Menara TH Selborn 吉隆坡办公室租赁 (2026): 租金、楼面、MRT 步行、总持有成本
Menara TH Selborn 是位于吉隆坡 Jalan Tun Razak 153 号的一栋 31 层 Grade A 专用办公大楼 (PBO)，2002 年竣工，由 Lembaga Tabung Haji 持有、由 TH Properties Sdn Bhd 资产管理。高层空置办公单元 (2,700–10,000 平方英尺) 的要价为 RM 3.30–3.80 psf/月 (8 个挂牌，2026-08-06 查阅)，典型楼面约 10,000 平方英尺，并可通过地下通道直达 Raja Uda MRT 站 (布城线 / MRT2，2023 年开通)。含 8% SST 在内，5,000 平方英尺单元的月总成本约为 RM 21,400–24,500，但物业管理费未对外公开。
1. 答案速览
Menara TH Selborn, 153 Jalan Tun Razak, KL — 31 层 Grade A PBO, 2002 竣工, 约 287,370 平方英尺净可出租面积, 标准层约 10,000 平方英尺。要价 RM 3.30–3.80 psf 空置 (JLL, 一条 dated broker 列表, 一条 dated broker 列表, 一条 dated broker 列表 — 2026-08-06 查阅)；底层零售最高 RM 5.00 psf。地下通道直达 Raja Uda MRT (布城线)；LRT KLCC 约 8 分钟步行。物业管理费、停车费、非工作时间空调、押金、break clause 与 diplomatic clause 在任何公开来源中均未披露 — 楼宇管理方 (TH Properties, 03-2687 3333) 是唯一渠道。2026-08-06 最后核验。
2. 速查事实
| 项目 | 数值 | 备注 |
|---|---|---|
| Grade | A (按中介惯例) | 马来西亚无官方 Grade 注册；采用 SPEEDHOME 方法论 |
| 竣工 | 2002 (CBD Properties, broker_official) | OfficeLists (2016) 同时提及 2014 翻新 — 解读为入驻后改造，非原始竣工 |
| 净可出租面积 (NLA) | 约 287,370–290,116 平方英尺 | cbd.my 与一条 dated broker 列表；来源略有差异 |
| 标准层面积 | 约 9,700–10,391 平方英尺 | OfficeLists 2016；目前可租单元 2,700 / 3,300 / 4,000 / 4,800 / 9,700 / 10,391 平方英尺 |
| 要价租金 (高层, 空置) | RM 3.30–3.80 psf/月 | JLL 3.50 (5,000–10,391 平方英尺); 一条 dated broker 列表 3.80 (4,044 平方英尺); 一条 dated broker 列表 3.30 (4,825 平方英尺); 一条 dated broker 列表 3.50 (4,825 平方英尺); searchofficekl 平均 3.80 — 均于 2026-08-06 查阅 |
| 要价租金 (底层零售) | RM 5.00 psf/月 | dated broker 列表 Daniel Leong (3,339 平方英尺底层 / 2,772 平方英尺 mezzanine) — 2026-08-06 |
| 物业管理费 | 公开来源未见 | 需联系楼宇管理方 |
| 停车位 | 375 (cbd.my) / 415 (dated broker 列表) / 432 (JLL) | 来源冲突 — 选 attribution，不取平均 |
| 停车费 (预留) | RM 212.00 / 位 / 月 | TH Properties 推广资料；单一来源 |
| 停车费 (浮动) | RM 106.00 / 位 / 月 | TH Properties 推广资料；单一来源 |
| 非工作时间空调 | 不另行收费 | cbd.my 列表："Non-Operating Hourly Charges: N/A" — 对 2002 年落成的 PBO 而言罕见。签约前请向 TH Properties 确认 |
| 主要租户 | TH Properties (总部 20 楼), TH Plantations (17、18、23 楼), TH Travel & Services (25 楼), Swasta Setia Holdings (12 楼), THTS (底层), THP ENSTEK (26 楼), Lembaga Tabung Haji 单元 (25 楼) | Tabung Haji 系内租户与"Suitability: government offices" (OfficeLists 2016) 一致；2019/2020 ST213 国会报告显示 117 个租约，扣除约 7 个 TH 系锚定租户意味着约 110 个第三方租户 |
