Wisma Shell 一段概述
Wisma Shell 是位于 Selangor (Sepang 区) Cyberjaya, Cyber 6, 3450 Jalan Teknokrat 3 的一栋 2010 年落成、NLA 约 360,000 平方英尺的 Grade A 办公楼 — 功能上为 Shell Business Service Centre / Shell Business Operations 单一租户总部，专为 Shell 建造，由 Emkay Group 通过 Joyful Gateway Sdn Bhd 持有。挂牌的分租/富余楼层 (1–3 楼，共约 117,271 平方英尺) 按 2024–2026 仲介挂牌要求 RM 4.80–5.30 psf/月，以公布的毛额为基础；该楼宇是 马来西亚首座获 LEED Gold (Core & Shell) 认证的楼宇，仲介营销始终将其标记为 MSC 状态。步行距离内无任何轨道站 — Cyberjaya City Centre MRT/LRT 布城线站 Moovit 标示步行约 38 分钟，因此该楼宇实际上依赖汽车、班车或网约车。(来源：Shell 公司 "Offices and Installations" 页面；dated broker 列表 "CityCountry Cover Story"；dated broker 列表 (Daniel Leong, 2026)；dated broker 列表；Moovit；dated broker 列表；均于 2026-08-06 查阅。)
地理说明： Wisma Shell 位于 Cyberjaya / Selangor，并非吉隆坡市内。本集群将其视为吉隆坡市区外的区域 MSC 状态办公楼。集群中命名的 5 个 KL 分市场枢纽为 TRX、KLCC、KL Sentral、Bangsar South 与 Petaling Jaya — Cyberjaya 是本页的独立分市场。
速查事实 — Wisma Shell
| 项目 | 数值 | 来源 / 最后核验 |
|---|---|---|
| Grade (A/B) + 依据 | Grade A (仲介标注，无公开 MY 注册)。dated broker 列表 将该楼宇归类为 "gred-A office, promising the pinnacle of quality to its tenants"。 | dated broker 列表，2026-08-06 |
| 竣工 / 主要翻新 | 2010 (据 PropertyGenie 建筑于 2010-01 完工；dated broker 列表 "completed in 11 months" 2010-01 取得 CF)。dated broker 列表 标 2011。 | PropertyGenie；dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| NLA + 标准楼面 | 约 360,000 sf NLA (dated broker 列表 360,000 sf；PropertyGenie 359,695 sf — 差异约 0.1%，视为约数)。标准楼面 约 37,000–40,000 sf：1 楼 37,801 sf，2 楼 39,735 sf，3 楼 39,735 sf (Daniel Leong 2026 挂牌)。 | dated broker 列表；PropertyGenie；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 得房率 (净:毛) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 要价租金 (毛/净已标注) | RM 4.80–5.30 psf/月 (1–3 楼分租/富余，37,801–39,735 sf)。2026 一挂牌称 "All Rental Rate @ RM4.80psf include service charges" — 即毛额惯例。 | dated broker 列表 (Daniel Leong, 2026)；dated broker 列表；dated broker 列表；dated broker 列表；Facebook 挂牌，2026-08-06 |
| 要价 vs 实际租金差距 | 公开来源未见。实际租金为逐笔交易数字；Wisma Shell 为 Shell 单一租户总部，因此无公布的实际租金表。 | — |
| 物业管理费 (RM psf/月) | 公开来源未见。Daniel Leong 2026 挂牌行暗示 SC 已含入毛额标题；分租楼层是否额外加收单独 SC 未核验。需联系楼宇管理方。 | dated broker 列表，2026-08-06 (单一数据点) |
| 停车 (车位比、费率、访客费率) | 4.83 英亩 / 约 360,000 sf NLA 场地共 1,400 车位 ⇒ 约 1 车位/257 sf (宽松配比，非公开的每 1,000 sf 数字)。场内 3 个 EV 充电站。月费率/车位：公开来源未见。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 非工作时间空调费率 | 公开来源未见。Shell 大楼运营时间为周一至五 8am–5pm (Shell Cyberjaya 营业时间)；加班 HVAC 费率未公布。KL Grade A 市场基准为 RM 110–180/小时/AHU 或每层。 | — |
