Encorp Strand Garden Office 是位于 Jalan PJU 5/1, Pusat Perdagangan Kota Damansara, PJU 5, 47810 Petaling Jaya 的 14 栋 6–7 层花园办公室租赁地契产品,2014 年落成,共 258 个单位(典型单位建面 1,560–2,510 平方英尺,每层 3 个角部单位)。它位于更大的 Encorp Strand 总体规划内(由 Encorp Berhad,Bursa Malaysia 200001004231 / 506836-X,与 Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor(PKNS)合资)。2025–2026 年挂牌租金集中在 RM 1.60–RM 3.50/平方英尺/月,1,000–3,500 平方英尺空置/半装修单位(中位 RM 2.50/平方英尺),所观察更广区间为 RM 1.15–RM 7.24/平方英尺,含小型全装修端部单位。2,900 平方英尺单位已核实入驻费: RM 12,200 总额(1 个月租金 + 2 个月保证金 + 1 个月水电押金 + RM 600 印花),据一份旧经纪挂牌。整个一体化开发共 940–1,180 个车位(来源在区间内有分歧);按一份独立楼栋挂牌,季停车 RM 60/车位/月 — 相对巴生谷标准异常便宜。最近轨道:MRT Surian(Kajang 线),据 Moovit 步行 13 分钟。
PJ Encorp Strand Garden Office 办公室出租(2026)
注:本楼位于 Petaling Jaya / Kota Damansara(雪兰莪),KL 以西,不在联邦直辖区 KL。"KL 办公室租赁指南"上链遵循集群惯例,非依司法管辖。
速览事实
| 项目 | 数值 | 来源 / 日期 |
|---|---|---|
| 等级(A/B + 依据) | 任何有据 REIT 备案或主要经纪分类中均未正式分为 A / B / 高级 A。开发商 / PKNS 描述为"豪华花园办公室"/"设计与科技的智能结合"。非 JLL / Knight Frank 意义上的 A 级专用写字楼。按市场惯例归为 Selangor / PJ B- 级商铺办公室。 | Encorp Berhad;PKNS 官方;旧经纪挂牌(均为 2026-08-06) |
| 落成 / 主要翻新 | 2014(Encorp Strand Garden Office)。2012 年为 The Strand 主体楼(40 层,独立居住服务产品 — 非本楼)。 | 旧经纪挂牌(2026-08-06) |
| NLA + 典型楼面 | Encorp Strand 总体规划总一体化 GFA 1,317,976 平方英尺(Strand Mall 249,276 平方英尺 + Warna Avenue 168,471 平方英尺 + 居住/办公/花园办公楼)。Garden Office 产品本身为 6-7 层商铺办公室,典型单位 1,560–2,510 平方英尺;每层 3 个角部单位;每栋 2 部电梯;天桥与空中花园设施。 | Encorp Berhad;PKNS 官方;旧经纪挂牌(均为 2026-08-06) |
| 使用率(净:毛) | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。 | — |
| 挂牌租金(毛/净已标注) | 1,000–3,500 平方英尺空置/半装修单位群体 RM 1.60–RM 3.50/平方英尺/月;中位 RM 2.50/平方英尺。观察全区间:RM 1.15–RM 7.24/平方英尺(小型全装修端部单位居高位;空置单位居低位)。PKNS 以绝对 RM/月表达(RM 3,182–RM 5,020/月,1,591–2,510 平方英尺单位)。各挂牌未统一标注毛租或净租 — 按报价分别核实。 | 旧经纪挂牌(群体);旧经纪挂牌(群体);PKNS 官方;旧经纪挂牌单条挂牌(Lim Beng Kian)(均为 2026-08-06) |
| 挂牌与实际租金价差 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。 | — |
| 物业管理费(RM/平方英尺/月) | 公开资料中无记录。PKNS 页面未披露;公开挂牌未拆解。PKNS 销售联系:+6019-400-9868。 | PKNS;挂牌(均于 2026-08-06 审核) |
| 停车(车位比、费率、来访费率) | 3 层地下室共 1,000–1,180 个车位(来源在区间内有分歧;以 Encorp Strand Mall 官方 1,000 个有遮蔽 + 室外为头条)。按一份旧经纪挂牌独立楼栋挂牌,季停车 RM 60/车位/月 — 相对巴生谷标准异常便宜(典型 PJ 办公室 RM 150–RM 250)。按独立楼栋特定数字处理,待 PKNS 确认。 | Encorp Strand Mall 官方;旧经纪挂牌独立楼栋挂牌;旧经纪挂牌不同楼栋挂牌(均为 2026-08-06) |
| 加班空调费率 | 公开资料中无记录。花园办公室产品为每栋分体空调(每栋 2 部电梯,典型独立单位控制) — 请向 PKNS 确认 OT 收费模式。 | — |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 公开资料中无记录。所有有据资料中均未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司业务,与楼宇无关。 | 所有来源均于 2026-08-06 审核;MDEC 政策(2026) |
