2026 年在吉隆坡租 Star Boulevard KLCC (Wisma Star) 办公室:您实际要支付的费用
Star Boulevard KLCC (也称 Wisma Star) 并非典型办公楼。它是 6 层 5 栋"标志性零售餐饮娱乐中心",NLA 约 130,000 平方英尺,由 Symphony Life Berhad 与 United Malayan Land Berhad (UMLand) 通过其 50:50 合资公司 Alpine Return Sdn Bhd 于 2018 年建成,地址为 1, Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur。"办公室"用途主要限于现已关闭的 Colony 联合办公空间,以及将 F&B 级单元转租的服务式办公室运营商。2025–2026 年有效挂牌的报价为 RM 6.36–12.00 psf/月 (8 个核实挂牌的中位数约 RM 7.79 psf,均值约 RM 8.40 psf,2026-08-06 核实);格拉那再也线 KLCC LRT 站步行约 10 分钟,或据 office-hub.com 称"就在转角"。该楼距国油双峰塔约 450 米。
建筑形态说明 (关键 — 请先阅读): 本页诚实地说明 Star Boulevard 究竟是什么 — 混合用途零售 / 餐饮 / 娱乐裙楼,加上少量服务式办公室分租,而非单栋企业 A 级写字楼。最近的办公类租户 (Colony @ Star Boulevard KLCC,约 19,000 平方英尺的高端联合办公) 已于 2025 年 2 月 27 日关闭。意向办公租户应将本页视为"这里实际可租用什么"的简报,而不是"A 级办公楼招租"挂牌。
速览: Star Boulevard KLCC (Wisma Star)
| 项目 | 内容 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 建筑形态 | 6 层 5 栋"标志性零售餐饮娱乐中心" (非单栋企业 A 级写字楼) | office-hub.com / Symphony Life, 2026-08-06 |
| 落成 | 2018 (Star Development @ KLCC 的标志性零售) | Symphony Life 公司里程碑, 2026-08-06 |
| NLA | ~130,000 平方英尺 (Star Development @ KLCC 零售 / 餐饮 / 娱乐裙楼) | Symphony Life 年报, 2026-08-06 |
| 典型单元面积 | 3,853–5,500 平方英尺 (单个零售/商业单元面积区间;非无柱整层写字楼楼面) | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 报价租金 | RM 6.36–12.00 psf/月 (中位数约 RM 7.79;均值约 RM 8.40;高端 RM 15.00 psf 为带独立电梯厅的优质餐饮转角单元,据 Ziba Property) | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌, 2025–2026 |
| 管理费 | 未对 Star Boulevard 单独公开披露。 基于 KLCC 零售可比对象 (Pavilion、Suria、Avenue K),合理估算 RM 1.50–2.50 psf — 但需 JMB/MC 确认以取得准确数字。 | — |
| 停车位 | 整个 Star Development 共有 2,149 车位,分布于 4 层地下室 + 5 层裙楼 (非 Star Boulevard 单独)。租户月费:RM 250 非专属 / RM 350 专属 (parking.com.my 2023-03)。访客周一至周五首小时 RM 4.00,第 2 小时 RM 4.00,之后 RM 3.10;晚 6 点至早 7 点的统一费率 RM 8.00/次;周末统一费率 RM 8.00/次。 | starresidences.com.my / parking.com.my, 2023-03-02 |
| 加班空调 | 对 Star Boulevard 的典型零售/餐饮单元不适用;空调按区域集中供冷。服务式办公室分租的加班费率已包含在服务式办公室费中。 | — |
| MD / MSC 状态 | 公开资料中无 — 截至研究时未发现 MSC Cybercentre 认证 | — |
| 绿色认证 | 公开资料中无 — 未发现 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 记录 | — |
| 主要租户 (现有与历史) | Alliance Privilege (Alliance Bank 旗下私人银行,3 座底层 — 已关闭,据官方目录);Colony @ Star Boulevard KLCC (高端联合办公,约 19,000 平方英尺,2019 年 8 月 23 日开业,2025 年 2 月 27 日关闭);Firewood KLCC (餐厅,2025 年 11 月 21 日试营业) | allwork.space / colony.work / starboulevardklcc.com / Instagram, 2024–2026 |
