Menara TH Uptown Damansara Uptown 办公室出租 (2026)
答案摘要 (60 字)
Menara TH Uptown 是位于 3 Jalan SS 21/39, Damansara Utama, 47400 Petaling Jaya (Damansara Uptown 集群,亦称 Uptown 3 或 TH Uptown Tower) 的 13 层 A 级永久产权办公楼,由 Lembaga Tabung Haji (朝圣基金) 持有,1997 年建成。NLA 约 149,000 平方英尺;标准层楼面 12,000–12,316 平方英尺。开价 RM 3.30 – RM 5.50 psf/月 (中位 RM 4.30,6 个经纪来源,2Q2026)。Bandar Utama MRT (Kajang 线) 约 651 米 / 步行 9 分钟。
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | A 级 (一份有日期的经纪挂牌商业挂牌:"prestigious Grade A freehold office building")。马来西亚无公开等级登记。位于 Damansara Uptown MSC Cybercentre 区域内,但未单独获得 MSC 认证 (据 MSC Office Malaysia)。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 1997 年竣工 (一份有日期的经纪挂牌 + PropertyGenie 一致)。JLL 描述 14 层;Jalinrealty 描述 19 层 — 都可能是数据错误。一份有日期的经纪挂牌 / PropertyGenie 的 13 层是统一数据。 |
| NLA + 标准层楼面 | NLA: 约 149,000 平方英尺 (一份有日期的经纪挂牌建筑规格:"total net lettable area of approximately 149,000 sq. ft.")。标准层楼面: 12,000–12,316 平方英尺 (一份有日期的经纪挂牌 + Jalinrealty 12,500 平方英尺)。 |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。PJ A 级 1997 年楼龄典型约 83–87%。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | 开价 RM 3.30 – RM 5.50 psf/月 (6 个经纪来源:kloffices 博客 RM 3.40;MSC Office Malaysia 毛坯 RM 3.70 至全装 RM 5.50;一份有日期的经纪挂牌 Michael Lau RM 3.50 (10,000 平方英尺);JLL RM 3.30 (3,100 平方英尺);KLCC 一份有日期的经纪挂牌 RM 4.50–5.00;一份有日期的经纪挂牌 Daniel Goh RM 5.00 (3,100 平方英尺已装))。中位: RM 4.30 psf/月 (毛坯 RM 3.30–3.80,全装 RM 4.50–5.50)。JPPH 4Q2024 记录 Damansara Uptown 更宽的 psf 区间 (RM 40.90 至 RM 138.89 s.m.p. / 平方米月) — Menara TH Uptown 位于集群下段。毛/净拆分未核实 — 部分挂牌似为 "含全"。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 楼宇层面未核实。JPPH 4Q2024 Damansara Uptown 区间 RM 40.90–138.89 s.m.p. (RM 3.80–12.91 psf) — Menara TH Uptown 的 RM 3.30–5.50 psf 集群区间将其置于集群的下四分位。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 未公开逐项列出;2025–2026 挂牌 (一份有日期的经纪挂牌 / PropertyGenie / JLL) 中 psf 似为 "含全" 或部分含。建筑物主记录: Lembaga Tabung Haji (朝圣基金)。 物业管理联系人:Bhd Tingkat Permai / Damansara Uptown 管理办公室,+60 3-7729 5933 (据 PropertyGenie.com.my)。Tabung Haji 是建筑物主;现场管理方是 Bhd Tingkat Permai。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | 每 500 平方英尺办公楼面积配 1 个车位 (一份有日期的经纪挂牌建筑规格:"Car park: 684 bays, allocated at a ratio of one bay per 500 sq. ft. of office space")。楼宇专属季票费率未核实。 Damansara Uptown 集群 (由不同管理方运营):Uptown 5 (See Hoy Chan) RM 120/月 (一份有日期的经纪挂牌 2019),parkitmy.com 显示 Uptown 5 reserved RM 475/月,floating RM 375/月 (2024-2026)。Menara TH Uptown (Tabung Haji) 季票费率应予确认。访客停车 (Duptown 集群,2023 年 4 月 1 日费率): 周一至周五 6am-7pm:第 1 小时 RM 1,第 2 & 3 小时 RM 2,第 4+ 小时 RM 3。7pm-6am 及周末/节假日:首 2 小时 RM 1,第 3 & 4 小时 RM 1,第 5+ 小时 RM 2。Premier 停车:第 1 小时 RM 4,之后 RM 3。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 PJ A 级常规 RM 100–200 / 小时 / 层 加班时段。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 位于 Damansara Uptown MSC Cybercentre 区域,但未单独获得 MSC 认证 (据 MSC Office Malaysia)。楼宇在区域内,但资产未单独获得 MSC 状态认证 — 入驻的 MSC 状态公司必须放弃部分激励。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenRE/GreenMark) | 未公开披露。 在所审阅的任何资料中均未找到 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark。 |
