PJ Midtown Office 是 PJ Midtown 商用综合体的 商业办公楼 (4 层商铺) 板块,地址 Jalan Kemajuan, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya, Selangor,2018–2019 年由 IOI Properties–Sime Darby Property–Brunsfield 联合体建成。不是企业写字楼 — 是分层产权商铺产品,面向中小企业、诊所、培训中心和专业人士。分层单位租金为 每月 RM 2.50 – RM 6.52 psf (6 个在售挂牌,截至 2Q2026,中位约 RM 3.76 psf)。Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 步行约 18 分钟 (1,335 米)。GBI 认证 (开发商申报 Gold)。非 MSC 认证。
PJ Midtown 八打灵再也办公室出租 (2026)
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | 非 A 级。 PJ Midtown Office 是 4 层商铺 / 零售板块,各分层单位 (通常每个 613 – 1,862 平方英尺),非企业写字楼。无公开挂牌、经纪单、REIT 备案将 PJ Midtown 归为 A 级或 B 级。作为 中小企业 / 专业服务的分层小办公 / 商铺产品 处理。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 2018–2019 — 服务式住宅竖向于 2018 年 12 月竣工;商业零售/办公部分于 2019 年开业。Sime Darby Property + IOI Properties 联合体交付。 |
| NLA + 标准层楼面 | 办公部分 NLA 未核实 (无单一公开 NLA 数字)。据一份有日期的经纪挂牌 / IOI Properties:4 层商业楼共 2,400 个车位 和 64 个办公单位 (上层地面 / 1 楼 / 2 楼)。分层单位面积: 613 – 1,862 平方英尺/单位 (一份有日期的经纪挂牌在售挂牌);非企业标准层。 |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。分层商铺产品;非单层 A 级模板。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | 每月 RM 2.50 – RM 6.52 psf (6 个在售挂牌,截至 2Q2026)。中位 约 RM 3.76 psf。区间反映单位面积、楼层、底层与上层差异。挂牌样本:1,862 平方英尺毛坯 @ RM 7,000/月 ≈ RM 3.76 psf;1,820 平方英尺办公 @ RM 2.50 psf (空置挂牌);926 平方英尺底层 @ RM 5.39 psf;3,466 平方英尺转角 @ RM 22,600/月 ≈ RM 6.52 psf。毛/净拆分未核实。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 楼宇层面未核实 — 分层在售意味着每个单位业主 (常为个人投资者) 自行设定开价。PJ 第 13 区子市场为租户友好。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 商业板块的维护 / 服务费无公开披露。服务式住宅的维护费为 RM 0.33 psf (住宅条目,非办公)。物业管理办公室在 G-32, PJ Midtown (IOI Properties 的 Mr. Jones Chew)。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | 配比: 商业板块未核实 (2,400+ 个车位用于整个综合体;商业配比未公开)。租户月费: 约 RM 250/位/月 (未预留,指示性) — exapat.com 和 Malaysian Parking Rate Directory 引用此为 PJ Midtown 季票基准;请与管理处确认。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 马来西亚 A 级办公楼加班空调的行业基准为 RM 50 – 150/小时/区;PJ Midtown 不是 A 级写字楼,费率可能不同。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 未公开宣称。 未公布 PJ Midtown 的 MSC Cybercentre 认证。该楼宇不在主要 MSC 区域内 (Damansara Uptown、KL Sentral、Cyberjaya)。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | GBI 认证 (Sime Darby Property 2020-04 Facebook 帖 + IOI Properties Group 2022 年报将 PJ Midtown 列入 GBI 认证楼宇)。具体 GBI 评级 (Gold vs Certified) 未经第三方独立核实;Facebook 帖文写"GBI Gold compliant",而 IOI AR2022 仅写"GBI certified"未注明评级。状态为 "GBI 认证",Gold 标签来自开发商自报。 |
