Wisma HB 一段概述
Wisma HB 是位于 No. 12, Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur, KLCC / 金三角的 4 栋 Megan Avenue II 永久产权综合楼 (又名 Megan Phileo Avenue；主楼 25 层) 内一栋 13 层办公楼，可用单元 1,940–30,000 平方英尺，2026 年第二季度要价 RM 2.70–3.80 psf/月 (中位约 RM 3.20–3.50 psf)，整个 Megan Avenue 2 综合楼共 1,682 个车位 (Wisma HB A 座具体车位未单独公开)，步行 5 分钟至 Suria KLCC 入口处的 KLCC LRT 站 (Kelana Jaya 线)，由 KJ Property Management 管理 (4,500 单元 / 850 万平方英尺组合)。(来源：dated broker 列表 A 座、dated broker 列表 Liiezz Lim、dated broker 列表、dated broker 列表、parkingsinmalaysia，2026-08-06。)
速查事实 — Wisma HB
| 项目 | 数值 | 来源 / 最后核验 |
|---|---|---|
| Grade (A/B) + 依据 | Grade B (非正式标注)；1990 年代 4 栋 Megan Avenue II 综合楼内的 13 层永久产权分层栋；无 GBI/LEED 认证 | dated broker 列表, corporateoffice.my, 2026-08-06 |
| 竣工 / 主要翻新 | 公开披露 (dated broker 列表, Propertygenie, irumah.co 均 "-NA-")；Megan Avenue II 是 1990 年代综合楼；Wisma HB 特定年份任何公开来源均无 | dated broker 列表, Propertygenie, 2026-08-06 |
| NLA + 标准楼面 | Wisma HB NLA 未公开披露；可用单元 1,940–30,000 sf；dated broker 列表 A 座 1,940 sf 单元样本 @ RM 3.80 psf | dated broker 列表, 2026-08-06 |
| 得房率 (净:毛) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 要价租金 (毛/净已标注) | RM 2.70–3.80 psf/月空置；翻新约 RM 3.20 psf；众数中位约 RM 3.50 psf | dated broker 列表 Liiezz Lim, dated broker 列表, dated broker 列表, dated broker 列表, 2026-08-06 |
| 要价 vs 实际租金差距 | 公开来源未见。实际租金为逐笔交易数字；无仲介表公布 Wisma HB 实际租金。 | — |
| 物业管理费 (RM psf/月) | 公开来源未见。KJ Property Management 在所有公开挂牌中未披露每 psf 物业管理费。 | — |
| 停车 (车位比、费率、访客费率) | 整个 Megan Avenue 2 共 1,682 车位 (据 Parkopedia)；Wisma HB A 座纯办公车位数量未单独披露；非预留月租车位 RM 238.50–290/位/月；地库预留 RM 371–435；地面 VIP RM 583；访客周一至六首小时 RM 3.50 / 之后 RM 3.50 / 18:01–07:00 入场 RM 5.50 | Parkopedia, dated broker 列表, Parkit.my, 2026-08-06 |
| 非工作时间空调费率 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 公开来源未见。MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非基于楼宇。 | — |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | 无公开披露 | 仲介表，2026-08-06 |
| 主要租户 / 租户名册 (Wisma HB A 座已核验) | ELS Kuala Lumpur (A-3-1 & A-3-2, 3 楼)；Atlas Education Sdn Bhd / Atlas Academy (Lot A-9-1, 9 楼, A 座总部)；KJ Property Management (管理代理)。整个 Megan Avenue II 综合楼：Jeff Leong, Poon & Wong (11 楼)；Crowe Malaysia PLT (16 楼, C 座) | ELS 官网，LinkedIn 公司页面，2026-08-06 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | KLCC LRT (Kelana Jaya 线) 约 620 m / 步行 5 分钟 (据 dated broker 列表 A 座)；LRT Kampung Baru、LRT/MRT Ampang Park、MRT Persiaran KLCC、MRT Raja Uda 均在步行距离 | dated broker 列表, irumah.co, 2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 最后核验 | 2026-08-06 (仲介挂牌，停车目录) | — |