| 主力租户 / 租户名单 | 业主自用主力: Lembaga Tabung Haji (本楼宇在 Tabung Haji 官方物业投资组合中 — https://www.tabunghaji.gov.my/en/investment/th-investment/properties-investment)。已具名租户 (Menara TH Uptown 专属,2 家): (1) iMedia Asia Sdn Bhd (Catcha Digital),T03/L01 (Hiredly + Investing.com); (2) Triide Sdn Bhd,10-01 楼 (LinkedIn)。集群级参考 (Damansara Uptown,非 Menara TH Uptown 专属): Walt Disney、Mars Food、Sony、Aspen Medical Products、Lafarge Malaysia — 一份有日期的经纪挂牌 2018-2024 (https://www.一份有日期的经纪挂牌.my/content/1430728/whats-draw-uptown)。这些租户位于更广的 Damansara Uptown 集群 (Uptown 1、2、5、7 等),不在 Menara TH Uptown (Uptown 3) 内。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | Bandar Utama MRT (Kajang 线): 约 651 米 / 步行 9 分钟 (Moovit)。Taman Tun Dr Ismail MRT (Kajang 线): 1.5 公里 / 步行 18 分钟 (Rome2Rio)。Phileo Damansara MRT (Kajang 线): 经 Jalan Damansara 步行 / 网约车可达。 步行范围内无 LRT 站。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。运营商列表:TM / Maxis / Time — 未核实。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (租金 + NLA + 竣工年份 + 租户名单 + MRT 步行 + 停车配比);服务费、停车费率 (楼宇专属)、加班空调、完整租约模板 在该日期未核实。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺,租 3 年
基于主要报价 RM 4.30 psf (中位) 及假设的服务费中点。服务费、停车费率、非工作时间空调必须在签约前与 Tabung Haji 物业管理 (Bhd Tingkat Permai,+60 3-7729 5933) 确认。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (开价,中段) | 4.30 | 21,500 | 6 个经纪来源的中位;毛坯 RM 3.30–3.80,全装 RM 4.50–5.50。 |
| 服务费 (假设) | 1.00 | 5,000 | 未核实;PJ A 级区间通常 RM 0.80–1.30。 |
| 停车 (~10 个车位按 1:500) | 250 / 位 | 2,500 | 1 位/500 平方英尺 = 5,000 平方英尺 10 个车位。费率未核实;集群代理 RM 100–475/月。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;PJ 常规 RM 100–200/小时/层。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 1,500 | 二次计量。 |
| SST 8% (仅基础租金) | n/a | 1,720 | 8% 销售税按租金计。 |
| 含税总额 | — | 约 RM 30,700 / 月 | 按假设服务费及停车计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (3+1+1) | — | 约 RM 155,000 | 2–3 个月保证金 + 1 个月水电 + 1 个月预付租金 = 共 4–5 个月 (PJ A 级常规)。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 368,400 | 按假设服务费计,无加班。 |
外交条款说明 (外国租户): 在马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 tenantgriffin.com 2024-2026)。Menara TH Uptown 措辞未核实 — 请与 Tabung Haji 物业管理确认。对跨国 / 高信用租户,部分业主接受以银行担保替代现金保证金;这并非所谓的普遍权利 — 请与 Tabung Haji 租赁专线确认。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,采用 Menara TH Uptown 的 12,000–12,316 平方英尺标准层楼面,假设净使用率 85%。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | 此楼安排 (12,000 平方英尺) | 月成本估算 (含税,4.30 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 部分楼层 (标准层的 1/4) | 约 RM 18,400 / 月 |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 部分楼层 (标准层的 ~40%) | 约 RM 30,700 / 月 |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 部分楼层 (标准层的 ~85%) | 约 RM 61,400 / 月 |
100 人按 150 平方英尺/人密度,需要 15,000 平方英尺 — 大于单层标准层 12,000 平方英尺;12,000 平方英尺整层配部分转租,或 1.25 层组合,是务实做法。Menara TH Uptown 的 12,000 平方英尺楼面是 Damansara Uptown 集群中较大的楼面之一 — 且 RM 3.30–5.50 psf 的租金,人均成本显著低于 KLCC A 级。