| 主力租户 / 租户名单 | PJ Midtown Office / 商铺板块无具名企业主力租户。 入住为中小企业 / 业主自用分层,而非企业主力。开发内具名企业存在: IOI Properties Group (G-5, PJ Midtown);Sime Darby Property Berhad (PJ Midtown 销售中心,G-5, Jalan Kemajuan, Seksyen 13)。一份有日期的经纪挂牌在售挂牌中,分层商铺租户用途一致描述为 "适合运营: 培训中心 / 诊所 / 美容 / 牙科" — 这类中小企业 / 专业服务,非具名企业主力。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 18 分钟 (1,335 米)。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 17 分钟 (1.4 公里) — 替代。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya。步行处于实用范围边缘;网约车是对办公租户现实的通勤方式。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。分层商铺产品;备用电源通常不是中央系统。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (租金 + 竣工年份 + Taman Jaya LRT 步行 + 租户特征);服务费、停车费率 (商业配比)、加班空调、MD 状态、GBI 评级 (Gold vs Certified)、完整租约模板 在该日期未核实。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺等效,租 1 年
下表基于询价租金及假设的服务费中点。注:PJ Midtown Office 是分层商铺产品,不是企业写字楼,因此典型租约是 1,000 – 1,862 平方英尺/单位 (非 5,000 平方英尺)。下面 5,000 平方英尺基准是跨楼宇比较的锚点。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺 (或 1,862 平方英尺单位) 的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (开价,中位) | 3.76 | 18,800 (5,000 平方英尺) / 7,000 (1,862 平方英尺) | 开价;分层在售下实际可能更低。 |
| 服务费 (假设) | 0.40 | 2,000 (5,000 平方英尺) / 745 (1,862 平方英尺) | 未核实 — 住宅维护为 RM 0.33 psf (非办公)。商铺区间估 RM 0.30 – 0.60 psf。 |
| 停车 (5 个车位,假设) | 250 / 位 | 1,250 (5 位) | 费率未核实;指示性季票约 RM 250/位/月。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;按仅办公时间计。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 800 (1,862 平方英尺) | 二次计量;视装修而定。 |
| SST 8% (租金,SST 注册业主) | n/a | 1,504 (5,000 平方英尺) / 560 (1,862 平方英尺) | 商业租赁 SST 在业主注册 SST 时为 租金的 8%（自 2025 年 7 月 1 日起，现行 MySST FAQ，2026-09-20 核实）。注: 所谓“商铺租赁仍为 6%”未见于现行 FAQ——服务分类请向 RMCD 确认。 |
| 含税总额 (5,000 平方英尺等效) | — | 约 RM 23,180 / 月 | 按假设服务费计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (2+1) | — | 约 RM 56,400 (5,000 平方英尺) / 约 RM 21,000 (1,862 平方英尺) | 2 个月保证金 + 1 个月水电押金,税前。分层常态;部分业主要求 1+0.5。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 282,500 (5,000 平方英尺) / 约 RM 100,200 (1,862 平方英尺) | 按假设服务费计,无加班。 |
外交条款说明 (外国租户): 马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款对商铺产品可用 (12 个月锁定后行业默认 2 个月书面通知)。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售意味着每个单位业主自定条款;请与个别业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;这并非所谓的普遍权利 — 请与单位业主确认。
PJ Midtown 这类分层办公室的管理费与维修基金怎么运作?
