2026 年在吉隆坡租 Solaris Publika (Solaris Dutamas Commercial) 办公室:您实际要支付的费用
"Solaris Publika" 是位于 Solaris Dutamas 的分层办公室套房的俗称,这是一处 17 英亩永久地契综合开发项目,位于 No. 1, Jalan Dutamas 1, Mont Kiara,由 UEM Sunrise Berhad 于 2009 年底建成,由 SCM Properties Sdn Bhd 管理。它是约 1,260 套的分层办公室产品,位于 Publika Shopping Gallery 上方和旁边 — 不是单栋 A 级企业写字楼。2025–2026 年有效挂牌的核实报价租金为 RM 3.47–8.63 psf/月 (中段 RM 4.50–5.50 psf;中心趋势约 RM 4.85 psf,2026-08-06 核实);最近的轨道交通是 Segambut KTM Komuter,步行约 6 分钟 (443 米),以及 Semantan MRT,步行约 11 分钟 (798 米)。同区另一栋独立的 21 层 A 级塔楼 — Menara 1 Dutamas,由 Pelaburan Hartanah Berhad (PHB) 持有 — 是不同的建筑,独立出租,报价为 RM 5.66–6.50 psf。
建筑形态说明 (置于显著位置): 本页涵盖的是 Solaris Dutamas Commercial 分层办公室套房 (每套 511–6,000 平方英尺,分布于多栋商业裙楼中)。不涵盖 Menara 1 Dutamas,后者是同一 Solaris Dutamas 地址的独立企业 A 级塔楼;两者共享公共区域管理,但定价和出租相互独立。
速览: Solaris Dutamas Commercial (Solaris Publika)
| 项目 | 内容 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级 | 分层办公室产品 (中端市场档);非单栋 A 级塔楼 | ceotower.com / office-hub.com, 2026-08-06 |
| 落成 | 2009 (Solaris Dutamas 综合开发,2009 年底) | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| NLA | 未按塔楼单独披露;Solaris Dutamas 综合开发内约 1,260 套零售 + 商业办公套房 | 一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06 |
| 典型单元面积 | 511 – 6,000 平方英尺 (分层单元区间;商业裙楼为 6 层双面临街,2 层零售 / 2 层办公混合) | ceotower.com, 2026-08-06 |
| 报价租金 | RM 3.47 – 8.63 psf/月 (中段 RM 4.50–5.50;中心趋势 RM 4.85;转角 / 装修单元报价位于区间上限) | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / iRumah / CEO Tower, 2025–2026 |
| 市场基准 (Mont Kiara / Dutamas 集群) | RM 5.28 psf/月 (Knight Frank / Edge Malaysia 2025 年第四季度监测) | theedgemalaysia.com, 2026-08-06 |
| 管理费 | 未公开披露。 最佳公开代理 (Arte Series @ Mont Kiara,住宅,非办公) 为 RM 0.30 psf。需联系物业管理方 以取得实际的分层办公数字。 | forum.a dated broker listing.net, 2026-08-06 |
| 停车位 | 同区同级 Menara 1 Dutamas 配比 1 车位每 1,000 sf;专属 RM 360/月,流动 RM 210/月。Solaris Dutamas 商业停车经 Parkitmy 报价 MYR 385/月 | briqbloq.com / parkitmy.com, 2026-08-06 |
| 加班空调 | Solaris Dutamas Commercial 未公开披露;同区 Menara 1 Dutamas 列出加班费为 N/A,空调运行时间为周一至周五 9:00–17:30 | briqbloq.com, 2026-08-06 |
| MD / MSC 状态 | 无公开来源提及 Solaris Dutamas Commercial 分层办公套房的该认证;未发现 MSC Cybercentre 认证 | — |
| 绿色认证 | 无公开来源提及 2009 年 Solaris Dutamas 楼栋的该认证;UEM Sunrise 旗下有 GBI 认证项目,但本栋楼无具体认证公布 | — |
| 主要租户 | UEM Sunrise Berhad 总部 (U2 层,C5 座,主开发商),Planally Sdn Bhd (C4 座 2 层,OGSE 上市),AbleGroup Berhad (D4 座 2 层,Bursa 上市),Erdas Group / WSCS (A3 座),日资企业租户 (多家,据日语中介资料) | mprc.gov.my / ablegroup.com.my / LinkedIn, 2024–2026 |
