Menara Melawangi 八打灵再也办公室出租 (2026)
答复概要（60 字）
Menara Melawangi 是一栋 27 层分层地契综合楼，位于 No. 18, Jalan Persiaran Barat, Pusat Perdagangan Amcorp, 46050 Petaling Jaya（PJ 第 52 区，Selangor——不在吉隆坡联邦直辖区），是 Amcorp Trade Centre 的一部分。它将 400 套服务式住宅与三层商务套房分层办公室结合。分层套房租金为 RM 2.00 – RM 4.00 psf/月（5 个来源，2026 年第二季度）。Taman Jaya LRT（格拉那再也线，站号 KJ20）步行 约 4 – 15 分钟（视入口而定）。适合中小企业、专业服务及上市公司注册办事处，而非 MNC 主力租户。
快速事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级（A/B）+ 依据 | 乙级（次级；分层办公室，非单一甲级企业塔资产）。 27 层，400 套服务式套房 + 3 层办公室套楼层；个体分层单元 538 – 1,333 sf 典型。配置为中小企业 / 专业服务租户，非 MNC 主力。 |
| 落成 / 主要翻新年份 | 2005 年（Amcorp Business Suites / Menara Melawangi 分层办公部分）。更广泛的 Amcorp Trade Centre 商场于 1998 年开业。27 层塔将小型"商务套房"（400 套服务式套房）与三层办公层结合。 |
| NLA + 标准层平面 | 仅塔楼 NLA 未核实。 整个 Amcorp Trade Centre 约 67,912 m² ≈ 730,919 sf（Amcorp Properties Berhad 2016 年报，但涵盖整个 Amcorp Mall + Menara Amcorp + Menara PJ 综合体，非仅 Menara Melawangi）。层平面：套房 538 – 1,333 sf 个体；分层单元合并可达约 3,000 – 6,000 sf。 |
| 净得率（净:毛） | 未核实。分层套房产品；非单层甲级模板。 |
| 要价（全包/净价标记） | RM 2.00 – RM 4.00 psf/月（毛坯/部分装修小套房，5 来源：ceotower.com RM 4.00；带日期中介挂牌 8 个挂牌 RM 1.98 – 3.72；带日期中介挂牌 RM 3.00）。Bursa 发布租约（KJTS 招股书 2023-08-30）记录 5 年期部分装修（Suite EL-11-06，818 sf）租金 RM 5.50 psf/月——稳定性与装修溢价。 |
| 要价与实际租金差距 | 楼宇层面未核实；PJ 第 52 区子市场是租户有利的套房产品。 |
| 服务费（RM psf/月） | 未核实——需致电物业管理。 分层办公室通过联合管理体（JMB）维修基金支付，非业主披露的单一 psf。估算 RM 0.40 – 0.60 psf（JMB 常见，未核实）。 |
| 停车（车位配比、费率、访客费率） | 配比未核实。 Amcorp Trade Centre 使用共享的 Amcorp Mall 裙楼停车场；不按 NLA 分配给办公套房。月租户费率未核实；访客停车按次而非按月。 |
| 加班空调费率 | 不适用单一费率。 办公套房为分体分体计量（无中央冷机），各单元自付电费，而非建筑 OT 空调费率。 |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 未核实。塔楼有多组电梯；无 MD 公开或单租户/多租户划分。公开资料中无 MSC 认定。 |
| 绿色认证（GBI/LEED/GreenRE/GreenMark） | 未公布（带日期中介挂牌："认证：无"）。 |
| 主力租户 / 租户名单 | 无单一主力租户——跨多个分层业主分散。已确认租户（来自 Bursa 招股书及公司网站）：KJ Technical Services Sdn Bhd（Bursa：0293，Suite EL-11-06，818 sf，2005 年 4 月 25 日起租用至 2026 年 11 月 12 日）；Digistar Corporation Berhad（Bursa 上市，Unit EL-11-01）；Melati Ehsan Holdings Berhad（Bursa：5129，Unit EL-11-01——股东大会广播场所）；Consortium Jaringan Selangor Sdn Bhd（KJS）（Suite W-11-19）；Clinical Research Malaysia（CRM）（Suite E-10-20）；Tawfeek Badjenid & Partners（法律，Suite E-09-20）；Zaim Express Sdn Bhd（物流，Suite W-09-02）；DNA Energie Sdn Bhd（Suite E-9-11）。中小企业 / 专业服务倾向，含 2 家 Bursa 上市公司注册办事处。 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | Taman Jaya LRT（格拉那再也线，站号 KJ20）步行约 4 分钟（依 ceotower / lelongtips 营销），但依 Moovit 自 Amcorp Mall 东南侧步行约 15 分钟（约 1.1 公里）。步行时间取决于租户使用的入口——前门（Persiaran Barat）是短程。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。预计服务式套房塔有标准备份；非单一企业塔规格。 |
