Pendapatan sewa perlu difailkan dengan rekod yang kemas, bukan kiraan dari ingatan hujung tahun
Untuk fail pendapatan sewa, pilih Borang BE jika anda pekerja makan gaji tanpa sumber bisnes, dan Borang B jika anda ada bisnes atau kerja sendiri. Bahagian sewa perlukan jumlah sewa yang benar-benar diterima dan rekod kos berkaitan — bukan angka dari ingatan. Data platform SPEEDHOME (Suku 1 2026) menunjukkan tuan rumah yang simpan resit dan penyata bank dalam satu folder digital selesaikan filing purata dalam satu petang, bukan seminggu.
Borang BE atau Borang B: mana satu?
Bezanya bukan pada jumlah sewa, tetapi jenis pendapatan anda. Pekerja makan gaji biasanya guna BE; individu yang ada pendapatan bisnes atau freelance biasanya guna B. Bahagian sewa dalam kedua-dua borang adalah sama — yang berbeza cuma bahagian tambahan untuk bisnes.
| Borang | Sesuai jika | Nota |
|---|---|---|
| Borang BE | Gaji kerja + pendapatan sewa | Tiada sumber bisnes |
| Borang B | Ada bisnes, freelance atau sole proprietor + sewa | Lebih banyak bahagian pendapatan |
| Borang M | Individu bukan pemastautin | Perlu semak status dan nasihat cukai |
Sahkan tarikh tutup dan threshold terkini terus di portal LHDN untuk tahun taksiran semasa — borang dan kadar disemak setiap tahun.
Dokumen apa perlu kumpul sebelum buka e-Filing?
Kumpul EA form, resit cukai tanah dan cukai pintu, premium insurans kebakaran, sijil interest pinjaman (bukan principal), resit repair lengkap dengan nombor SST, resit duti setem, dan penyata bank. Tanpa dokumen ini, tuntutan potongan senang jadi lemah.
| Dokumen | Kenapa penting |
|---|---|
| Borang EA / pay slip | Sumber pendapatan kerja untuk bahagian B1 |
| Sewa kasar tahunan | Jumlah sewa yang benar-benar diterima, bukan yang diinvois |
| Resit cukai tanah / cukai pintu | Rekod kos pemilikan tahunan |
| Premium insurans kebakaran | Insurans kebakaran ke atas hartanah yang disewakan |
| Sijil interest pinjaman | Bahagian interest sahaja (bukan principal) |
| Resit pembaikan | Upah dan bahan, sertakan nombor SST kontraktor jika ada |
| Resit duti setem | Bukti duti setem perjanjian dibayar melalui e-Duti Setem |
| Penyata bank | Bukti sewa masuk ke dalam akaun anda |
Untuk senarai penuh apa yang boleh dan tidak boleh ditolak, lihat panduan potongan cukai tuan rumah. Dua peraturan yang perlu ingat semasa mengumpul: hanya bahagian interest pinjaman boleh ditolak (bukan principal), dan kos mendapatkan penyewa pertama (iklan, yuran guaman first-letting, duti setem perjanjian pertama, komisen ejen untuk penyewa pertama) adalah kos permulaan dan tidak boleh ditolak terhadap sewa.
Jika anda guna SPEEDHOME, rekod kutipan dan dokumen sewaan lebih mudah disusun untuk rujukan. Lihat servis tuan rumah SPEEDHOME, dan pastikan dokumen sewa anda juga melalui proses stamp perjanjian sewa yang betul.
Langkah asas e-Filing untuk pendapatan sewa
Log masuk MyTax dengan IC dan PIN LHDN. Pemfail pertama kali daftar melalui e-Daftar atau cawangan LHDN sebelum boleh log masuk. Bahagian sewa berada dalam seksyen sewa diterima; selebihnya mengalir dari EA dan potongan anda.
- Pilih borang (BE, B atau M) yang padan dengan jenis pendapatan dan status pemastautin anda.
- Bahagian peribadi (Section A). Auto-isi dari IC jika ada dalam sistem — semak dan betulkan jika perlu.
- Pendapatan kerja (Section B1). Tarik dari EA anda; e-Filing auto-import kalau majikan sudah hantar ke LHDN.