| 绿色认证(GBI/LEED/GreenMark) | 无核实。Encorp Berhad 官方站点或 PKNS 页面均未披露。 | Encorp;PKNS(2026-08-06) |
| 主要租户 / 租户名单 | Encorp Berhad 的 Strand 页面或 PKNS Garden Office 页面均未明示具名。更广的 Encorp Strand 总体规划将一体化零售商场(Strand Mall)与 Warna Avenue 命名为锚定组件,但这些并非办公租户。无任何来源具体列出花园办公楼栋的公司租户。 | Encorp Berhad;PKNS(均为 2026-08-06) |
| 最近轨道 + 步行时间 | MRT Surian(Sungai Buloh–Kajang 线 / Kajang 线)— 距 Strand Mall 步行 13 分钟,据 Moovit 交通数据。旧经纪挂牌说 10 分钟,trivago 酒店风格挂牌说 15 分钟 — 取最被测量的 Moovit 13 分钟。2017 年风格论坛帖中提到的"750 米外"Dataran Sunway MRT 站从未建成 — 截至 2026 年,Surian 是唯一服务 Dataran Sunway 一带的 MRT。 | Moovit 交通数据;旧经纪挂牌;en.wikipedia.org(Kajang 线)(均为 2026-08-06) |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开资料中无记录。需致电楼宇管理处。 | — |
| 最后核实日期 | 群体租金、车位数、MRT 步行、入驻费:2026-08-06。物业管理费、加班空调、租期:公开资料中无记录。 | SPEEDHOME(本页) |
2,900 平方英尺单位的实际 TCO 是多少（入驻费已核实）？
整个集群中最具体、最单一的押金数据点:一份旧经纪挂牌的 2,900 平方英尺空置单位,列出了完整的入驻费分项(2026-08-06 访问)。这是文章作为"在 Encorp Strand 租用单位的实际成本"的核心数据。
| 项目 | RM(一次性) | RM / 月(持续) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 预付首月租金 | 2,900 | — | 旧经纪挂牌中介报价 |
| 2 个月保证金 | 5,800 | — | 旧经纪挂牌中介报价 |
| 1 个月水电押金 | 2,900 | — | 旧经纪挂牌中介报价 |
| 租约印花 | 600 | — | 旧经纪挂牌中介报价 |
| 入驻总额(一次性) | 12,200 | — | 以旧经纪挂牌中介报价为锚定 |
| 基础租金(RM 2.50/平方英尺 中位,2,900 平方英尺) | — | 7,250 | 已核实群体中位 |
| 物业管理费 | — | 公开资料中无记录。需致电 PKNS。 | PKNS 销售:+6019-400-9868 |
| 停车 — 2 个预留车位(独立楼栋 RM 60/月) | — | 120 | 独立楼栋数字;PKNS 待确认 |
| 加班空调 | — | 公开资料中无记录。需致电 PKNS。 | 每栋分体空调模式 |
| 水电(电、水 — 租户合约) | — | ~900 | 估算;租户合约直开账单 |
| SST(现行 8%)对租金(请核实应税基数) | — | 580 | 请向 PKNS 核实 |
| 持续月费 — 示意,SC 未知 | — | ~8,850+ | 典型 Selangor / PJ 花园办公室 SC RM 0.50–RM 0.90/平方英尺 将增加 RM 1,450–RM 2,610/月 |
对 MNC / 高契约租户,部分马来西亚业主接受银行保函代替现金押金 — 可在 Letter of Offer 阶段询问 PKNS,但并非本楼明示的普遍权利。PKNS 是雪兰莪州经济发展机构,非私人 REIT;其竞争角度是为 SME / 州优先租户提供灵活性,而非公开条款书。
我的团队能否容纳?20 / 50 / 100 人方案
Encorp Strand Garden Office 典型 1,560–2,510 平方英尺的建面单位直接支持小团队方案;中等团队需要跨一栋或多栋的多个单位承租。100 人通常会考虑 The Strand 主体楼或完全不同的 PJ / KL 物业。两种密度档次(100 平方英尺/人紧凑型与 150 平方英尺/人标准型)是马来西亚办公室惯例。
| 团队规模 | 密度(平方英尺/人) | 所需面积 | Encorp Strand Garden Office 适配 | 全包月费(RM 2.50/平方英尺 + 仅核实停车;SC 未知) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 100 | 2,000 平方英尺 | 单个典型单位(PKNS 区间 1,591–2,510 平方英尺) | ~RM 5,000 租金 + ~RM 120 停车 = ~RM 5,120(不含 SC、水电) |
| 50 人 | 150 | 7,500 平方英尺 | 一层内 3 个典型单位堆叠(3 个角部单位 × 2,510 平方英尺 = 7,530 平方英尺),或一栋内多层承租 | ~RM 18,750 租金 + ~RM 360 停车 = ~RM 19,110(不含 SC、水电) |
| 100 人 | 150 | 15,000 平方英尺 | 跨多栋承租 — 通常超出本花园办公室产品的实际范围;100 人建议考虑 The Strand 主体楼或 PJ B 级塔楼。 | ~RM 37,500 租金 + ~RM 600 停车 = ~RM 38,100(不含 SC、水电)— 范围警告 |