| 最近轨道交通 | Segambut KTM Komuter — 步行 6 分钟 (443 米);Semantan MRT (加影线) — 步行 11 分钟 (798 米) | Moovit, 2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立性 | 分层套房无公开来源 | — |
| 核实日期 | 2026-08-06 | 本页 |
您实际要支付的费用: Solaris Dutamas Commercial 5,000 平方英尺的 TCO
Solaris Dutamas Commercial 一套 5,000 平方英尺的分层单元,按中心趋势报价 RM 4.85 psf 计算,基础租金约为 每月 RM 24,250 (不含管理费、停车、水电和 SST) — 但基础租金不是该谈的真正数字,因为管理费是本建筑中最大的单一未核实项。以下是 5,000 平方英尺的全包 TCO,每项标注日期和来源 (或诚实地标为未核实):
| 项目 | 每月 RM | RM psf/月 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (5,000 sf × RM 4.85 psf) | 24,250 | 4.85 | 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / 一份有日期的房产中介挂牌 / iRumah, 2025–2026 |
| 管理费 | 未公开披露 — 需联系物业管理方;在 SCM Properties 确认前以 RM 0.30–0.80 psf 作为占位值 | — | 一份有日期的房产中介挂牌 (仅住宅代理), 2026-08-06 |
| 停车费 (5 车位 × Menara 1 Dutamas 专属 RM 360/月) | 1,800 | 0.36 | briqbloq.com, 2026-08-06 |
| 加班空调 (估算每月 10 小时,按典型 KL 分层费率;Solaris Dutamas Commercial 未公布) | ~750 | ~0.15 | 租户反馈的 KL 分层标准 |
| 水电费 (估算) | 1,750 | 0.35 | 租户反馈的 KL 分层标准 |
| 税前小计 (含 RM 0.50 psf 占位管理费) | ~28,800 | ~5.76 | — |
| SST 8% (适用于租金 + 管理费部分,R M 0.50 psf 占位管理费) | ~2,140 | ~0.43 | LHDN SST Order 2025 — 自 2025 年 7 月 1 日起 8% 扩围 |
| 全包总额 (估算,含占位管理费) | ~30,940 | ~6.19 | — |
Solaris Dutamas Commercial 5,000 平方英尺的首月实际入住成本约为 RM 28,000–31,000 (按中段报价) — 比标头基础租金 RM 24,250 高出约 20–28%,即在加入管理费 (占位)、停车、加班空调、水电和 8% SST 之后。最大的单一未知项是每 psf 的管理费;"RM 0.30 psf" (同一 Solaris 区域的较弱住宅代理) 与 SCM Properties 实际数字之间的差距,一旦披露,价值每月 5,000 × 该差额。需联系物业管理方 才能将"租金"挂牌的标头数字转换为独立的 RM psf。
RM 3.47–8.63 psf 的标头租金区间是 分层单元 报价区间 — 低端为空置未装修单元,高端为带双面临街的转角装修单元。中段 (RM 4.50–5.50) 是 1,000–3,000 平方英尺装修单元预算的正确数字;低端仅在 500–700 平方英尺空置单元、2 年承诺、装修期免租可议的情况下才可实现。
我的团队适合 Solaris Dutamas Commercial 吗? 三个员工人数情境
Solaris Dutamas Commercial 是分层办公室产品,而非无柱整层楼面。套房为独立分层产权,按单元出租 (典型 511–6,000 平方英尺,1,000–2,000 平方英尺区间流动性最高),租户可拿一套或多套分层单元,而非半层或整层。按 RM 4.85 psf 基础租金 + 占位管理费 + 1 车位每 1,000 sf 停车的三种情境:
- 20 人 (紧凑 100 平方英尺/人 = 2,000 sf): 一套 2,000 平方英尺的分层单元;租金 RM 9,700/月,全包约 RM 12,000/月。Solaris Dutamas Commercial 中常见 — 任何时候都有多套 1,500–2,500 平方英尺的单元在挂牌。
- 50 人 (标准 150 平方英尺/人 = 7,500 sf): 一套 3,000 sf + 一套 4,500 sf 分层单元,或一套 6,000 sf 大单元 + 相邻套房;租金 RM 36,375/月,全包约 RM 43,500/月。分层产权拼接是务实做法;整层供应稀少。
- 100 人 (标准 150 平方英尺/人 = 15,000 sf): 3 × 5,000 平方英尺分层单元,跨相邻楼栋;租金 RM 72,750/月,全包约 RM 87,000/月。可通过同一楼栋同一楼层的单元组合,或跨楼栋组合实现;需逐案核实 SCM 是否能提供统一租约,或需要三份独立的分层业主租约。