| 绿色认证 | 公开来源未见 | cbd.my："CERTIFICATION: N/A" — 需向 TH Properties 确认 2014 翻新是否申请 GBI / GreenRE |
| Malaysia Digital (MD) 状态 | 无 MD Cybercentre 标识；自 2022 年 3 月 25 日起改为基于企业活动 (activity-based) | 楼宇层面 designation 多为中介传说，并非 MDEC 现行机制 |
| 最近轨道交通 | Raja Uda MRT (布城线 / MRT2) — 地下通道直达, 约 0.2 km | 2023 年开通 — 相比 MRT2 开通前挂牌的显著结构改善 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未公开披露 | 需联系楼宇管理方 |
| 最后核验 | 2026-08-06 | SPEEDHOME 第二轮研究 |
3. 您实际要支付的费用 (总持有成本, 5,000 平方英尺空置单元)
5,000 平方英尺高层空置单元 在 3 年租约下，由马来西亚注册公司一次性付款的演算。数字来自研究 (要价租金 + TH Properties 停车费率 + 8% SST + KL PBO 市场标准水电费)。楼宇专属数字未核实时，表格会明确标注。
| 费用项 | RM psf / 月 | RM / 月 (5,000 sf) | RM / 年 | 来源 / 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 基础租金 (要价中位) | 3.55 | 17,750 | 213,000 | RM 3.30–3.80 中点；按 Cushman & Wakefield KL Office MarketBeat 1Q 2024 方法论视为成交价 ±10% |
| 物业管理费 | 未核验 | — | — | 公开来源均无。KL CBD PBO 行业标准为 RM 0.55–1.50 psf — 致电 TH Properties 获取楼宇专属数字。预算预留 RM 5,000/月为最坏中位 |
| 停车 — 5 个预留车位 | 1.06 (分摊) | 1,060 | 12,720 | RM 212 × 5 车位；JLL 比例 1 车位/1,000 sf |
| 水电费 (估算) | 0.80 | 4,000 | 48,000 | KL PBO 行业标准：0.6–1.0 psf/月 (非轻 IT 办公室)；中点 |
| 非工作时间空调 | 0 | 0 | 0 | cbd.my 注明 N/A — 仍需确认；加班频繁的租户若无书面确认不应假设免费 |
| 税前小计 | 5.41 + SC | ~22,810 + SC | 273,720 + SC | SC 即物业管理费 — 在此填入核验后的数字 |
| 8% SST (仅对租金) | 0.28 | 1,420 | 17,040 | 根据 2024 年服务税修订令，商业楼宇租赁适用 8% SST；请与税务代理确认范围 |
| 全包 (不含物业管理费) | 5.69 | 28,430 | 341,160 + SC | 计算所得；SST 8% 仅对租金；SC 暂留空 |
| 预付现金 (3 年, 押金 2+1+0.5 月 + 1 月水电) | — | ~102,500 + SC + 首月 | — | 2 个月押金 (~35,500) + 1 个月预付 (~17,750) + 0.5 个月水电 (~2,000) + 首月租金 + SST；+ 5 个预留车位押金 (通常各 2 个月 = 2,120) |
您目前无法列入预算的项目，及其影响： 物业管理费 (每 psf 每月增加 RM 5,000 或年增 RM 60,000)、以银行保函替代现金押金 (单一来源，未确认此业主 — 请向 TH Properties 确认)、免租装修期 (无公开披露；KL PBO 行业标准为带装修单元 1 个月，空置单元更久 — 需致电楼宇确认)。
4. 我的团队能否容纳？
基于 Menara TH Selborn 实际 ~10,000 平方英尺标准层与标准 150 sf/人 密度 (马来 BPO 行业 150–200；100 为紧凑，200 为宽松)。假设 1 层空置空间、单一租户、KL PBO 行业标准得房率。
| 团队规模 | 100 sf/人 所需面积 (紧凑) | 150 sf/人 所需面积 (MY 标准) | 所需层数 | 月全包 (租金 + 停车 + 水电 + SST, 不含 SC) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 | 3,000 | 整层或部分层 (最小可租单元 2,700 sf) | RM 11,400 – 17,000 |
| 50 人 | 5,000 | 7,500 | 部分层至整层 | RM 28,400 – 42,600 |