| 最近轨道交通 | KLCC LRT 站 (格拉那再也线) — 步行约 10 分钟 / office-hub.com 称"就在转角";距国油双峰塔约 450 米 | office-hub.com / myou.com.my, 2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立性 | Star Boulevard 商业/餐饮单元无公开资料 | — |
| 核实日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际要支付的费用: Star Boulevard KLCC 5,000 平方英尺的 TCO
Star Boulevard KLCC 一套 5,000 平方英尺的单元,按中心趋势报价 RM 7.79 psf 计算,基础租金约为 每月 RM 38,950 (不含管理费、停车、水电和 SST) — 但基础租金不是该谈的真正数字,因为管理费是本建筑中最大的单一未核实项。以下是 5,000 平方英尺的全包 TCO,每项标注日期和来源 (或诚实地标为未核实):
| 项目 | 每月 RM | RM psf/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (5,000 sf × RM 7.79 psf) | 38,950 | 7.79 | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 管理费 | 未公开披露 — 需 JMB/MC 确认;基于 KLCC 零售可比对象,以 RM 1.50–2.50 psf 作为占位值 | — | 据 Pavilion / Suria / Avenue K 推断;需 JMB 确认 |
| 停车费 (5 车位 × RM 350/月专属) | 1,750 | 0.35 | parking.com.my, 2023-03-02 |
| 加班空调 | 零售/餐饮单元不适用 (按区域集中供冷,已包含在管理费中);服务式办公室分租户已包含在服务式办公室费中 | — | — |
| 水电费 (估算) | 1,750 | 0.35 | 租户反馈的 KLCC 零售标准 |
| 税前小计 (含 RM 2.00 psf 占位管理费) | ~52,450 | ~10.49 | — |
| SST 8% (适用于租金 + 管理费部分,占位管理费 RM 2.00 psf) | ~4,320 | ~0.86 | LHDN SST Order 2025 — 自 2025 年 7 月 1 日起 8% 扩围 |
| 全包总额 (估算,含占位管理费) | ~56,770 | ~11.35 | — |
Star Boulevard KLCC 5,000 平方英尺的首月实际入住成本约为 RM 50,000–57,000 (按中段报价) — 比标头基础租金 RM 38,950 高出约 30–46%,即在加入管理费 (占位)、停车、水电和 8% SST 之后。最大的单一未知项是每 psf 的管理费;"RM 1.50 psf" (KLCC 零售低端标准) 与 "RM 2.50 psf" (零售高端标准) 之间的差额价值每月 5,000 × 该差额,即 RM 5,000/月。需 JMB/MC 确认 才能将标头租金转换为真实全包成本。
简要定价框架: Star Boulevard 处于行业评论 (Zohaib Sikander, LinkedIn 2025-01-04) 所引用的 KLCC RM 6–10 psf 区间的上端,反映了其位于 Jalan Yap Kwan Seng 的优质地址。对于一家在寻找"KLCC 地址"又不想付 KLCC A 级租金的新加坡公司,Star Boulevard 是可行的中间方案 — 但前提是该公司确实需要临街零售/餐饮曝光,而不是传统的后端办公室。
我的团队适合 Star Boulevard KLCC 吗? 三个员工人数情境
Star Boulevard KLCC 并非无柱写字楼;可用租赁为单个零售/商业单元 (3,853–5,500 平方英尺区间),或来自联合办公运营商的服务式办公室分租。对企业办公租户而言,现实的选择是:
- 20 人 (紧凑 100 平方英尺/人 = 2,000 sf): 来自当前某运营商的服务式办公室分租;按高端联合办公座位全包预算每月约 RM 1,500–2,500/人。随着 Colony 于 2025 年 2 月关闭,Yap Kwan Seng 走廊附近唯一剩下的高端联合办公选择是 Regus Express @ Crowne Plaza KLCC (22 Menara 8, Jalan Yap Kwan Seng) 以及仍在运营的服务式办公楼层。
- 50 人 (标准 150 平方英尺/人 = 7,500 sf): 2 × 约 3,850 平方英尺相邻零售单元,或一个 5,500 平方英尺单元 + 较小的相邻单元;按中心趋势 RM 7.79 psf 计算,租金 RM 58,425–66,150/月,含占位管理费全包约 RM 75,000–90,000/月。可行,但需要与物业管理方签订两份租约。