| 最后核实 | 2026-08-06（租金 + 租户名单 + Taman Jaya LRT 邻近性）；服务费、停车费率、MD 状态、外交条款及还原同日仍未核实。 |
您实际要支付的费用——5,000 平方英尺，3 年期
基于要价中位数 RM 3.50 psf 和 2+1+1 押金构建。5,000 平方英尺情形需合并多个分层单元——本楼的分层地契配置不按标准提供单一租户 5,000 平方英尺整层；约 3,000 – 6,000 sf 的合并单元可服务较大租户。
| 费用项 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺每月 RM | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金（要价） | 3.50 | 17,500 | 8 个活跃挂牌中位数（RM 2.00 – 4.00）。 |
| 服务费（假设） | 0.50 | 2,500 | 未核实；JMB 通常区间 RM 0.40 – 0.60。 |
| 停车 | n/a | 0（假设） | 费率未核实；Amcorp Mall 裙楼访客/租户按次。 |
| 加班空调 | n/a | 0 | 不适用——分体分体计量。 |
| 水电（假设） | n/a | 1,000 – 2,000 | 各套分表计量。 |
| 8% SST（仅对基础租金） | n/a | 1,400 | 8% 销售税针对租金。 |
| 全包总额 | — | 约 RM 22,400 / 月 | 按假设的服务费。不含首日押金。 |
| 首日现金（2+1+1） | — | 约 RM 70,000 | 2 个月押金 + 1 个月水电 + 1 个月预付，扣除 SST 前。 |
| 12 个月总占用 | — | 约 RM 268,800 | 按假设的服务费，无 OT。 |
参考 Bursa 发布并审计的租约（KJTS 招股书 2023-08-30，Suite EL-11-06，818 sf，5 年期 2021-11-11 – 2026-11-12）：每年 RM 54,000 = 每月 RM 5.50 psf——含部分装修交付 + 5 年期稳定溢价。Menara Melawangi 的单一小型分层单元通常达到 RM 2.00 – 4.00 psf；5 年期部分装修水平为上限。
外交条款备注（外籍租户）： 对 PJ 小型分层办公室不属标准。 无公开披露；需致电物业管理。对外籍租户而言，这是 Menara Melawangi 分层套房与企业塔租约之间的关键差异之一——小型 / 1,500 sf 以下产品很少有外交条款模板。请谨慎协商锁定期（PJ 小型分层通常为 1 年）；PRC 租户警告适用：2 年最低 + 剩余租金全数暴露是主要的财务风险（thepaper.cn 2025-08-13）。
我的团队能装进这里吗？（20 / 50 / 100 人）
楼宇被细分为许多小型分层办公室（538 – 1,333 sf），非整层租户。较大团队需合并多个相邻单元（合并单元约 3,000 – 6,000 sf 用于此目的）。人头方案按 150 平方英尺/人（呼叫中心密度）和 100 平方英尺/人（后台密度）计算：
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | Menara Melawangi 的布局 | 估算月成本（全包，按 3.50 psf） |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 合并 2 – 3 个相邻分层单元 | 约 RM 13,500 / 月 |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 合并 4 – 5 个相邻分层单元（罕见，需 JMB / 分层地契同意） | 约 RM 22,400 / 月 |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 楼宇本身不适合此规模；多层合并配置需分层业主与 JMB 配合 | 约 RM 44,800 / 月（若能实现） |
100 人诚实的提醒： Menara Melawangi 在结构上是分层套房产品，非企业塔产品。100 人单租户面积需合并跨一层或多层的多个单元，且楼宇的 JMB / 总业主（Amcorp Properties Berhad）可能不会同意。对 100 人团队，企业塔（如 Menara Milenium、Pavilion Damansara Heights）是结构上正确的产品；Menara Melawangi 的自然匹配是 5 – 30 人中小企业 / 专业服务租户。
交通实况