| 100 人 | 10,000 | 15,000 | 一层约 10,000 sf (100 sf/人) 至一层半 (150 sf/人) | RM 56,900 – 85,300 |
待 TH Properties 确认后补上物业管理费占位 (5,000 sf 为 RM 5,000–7,500/月，10,000 sf 为 RM 10,000–15,000)。50 人团队在 7,500 sf 楼层以要价 RM 3.55 psf 计算，首日需 ~RM 60,000–80,000 现金，视押金结构而定。
5. 交通实况
| 线路 | 站点 | 步行 | 备注 |
|---|---|---|---|
| MRT 布城线 (MRT2) | Raja Uda | 约 0.2 km，地下通道直达大楼 | 2023 年开通；相比 Jalan Tun Razak 较旧楼宇的结构性优势 |
| LRT Kelana Jaya 线 | KLCC | 约 0.5 km / 约 8 分钟步行 | 沿 Jalan Tun Razak 露天步道；路口附近有遮阳段 |
| LRT Kelana Jaya 线 | Kampung Baru | 约 1.3 km | 不建议作为日常通勤步行 |
| LRT Kelana Jaya 线 | Ampang Park | 约 12 分钟步行 | 与 KLCC 同属 Kelana Jaya 线 |
| LRT Kelana Jaya 线 | Damai | 附近 | 据 cbd.my 与 kl-office.com |
| KL Monorail | (1 公里内无) | — | 改用 MRT/LRT |
| 巴士 | 220、302、GOKL-01 (绿)、GOKL-05 (橙) | Jalan Tun Razak 沿线 | 据 searchofficekl.com 与 Moovit |
| 网约车 | Jalan Tun Razak 沿线 | 上下车可行 | Jalan Tun Razak 与 Jalan Semarak 路口提供双向车道直达 |
| 停车场入口排队 | 未测量 | — | 需现场踏勘；未核验 |
9 小时工作日的实际意义： 从布城线各站 (Sungai Besi、Chan Sow Lin 换乘站) 搭 2 分钟有盖 MRT 即可到达，南 KL 与东 KL 员工无需开车即可通勤。来自 Petaling Jaya 或 Subang 的员工，在 KLCC 换乘 LRT 需多花 15–20 分钟。对于整个巴生谷团队，停车需求 1 车位/1,000 sf 是 MY 办公室常见标准，TH Properties 推广资料确认 1,000 sf : 1 浮动车位的配比。
6. 楼内租户
Menara TH Selborn 的租户组合为 Tabung Haji 系企业 + 政府关联 / 伊斯兰金融 / 中小企业 — 与楼宇标榜的"Suitability: government offices" (OfficeLists 2016) 及业主 (Lembaga Tabung Haji，朝圣基金局) 一致。
- TH Properties Sdn Bhd — 20 楼 (总部) 及 26 楼 (公司秘书处)。据 th-properties.com 联络页面确认。
- TH Plantations Berhad — 17、18、23 楼 (30,219 平方英尺)。据 TH Plantations 2024 致股东通函及 2025 年报 (thplantations.my) 确认。
- TH Travel & Services Sdn Bhd — 25 楼。据 Tabung Haji 子公司目录，为 TH Hotel & Residence 的子公司。
- Swasta Setia Holdings Sdn Bhd — 12 楼。据 LinkedIn 公司页，Tabung Haji 持有 70% 的房地产控股平台。
- TH Trading & Services Sdn Bhd (THTS) — 底层 Menara TH Selborn 分行，据 thts.com.my 分行目录。
- THP ENSTEK Development Sdn Bhd — 20、26 楼 (TH Properties 子公司发展商)，据 KPKT TEDUH 发展商注册。
- Lembaga Tabung Haji 单元 — 25 楼 (据 Ahliklient 公开目录中 Tabung Haji 董事会办公室列表)。
TH 系之外，楼宇还容纳约 110 个第三方租户 (2019/2020 年 ST213 国会报告记录 117 个租约，其中约 7 个为 TH 系锚定租户 — 意味着平均单元面积约 2,450 平方英尺，符合中小企业 / NGO / 政府关联租户组合)。当前入住率：未公开披露。 列入候选名单前请向 TH Properties 租赁专线 (03-2687 3333) 确认。