地址冲突说明： dated broker 列表 建筑记录误将 Wisma HB 标记为 "Jalan Yap Kwan Seng in Kepong" — 这是数据录入错误。实际位置为 50450 Kuala Lumpur (KLCC, Jalan Yap Kwan Seng)，非 Kepong。
您实际要支付的费用 (总持有成本) — Wisma HB
1,940 sf 示例 (dated broker 列表 A 座广告)，要价 RM 3.50 psf (众数中位)：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (毛) | 3.50 | 6,790 | 2025 挂牌众数中位。 |
| 物业管理费 | — | — | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 |
| 停车 (2 车位按非预留月租费率) | n/a | 580 | 2 × RM 290/月 (Parkit.my 当前)；地库预留 RM 371–435。 |
| 非工作时间空调 | — | — | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 |
| 水电费估算 | 约 0.60 | 1,164 | KLCC Grade B 典型；非 Wisma HB 核验。 |
| 8% SST (基础租金部分，若业主已注册) | 0.28 | 543 | 服务税令 2018，8% 费率。 |
| 合计 RM psf/月 (不含物业管理费、不含 OT 空调) | 约 4.38 | 约 9,077 | 物业管理费和非工作时间空调为缺失项。 |
5,000 sf 扩大版，要价 RM 3.50 psf：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 |
|---|---|---|
| 基础租金 (毛) | 3.50 | 17,500 |
| 物业管理费 | — | — |
| 停车 (5 车位非预留) | n/a | 1,450 |
| 非工作时间空调 (估 20 小时/月) | — | — |
| 水电费估算 | 约 0.60 | 3,000 |
| 8% SST | 0.28 | 1,400 |
| 合计 RM psf/月 (不含物业管理费、不含 OT 空调) | 约 4.38 | 约 23,350 |
预付现金 (粗略顺序，1,940 sf 单元，按市场标准 2+1+0.5 押金)： - 2 个月押金 + 1 个月预付 + 0.5 个月水电 = 3.5 个月毛租金 - 约 RM 23,765 押金 + RM 800 印花费 (按 RM 250 年租金征 RM 3) - 加上首月停车 (约 RM 580, 2 车位) 及 1 个月装修押金 (若空置)
以上为市场标准代理值，非 Wisma HB 核验数字。Wisma HB 为 4 栋综合楼内的私人分层栋；楼宇标准租约模板未公开披露。
我的团队能否入驻？
按 1,940–30,000 sf 可用单元面积区间计算：
| 人数 | 100 sf/人 所需 (密集) | 150 sf/人 所需 (标准) | 在本楼宇的单元 | 月全包成本* |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 标准 1,940–4,500 sf 挂牌 | 基础租金 RM 6,790–12,250 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 中位 5,000–8,000 sf 挂牌 | 基础租金 RM 17,500–26,250 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 4 栋综合楼内可达 30,000 sf 大单元 (多层) | 基础租金 RM 35,000–52,500 + 物业管理费 (联系管理方) |
*全包成本 = 基础租金 RM 3.50 psf；物业管理费和非工作时间空调为缺失项。可用单元面积区间 (1,940–30,000 sf) 涵盖 20 至 100 人团队 (按标准密度)；200 人团队需多层或跨栋租赁。
Wisma HB 200 人团队很可能在 4 栋 Megan Avenue II 综合楼内跨多层 — 签约前请向 KJ Property Management 索取多栋平面图。
交通实况
Wisma HB 距 KLCC LRT 站 (Kelana Jaya 线) 约 620 m / 步行 5 分钟 (据 dated broker 列表 A 座)，在 Suria KLCC 入口处。步行距离内五个轨道选项： LRT KLCC (Kelana Jaya 线)、LRT Kampung Baru、LRT/MRT Ampang Park、MRT Persiaran KLCC、MRT Raja Uda。Jalan Yap Kwan Seng 沿线网约车接送便利。紧邻包括 Menara AmBank、澳大利亚高级专员公署、Menara Public Bank、Wisma Selangor Dredging (Wisma GER)、Bangunan Getah Asli、Wisma Equity 与 Wisma BSN — 较 Jalan Ampang 一侧更密集的 KLCC 集群步行。(来源：dated broker 列表, irumah.co, 2026-08-06。)