| MD / Malaysia Digital 状态 | MSC 状态楼宇 据多个仲介挂牌："Office building with MSC status" (dated broker 列表)、"premium MSC status office building" (dated broker 列表)。 | dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | LEED Gold (Core & Shell) — 马来西亚首座从 US Green Building Council 获 LEED Gold 的楼宇。另获 2012 年 FIABCI Malaysia Property Award 可持续发展奖。租户运营商 (Shell Business Operations) 单独就绿色设施运营获 LEED Platinum。 | dated broker 列表；Scribd Shell-Cyberjaya-PR；corporateoffice.my，2026-08-06 |
| 主要租户 / 租户名册 | Shell Business Service Centre Sdn Bhd (200001001014 (503619-D)) — 整个约 360,000 sf NLA 的唯一主要占用方。Shell Business Operations Sdn Bhd 共同占用，担任 Shell Group 共享服务 / BPO / SSC 中心的 LEED Platinum 绿色设施运营商。1–3 楼挂牌分租/富余空间 6 个活跃仲介挂牌合计 117,271 sf。 | Shell 公司网站；dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | MRT/LRT 布城线 (Line 12) — Cyberjaya City Centre 站，Moovit 标示步行约 38 分钟 (无有顶天桥)。Universiti Malaya Cyberjaya (Timur) 公交站步行 4 分钟，由 MRT Line 12 接驳。ERL Putrajaya Sentral 约 5 公里外 据 dated broker 列表。步行距离内无任何轨道站。 | Moovit；PropertyGenie；dated broker 列表，2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 最后核验 | 2026-08-06 (Shell 公司网站；dated broker 列表；dated broker 列表 (Daniel Leong, 2026)；dated broker 列表；dated broker 列表；Moovit) | — |
关于租户名册的说明： 尽管 dated broker 列表 营销文案将 "HSBC" 与周边 MNC 并列，HSBC 并非 Wisma Shell 租户。HSBC Electronic Data Processing (Malaysia) Sdn Bhd 位于 3500 Jalan Teknokrat 3 — 是隔街的独立楼宇 ("HSBC EDP Building")。请将 Shell 视为该办公楼本身的唯一主要占用方。
您实际要支付的费用 (总持有成本) — Wisma Shell
5,000 sf 示例，分租 1–3 楼，要价 RM 4.80 psf (Daniel Leong 2026 挂牌，毛额，SC 含入挂牌)：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (毛额，SC 含入挂牌) | 4.80 | 24,000 | Daniel Leong 2026 dated broker 列表 行；6 个活跃挂牌跨 RM 4.76–5.30 psf。 |
| 物业管理费 | — | — | 作为独立行未见公开来源。 2026 一挂牌称 SC 已 "含入" RM 4.80 psf 标题 — 即未公布单独 SC 表。需联系楼宇管理方。 |
| 停车 (5 车位，费率未知) | n/a | — | 5 车位 × RM ??? /月。费率未公开。 |
| 非工作时间空调，估 20 小时/月 (美/欧时区团队) | 110–180 /小时/层 | 2,200–3,600 | 仅市场基准；Wisma Shell 加班费率未公布。 |
| 水电费估算 | 约 0.50–0.60 | 2,500–3,000 | Cyberjaya MSC Grade A 典型；非 Wisma Shell 核验。 |
| 8% SST (基础租金部分，若业主已注册) | 0.38 | 1,920 | 服务税法 2018 (Act 788)，8% 费率。 |
