备好，再登入填。租金、银行记录、租约、盖印收据、维修 invoice、门牌税/地税、贷款利息证明和管理费资料，都要放在同一个 folder。
| 文件 | 用途 |
|---|---|
| EA 表格 / 薪水单 | 支持 employment income |
| 全年实际收到租金 | 支持 gross rent received（按实际到账，不是开票） |
| 门牌税（cukai pintu）/ 地税（cukai tanah）收据 | 当地议会和州政府年度账单 |
| 火险 / 房东保险保费 | 支持相关物业保险支出 |
| 贷款利息证明 | 只扣利息部分，区分本金（用银行 tax certificate） |
| 维修 invoice | 工钱与材料，连同承包商的 SST 编号（如适用） |
| 租约盖印收据 | 通过 MyTax 上的 e-Duti Setem 支付 |
| 银行月结单 | 证明租金实际入账 |
完整可扣 vs 不可扣项目请看房东税务扣除指南。两件准备时就要记住的事：贷款只扣利息部分；争取首位租客的成本（广告费、首份租约的盖印花税、首份代理佣金）属 initial expense，不能用来扣租金。
e-Filing 填租金收入的具体步骤
登入 mytax.hasil.gov.my，用 IC 和 LHDN PIN 登入；首次报税要先经 e-Daftar 或到邻近 LHDN 分行注册。租金项目落在 rents-received section，其它数字都从 EA 和可扣除项目带出。
- 选对表格（BE、B 或 M）——按你的收入组合与居民身份。
- 个人资料（Section A）——IC 已记录的会自动带入，登入后检查并修正。
- Employment income（Section B1）——从 EA 拉入；雇主若已交给 LHDN，e-Filing 会自动 import。
- Rents received（租金段落）——填全年gross rent received，再填total allowable deductions，系统会自动算出 net rental income（gross 减 deductions）。
- Tax reliefs——个人、EPF、人寿保险、PRS、SOCSO 等减免项在居民身份下照常套用整体收入，并没有"房东专属 relief"。relief 减的是整体收入，不是只减租金这一行。
- Tax payable——e-Filing 按你的整体收入对照税率表计算；受薪者可与每月 PCB 比对，多退少补就在这一段显示。受薪房东特别留意： e-Filing 自动从雇主拉入 EA，贷款利息那一行要跟银行寄给你的 RB-3 利息证明对得上；利息 claim 不一致是常见的补税触发点，以 RB-3 为准，不要照贷款 schedule 自己算。
- Submit and pay——若有税款，经 FPX、信用卡或柜台缴交。退款一般在数周内到账，以 LHDN 当年公布时间为准。
保留 e-Filing acknowledgement PDF 和付款收据。LHDN 可就往年资料调档，folder 要保持整齐——门牌税收据、维修 invoice、贷款利息 statement、盖印收据都要留底。
租金收入实际上怎样计税（决定数字的关键）
租金收入先按 LHDN Public Ruling 12/2018 扣 allowable expenses，再与个人 reliefs 一起算整体税。普通住宅出租的可扣开支，是"产生租金的直接成本"——不包括资本升级和首租成本。
普通住宅出租一般可扣：门牌税与地税、买房贷款的利息、火险保费、收租与执行租金的成本、续约或换租客的成本（含续约或换租的 agent commission），以及让物业维持现状的维修。不能扣的：装修与资本升级（属 depreciation / capital-allowance，不是同年度扣除）、贷款本金、以及争取第一位租客的成本。
这一点关键在：表格上的租金段落是 "gross rent 减 allowable deductions = net rental income"——扣除项目记录越干净，带进税率表的 net 数字就越低。
一个 RM 案例：月租 RM2,000 住宅
一整间月租 RM2,000 的公寓，一年 gross rent 是 RM24,000。把标准扣除项叠上去，带进居民税率表的数字会是这样：
| 段落 | 金额（RM） |
|---|---|
| 全年 gross rent（RM2,000 × 12） | 24,000 |
| 地税（cukai tanah） | −300 |
| 门牌税（cukai pintu） | −1,200 |
| 贷款利息（银行 tax certificate 上的数字） | −3,000 |
| 火险保费 | −500 |
| 维修（同规格更换，工钱 + 材料） | −1,500 |
| 续约 / 换租 agent commission | −500 |
| Net rental income（带进居民税率表） | 17,000 |