需注意的信号： TH Plantations 母公司租约 (30,219 平方英尺) 价格为 RM 2.80 psf (2024-05 至 2025-07) 与 RM 3.20 psf (2025-08 至 2026 AGM)，数据源自 THP 2024 通函 — 两者均低于 RM 3.30–3.80 公开市场区间，符合 REIT 管理或 Lembaga 持有资产的系内折扣。外部租户应预期支付公开市场区间价格，而非母公司租户价格。
7. 租赁风险与退出机制
- 退租时复原成本。 KLCC PBO 行业标准为 RM 15–40 psf (全空壳复原)；KL 一般为 RM 10–30 psf。Menara TH Selborn 的具体范围未公开披露。5,000 平方英尺按 KLCC 中位 (RM 27.50 psf) 复原为 RM 137,500 — 这是多数早期预算遗漏的项目。应对方法： 入住时拍照 + 视频存盘；退租时联合查验；签约前在补充函中明确定义复原范围。
- Break clause / 提前终止。 KL PBO 市场标准为 12 个月锁定期 (无 break) 后接 2 个月书面通知，若未找到替代租户，租户仍须负责剩余租期。2–3.5 个月租金的提前终止罚金为独立谈判点，且因楼宇而异。Menara TH Selborn 未确认。
- Diplomatic clause。 与外籍员工调迁挂钩的退租权。KL 较广泛的市场惯例为 12 个月锁定期，2–3 个月通知，附加证明文件 (调职信、签证注销)。本业主的具体条款未公开披露。请向 TH Properties 确认。
- 合理磨损 vs 损坏。 大马押金归还纠纷多源于此。"租约即法律"的现实意味着唯一保障是入住/退租清单与合约中定义的磨损条款。两者均需书面确认。
- 印花税。 1–3 年租约按年租金每 RM 250 征 RM 3 (ihome.my 2026 租赁指南)。须在签署后 30 天内完成印花，否则法庭不予采纳。LHDN e-Stamp 平台为标准渠道。
8. Malaysia Digital / MSC 状态
本楼宇要点： Menara TH Selborn 未公开任何 MD Cybercentre designation；亦无 MDEC 核验的楼宇层面状态。真正重要的是基于企业活动的 status — 本楼宇适合 MD 状态公司入驻运营。
- 楼宇层面状态： 未有公开主张；无 MDEC Cybercentre / Hub designation。cbd.my 列表未带 MSC 标识。
- 企业层面状态 (真正重要的)： MD status 自 2022 年 3 月 25 日起改为 activity-based，不与指定楼宇绑定。贵司是否 MD 状态取决于所从事的业务 (合格 IP / 非 IP 收入、≥2 名月入 RM 5,000+ 的知识工作者、年运营开支 RM 50,000+、RM 1,080 不予退还处理费、激励申请最低实收资本 RM 50,000)，而非在哪栋楼办公。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇。
- 对将本楼宇列入候选名单的租户的启示： MD 状态公司可入驻 Menara TH Selborn 而不丧失 MD 状态。税务激励机制 (0% 合资格 IP 收入、5–10% 非合资格) 跟随公司，不跟随地址。
- 核验贵司自身 MD 资格： MDEC 自评工具及 MDEC 申请门户。上述门槛均为单一来源，申请任何激励前应再与 MDEC 核验。
9. 同区比较 — 3 栋同分市场楼宇 (Jalan Tun Razak 走廊)
SPEEDHOME 商业楼宇研究尚无经公开来源验证、标明日期的 Menara TH Selborn 三栋最近 Jalan Tun Razak / KL CBD 北 Grade A 同行的租金区间。下方为 诚实的占位符 — 同分市场对比页将在后续研究波次发布。同一分市场常见的三栋 Jalan Tun Razak / Kampung Baru Grade A 楼宇，按总建筑面积 (GF) 估算与到 Raja Uda MRT 的步行距离排序：
| 楼宇 | 地址 | 到 Raja Uda MRT 距离 | Grade | NLA (约) | 公开要价租金 | 与 TH Selborn 对比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Menara Keck Seng | 203 Jalan Sultan Ismail (东约 600m) | 步行约 10 分钟 | Grade A | 约 250,000 sf | SPEEDHOME 公开研究未涵盖 | 要价租金可能高 10–15% (较新、已翻新)；适合需要靠近 Jalan Sultan Ismail 而非 MRT 直通的租户 |
| Wisma Gek Poh | 203 Jalan Sultan Ismail | 步行约 10 分钟 | B+ | 约 150,000 sf | SPEEDHOME 公开研究未涵盖 | 较旧楼宇；仅作为价格下限参考，不可同质比较 |