| 合计 RM psf/月 (不含停车，不含 SC 确认) | 约 5.80–5.90 | 约 30,620–32,520 | 停车和 SC 是两个缺失项。标题数字假定 SC 含入 Daniel Leong 2026 挂牌。 |
预付现金 (粗略顺序，5,000 sf 单元，按 Cyberjaya MSC 市场标准 2+2+1)： - 2 个月押金 + 2 个月水电 + 1 个月预付 = 5 个月毛租金 - 约 RM 120,000 押金 + RM 1,500–2,000 印花费 (按 RM 250 年租金征 RM 3，从价) - 加上首月停车 (费率未公布) 及 1 个月装修押金 (若空置)
以上为市场标准代理值，非 Wisma Shell 核验数字。押金结构、锁定期与 break clause 条款 Emkay Group 未公开披露；Letter of Offer 是唯一能确定的环节。
单一租户说明： 所有公开要价可比项为 分租或未来空置楼层 (1–3 楼，共约 117,271 sf)。Shell 实际主要租约的标题租金经济学属机密。请将 RM 4.80–5.30 psf 区间视为分租可询价，非该楼宇主要租约经济学。
我的团队能否入驻？
按约 37,801–39,735 sf 标准楼面 (1 楼 37,801 sf；2–3 楼 39,735 sf) 及 360,000 sf NLA 上的 1,400 车位计算：
| 人数 | 100 sf/人 所需 (密集) | 150 sf/人 所需 (标准) | 在本楼宇的层数 | 月全包成本* |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 子层；局部翼 (37,801 sf 楼层约 19:1 分割) | 基础租金 RM 9,600–14,400 + 停车 (费率未核验) + AC (费率未核验) |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 39,735 sf 单层约 13% | 基础租金 RM 24,000–36,000 + 停车 + AC |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 单层约 25–38% | 基础租金 RM 48,000–72,000 + 停车 + AC |
| 200 人 | 20,000 sf | 30,000 sf | 约半层 | 基础租金 RM 96,000–144,000 + 停车 + AC |
*全包成本 = 基础租金 RM 4.80 psf；物业管理费 (据 Daniel Leong 2026 挂牌含入毛额)、停车与非工作时间空调为三个未核验项。无此三数字，任何 "真实成本" 主张均为猜测。
500 人团队需约 1.5 层 (50,000–75,000 sf)；Wisma Shell 1–3 楼分租容量共约 117,271 sf，可在单一片块容纳 500–1,000 人团队。更大占用方应将楼宇主要租约 (Shell) 视为标题可用性的硬约束。
交通实况
Wisma Shell 步行不可达任何轨道站。Cyberjaya City Centre MRT/LRT 布城线 (Line 12) 站 Moovit 标示步行约 38 分钟，无有顶天桥；Universiti Malaya Cyberjaya (Timur) 公交站步行 4 分钟，由 MRT Line 12 接驳。ERL Putrajaya Sentral 站约 5 公里外 据 dated broker 列表。自驾通过 ELITE / LDP / MEX 走廊；工作日早高峰常见 Grab 往 KL 方向加价。楼宇有 1,400 车位，3 个 EV 充电站。(来源：Moovit；PropertyGenie；dated broker 列表；dated broker 列表，2026-08-06。)
接驳巴士线路 (据 Moovit) 服务 Wisma Shell：SPG3、T504、T505、T506、T507。网约车 (Grab) 营运；Cyberjaya 为汽车主导市场，团队通勤倾向于拼车 / 网约车 / 公司班车而非步行至轨道。
楼内租户
Wisma Shell 实际上是 Shell 单一租户总部。360,000 sf NLA 由两个 Shell 实体占用 (主要租户实体与 LEED Platinum 绿色设施运营商)；1–3 楼 (117,271 sf) 仲介挂牌为分租或未来空置空间，非独立锚定占用方。
- Shell Business Service Centre Sdn Bhd (200001001014 (503619-D)) — 唯一主要占用方，整个约 360,000 sf NLA，据 Shell 公司 "Offices and Installations" 页面。
- Shell Business Operations Sdn Bhd — 共同占用，担任 Shell Group 共享服务 / BPO / SSC 中心的 LEED Platinum 绿色设施运营商 (Shell Cyberjaya Toastmasters Club 会议安排为第 2 个周二 / 第 4 个周四 12:00–14:00，暗示员工规模数千人)。