- Sewa diterima (bahagian sewa). Masukkan sewa kasar tahunan, jumlah potongan dibenarkan, dan biar e-Filing kira sewa bersih (kasar tolak potongan).
- Pelepasan cukai. Pelepasan peribadi, EPF, insurans hayat, PRS, SOCSO dan lain-lain dipakai ke jumlah pendapatan seperti biasa untuk pemastautin. Tiada pelepasan khas untuk tuan rumah — pelepasan mengurangkan jumlah pendapatan, bukan hanya baris sewa.
- Cukai kena bayar. e-Filing kira dari pendapatan terkumpul anda mengikut bracket. Bandingkan dengan PCB bulanan kalau anda makan gaji — lebihan atau tunggakan muncul di sini.
- Hantar dan bayar. Kalau ada cukai kena bayar, bayar melalui FPX, kad, atau kaunter. Simpan resit pembayaran dan PDF pengesahan e-Filing.
Selepas hantar: refund, query dan audit
Selepas klik submit, filing belum habis — LHDN ada tiga fasa selepas penghantaran: diproses, diluluskan atau dikuiri. Refund paling cepat diproses dalam 30 hari bekerja untuk e-Filing yang lurus, tapi tempoh sebenar berubah ikut beban cawangan LHDN.
Refund dan semakan status. Selepas hantar, log masuk ke mytax.hasil.gov.my dan buka e-Filing history untuk Tahun Taksiran berkenaan. Status biasanya bergerak dari "diproses" kepada "diluluskan" (refund dikreditkan ke akaun bank berdaftar dalam 30 hari bekerja untuk e-Filing yang tiada dokumen tambahan diminta) atau "dikuiri" (LHDN minta dokumen sokongan). Refund automatik masuk ke akaun bank yang anda daftarkan dalam profil MyTax — kalau akaun tak sama dengan EA, kemas kini sebelum 30 April.
Kalau LHDN bagi surat query. Surat query biasanya minta senarai dokumen untuk tahun yang disemak: perjanjian sewa, EA / pay slip, sijil interest bank (RB-3), resit potongan (cukai tanah, cukai pintu, insurans kebakaran, repair, komisen ejen), dan resit duti setem. Balas dalam tempoh yang dinyatakan (lazimnya 14 hari untuk query rutin, lebih pendek untuk field audit) — hantar surat iring, dokumen yang diminta, dan nota ringkas kalau ada angka yang berbeza dari filing asal. Simpan salinan surat dan tracking courier.
Amend atau rayuan. e-Filing kekal dibuka untuk pindaan dalam tempoh yang ditetapkan selepas penghantaran asal — revised return ganti filing asal, dan LHDN kira bracket ke atas jumlah baru. Kalau pindaan bawa cukai tambahan, bayar ikut deadline pindaan tersebut. Kalau masalah muncul selepas tempoh pindaan tutup, fail rayuan di bawah seksyen 131 Akta Cukai Pendapatan 1967 dalam masa yang ditetapkan.
Simpan fail ni sehingga 7 tahun
- PDF pengesahan e-Filing + resit bayaran cukai
- Borang EA majikan
- Sijil interest pinjaman bank (RB-3)
- Resit cukai tanah dan cukai pintu
- Resit duti setem perjanjian sewa
- Resit repair (upah, bahan, nombor SST kontraktor)
LHDN boleh minta dokumen sokongan untuk tahun-tahun lepas, jadi simpan fail kemas ikut hartanah dan tahun — untuk setiap unit, asingkan supaya tidak bercampur.
Penyata bank RB-3 dan PCB
Kalau anda pekerja makan gaji, bandingkan EA (yang dihantar majikan ke LHDN) dengan penyata RB-3 yang bank hantar untuk interest pinjaman. Penyata RB-3 ialah angka muktamad untuk interest — guna angka tu, bukan jadual ansuran pinjaman. Kalau EA dan RB-3 tak padan dengan claim interest anda, LHDN akan minta penjelasan — ini punca paling biasa refund atau tunggakan tiba-tiba.
Macam mana pendapatan sewa sebenarnya dicukai
Pendapatan sewa ditolak oleh perbelanjaan dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling 12/2018, kemudian pelepasan peribadi biasa dipakai ke jumlah pendapatan. Untuk sewa kediaman biasa, perbelanjaan yang boleh ditolak ialah kos langsung menghasilkan sewa itu — bukan naik taraf modal atau kos penyewa pertama.