- 100 人 (标准 150 平方英尺/人 = 15,000 sf): 跨多栋 3 × 5,000 平方英尺零售单元;按中段报价租金约 RM 117,000/月,全包约 RM 150,000–170,000/月。Colony 联合办公空间 (约 19,000 平方英尺,现已关闭) 曾是该楼内唯一单层、单租约、办公级别的存在。其关闭后,Star Boulevard 今日已无 100 人规模的匹配;100 人租户应考虑 KLCC 子市场内真正的 A 级办公楼地址 (GTower、Menara EY、Menara Maxis),而不是 Star Boulevard。
由于可用租赁为 F&B 级零售单元,扩张是逐单元进行 (且楼内目录显示租户更替率高 — 见下文),非逐层进行。预期 100+ 人增长的租户应考虑 Star Boulevard 是否为正确地址,或真正的 KLCC A 级塔楼是否更合适。
Star Boulevard KLCC 的交通实况
Star Boulevard 位于 Jalan Yap Kwan Seng,处于 KLCC 城市边缘,介于国油双峰塔与甘榜峇鲁 (Kampung Baru) 之间。实际交通选择:
- KLCC LRT 站 (格拉那再也线) — 步行约 10 分钟,或据 office-hub.com 称"就在转角"。格拉那再也线从 Gombak 通往 Putra Heights,服务 KLCC 走廊、KL Sentral 和八打灵再也 / 梳邦住宅带。适合居住于 LRT 沿线的员工。
- 步行至国油双峰塔 / Suria KLCC — 约 450 米,据 myou.com.my,步行 5–6 分钟可达,便于客户会议或零售配套。
- 网约车接送 在 Jalan Yap Kwan Seng 的 Star Boulevard 落客点非常便利;每栋楼前均设有专用的港湾式落客点。
早高峰停车场排队情况,Star Boulevard 本身在公开资料中未见;Star Development 综合体的 2,149 车位 (分布于 4 层地下室 + 5 层裙楼) 通常能吸收需求,无需为拥有专属车位的租户排队。对于餐饮运营商和访客,公共停车费为周一至周五首 2 小时 RM 4.00/小时,之后 RM 3.10/小时,晚 6 点后及周末统一费率 RM 8.00/次。注: parking.com.my 上 2023 年 3 月 2 日的一条用户评论指出"Star Boulevard 已不再使用这些价格。我必须为全天停车支付 RM 30" — 意味着公共/访客费率自 parking.com.my 2023-03 更新以来已上调,目前的公共费率更高。
楼内已确认租户: Star Boulevard KLCC
Star Boulevard 以餐饮和娱乐为主,历史上仅有一家联合办公主力 (Colony,现已关闭) 和一家银行办公级别 (Alliance Privilege,据官方目录也已关闭)。在 15 个挂牌租户中,9 个为餐饮 — 租户组合在功能上属于零售商场,而非办公楼。已确认、有来源的租户 (据 starboulevardklcc.com 官方目录,2024–2025):
办公级别 (历史): - Colony @ Star Boulevard KLCC — 约 19,000 平方英尺高端联合办公 + 服务式办公 (2019 年 8 月 23 日开业,2025 年 2 月 27 日关闭)。Colony 的执行董事 Timothy Tiah 称之为运营商在马来西亚"最大的高端联合办公空间",投入"近 RM 500 万"装修 (Vulcan Post)。这是 Star Boulevard 唯一一家具规模的服务式办公运营商;其关闭使该楼的办公级别入驻率出现明显空缺。 - Alliance Privilege (Alliance Bank 旗下私人银行部门) — 3 座底层。现已关闭,据官方目录。原本于 2020 年 2 月 24 日开放,当时 Alliance Bank 将其 GTower 股票交易中心迁至此处。 - Regus Express @ Crowne Plaza KLCC — 紧邻 Yap Kwan Seng 走廊的服务式办公室 (非 Star Boulevard 本体,但代表周边区域)。
餐饮 (现有与前任): - Firewood KLCC (SR-05-05) — 2025 年 11 月 21 日试营业。当前在营业。 - 52 Pilates Yoga — 2 座 2 楼。现已开业,据目录。 - Tu Bao Zi Restaurant、Scrumptious Restaurant、Chinoz On The Park — 确认为主力餐饮 (一份有日期的房产中介挂牌 Jeremy Tang 出售挂牌)。 - Sassolino by Sassorosso (意大利菜) — 5 座底层。现已关闭,据目录。 - Chef Eyad Restaurant — 3A 座底层。现已关闭,据目录。 - Marina Seafood 蒸时代 — 5 座 3 楼。现已关闭,据目录。 - Hanam BBQ KLCC — 1 座 2 楼。现已关闭,据目录。 - JIS Kuala Lumpur — 1 座 3 楼。现已关闭,据目录。 - Healthland (健身与健康) — 1 座 1 楼。现已关闭,据目录。
6+ 租户 (Alliance Privilege、Chef Eyad、Hanam BBQ、JIS、Marina Seafood、Sassolino、Healthland) 的"现已关闭"标签确认了 2024–2025 年的高租户更替率 — 这是评估该楼的任何办公租户都需考虑的实际因素。Jeremy Tang 2024 年关于该物业的出售挂牌乐观地估算"装修后月租金潜力最高 RM 50,000 (净租金回报率最高 8.8%,假设装修费用 RM 200,000)" — 但 Colony 的关闭和餐饮租户的更替表明这是最佳情况数字,而非市场验证的回报。