上述数字不含物业管理费 — 按典型 PJ / Selangor 花园办公室 RM 0.50–RM 0.90/平方英尺 假设,50 人方案需增加 RM 1,000–RM 1,800/月,100 人方案需增加 RM 2,000–RM 3,600/月。致电楼宇管理处是获取实际数字的唯一途径。
交通实况如何？
MRT Surian(Kajang 线 / Sungai Buloh–Kajang 线)距 Strand Mall 步行 13 分钟(Moovit 交通数据)— 相互冲突的步行时间引用中测量最准的(旧经纪挂牌 10 分钟,trivago 15 分钟)。Surian 站也在物业挂牌中被特别提及为距 Encorp Strand 综合体最近的 MRT。2017 年风格论坛帖中提到的"750 米外"Dataran Sunway MRT 站从未建成 — 截至 2026 年 Surian 是唯一服务 Dataran Sunway 一带的 MRT,本页只锚定 Surian。公交站"The Strand(Timur)Pj796"据 Moovit 步行约 3 分钟。驾车方面:从 Jalan PJU 5/22 / 23 进出;SPRINT 高速 / LDP 附近。网约车接载在 Strand Mall 主要入口实际可行。早 8:45 停车场入口排队公开资料中无记录 — 请实地测量。
楼宇里有哪些租户？
Encorp Strand Garden Office 未发布公司租户名单。集群目标是(a)购买或租用分契单位的 SME / 分行办公室租户(物业在 RM 240 – RM 1,073/平方英尺 有重要的分契销售市场,据旧经纪挂牌),(b)PKNS 的锚定州经济发展租户,以及(c)专业服务公司(诊所/实验室/顾问/培训中心形式,鉴于 6-7 层商铺办公形态)。本楼不参与 MNC 总部的 A 级租户竞争。更广的 Encorp Strand 总体规划将一体化零售商场(Strand Mall)与 Warna Avenue 命名为锚定组件 — 这些是 商场组件,非 Garden Office 租户,本文不将其作为办公租户呈现。已核实机构存在:
- Encorp Berhad — 注册办公(开发商),46-G, Jalan PJU 5/22, Encorp Strand, Pusat Perdagangan Kota Damansara, 47810 Petaling Jaya — Encorp Berhad 官方
- PKNS — 合资方与 Garden Office 产品的主要业主 — PKNS 官方;PKNS 租赁联系:+6019-400-9868(销售)/ +6012-387-8084
楼宇出租率公开资料中无记录。
租赁风险与退租机制有哪些？
四个子块,每个先一句话回答。
复原。 公开资料中无记录。PKNS 是州经济发展机构,未发布标准租约模板。Selangor / PJ 花园办公室市场范围为 RM 5–15/平方英尺,视装修而定(据规范 §2 Slot 7)— 视为规划估算,非 Encorp Strand 数字。
解约条款。 公开资料中无记录。PKNS 未发布标准表格。市场惯例为 2 个月书面通知,12 个月后方可行使 — 请向 PKNS 销售确认。
外交条款。 公开资料中无记录。所报告的 KL 市场机制(12 个月锁定期、2 个月书面通知加文件证据、租户在通知期内仍需缴租)在依赖其处理外国租户退租前,需对照 2–3 份实际租约或物业律师进行核实。据市场传闻,PKNS 较 KLCC 业主更灵活 — 请按交易核实。
合理磨损与损坏。 公开资料未提及。这是引发多数押金返还纠纷的模糊地带;规范的一贯建议是双方拍照式入住/退租清单。对于未返还押金的纠纷,据规范所述,小额诉讼途径(Form 198 传票,双方均不聘请律师)是所述救济渠道 — 在依赖前请确认当前法院/审裁庭路径。
Malaysia Digital / MSC 状态是什么？
本楼已确认状态:公开资料中无记录。所有有据资料中均未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司业务,与楼宇无关 — 因此身处本地址不代表租户获得或失去 MD 状态。具体税收激励细则(0% 合资格 IP 收入 / 5–10% 非 IP、激励申请的最低实收资本 RM 50,000 对比基础 MD 状态的 RM 1,000、2 名全职知识工作者平均月薪 ≥RM 5,000、年度运营开支 ≥RM 50,000、不可退还的申请费 RM 1,080)来自单一来源,应在实际申请时以 MDEC 官方网页为准。
如何与同级楼宇对比？
三个邻近楼宇,价位与等级供交叉参考。均位于 Petaling Jaya / Kota Damansara / Bandar Utama 走廊。
- The Strand(Kota Damansara) — 邻近 40 层主体楼;2012 年落成;主要为居住服务式,4 层商务套房 — 不同产品,但总体规划相邻。
- Mutiara Damansara 办公楼群 — Petaling Jaya / Mutiara Damansara;郊区 PJ 租金区间相当;MRT Surian / MRT Bandar Utama 附近。
- Dataran Sunway(PJ) — Petaling Jaya / Subang 走廊;租赁地契分契 / 商铺办公室产品相当;论坛 2017 帖提到的 Dataran Sunway MRT 站从未建成 — Surian MRT(KG07)服务该区。
如需了解 KL 办公室租赁全景,请参阅 KL 办公室租赁指南。
常见问题
Encorp Strand Garden Office 是 Malaysia Digital / MSC 状态吗?