Yang biasanya boleh ditolak untuk sewa kediaman: cukai pintu dan cukai tanah; interest atas pinjaman yang diambil untuk membeli hartanah; premium insurans kebakaran; kos kutipan sewa dan penguatkuasaan sewa; kos memperbaharui tenancy atau menukar penyewa (termasuk komisen ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya); dan repair yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Yang tidak boleh ditolak: renovation dan naik taraf modal (wilayah susut nilai / capital allowance, bukan potongan tahun sama), principal pinjaman, dan kos mendapatkan penyewa pertama.
Ini penting kerana bahagian sewa dalam borang ialah "sewa kasar tolak potongan dibenarkan = sewa bersih" — makin bersih rekod potongan anda, makin rendah angka bersih yang masuk ke bracket cukai anda.
Contoh kerja: kondominium RM2,000 sebulan
Sebuah unit kondominium disewa pada RM2,000 sebulan menghasilkan RM24,000 sewa kasar setahun. Susun potongan yang dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling 12/2018:
| Baris | Jumlah (RM) |
|---|---|
| Sewa kasar (RM2,000 × 12) | 24,000 |
| Cukai tanah | −300 |
| Cukai pintu | −1,200 |
| Bahagian interest pinjaman (sijil cukai bank) | −3,000 |
| Premium insurans kebakaran | −500 |
| Repair dibenarkan (upah + bahan, spec sama) | −1,500 |
| Komisen ejen / pembaharuan untuk penyewa seterusnya | −500 |
| Sewa bersih masuk ke bracket pemastautin | 17,000 |
RM17,000 itu kemudian digabung dengan pendapatan kerja dari EA, dan pelepasan biasa (peribadi, EPF, insurans hayat, PRS, SOCSO) dipakai ke jumlah pendapatan. e-Filing kira bracket — tugas anda ialah pastikan setiap baris potongan ada resit dan sijil interest di sebaliknya.
Capital allowance berbanding potongan tahun sama
Renovation dan naik taraf modal (dapur baru, tukar tile keseluruhan, kabinet built-in) bukan potongan repair tahun sama. Untuk hartanah komersial dan kerja capital-renovation atas sewa kediaman, peraturannya duduk dalam jadual susut nilai / capital allowance — bukan dalam bahagian sewa. Sahkan treatment dengan ejen cukai dan simpan daftar aset (asset register). Baris yang paling ramai kena audit ialah panggil renovation sebagai repair.
Hartanah milik bersama
Setiap co-owner isytihar bahagian sewa sendiri, dan setiap co-owner tuntut bahagian potongan sendiri, dalam borang masing-masing. Satu pasangan tidak boleh isytihar penuh sewa dalam filing bersama kalau hartanah atas nama dua-dua — pecah ikut nisbah pemilikan dan fail ikut bahagian.
Kalau tuan rumah bukan pemastautin
Individu tuan rumah bukan pemastautin dicukai pada kadar rata 30% ke atas sewa bersih Malaysia, berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020.
Bukan pemastautin tidak layak tuntut pelepasan peribadi, rebat, atau kadar berperingkat pemastautin — jadi pengiraan cukai mereka lebih ringkas. Yang ramai terlepas: perbelanjaan sewa yang dibenarkan di bawah LHDN Public Ruling 12/2018 masih boleh ditolak untuk bukan pemastautin, jadi 30% itu kena atas pendapatan selepas potongan, bukan sewa kasar. Untuk panduan penuh bukan pemastautin, lihat panduan cukai pendapatan sewa bukan pemastautin.
Kesilapan biasa yang LHDN selalu tanya
Kesilapan yang berulang setiap tahun adalah tiga ini: claim naik taraf sebagai repair, tolak principal pinjaman, dan langsung tidak isytihar sewa. Kalau tiga ini betul, kebanyakan filing lulus tanpa soal.
- Claim naik taraf sebagai repair. Tukar unit rosak dengan spec sama = repair (boleh ditolak tahun sama). Naik taraf guna bahan lebih tinggi = capital improvement (bukan potongan tahun sama). Campur dua-dua adalah flag audit paling biasa.
- Tolak principal pinjaman. Hanya bahagian interest boleh ditolak. Guna sijil cukai bank yang pecahkan interest dari principal.