楼内租户
Wisma HB 是 Megan Avenue II 综合楼的子栋，并非公开具名的锚定楼宇。4 栋综合楼共 850 万平方英尺可租面积，由 KJ Property Management 管理。以下为可公开寻址至 Wisma HB A 座：
- ELS Kuala Lumpur (英语学校，IDP Education 集团旗下) — A-3-1 & A-3-2, 3 楼, Wisma HB, Megan Avenue 2, 12 Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur。(来源：ELS 官网，2026-08-06。)
- Atlas Education Sdn Bhd (Atlas Academy，英语语言中心) — Lot A-9-1, 9 楼, A 座, Wisma HB (总部)。“Atlas Academy 是新成立的英语语言中心，位于吉隆坡 KLCC，教授来自韩国、中国、阿拉伯国家和俄罗斯的学生。” (来源：LinkedIn 公司页面，2026-08-06。)
- KJ Property Management — 4 栋 850 万平方英尺组合 (4,500 单元) 的管理代理。(来源：Propertygenie, 2026-08-06。)
整个 Megan Avenue II 综合楼 (非 Wisma HB A 座专享)： - Jeff Leong, Poon & Wong (律师事务所) — B-11-8, 11 楼。(来源：LinkedIn, 2026-08-06。) - Crowe Malaysia PLT (十大会计所) — 16 楼, C 座。(来源：LinkedIn, 2026-08-06。)
租户组合偏向教育 / 语言中心 (Wisma HB A 座) 与专业服务 (整个综合楼)。就 Wisma HB 特定而言，仅 ELS 和 Atlas Education 可公开寻址。
租赁风险与退出机制
四个问题，每题先回答公开记录显示 (或未显示) 的内容：
- 复原 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 市场标准为 RM 30–80 psf (基础) 至 RM 100–200 psf (中端)；此为市场代理值，非 Wisma HB 特定。
- Break clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 3 个月书面通知为 KLCC Grade B 行业标准；Wisma HB 特定条款未确认。
- Diplomatic clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 EP 持有外籍租户应在租约中坚持此项；楼宇特定条款未确认。
- 合理磨损 vs 损坏 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 通行做法为带照片的入住/退租清单；因所谓损坏导致的押金退还纠纷常见。合同是唯一保障 — 马来西亚没有通用租户法案规定押金上限。
关于未退还押金纠纷，small-claims 通道 (双方均无律师) 是所引用的救济途径。在依赖前请核实当前的法院/仲裁庭路径。
Malaysia Digital (MD/MSC) 状态框
楼宇层面已核实事实： 所有审阅的仲介表、REIT 备案 (Wisma HB 不属于任何 REIT — 它是私人分层资产) 或 KJ Property Management 披露中均未为 Wisma HB 发布任何 MD 特定标签。
更大图景 (一次性说明，非楼宇特定)： MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非绑定指定楼宇。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 — 因此 "我是否需要在 MD 楼宇" 是个错框的问题。MD designation 现在跟随公司，而非地址。位于 Wisma HB 的外资服务公司仍可基于自身的活动、人数与实收资本申请 MD 状态。
对 MD 公司，常见物理运营要求为：≥2 名全职知识工作者、月均工资 ≥RM 5,000、年运营开支 ≥RM 50,000、RM 1,080 不予退还处理费。这些门槛随预算周期变化 — 在依赖前请向 MDEC 自身网站核实当前数字。
对比块 — 3 栋同分市场同行 (KLCC / Jalan Yap Kwan Seng 走廊，≤ RM 5 psf，1990 年代落成)
| 同行 | 要价租金 (RM psf/月) | 年份 | 分市场 | 与 Wisma HB 的对比理由 |
|---|---|---|---|---|