Star Boulevard KLCC 的租约风险与退出机制
Star Boulevard 的公开挂牌几乎未披露任何租约条款。KL 零售 / 餐饮标准适用;本楼特定条款在公开资料中未有。两项已确认标准,四项未确认:
- 退租时的还原费用: 未公开披露。对于 KL F&B 零售单元,还原高度定制化 — 厨房排风、隔油器、冷冻水管、抬高地板,F&B 复杂程度通常为 RM 50–150 psf。对于非 F&B 的办公级别租约,还原较轻。需物业管理方 / JMB 确认 以取得 Star Boulevard 特定的范围和成本。
- 典型押金: 2+1 (2 个月押金 + 1 个月水电 + 1 个月预付租金) 是马来西亚零售分层标准。KLCC 优质单元可能要求 3+3+3 (3 个月押金 + 3 个月水电 + 3 个月预付) — 高客流商场 F&B 常见。默认 2+1,除非另行协商。
- 中途解约条款: 未公开披露。默认遵循马来西亚租约惯例 (2–3 个月通知 + 2–3 个月租金违约金,据 Dourr 2026)。需物业管理方 / JMB 确认。
- 外交条款: Star Boulevard 未公开披露。零售 / 餐饮租约中不常见,服务式办公分租中亦罕见。仅通过谈判确定。
- 银行担保替代现金押金: Star Boulevard 未公开披露。部分 KL 零售业主接受以银行担保替代现金押金,以保留营运资金 — 但这需通过谈判,非既定权利,且需物业管理方确认。
- 租金递增: 未公开披露。KL 零售标准为每年 5–10% 递增,或高客流商场 F&B 运营商按营业额抽成租金。需物业管理方 / JMB 确认。
关于退租时押金未返还的争议,马来西亚的民事追偿途径为地方法院 (Majistret Court,索偿金额不超过 RM 100,000) 或 session 法院 (RM 100,001–1,000,000);租期超过 3 年的租约必须在签订后 30 天内通过 LHDN 的 e-Duti Setem 平台加盖印花,方可作为证据被接纳。带日期戳的搬入/搬出照片清单是防止"正常磨损 vs 损坏"争议的实际保护。
对意向办公租户: 如果租约是与零售商场管理方 (而非专门的办公楼业主) 签订,预计条款将偏 F&B — 按营业额抽成的额外租金、F&B 级别的还原范围、招牌限制、营业时间限制。传统企业办公租户可能会觉得这些条款有约束力。
MD / MSC 状态栏: Star Boulevard KLCC
Star Boulevard KLCC 无任何公开确认的 MD / MSC 状态。 在本次研究 (2026-08-06) 时,所有公开来源中均未发现该楼的 MSC Cybercentre 认证。给租户的简要说明: 自 2022 年 3 月 25 日起,马来西亚数字 (MD) 状态是基于公司活动,而非绑定于特定楼宇 — 即税收优惠 (符合条件的知识产权收入 0%,不符合条件者 5–10%) 取决于贵公司业务,而非办公地址。入驻 MSC 认证楼宇并不会让您的公司获得 MD 状态,不入驻也不会让您失去资格。马来西亚约 35% 的专用办公空间已获 MD 认证;但只有约 13% 的 MD 公司实际入驻 MD 认证楼宇 (Kimi 交叉验证研究,2026-07-30)。对于评估 Star Boulevard 的租户: 缺乏 MSC 认证不是税务事件阻碍,但是生态信号 — 该楼更偏向 F&B / 娱乐 / 银行服务,而非科技租户。
比较: KLCC 子市场同级楼宇
Star Boulevard 位于 KLCC 的 Jalan Yap Kwan Seng 走廊,介于国油双峰塔与甘榜峇鲁之间。价格和等级上,步行 5–10 分钟内可至三个同类楼宇:
- Avenue K (相邻零售商场,直接连通 KLCC LRT 站) — 零售商场,非写字楼,但在"零售裙楼办公"决策中,是同一微观市场内自然的同类对比对象。零售空间报价约 RM 8–10 psf。
- GTower (A 级,Jalan Tun Razak) — 32 层 A 级写字楼,距 Star Boulevard 约 600 米;Alliance Bank 股票交易中心的原驻地,在 2020 年 2 月迁至 Star Boulevard 之前。A 级办公空间报价约 RM 7–9 psf。是 Star Boulevard 之上的 KLCC A 级自然同侪。
- Menara EY (A 级,Jalan Tun Razak / KLCC 边缘) — 33 层 A 级写字楼,距 Star Boulevard 约 700 米;安永 (Ernst & Young) 马来西亚 HQ 入驻。A 级办公空间报价约 RM 8–10 psf。同一微观市场内的机构级 A 级替代选择。
Star Boulevard 是该对比组中的地址与 F&B 配套之选;GTower 和 Menara EY 则是机构级 A 级办公替代,适合需要真正企业办公匹配的租户。Avenue K 是直接的对位零售裙楼竞争者。
常见问题: Star Boulevard KLCC (Wisma Star)
Star Boulevard KLCC 是否为马来西亚数字 (MD) / MSC 认证楼宇?