轨道交通实况
Menara TH Uptown 位于 3, Jalan SS 21/39, Damansara Utama, 47400 Petaling Jaya (Damansara Uptown 集群,在 Kajang 线的 Bandar Utama MRT 和 TTDI MRT 之间):
- Bandar Utama MRT (Kajang 线): 约 651 米 / 步行 9 分钟 (Moovit)。
- Taman Tun Dr Ismail MRT (Kajang 线): 1.5 公里 / 步行 18 分钟 (Rome2Rio)。
- Phileo Damansara MRT (Kajang 线): 经 Jalan Damansara 步行 / 网约车可达。
- 步行范围内无 LRT 站 (集群在 MRT Kajang 线上,而非 LRT Kelana Jaya 或 Ampang / Sri Petaling)。
- 网约车 (Grab): 简单 — 楼宇位于 Damansara Uptown 综合商业枢纽内,旁边有 The Starling 商场、多家银行和餐饮;集群内有访客停车。The Starling 商场停车:首 2 小时 RM 1,Premier 停车第 1 小时 RM 4 / 之后 RM 3。
Damansara Uptown 集群依赖汽车和网约车作为日常通勤方式 — MRT 在连接 KLCC / KL Sentral 上有效,但即时步行时间为 9–18 分钟,长于本批中 KLCC / Jalan P. Ramlee 楼宇。
楼内租户
Menara TH Uptown (Uptown 3) 由 Lembaga Tabung Haji 作为业主自用锚定。 该楼宇在 Tabung Haji 官方物业投资组合中 (https://www.tabunghaji.gov.my/en/investment/th-investment/properties-investment),马来语版本页面直接以楼宇名称标识:"Menara TH Uptown / Alamat: No.3 Jalan SS 21/39 Damansara Utama, 47400 Kuala Lumpur / Jenis Bangunan: Bangunan Pejabat"。Tabung Haji 是建筑物主;并非所有楼层都必然由 Tabung Haji 自身使用 (他们将剩余部分出租)。
| 租户 | 楼层 | 来源 |
|---|---|---|
| Lembaga Tabung Haji (TH) | 业主自用主力 (整层或部分楼层) | https://www.tabunghaji.gov.my/en/investment/th-investment/properties-investment |
| iMedia Asia Sdn Bhd (Catcha Digital) | T03/L01 (低区,具体楼层号未披露) | Hiredly 企业目录 + Investing.com |
| Triide Sdn Bhd | 10-01 楼 (10 楼) | LinkedIn 企业页面 |
集群级参考 (Damansara Uptown,非 Menara TH Uptown 专属): Walt Disney、Mars Food、Sony、Aspen Medical Products、Lafarge Malaysia — 一份有日期的经纪挂牌 2018-2024 (https://www.一份有日期的经纪挂牌.my/content/1430728/whats-draw-uptown)。这些租户位于更广的 Damansara Uptown 集群 (Uptown 1、2、5、7 等),不在 Menara TH Uptown (Uptown 3) 内。文章应明确将其归到集群,而不是归到 Menara TH Uptown。
关于 MSC 状态的重要说明: 该楼宇位于 Damansara Uptown MSC Cybercentre 区域,但 Menara TH Uptown 未单独获得 MSC 认证 (据 MSC Office Malaysia)。入驻的 MSC 状态公司必须放弃部分激励。
租约风险与退出机制
- 还原成本 — Menara TH Uptown 未核实。PJ A 级常规: RM 5 – 15 psf (经纪 FAQ 2024-2026)。1997 年楼龄意味着基装已经老旧;还原仅针对租户装修部分。
- 解约条款 — 楼宇专属未核实。 PJ A 级常规: 可谈判。行业标准提前 3–6 个月书面通知。请与 Tabung Haji 物业管理确认。
- 外交条款 — 楼宇专属未核实;按马来西亚租赁惯例可谈判 (tenantgriffin.com 2024-2026)。持工作准证的外国租户应坚持在租约中加入外交条款。
- 正常磨损 vs 损坏 — 在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,租约即法律 (无法定押金上限;无专门租赁仲裁庭)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险为最主要风险。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。以 Menara TH Uptown 开价区间计算,5,000 平方英尺单位 RM 4.30 psf = 约 RM 21,500/月;最少 2 年 + 12 个月风险敞口 = 最坏情况约 RM 258,000。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: Menara TH Uptown 未单独获得 MSC 认证。 该楼宇位于 Damansara Uptown MSC Cybercentre 区域,但资产本身未单独获得 MSC 状态认证 (据 MSC Office Malaysia)。入驻的 MSC 状态公司必须放弃部分激励。仅作背景:MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 Menara TH Uptown 的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MD 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — "我必须要在 MD 楼里吗"是个实在问题,答案是 (不必,对于 MD 资格而言)。
对比 — Damansara Uptown / PJ 同类