Menara Melawangi 坐落于 Jalan Persiaran Barat, Pusat Perdagangan Amcorp, PJ 第 52 区——联邦大道 / Taman Jaya LRT 走廊。Taman Jaya LRT 站（格拉那再也线，站号 KJ20） 是最近的轨道。步行时间取决于入口：
- Persiaran Barat 前门入口（Menara Melawangi 地址侧）：步行约 4 分钟（据 ceotower / lelongtips 营销）。
- Amcorp Mall 东南侧：步行约 15 分钟 / 约 1.1 公里（据 Moovit）。
网约车（Grab）接客 在 Amcorp Mall 主入口（Persiaran Barat）很方便。联邦大道直入；SPRINT 高速公路经 Jalan Kayu Ara 在附近。 Amcorp Trade Centre 由 Jalan Timur / 联邦大道走廊的 RapidKL 巴士 服务良好。标准服务式套房停车不按 NLA 分配；Amcorp Mall 裙楼停车场是最近的替代。
楼内都有谁
Menara Melawangi 是分层地契——无单一主力租户。已确认的租户（来自 Bursa 招股书、公司申报及自身发布的联系方式）：
- KJ Technical Services Sdn Bhd（KJTS Group Berhad，Bursa：0293）——Suite EL-11-06，11 楼，818 sf，自 2005 年 4 月 25 日起租用（持续续约）；当前租期 2021-11-11 – 2026-11-12，每年 RM 54,000（每月 RM 5.50 psf）。展示中小企业 / 专业服务长期倾向。
- Digistar Corporation Berhad（Bursa 上市）/ Synergy Professionals Group Sdn Bhd——Unit EL-11-01，11 楼的注册办事处。
- Melati Ehsan Holdings Berhad（Bursa：5129）——Unit EL-11-01 是股东大会的广播场所。
- Consortium Jaringan Selangor Sdn Bhd（KJS）——Suite W-11-19，11 楼（电信 / 光纤网络运营商）。
- Clinical Research Malaysia（CRM）——Suite E-10-20，10 楼（卫生部关联的 CRO 网络）。
- Tawfeek Badjenid & Partners（法律）/ New York Skin Solutions Sdn Bhd / Dragon-i——Suite E-09-20，9 楼（多租户）。
- Zaim Express Sdn Bhd（物流 / 电商履约）——Suite W-09-02，9 楼。
- DNA Energie Sdn Bhd（可再生能源 / 能源服务）——Suite E-9-11，9 楼。
租户结构推断： 中小企业 / 专业服务（法律、合同研究、电信、物流、能源、上市公司后台办公室）。名单中包含 2 家 Bursa 上市公司（Digistar、Melata Ehsan）使用该地址作为注册办事处。未发现 MNC 主力，且该楼未获 MSC / MD 状态认证。
租赁风险与退租机制
- 还原成本——毛坯还原对 1,500 sf 以下分层套房并非标准。 分层业主通常以"部分装修"（地毯、吊顶、灯具）交付，也以同样方式收回。请在签约前于租约中确认部分装修范围。
- 解约条款——第 2 年附 3 个月通知是小型套房分层办公室的市场常规。 楼宇专用措辞未核实。中国 PRC 的经验（thepaper.cn 2025-08-13）显示"即使没收了押金，你仍需继续支付剩余租金"——请仔细阅读解约条款；没收押金 + 持续租金暴露是小型分层套房的主要风险。
- 外交条款——对 PJ 小型分层办公室并非标准。 无公开披露；需致电物业管理。对外籍租户（PRC、SG、ID 公司扩张到 MY）而言，这与企业塔租约之间存在结构性差异。
- 正常磨损与损坏——在入住和退租时取带时间戳的照片式清单。押金未返还的纠纷，可引用的小额诉讼路径为救济途径。马来西亚无公开的、具约束力公开指南的租赁仲裁路径——租约即法律；文件决定争议的胜败。
- 租金复审 / 递增——PJ 小型分层办公室的市场常规为续约时 5 – 10%；对 1,000 sf 以下单元不标准化。 请与分层业主确认续约机制。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态：Menara Melawangi 未公开声称为指定。 27 层 / 400 套服务式套房 / 3 层商务套房的配置为服务式住宅 + 分层办公产品——非 MSC / MD 指定的企业塔。仅作参考：MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司活动，并非绑定楼宇。外资公司扩张到 Menara Melawangi 可通过自身符合资格的活动获得 MD 状态，而非通过物理入驻 MD 指定楼宇。
对比区块——八打灵再也（第 52 区 / 联邦大道）同业