- 分租 / 富余楼层 — 1–3 楼 (37,801 + 39,735 + 39,735 = 117,271 sf)，仲介挂牌 RM 4.76–5.30 psf (2025-08 至 2026；来源：dated broker 列表 Daniel Leong, dated broker 列表 Michael Lau, dated broker 列表, dated broker 列表, TheBoutiqueOffice, Facebook Huda Arsah)。
租户组合与楼宇定位一致：区域 MSC 状态、LEED Gold 的 Shell Group 单一租户总部，附带小块 (≤117,271 sf) 分租富余，仲介积极营销为 MSC 状态 MSC 等级办公空间。
租赁风险与退出机制
四个问题，每题先回答公开记录显示 (或未显示) 的内容：
- 复原 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 市场标准为 RM 30–80 psf 基础 / RM 100–200 psf 中端 / RM 300–500 psf 高端 (智能办公)；此为市场代理值，非 Wisma Shell 特定。
- Break clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 MSC Cyberjaya 办公楼的市场标准 break clause 为提前 3–6 个月书面通知加业主追讨剩余租金的权利；楼宇特定措辞未披露。
- Diplomatic clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 3ecpa.com.my 马来西亚办公室租赁指南将外籍租户 diplomatic clause 描述为标准做法 (3 个月通知 + 支持证据；"must provide 佐证" / 文件证明)；Wisma Shell 特定措辞未公开。
- 合理磨损 vs 损坏 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 通行做法为带照片的入住/退租清单；押金退还纠纷常见。合同是唯一保障 — 马来西亚没有通用租户法案规定押金上限。
关于未退还押金纠纷，small-claims 通道 (双方均无律师) 是所引用的救济途径。在依赖前请核实当前的法院/仲裁庭路径。
Malaysia Digital (MD/MSC) 状态框
楼宇层面已核实事实： Wisma Shell 始终被多个仲介挂牌标记为 MSC 状态 (dated broker 列表："Office building with MSC status"；dated broker 列表："premium MSC status office building")。MSC designation 在历史上是巴生谷最常被引用的 "tech / BPO / SSC" 楼宇标签，也是该资产的仲介营销话术。
更大图景 (一次性说明，非楼宇特定)： MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非绑定指定楼宇。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 — 因此 "我是否需要在 MD 楼宇" 是个错框的问题。MD designation 现在跟随公司，而非地址。位于 Wisma Shell 的外资服务公司仍可基于自身的活动、人数与实收资本申请 MD 状态，无论楼宇如何。
对 MD 公司，常见物理运营要求为：≥2 名全职知识工作者、月均工资 ≥RM 5,000、年运营开支 ≥RM 50,000、RM 1,080 不予退还处理费。这些门槛随预算周期变化 — 在依赖前请向 MDEC 自身网站核实当前数字。
关于 MSC 楼宇绑定状态的说明： 尽管仲介营销持续将某些楼宇称为 "MSC 状态楼宇"，2022 年后 MD designation 在法律上不再绑定楼宇。2026 年 Wisma Shell 租约是位于 Cyberjaya MSC 总体规划开发项目内的 MSC 区域租约，但楼宇自身的 MD 资格从属于租户公司自身的 MD 申请。
对比块 — 3 栋同分市场同行 (Cyberjaya MSC，≤ RM 6 psf，2008–2014 年落成)
| 同行 | 要价租金 (RM psf/月) | 年份 | 分市场 | 与 Wisma Shell 的对比理由 |
|---|---|---|---|---|
| Wisma Synergy (Cyberjaya) | RM 3.50–4.50 (仲介广告) | 2012 | Cyberjaya | 同属 Cyberjaya MSC 分市场，2008–2014 年落成相当，MSC 状态定位相当，要价区间相当。 |
| Menara Cyberport (Cyberjaya) | RM 3.80–4.80 (仲介广告) | 2010 | Cyberjaya | 同属 Cyberjaya 分市场，年份几乎相同，要价区间几乎相同，均标 MSC。 |
| Setia Haruman Tower (Cyberjaya) | RM 3.50–4.20 (仲介广告) | 2008 | Cyberjaya | 同属 Cyberjaya MSC 分市场，2015 年前年份相当，要价区间相当，停车配比相当。 |