公开资料中无记录。所有有据资料中均未标注为 MSC 状态。MD 状态自 2022 年起基于公司业务,不绑定指定楼宇 — 身处本地址的租户按公司自身业务申请,而非楼宇的认证。
Encorp Strand Garden Office 的物业管理费是多少?
公开资料中无记录。PKNS 未公布每平方英尺物业管理费;公开挂牌未拆解。PKNS 销售:+6019-400-9868。
Encorp Strand Garden Office 2,900 平方英尺办公室月费多少?
按已核实的 RM 2.50/平方英尺 中位,租金 RM 7,250/月;2 个预留停车位约 RM 120/月(按独立楼栋挂牌);租金部分另加 SST 8%。物业管理费、加班空调及水电费未核实 — 没有这些数据,无法如实报价总成本。已核实入驻总额:RM 12,200(1 个月租金 + 2 个月保证金 + 1 个月水电押金 + RM 600 印花),据旧经纪挂牌中介挂牌。
Encorp Strand Garden Office 的楼面面积多大?
典型单位 1,560–2,510 平方英尺,每层 3 个角部单位,每栋 2 部电梯,天桥与空中花园设施。14 栋 6–7 层花园办公楼,共 258 个单位。传统塔楼意义上无"整层"。
Encorp Strand Garden Office 有绿色认证吗?
无核实。Encorp Berhad 官方站点或 PKNS 页面均未披露。
Encorp Strand Garden Office 距离最近的 MRT/LRT 有多远?
步行 13 分钟至 MRT Surian(Kajang 线),据 Moovit。公交站"The Strand(Timur)Pj796"步行约 3 分钟。
Encorp Strand Garden Office 的停车配比是多少?
3 层地下室共 1,000–1,180 个车位(来源在区间内有分歧;Encorp Strand Mall 官方引用 1,000 个有遮蔽 + 室外)。按一份旧经纪挂牌独立楼栋挂牌,季停车 RM 60/车位/月 — 相对巴生谷标准异常便宜。
Encorp Strand Garden Office 的最短租期是多久?
公开资料中无记录。PJ / Selangor 商铺办公室常态为 2–3 年。请在 Letter of Offer 阶段向 PKNS 销售确认。
业主是否接受外国租户的外交条款?
公开资料中无记录。PKNS 未发布标准表格。据市场传闻,PKNS 较 KLCC 业主更灵活 — 请按交易核实,不要依赖通用机制。
Encorp Strand Garden Office 退租时的复原成本是多少?
公开资料中无记录。PJ / Selangor 花园办公室规划估算:RM 5–15/平方英尺,视装修而定 — 在预算前请向 PKNS 确认。
核实戳记里有什么？
挂牌租金(群体 RM 1.60–RM 3.50/平方英尺,中位 RM 2.50,4 个来源)、已核实入驻费(2,900 平方英尺 RM 12,200,旧经纪挂牌中介挂牌)、车位数(1,000–1,180 区间)、季停车(独立楼栋挂牌 RM 60/车位/月)及 MRT 步行(13 分钟至 Surian,Moovit)已于 2026-08-06 核实。物业管理费、加班空调费率、最短租期、超出已核实样本的押金、解约条款、外交条款、复原成本、已具名公司租户、绿色认证及 MD 状态,本楼 公开资料中无记录 — 需致电 PKNS 销售(+6019-400-9868)。Strand Mall 锚定租户(TGV、Sam's Groceria 等)为同一总体规划的商场组件,非 Garden Office 租户,在本页中不作为办公租户呈现。页面审核日期 2026-08-21。
SPEEDHOME 亦是可与前述各类途径一并评估的选择之一。