- Tidak isytihar sewa langsung. Sewa tunai di bawah perjanjian lisan tetap pendapatan bercukai. Isytihar lambat secara sukarela jauh lebih selamat daripada tidak isytihar.
- Tahun taksiran salah. Sewa diterima dalam tahun kalendar X diisytihar dalam borang tahun taksiran X+1 — jangan campur tahun.
- Tiada dokumen sokongan. Walaupun anda tidak upload masa e-Filing, simpan tetap. Potongan hanya sekuat resit di sebaliknya.
Untuk garis repair-vs-naik taraf secara khusus, lihat adakah kos baikan boleh ditolak cukai. Untuk dokumen sewa, baca juga panduan perjanjian sewa.
Bagaimana SPEEDHOME membantu filing day?
Nilai platform bukan janji cukai lebih rendah. Nilainya ialah rekod yang lebih kemas: sewa masuk, dokumen penyewa, perjanjian, komunikasi dan sejarah tenancy lebih mudah dicari bila tiba masa filing.
Rekod yang bersih menjimatkan masa dan mengurangkan risiko anda membuat angka dari ingatan. Untuk keputusan pelaburan yang lebih luas, bandingkan juga kiraan yield sewa.
Disemak oleh Aisyah Rahman, SPEEDHOME Head of Landlord Operations (MCom, Tax) · Dikemas kini 24 Jun 2026. Rujukan dalam panduan ini: LHDN Public Ruling 12/2018 (Penyewaan hartanah), jadual kadar cukai individu bukan pemastautin LHDN, dan Akta Cukai Pendapatan 1967 (seksyen pindaan, RPGT, dan pelepasan). datePublished dan dateModified diisytihar dalam Article JSON-LD halaman. Rujuk ejen cukai berlesen untuk kedudukan khusus anda — panduan ini prosedur, bukan nasihat cukai.
FAQ
Sewa dikutip tunai / bawah meja, perlu isytihar?
Ya. Pendapatan tunai tetap pendapatan bercukai tanpa mengira ada perjanjian bertulis atau tidak. Simpan rekod tarikh dan jumlah — bank statement boleh jadi bukti sampingan. Isytihar lambat secara sukarela jauh lebih selamat daripada tidak isytihar langsung.
Boleh guna accountant / e-filing agent, dan kosnya berapa?
Boleh. Ejen cukai berlesen dan firma e-filing boleh fail Borang B, BE dan M untuk anda. Kos bergantung kepada kerumitan (bilangan unit, pemilikan bersama, status bukan pemastautin) — minta sebut harga bertulis sebelum mula. Bawa rekod sewa, EA, RB-3 dan resit sekali gus supaya ejen tidak caj masa tambahan untuk rekonstruksi.
Sewa saya buat rugi tahun ini, boleh tolak dengan pendapatan kerja?
Secara umumnya tidak untuk tahun sama. Rugi sewa biasanya dibawa ke hadapan dan ditolak dengan pendapatan sewa akan datang dari sumber yang sama, bukan dengan gaji anda.
Sewa saya kecil je, masih kena fail?
Anda fail kalau jumlah pendapatan anda melebihi ambang chargeable. Kebanyakan pekerja makan gaji sudahpun melebihi ambang itu dari gaji kerja, jadi sewa cuma ditambah di atas — jangan skip filing sebab baris sewa nampak kecil.
Kalau resit hilang, apa perlu buat?
Cuba rekonstruksi apa yang boleh — minta semula cukai tanah dari majlis, minta penyata interest pinjaman dari bank. Untuk resit repair kecil yang memang hilang, file apa yang ada. LHDN hukum claim palsu, bukan resit yang hilang.
Boleh claim semua renovation?
Tidak. Repair sama-spec (tukar unit rosak dengan spec sama) boleh ditolak tahun sama; naik taraf guna bahan lebih tinggi masuk pelan susut nilai / capital allowance, bukan potongan tahun sama. Contoh: tukar tandas pecah dengan spec sama = RM600 boleh ditolak tahun sama; tukar semua tile rumah dengan jenis lebih mahal = capital allowance, bukan potongan tahun sama. Simpan invois berasingan untuk repair dan untuk naik taraf supaya LHDN nampak perbezaannya.