由于每套均为独立分层产权,扩展是逐套进行,非逐层进行。预期 100+ 人增长的租户应与 SCM Properties 确认同一楼层的相邻单元是否可用,以及相邻单元的分层业主在租约到期时是否能协调一致。
Solaris Dutamas Commercial 的交通实况
Solaris Dutamas 按 KL A 级标准属交通薄弱,但对 Mont Kiara / Sri Hartamas / Dutamas 住宅-商业区而言尚可。两种实际的轨道交通选项:
- Segambut KTM Komuter (巴生港线 / 丹绒马林线 Port Klang / Tanjung Malim Line) — 步行约 6 分钟 (443 米)。两者中较近;服务 KTM Komuter 郊区网络,但不服务 MRT。适用于居住于 KTM Komuter 走廊的员工 (Rawang、Sungai Buloh、Kepong、Sentul、KL Sentral、Mid Valley、Subang、巴生/Klang)。
- Semantan MRT (加影线 Kajang Line) — 步行约 11 分钟 (798 米)。MRT 选项;服务加影线走廊 (Sungai Buloh、Kepong、Sentul、Titiwangsa、KLCC、TRX、Kajang)。步行无顶棚;每日下午 3 点的雷雨期间,带顶棚路线增加约 3 分钟。
一份有日期的房产中介挂牌 中"DUTAMAS STATION (1924m, 23-24 分钟)"是较长步行参考点,非实际通勤距离。较近的轨道交通是 Segambut KTM + Semantan MRT。MRT 接驳巴士 T852 (MRT Semantan ↔ Mont Kiara) 和 T818 (Desa Sri Hartamas ↔ MRT Semantan) 停靠 Publika;T821 开往 Kompleks Mahkamah Jalan Duta。RapidKL 852 路巴士 连接 Publika 至 Titiwangsa LRT。
网约车接送是真实且常见的方式,鉴于 Mont Kiara 居民中外籍人士比例高;Publika Shopping Gallery 临街设有专用的港湾式接送点。早上 8:45 高峰期停车场排队情况,Solaris Dutamas Commercial 本身在公开资料中未见;综合开发的地下室 + 多层停车场通常能吸收需求,无需排队 (malaysiaparkingrate.blogspot.com, 2015-03)。
楼内已确认租户: Solaris Dutamas
Solaris Dutamas Commercial 并非单一租户声望地址;租户组合是 Bursa 上市企业总部、OGSE 上市科技公司,以及日资企业卫星办公室 的组合,分布于多个分层楼栋中。办公部分的入住率为 75% (据一份有日期的房产中介挂牌),而 Publika Shopping Gallery 的零售入住率为 86%。已确认、有来源的租户:
- UEM Sunrise Berhad — 主开发商,总部位于 U2 层,C5 座 (LinkedIn, 2026-08-06)。开发商本身的入驻是本楼适合企业使用的最有力信号。
- Planally Sdn Bhd — 数字 / OGSE 上市 (马来西亚石油资源公司 Malaysia Petroleum Resources Corporation,油气服务 / 数字)。C4-2-10 单元,C4 座 2 层 (mprc.gov.my, 2026-08-06)。
- AbleGroup Berhad — Bursa Malaysia 上市多元化集团。D4-U2-10 座,2 层 (AbleGroup AR2024)。
- Erdasan Group / WSCS 股份登记处 — A3 座,A3-3-8 单元 (Erdasan Group AR2024)。
- 日资企业租户 (多家) — STARTS International 的日语中介页面明确指出"日系企業の入居も多く"("许多日资企业入驻") Solaris Dutamas (Publika) 办公区,单元面积从 50 m² 到 1,000 m²+ 不等 (kaigai.starts.co.jp, 2026-08-06)。
- LHAG (Lee Hishammuddin Allen & Gledhill) — 马来西亚主要律师事务所;注册地址位于 Menara 1 Dutamas 6 层 (同区同级 A 级塔楼,非 Solaris Dutamas Commercial 分层楼栋;此处列出是因为地址共享) (LinkedIn, 2026-08-06)。
同一开发的零售部分 (Publika Shopping Gallery) 由 Ben's Independent Grocer (BIG, 49,000 平方英尺)、上海风格美食文化村 (26,000 平方英尺),以及 British India、Caring Pharmacy、Rakuzen、Monocle (一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06) 主力支撑。以零售为主轴的便利对办公租户而言是真正的配套 — Publika 是 Mont Kiara / Sri Hartamas 微观市场中最常光顾的零售裙楼。