三栋同处 RM 3.50–4.80 psf 区间，均位于 Cyberjaya MSC 区域，均为 2008–2014 年落成。当其各自楼宇页发布时，集群将自动链接到实时对比页。
FAQ — Wisma Shell
Wisma Shell 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
是，据多个仲介挂牌 (dated broker 列表, dated broker 列表)。MD 状态自 2022-03 起为企业活动型，非绑定楼宇；符合 MD 资格的企业位于 Wisma Shell 可基于自身的活动、人数与实收资本申请。
Wisma Shell 的物业管理费是多少？
作为独立行未见公开来源。Daniel Leong 2026 dated broker 列表 挂牌称 RM 4.80 psf 标题 "include[s] service charges" — 即公开报价惯例将 SC 含入毛额。需联系楼宇管理方确认分租楼层是否在标题租金外另收单独 SC。
5,000 平方英尺办公室在 Wisma Shell 每月多少钱？
按众数要价 RM 4.80 psf，基础租金 RM 24,000/月；全包 (含 8% SST、20 小时非工作时间空调、水电估算) 约 RM 30,620–32,520/月，不含停车。停车与 SC 确认为两个缺失项。
Wisma Shell 的标准层面积？
约 37,000–40,000 sf 标准楼面：1 楼 37,801 sf，2 楼 39,735 sf，3 楼 39,735 sf (Daniel Leong 2026 挂牌)。总 NLA 约 360,000 sf，分布于整栋塔楼。
Wisma Shell 是否有绿色认证？
是 — LEED Gold (Core & Shell)，马来西亚首座从 US Green Building Council 获 LEED Gold 的楼宇。另获 2012 年 FIABCI Malaysia Property Award 可持续发展奖。租户运营商 (Shell Business Operations) 单独就绿色设施运营获 LEED Platinum。
Wisma Shell 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
步行不可达。 Cyberjaya City Centre MRT/LRT 布城线 (Line 12) 站 Moovit 标示步行约 38 分钟，无有顶天桥。Universiti Malaya Cyberjaya (Timur) 公交站步行 4 分钟，由 MRT Line 12 接驳。ERL Putrajaya Sentral 约 5 公里外，据 dated broker 列表。
Wisma Shell 的停车配比？
4.83 英亩 / 约 360,000 sf NLA 场地共 1,400 车位 — 约 1 车位/257 sf (宽松，非公开的每 1,000 sf 数字)。场内 3 个 EV 充电站。月费率/车位未公开。
Wisma Shell 的最短租期？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。Cyberjaya MSC 分层办公通常提供 1–3 年期；Wisma Shell 特定最短未披露。
Wisma Shell 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。这是 Letter of Offer 阶段谈判事项，非公布的标准条款。
Wisma Shell 退租时的复原成本？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。KL PBO 市场标准为 RM 30–80 psf 基础 / RM 100–200 psf 中端；此为市场代理值，非 Wisma Shell 特定。
核验戳记
要价租金、MSC 状态标签、LEED Gold 认证、Shell 锚定租约、楼面面积、停车位数于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验，参考 Shell 公司 "Offices and Installations" 页面、dated broker 列表 "CityCountry Cover Story"、dated broker 列表 (Daniel Leong 2026 挂牌)、dated broker 列表、dated broker 列表、PropertyGenie、Moovit 及 Facebook 群组挂牌。物业管理费 (单独表)、停车费率/位、非工作时间空调费率、最短租期、押金结构、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原成本、装修期及 grade 标签均未见公开来源；需联系楼宇管理方 (Emkay Group / Shell Leasing)。
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