Star Boulevard 无任何公开确认的 MSC Cybercentre 认证 (2026-08-06)。自 2022 年 3 月 25 日起,MD 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 楼宇标签是生态信号,并非租户的税务事件。
Star Boulevard KLCC 的管理费是多少?
Star Boulevard 本身未公开披露。同一业主旗下的 Star Residences 住宅塔楼差异较大 (RM 0.40–0.65 psf 住宅)。对于零售大道部分,管理费通常高于住宅 (中央供冷、集中空调、较高的公共区域比例、F&B 专用通风)。合理估算:基于 KLCC 零售可比对象,RM 1.50–2.50 psf,但需 JMB/MC 确认 Star Boulevard 的具体数字。
Star Boulevard KLCC 5,000 平方英尺的办公室每月多少钱?
按中心趋势报价 RM 7.79 psf 计算,基础租金为 RM 38,950/月。全包 (占位管理费 + 5 个停车位 + 水电 + 8% SST) 约为 RM 50,000–57,000/月 — 比标头租金高约 30–46%。差异取决于实际管理费数字,该数字在公开资料中无。
Star Boulevard KLCC 的楼面面积是多少?
Star Boulevard 不是无柱写字楼;可用租赁为 3,853–5,500 平方英尺区间的单个零售/商业单元,或服务式办公室分租。传统意义上不存在单层写字楼楼面。唯一单租约、具规模的办公级别是 Colony @ Star Boulevard KLCC (约 19,000 平方英尺,2025 年 2 月 27 日关闭)。
Star Boulevard KLCC 是否获得绿色认证?
公开资料中无。2026-08-06 研究时未发现 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 记录。该楼于 2018 年落成,正处于马来西亚绿色认证办公楼浪潮之后。
Star Boulevard KLCC 距最近 MRT/LRT 站有多远?
KLCC LRT 站 (格拉那再也线) 步行约 10 分钟,或据 office-hub.com 称"就在转角"。国油双峰塔 / Suria KLCC 距离约 450 米 / 步行 5–6 分钟。没有比 LRT 更近的 MRT 接入;最近的 MRT 换乘站 (Merdeka / Bukit Bintang) 距离 1–2 公里。
Star Boulevard KLCC 的停车位配比是多少?
整个 Star Development 共有 2,149 车位,分布于 4 层地下室 + 5 层裙楼 (涵盖 Star Residences RT1/RT2 + Star Boulevard 合计 — 非 Star Boulevard 单独)。租户月费:RM 250 非专属 / RM 350 专属 (据 parking.com.my 2023-03,可能已上调)。公共/访客:周一至周五首 2 小时 RM 4.00/小时,之后 RM 3.10/小时,晚 6 点后及周末统一费率 RM 8.00/次。2023 年一条用户评论指出,实际全天停车费为 RM 30。
Star Boulevard KLCC 的最短租期是多久?
服务式办公室分租 1 年起;零售/办公主力单元通常 3 年。对企业办公租户而言,预计 3 年起,带 1 年锁定期 (KL 零售标准) 为默认 — 但需物业管理方 / JMB 确认 Star Boulevard 的具体租期。
核实戳记: 报价租金、停车位、交通和租户名册于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。管理费、加班空调、中途解约条款、外交条款、还原费用、租金递增、MD/MSC 状态和绿色认证在 Star Boulevard KLCC 的公开资料中均未有 — 需物业管理方 / JMB 确认 (Alpine Return Sdn Bhd — Symphony Life / UMLand 合资公司)。
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