Solaris Dutamas Commercial 的租约风险与退出机制
Solaris Dutamas Commercial 的公开挂牌几乎未披露任何租约条款。KL 分层办公室市场标准适用;本楼特定条款在公开资料中未有 用于分层套房。两项已确认标准,四项未确认:
- 退租时的还原费用: 未公开披露。对于 KL 分层办公室 (通常按"现状"出租),还原较轻。需联系物业管理方 以取得 SCM Properties / 分层业主特定的范围和成本。
- 典型押金: 2 个月押金 + 1 个月预付租金 + 1 个月水电押金 = 4 个月预付现金 (Mont Kiara 经纪的标准租约模板,载于 Jason Ong, REN 29370 的 Solaris Dutamas Commercial 分层挂牌中;一份有日期的房产中介挂牌, 2026-08-06)。
- 中途解约条款: 未公开披露。仅通过谈判确定 — 须与分层业主确认。KL 分层标准为 2 个月通知 + 2 个月租金违约金,但这因业主而异,非整栋通用。
- 外交条款: 未公开披露。仅通过谈判确定。 允许外国租户在不被没收押金的情况下提前退租的机制 (通常需 12 个月锁定期后方可启动、2 个月通知加证明文件、租户在通知期内仍需付租、不得冲抵押金) 是马来西亚商业租约的一般做法,但非本楼特有;在据以行事前,请根据您自己的 Letter of Offer 核实确切的通知期和锁定期长度。
- 银行担保替代现金押金: Solaris Dutamas Commercial 未公开披露。部分 KL 分层业主接受以银行担保替代现金押金,以保留营运资金 — 但这需通过谈判,非既定权利,且需联系物业管理方。
- 租金递增: 未公开披露。KL 分层标准为每年 5–10% 递增,或 3 年/5 年市场租金重审,但这因业主而异,非整栋通用。
关于退租时押金未返还的争议,马来西亚的民事追偿途径为地方法院 (Majistret Court,索偿金额不超过 RM 100,000) 或 session 法院 (RM 100,001–1,000,000);租期超过 3 年的租约必须在签订后 30 天内通过 LHDN 的 e-Duti Setem 平台加盖印花,方可作为证据被接纳。带日期戳的搬入/搬出照片清单是防止"正常磨损 vs 损坏"争议的实际保护。
MD / MSC 状态栏: Solaris Dutamas Commercial
Solaris Dutamas Commercial 分层办公套房无任何公开确认的 MD / MSC 状态。 在本次研究 (2026-08-06) 时,所有公开来源中均未发现该分层办公产品的 MSC Cybercentre 认证。给租户的简要说明: 自 2022 年 3 月 25 日起,马来西亚数字 (MD) 状态是基于公司活动,而非绑定于特定楼宇 — 即税收优惠 (符合条件的知识产权收入 0%,不符合条件者 5–10%) 取决于贵公司业务,而非办公地址。入驻 MSC 认证楼宇并不会让您的公司获得 MD 状态,不入驻也不会让您失去资格。马来西亚约 35% 的专用办公空间已获 MD 认证;但只有约 13% 的 MD 公司实际入驻 MD 认证楼宇 (Kimi 交叉验证研究,2026-07-30)。对于评估 Solaris Dutamas Commercial 的租户: 缺乏 MSC 认证不是税务事件阻碍,但是生态信号 — 该楼更偏向于混合用途 / 企业总部 / 日资卫星办公室,科技租户比重不高。
比较: Mont Kiara / Dutamas 子市场同级楼宇
Solaris Dutamas Commercial 位于 Mont Kiara / Sri Hartamas / Dutamas 住宅-商业区。在价格和等级上,驾车 10–15 分钟内有三个同类楼宇:
- Menara 1 Dutamas (PHB 持有,21 层,同 Solaris Dutamas 区内的独立 A 级塔楼) — 报价 RM 5.66–6.50 psf;企业租户,有金融服务背景 (前身是 Menara SapuraKencana Petroleum)。天然 A 级同侪。
- The MET Corporate Towers (Jalan Dutamas 2, Mont Kiara) — 类似的 Mont Kiara 分层办公产品;典型报价 RM 5–7 psf,装修期免租可议。在分层形态上比 A 级同侪更接近 Solaris Dutamas Commercial。
- 1 Mont Kiara (Jalan Kiara, Mont Kiara) — 类似的 Mont Kiara 分层办公室;广告提供装修期免租;租户组合类似 (企业卫星办公室、中小企业)。在同一微观市场中,作为分层产品之间选择的天然对标。
Solaris Dutamas Commercial 以中心趋势 RM 4.85 psf 价位是此对比组中的价格领跑者;Menara 1 Dutamas 以 RM 5.66+ psf 占据声望溢价;The MET 和 1 Mont Kiara 是直接的分层竞争者。
常见问题: Solaris Dutamas Commercial (Solaris Publika)
Solaris Dutamas Commercial 是否为马来西亚数字 (MD) / MSC 认证?