这 RM17,000 会跟你的 employment income 合并，再套 personal / EPF / 人寿保险 / PRS / SOCSO 等居民减免。e-Filing 自动算税率——你要做的是让每一项 deduction 背后都有收据和银行利息证明。
居民减免适用你的整体收入（含 EPF / 人寿保险 / PRS / SOCSO）
减免是扣在整体 chargeable income，不是只扣租金那一行——并不存在"房东专属 relief"。EPF、人寿保险、PRS、SOCSO 等减免的算法，跟你的其他收入是薪水、生意、还是租金无关。
| 减免 | 适用 | 上限请查 |
|---|---|---|
| 个人 + 家属减免 | 居民个人自动适用 | 当年 YA 的 LHDN 减免表 |
| EPF / KWSP 供款 | 受薪部分的雇员 EPF | EPF 年报 / EA |
| 人寿保险 + EPF i-Saraan | 自购的人寿、医疗、教育保险（受范围限制） | 保险收据 + 保单 |
| 私人退休计划（PRS） | Deferred annuity + PRS 供款，设有上限 | PRS 年结单 |
| SOCSO / EIS 供款 | 只限受薪部分，列在 EA | EA 表格 |
| Lifestyle（电脑、书籍、运动器材、手机、EV 充电） | 各类目上限不同，受 YA 限制 | 收据 + 适用项目的序号 |
具体数字与最新上限，请在 mytax.hasil.gov.my 当年 YA 减免表再核对一次——各类目上限会调整，e-Filing 在 cap 之上会自动 reject。
资本减免 vs 同年度扣除
装修和资本升级（新厨房、重新铺砖、定制柜）不是同年度的维修扣除。商业物业的资本项目，以及住宅出租的资本装修，规则走 capital allowances schedule，不是租金段落——具体处理请跟税务人员确认，并保留资产记录。LHDN 调档时最常 flag 的，就是把装修说成维修。
联名持有物业
联名持有的物业，每位业主各自申报自己份额的租金、各自份额的扣除。夫妻两人共同持有，不能在联名申报里写完整笔租金——按持有比例分，再各自入档。完整拆分说明可看马来西亚房东税务扣除指南。
受薪房东：PCB vs EA / RB-3 对账
你是受薪房东的话，每月 PCB（potongan cukai bulanan）只是预扣估算。报税时 e-Filing 会从雇主那侧拉 EA，跟银行寄给你的 RB-3 贷款利息证明对一下。利息 claim 不一致是最常触发补税的项——以 RB-3 实际数字为准，不要照贷款 schedule 自己填。
RPGT 与脱售一栏
Real Property Gains Tax（RPGT）跟所得税分开算，只在物业脱手时触发，租金收入本身每年都要按所得税申报。RPGT 税率跟着持有期走；个人脱售唯一自住的住宅物业，在符合条件时可申请"private residence exemption"。
| 持有期（脱手前） | RPGT 税率（个人、马来西亚公民 / PR） |
|---|---|
| 3 年以内 | 30% |
| 第 4–5 年 | 20%（过去曾为 15%；以 LHDN 当年公告为准） |
| 第 6 年及以上 | 10%（过去曾为 5%；以 LHDN 当年公告为准） |
| 个人、唯一住宅自住、符合豁免条件 | 可免——见下方说明 |
个人一生中脱售唯一用作自住的住宅物业，可依条件申请"private residence exemption"——但豁免要看持有年限、自住 vs 出租的比例，以及是否已在另一物业用掉豁免额度。持有期间出租所赚的租金收入，每年都属应税收入，要在 Borang B / BE 申报，不能因为最终脱售可能豁免而不报。脱售前请跟税务人员确认 RPGT 状况——RPGT 不是同年度扣除，也不在 Borang B / BE 的税率表算式里。
报完之后如何修订 Borang B 或 BE
e-Filing 在原本申报后的一段窗口内仍可修订。修订后的版本会取代原本的版本；LHDN 以最新一份申报为准，并按新数字重新计算整体税。
- 登入 mytax.hasil.gov.my，打开相关 YA 的 e-Filing 历史。
- 选你要修订的那份申报，点"Amend"或"Revised Return"。
- 改数字（最常见是租金总额、扣除总额，或漏报的一项减免），重新提交，下载新 acknowledgement PDF。
- 修订后若要补税，经 FPX 或信用卡在修订截止日前缴交；逾期未缴的补税会按 late-payment uplift 处理。
若发现问题时已过修订窗口（或事实有明显变动），可在 Income Tax Act 1967 section 131 规定的时限内提出上诉。原本与修订后的 acknowledgement PDF 都要保留——LHDN 在 taxpayer record 两份都备档。
如果 LHDN 来函查询 — 审计信长什么样
LHDN 的查询信通常是要文件，不是直接罚。响应窗口通常很短，但不回应的代价很高——先看清要求，按清单回复，并在截止日前送出。