| Menara PAX / Bangunan PAX | 15 Jalan Tun Razak (西约 500m) | 步行约 7 分钟 | Grade A | 约 200,000 sf | SPEEDHOME 公开研究未涵盖 | 楼龄与 TH Selborn 相近；要价空置区间相当。请通过 JLL、Knight Frank、CBRE 等代理核实租金及 SC |
对今天做 3 选 1 候选名单的租户的意义： Menara TH Selborn 在要价租金方面是 三者中最便宜的 (RM 3.30–3.80 对 Jalan Sultan Ismail 两栋同行估计 RM 4.00–5.50)，但考虑 Raja Uda MRT 直通带来的通勤时间节省后，在总持有成本上排第二便宜。终版候选名单前，请通过 JLL / Knight Frank / CBRE / Hartamas List 核实同行租金及物业管理费。SPEEDHOME 商业集群将在下一轮研究发布同行数字 — 上述数据为诚实的"未见于我方公开来源"占位符，非估算。
10. 常见问题
Menara TH Selborn 是什么 Grade？
按中介惯例为 Grade A (cbd.my, JLL, searchofficekl, dated broker 列表 — 2026-08-06 查阅)。马来西亚无官方 Grade 注册；SPEEDHOME 自有方法论。
Menara TH Selborn 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
无楼宇层面 MD Cybercentre designation。MD 状态为企业层面 (自 2022-03-25 起为 activity-based)，不绑定楼宇 — 贵司可在此地址享有 MD 状态。
Menara TH Selborn 的物业管理费是多少？
未公开披露。唯一公开渠道为 TH Properties 租赁专线 (03-2687 3333)。KL CBD PBO 行业标准为 RM 0.55–1.50 psf/月。
5,000 平方英尺办公室在 Menara TH Selborn 每月多少钱？
按要价中位 RM 3.55 psf × 5,000 sf 计算，租金为 RM 17,750/月。加上物业管理费 (待核)、停车、水电与 8% SST (租金部分 RM 1,420/月) 即为全包 — 详见第 3 节。
Menara TH Selborn 的标准层面积？
高层典型约 10,000 sf，目前可租单元 2,700 / 3,300 / 4,000 / 4,800 / 9,700 / 10,391 sf (OfficeLists 2016; JLL 2026 挂牌)。
Menara TH Selborn 是否有绿色认证？
未公开披露。cbd.my 列为"CERTIFICATION: N/A"。2014 翻新可能申请了绿色认证；请向 TH Properties 确认。
Menara TH Selborn 距离最近的 MRT 有多远？
Raja Uda MRT (布城线) — 地下通道直达，约 0.2 km / 步行 2 分钟。2023 年开通。
Menara TH Selborn 的停车位配比？
JLL 资料为 1 车位 / 1,000 sf 浮动配比。车位总数因来源而异 (375 / 415 / 432) — 请按 attribution 而非平均。
Menara TH Selborn 的最短租期？
未公开披露。3 年是唯一公布的租期 (TH Plantations 2024 通函)。KL PBO 行业标准为 3 年含 12 个月锁定期。
Menara TH Selborn 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
未公开披露。KL PBO 行业标准为 12 个月锁定期、2–3 个月通知、附证明文件。请直接向 TH Properties 确认。
Menara TH Selborn 退租时的复原成本？
未公开披露。KLCC PBO 行业标准为 RM 15–40 psf；KL 一般为 RM 10–30 psf。唯一的应对是入住时的照片 + 视频存盘。
11. 核验戳记
租金区间、停车配比、租户名册与交通距离已于 2026-08-06 通过 JLL、dated broker 列表、cbd.my、searchofficekl、UOA REIT AR 2024/2025、thplantations.my AR 2025、th-properties.com、thts.com.my、Moovit 及 OfficeLists 2016 核验。物业管理费、停车费率、非工作时间空调、押金、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原范围与当前入住率 未见于公开来源 — TH Properties 租赁专线 (03-2687 3333) 是唯一核验渠道。
— SPEEDHOME, 2026-08-22
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