| 大楼 | 子市场 | 等级 | 要价（RM psf） | 楼面 / 单元 | 最后核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara Melawangi（本页） | PJ 第 52 区（Amcorp Trade Centre） | B（分层办公） | 2.00 – 4.00（5,000 psf） | 538 – 1,333 sf 分层单元 | 2026-08-06 |
| Amcorp Tower | PJ 第 52 区（Amcorp Trade Centre） | B（分层办公） | 3.00 – 4.00（PJ 第 52 区区间） | 每单元；同 Amcorp Trade Centre | 2026-08-06 |
| PJ8 Office（PJS 8） | PJ 第 8 区 / 联邦大道 | B（企业 / SOHO） | 3.50 – 4.50（PJ8 区间） | 每单元；50,000+ sf 总计 | 2026-08-06 |
| PJ Midtown Office | PJ 第 13 区 / 联邦大道 | B – A（中端） | 3.50 – 4.50（PJ Midtown 区间） | 1,500 – 8,000 sf | 2026-08-06 |
| Sunway Tower | PJ 第 19 区（近 Asia Jaya LRT） | A（企业） | 4.50 – 5.50（PJ 第 19 区区间） | 每层 | 2026-08-06 |
定位小结： Menara Melawangi 位于 PJ 联邦大道小型套房带的最低端——PJ 5,000 平方英尺最便宜的，但分层地契配置意味着单层整租少见。对 5 – 30 人中小企业 / 专业服务租户而言，它是 PJ 第 52 区最划算的地址之一，并直通轻快铁（Taman Jaya，格拉那再也线）。对 50+ 人企业租户，PJ8 / PJ Midtown / Sunway Tower 是结构上正确的产品，具备单层 / 多层企业塔布局。
常见问题——Menara Melawangi（2026）
Menara Melawangi 是 Malaysia Digital / MSC 吗？
未公开声称。 27 层综合楼是服务式住宅 + 分层办公产品，非 MSC 指定。MD 状态自 2022 年 3 月 25 日起基于公司活动，与楼宇无关。
Menara Melawangi 的服务费是多少？
未核实——需致电物业管理。 分层办公室通过联合管理体（JMB）维修基金支付，非业主披露的单一 psf。估算 RM 0.40 – 0.60 psf（未核实）。
Menara Melawangi 5,000 平方英尺办公室每月多少钱？
约 RM 22,400 / 月全包，按要价中位数 RM 3.50 psf + 假设的服务费 RM 0.50 psf + 8% SST。需合并多个分层单元；楼宇本身不适合单租户 5,000 sf 整层。
Menara Melawangi 的楼面有多大？
每典型个体分层单元 538 – 1,333 sf。 合并分层单元可达 3,000 – 6,000 sf 服务较大租户。27 层塔将 400 套服务式住宅与 3 层商务套房分层办公结合。
Menara Melawangi 有绿色认证吗？
无绿色认证公布——带日期中介挂牌："认证：无"。
Menara Melawangi 离最近的 MRT / LRT 有多远？
Taman Jaya LRT（格拉那再也线，站号 KJ20）从前门（Persiaran Barat）步行约 4 分钟，从 Amcorp Mall 东南侧步行约 15 分钟（约 1.1 公里）。步行时间取决于租户使用的入口。步行可达范围内无 MRT。
Menara Melawangi 的停车配比是多少？
未核实——无配比公布。 Amcorp Trade Centre 使用共享的 Amcorp Mall 裙楼停车场；不按 NLA 分配给办公套房。访客 / 租户停车按次而非按月。
Menara Melawangi 的最低租期是多久？
1 年（ziba-property.com.my 明确："最低租期为一年"）。PJ 小型套房市场常规。
Menara Melawangi 的业主是否接受外籍租户的外交条款？
对 PJ 小型分层办公室并非标准。 无公开披露；需致电物业管理。对外籍租户（PRC / SG / ID 公司扩张到 MY）而言，这与企业塔租约之间存在结构性差异——请谨慎协商锁定期（通常 1 年）。
Menara Melawangi 退租时的还原成本是多少？
毛坯还原对 1,500 sf 以下分层套房并非标准——分层业主通常以"部分装修"（地毯、吊顶、灯具）交付，也以同样方式收回。请在签约前于租约中确认部分装修范围。
核实章
租金范围、Taman Jaya LRT 邻近性及租户名单于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。服务费、停车费率、MD 状态、外交条款及毛坯还原常规在已审阅的公开资料中未核实——需致电物业管理以确认。
最后核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究中心核实。无虚构数据；未核实的字段如实标注。
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