Solaris Dutamas Commercial 分层办公产品无任何公开确认的 MSC Cybercentre 认证 (2026-08-06)。自 2022 年 3 月 25 日起,MD 状态是基于公司活动,而非基于建筑 — 楼宇标签是生态信号,并非租户的税务事件。
Solaris Dutamas Commercial 的管理费是多少?
未公开披露。所有 2025–2026 年有效挂牌均报标头租金,无每 psf 管理费。最佳公开代理是同 Solaris 区域的住宅项目 Arte Series (RM 0.30 psf),但那是住宅楼,不是分层办公室。SCM Properties (管理该综合开发的 UEM Sunrise 子公司) 是取得本楼具体数字的途径 — 早期建模可暂以 RM 0.30–0.80 psf 作为占位值。
Solaris Dutamas Commercial 5,000 平方英尺的办公室每月多少钱?
按中心趋势报价 RM 4.85 psf 计算,基础租金为 RM 24,250/月。全包 (占位管理费 + 5 个停车位 + 加班空调 + 水电 + 8% SST) 约为 RM 28,000–31,000/月 — 比标头租金高约 20–28%。
Solaris Dutamas Commercial 的楼面面积是多少?
Solaris Dutamas Commercial 是分层办公室产品,而非无柱整层楼面。独立分层产权单元面积 511 至 6,000 平方英尺,1,000–2,000 平方英尺区间流动性最高。租户可拿一套或多套单元,而非半层或整层。商业裙楼为 6 层双面临街,2 层零售 / 2 层办公混合。
Solaris Dutamas Commercial 是否获得绿色认证?
2009 年的 Solaris Dutamas 楼栋在公开资料中无该认证。UEM Sunrise 旗下有 GBI 认证项目,但本栋楼无具体认证公布。该楼早于 2015 年后马来西亚绿色认证办公楼的浪潮。
Solaris Dutamas Commercial 距最近 MRT/LRT 站有多远?
Segambut KTM Komuter 步行 6 分钟 (443 米);Semantan MRT (加影线) 步行 11 分钟 (798 米)。两者均可行走但无顶棚 — KL 每日雷雨会增加 2–3 分钟。MRT 接驳巴士 T852 和 T818 停靠 Publika,供偏好乘巴士而非步行的员工使用。
Solaris Dutamas Commercial 的停车位配比是多少?
分层套房未单独公布。同区 Menara 1 Dutamas 配比 1 车位每 1,000 sf (专属 RM 360/月,流动 RM 210/月);Parkitmy 列出 Solaris Dutamas 商业停车为 MYR 385/月。访客停车:首 2 小时 RM 1.00,之后每小时 RM 2.00,工作日最高 RM 20.00,周末最高 RM 5.00,过夜 RM 30.00。
Solaris Dutamas Commercial 的最短租期是多久?
2 年是 KL 分层办公室标准;1 年期"难以谈成" (据澎湃新闻 2025-08-13 跨境创业者叙述)。同类 Mont Kiara 分层挂牌 (1 Mont Kiara / The MET) 明确广告"提供免租装修期,租金可议" — 装修期可议,租期不可议。
核实戳记: 租金、停车、交通和租户名册于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。管理费、加班空调、中途解约条款、外交条款、还原费用、租金递增、MD/MSC 状态和绿色认证在 Solaris Dutamas Commercial 分层套房的公开资料中均未有 — 需联系物业管理方 (SCM Properties Sdn Bhd,UEM Sunrise Berhad 子公司,可通过 Publika Shopping Gallery 管理处联系)。
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