| Wisma GER (Wisma Golden Eagle Realty) (Jalan Ampang) | RM 5.50–8.50 (中位 RM 6.50) | 1985 | KLCC / Jalan Ampang | 同一 KL precinct；距 Wisma HB 步行 5 分钟；1980 年代落成；B/C 级定位；步行 5 分钟至 KLCC LRT。 |
| Menara AmBank (Jalan Yap Kwan Seng) | RM 7.00+ (仲介广告) | 1990 年代 | KLCC / Jalan Yap Kwan Seng | 同一 Jalan Yap Kwan Seng 走廊；距 Wisma HB 步行 5 分钟；1990 年代落成相当；MNC 级别租户。 |
| Menara Public Bank (Jalan Yap Kwan Seng) | RM 6.50–8.00 (仲介广告) | 1990 年代 | KLCC / Jalan Yap Kwan Seng | 同一 Jalan Yap Kwan Seng 走廊；要价区间相当；机构业主。 |
三栋位于与 Wisma HB 同一 Jalan Yap Kwan Seng–Jalan Ampang KLCC 走廊。Wisma HB 处于该区间底部；当其各自楼宇页发布时，集群将自动链接到实时对比页。
FAQ — Wisma HB
Wisma HB 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
未为 Wisma HB 发布任何 MD 特定标签。MD 状态自 2022-03 起为企业活动型，非绑定楼宇；符合 MD 资格的企业可位于 Wisma HB 并基于自身的活动、人数与实收资本申请。
Wisma HB 的物业管理费是多少？
公开来源未见。KJ Property Management 在所有公开挂牌中未披露每 psf 物业管理费。KLCC Grade B 市场标准为 RM 2.50–4.00 psf；此为市场代理值，非 Wisma HB 特定。
5,000 平方英尺办公室在 Wisma HB 每月多少钱？
按众数中位 RM 3.50 psf，基础租金 RM 17,500/月，全包 (含 8% SST 及 5 车位非预留停车) 约 RM 23,350/月，不含物业管理费及非工作时间空调。物业管理费及 OT 空调为缺失项。
Wisma HB 的楼面是多少？
Wisma HB A 座单元面积 1,940–30,000 sf，分布于 4 栋 Megan Avenue II 综合楼。Wisma HB 特定 NLA 未公开披露。
Wisma HB 是否有绿色认证？
无。所有仲介表、REIT 备案或 KJ Property Management 披露中均未公布 GBI、LEED 或 GreenMark 认证。
Wisma HB 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
在 Suria KLCC 入口处步行约 620 m / 5 分钟至 KLCC LRT (Kelana Jaya 线)。另四个轨道选项 (LRT Kampung Baru、LRT/MRT Ampang Park、MRT Persiaran KLCC、MRT Raja Uda) 在步行距离内。
Wisma HB 的停车配比？
整个 4 栋 Megan Avenue 2 综合楼共 1,682 车位 (据 Parkopedia)。Wisma HB A 座纯办公车位数量未单独披露。非预留月租车位 RM 238.50–290/位/月；地库预留 RM 371–435；地面 VIP RM 583。
Wisma HB 的最短租期？
公开来源未见。马来西亚商业市场标准为 2–3 年；Wisma HB 特定未公开确认。
Wisma HB 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。Diplomatic clause 是 Letter of Offer 阶段谈判事项，非公布的标准条款。
Wisma HB 退租时的复原成本？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。KLCC Grade B 市场范围为 RM 30–80 psf (基础) 至 RM 100–200 psf (中端)；此为市场代理值，非 Wisma HB 特定。
核验戳记
要价租金、可用单元面积、停车 (整个 Megan Avenue 2 综合楼车位总数及月租费率)、具名租户及交通于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验，参考 dated broker 列表 (A 座)、dated broker 列表 (Liiezz Lim)、dated broker 列表、dated broker 列表、irumah.co 及停车目录 Parkopedia、dated broker 列表、Parkit.my。NLA、标准楼面、竣工年份、物业管理费、非工作时间空调费率、装修期、押金结构、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原成本、MD 状态及 grade 标签均未见公开来源；需联系楼宇管理方 (KJ Property Management)。
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