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara TH Uptown (本页) | Damansara Uptown (Uptown 3),PJ | A (1997 年楼龄,位于 MSC 区域但未单独认证) | 3.30 – 5.50 (中位 4.30) | NLA 149,000 平方英尺;每层 12,000–12,316 平方英尺 | 2026-08-06 |
| Damansara Uptown 集群平均 (4Q2024 JPPH) | Damansara Uptown | n/a | RM 40.90 – 138.89 s.m.p. (RM 3.80–12.91 psf) | n/a | 2024-12 |
| Menara Chulan / Wisma Gek Poh (Damansara Uptown 集群) | Damansara Uptown | A | 4.50 – 5.50 (经纪估) | 每挂牌 | 2025-2026 |
| Menara LGB / 1 Tech Park (Bukit Bintang / PJ 边界) | PJ 边缘 | A | 4.00 – 5.00 | 每挂牌 | 2025-2026 |
定位小结: Menara TH Uptown 是 Damansara Uptown 集群中价格-楼面比的优选 — 12,000–12,316 平方英尺楼面,开价区间 RM 3.30–5.50 psf,显著低于集群 JPPH 区间 RM 3.80–12.91 psf。1:500 停车配比是本批中配比最高的 (Menara Summit 为综合体,Menara TA One 为 1:1,500)。需要 MSC 资格认证的租户,Menara TH Uptown 的"在区域内但未单独认证"状态意味着 MD 公司将放弃部分激励 — 请与 MDEC 确认。短板:MRT 接入为本批三栋 w10 楼宇中最长 (9 分钟,Menara TA One 3–5 分钟,Menara Summit 10 分钟)。
FAQ — Menara TH Uptown (2026)
Menara TH Uptown 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
位于 Damansara Uptown MSC Cybercentre 区域,但未单独获得 MSC 认证 (据 MSC Office Malaysia)。楼宇在区域内,但资产本身未单独获得 MSC 状态认证 — 入驻的 MSC 状态公司必须放弃部分激励。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 Menara TH Uptown 取得 MD 资格,但楼宇本身不赋予资格。
Menara TH Uptown 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 Tabung Haji 物业管理 (Bhd Tingkat Permai,+60 3-7729 5933) 是建筑物主记录。PJ A 级市场常规为 RM 0.80–1.30 psf (估算,非本楼专属)。
5,000 平方英尺的 Menara TH Uptown 办公室月租是多少?
约 RM 30,700 / 月 (含税),按中位 RM 4.30 psf + 假设的 RM 1.00 psf 服务费 + 假设约 10 个车位 RM 250 + 8% SST 计。实际服务费、停车费率与 SST 范围需与 Tabung Haji 物业管理逐一确认。
Menara TH Uptown 的标准层楼面是多大?
每标准层 12,000 – 12,316 平方英尺 (一份有日期的经纪挂牌建筑规格)。NLA 约 149,000 平方英尺。这是 Damansara Uptown 集群中较大的楼面之一。
Menara TH Uptown 是否绿色认证?
无公开绿色认证 — 在任何所审阅资料中均无 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 评级。1997 年楼龄。
Menara TH Uptown 离最近的 MRT / LRT 有多远?
Bandar Utama MRT (Kajang 线) 约 651 米 / 步行 9 分钟 (Moovit)。Taman Tun Dr Ismail MRT (Kajang 线) 1.5 公里 / 步行 18 分钟 (Rome2Rio)。步行范围内无 LRT 站。
Menara TH Uptown 的停车配比是多少?
每 500 平方英尺办公楼面积配 1 个车位 (一份有日期的经纪挂牌建筑规格;共 684 个车位)。这是本批任何 w10 楼宇中配比最高的。楼宇专属季票费率未核实 — Damansara Uptown 集群 (由不同管理方运营) 区间 RM 100–475/月;Tabung Haji 管理的 Menara TH Uptown 费率应予确认。
Menara TH Uptown 的最短租期是多久?
PJ A 级标准 3 年 (KLCC 一份有日期的经纪挂牌 FAQ,2026)。Menara TH Uptown 专属未核实。请与 Tabung Haji 物业管理确认。
Menara TH Uptown 的业主是否接受外国租户的外交条款?
马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款可谈判 (tenantgriffin.com 2024-2026)。Menara TH Uptown 措辞未核实 — 请与 Tabung Haji 物业管理确认。
Menara TH Uptown 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 PJ A 级常规: RM 5 – 15 psf。1997 年楼龄意味着基装已经老旧;还原仅针对租户装修部分 — 请与 Tabung Haji 物业管理确认范围。
核实戳
租金、NLA、竣工年份、停车配比、具名租户名单 (3 家已确认)、MRT 步行于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。服务费、停车费率 (楼宇专属)、加班空调、完整租约模板、及解约 / 外交条款细节在公开资料中未核实 — 需致电 Tabung Haji 物业管理 (Bhd Tingkat Permai,+60 3-7729 5933) 确认。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。
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