一封典型的租金收入查询信会要：相关年份的租约、有 employment income 时的 EA / 薪水单、银行 tax certificate（RB-3）显示的利息拆分、各项扣除的支持收据（门牌税、地税、火险、维修、agent commission），以及租约的盖印花税收据。回复时附上 cover letter 列出每份文件、本件文件本身，并对任何与原本申报不一致的数字附上简短说明。回复要在窗口内送出（例行查询通常 14 天，实地查核会更短）；同时保留副本与快递 / 邮寄凭证。
若数字确实低报，修订申报 + 补税 + section 4(ta) 下的 uplift，通常比"不回信等它过去"结果好。任何和解都要书面确认——LHDN officer 的口头协议，对下一位接手这份档案的 officer 没有约束力。
非居民房东要怎么处理
非居民个人房东按 net Malaysian rental income 的 flat 30% 计税（自 Year of Assessment 2020 起生效）。非居民没有 personal reliefs、rebates，也没有 graduated resident rates——但 allowable rental expenses 仍可扣除，所以 30% 打在 deductions 之后的金额，不是 gross rent。
非居民申报时，deductions section 跟居民一样重要——30% 不是打在 gross rent 上。完整非居民处理，可看非居民租金收入税务指南。
哪些错误最容易出事？
每年 LHDN 最常 flag 的三种：把资本升级当维修扣、把贷款本金当利息扣、干脆漏报租金。
- 把升级当维修扣。 同规格替换坏掉的设备属维修（同年度可扣）；换更高规格属资本升级（不是同年度扣除）。混用是 LHDN 最常见的 flag。
- 把贷款本金当利息扣。 只有利息部分可扣，要用银行 tax certificate 区分。
- 干脆漏报租金。 口头协议收的现金租金也是应税收入。迟报但主动补报，比完全不报安全得多。
- 年份搞错。 一个日历年收到的租金，要在下一个 year of assessment 申报，不要跨年混报。
- 档案里没有收据。 e-Filing 期间不用上传，但一定要自己保留。deduction 的力度，靠的是背后的收据。
- 把争取首位租客的成本当成可扣。 广告费、首租法律费、首租盖印、首租 agent commission 都不属于 allowable expense。
装修 vs 维修的分界，可看维修费在马来西亚能否扣税专文。
SPEEDHOME 的角度：报税日不用重建记录
SPEEDHOME 房东运营数据显示，使用平台管理租约的房东，第一次逾期租金到进入追收流程的中位时间是 31 天，比自管房东晚——统一记录的租金入账、盖印收据与维修发票，正是 LHDN 调档时调阅的同一份文件。
用 SPEEDHOME 房东服务，把租约、收租与维修记录统一到一处——租客付款、租约状态、维修 invoice 都在同一系统里。租约期内每次入账都自动写上日期、金额、租客、银行入账，租约与盖印收据也归在同一个位置；报税季到了，租金段落不再是从零散的银行月结单里"重建"，而是直接导出。平台不能替你提交 e-Filing 或保证税务结果，但能让申报材料从零散变成现成。
由 Aisyah Rahman（SPEEDHOME 房东运营主管，MCom, Tax）审阅 · 最后更新 2026 年 6 月 24 日。 本指南参考：LHDN Public Ruling 12/2018（Renting out of property） 与 LHDN 非居民个人税率表，以及 Income Tax Act 1967（修订、RPGT 与减免相关条款）。个人税务状况请咨询合格的马来西亚税务人员——本文是流程指引，不是税务建议。
FAQ
Borang B 和 BE 会改变租金收入性质吗？
不会。租金段落跟可扣项目两份表都相同；选 B 跟 BE，net rental income 这一行算出来是一样的。差别在 B 还要附商业账目和资产负债表，BE 不附。表格跟着你的收入组合走，不跟着租金金额走。
可以用 WhatsApp 截图当记录吗？
可以辅助，但不要只靠截图。银行入账、租约、invoice 和 official receipt 更稳。
没有收据的维修费可以写吗？
风险较高。能补 invoice 就补；不能证明的项目不要当成稳妥扣除。
SPEEDHOME 可以替我报税吗？
SPEEDHOME 不能替你提交 e-Filing 或保证税务结果，但平台全年记录租金入账、租约盖印与维修发票，房东在报税季导出就能用——用平台管理租约的房东，第一次逾期租金到进入追收流程的中位时间是 31 天。具体税务申报与减免判断仍需合格税务人员或参考 LHDN 当前指引。
口头协议收现金也要报吗？
要。口头协议收的现金租金仍属应税收入。迟报但主动补报，比完全不报安全得多。
我的租金亏了，可以拿来抵 employment income 吗？
同一年一般不可以。租金亏损通常 carry forward，抵同来源的未来租金收入，不是抵薪水。