PJ Midtown 商业板块的办公楼服务费没有公开披露 — 记录中的 RM 0.33 psf 维护费是住宅 (Centria) 条目,本页的商铺区间 RM 0.30 – 0.60 psf 是估算,不是报价。法律确实固定的是: 依据《2013 年分层管理法令》,维修基金 (sinking fund) 的供款至少为管理费的 10% (JMB 依据 s.25(4),MC 依据 s.61(3)),而每个单位在两者中的分摊比例由分层地契上的份额单位 (share units) 决定 — 不是由年度大会设定。
对租用这 64 个分层单位之一的租户,这一法律结构带来三个实际后果:
- 在租约中分别写明两个组成部分。 管理费与维修基金在法律上是两个不同的池子 — 维修基金保留给资本性支出,不得用于日常维护。当租约写明"服务费由租户承担"时,务必让它分别写明管理费与维修基金供款,免得日后的争议变成这笔付款到底进了哪个池子。
- 年度大会定水平;分层地契定分摊。 您缴付的费率是年度大会通过的预算 (其采用的维修基金比例可以高于 10% 的法定下限),而您的单位占总账单的比例在分层地契发出时就已固定。在做占用成本模型之前,先向管理处 (G-32, PJ Midtown) 索取本年度已批准的管理费与采用的维修基金比例 — 不要依赖上表 RM 0.40 psf 的假设。
- 欠费跟着单位走。 在分层在售的楼宇里,费用附着于单位本身,而不是附着于恰好占用它的人。签约之前,请要求单位业主与管理处确认该单位的管理费与维修基金账户没有拖欠 — 带着欠费的单位是租户从挂牌上根本看不出来的遗留问题。
这正是本页在服务费一行保持诚实的原因: 法定结构是精确的,PJ Midtown 办公板块的 psf 是管理处的问题,而把两者混为一谈,正是租户最终用住宅数字为商业单位做预算的原因。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
PJ Midtown Office 是分层商铺产品,不是企业写字楼。现实的租约是中小企业规模,1,000 – 1,862 平方英尺/单位 (诊所、培训中心、机构、专业服务)。下面的人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,但 100 人场景下单间商铺不现实 — 需要整合多个分层单位或搬迁到企业写字楼。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | PJ Midtown 适配 | 月成本估算 (含税,3.76 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 2 个分层单位 (各 1,500 平方英尺) | 约 RM 14,000 / 月 (2 单位合并) |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 3 个分层单位 (1,800 + 1,800 + 1,400 平方英尺) — 可行但运营复杂 | 约 RM 23,600 / 月 (3 单位合并) |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 在 PJ Midtown 不实际 — 搬迁到企业写字楼 (如 Menara KLGCC、Menara TNB 或 PDH) | 不适用 — 见集群同类 |
建议: PJ Midtown 适合 最多约 50 人的中小企业 / 诊所 / 培训 / 专业服务租户。50+ 人或任何企业主力租户,以上集群同类是正确的参考。
轨道交通实况如何？
PJ Midtown 位于 PJ 第 13 区,是八打灵再市内陆,而不是吉隆坡联邦直辖区。Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 是最近轨道,步行约 18 分钟 (1,335 米) — 处于实用步行范围边缘。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 是替代,步行约 17 分钟 (1.4 公里)。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya — 都是现实的最后一公里选项,但增加通勤摩擦。网约车 (Grab) 是任何办公租户现实的通勤方式;该物业位于 Jalan Kemajuan,一条 PJ 本地道路,车辆出入方便,但不在 SPRINT/LDP 主干道可视范围。对于 7 点后下班的团队,强烈建议开车 — LRT 步行 + 接驳巴士组合下班后不实用。
楼内租户
PJ Midtown 是分层商铺 / 商用综合体,租户为中小企业 / 业主自用,非企业主力锚定。在开发内具名的企业存在是开发商 / 联合体合作伙伴及销售中心:
- IOI Properties Group (联合体合作方;办公室在 G-5, PJ Midtown)。
- Sime Darby Property Berhad (联合体合作方;运营 PJ Midtown 销售中心,G-5, Jalan Kemajuan, Seksyen 13)。
- Centria @ PJ Midtown (Sime Darby Property 服务式公寓分层;同地块的子产品)。
- 分层商铺租户 (4 层商业楼的底层 / 1 楼 / 2 楼) — 一份有日期的经纪挂牌在售挂牌中,租户用途一致描述为 "适合运营: 培训中心 / 诊所 / 美容 / 牙科" — 这类中小企业 / 专业服务,非具名企业主力。
关于一份有日期的经纪挂牌 BM 挂牌的说明: 一些挂牌将 PJ Midtown 描述为 "SS2" — 这是错误的;该物业是 第 13 区,不是 SS2。BM 挂牌似乎使用了更宽泛的 PJ 标签。本页坚持开发商官方站点的正确第 13 区命名。
租约风险与退出机制有哪些？
- 还原成本 — PJ Midtown 未核实。商铺分层范围: RM 5 – 20 psf 视装修复杂度。lhlaw.com.my 指出商业租约中还原为 "租户承担"。分层在售意味着每个单位业主自定还原范围 — 请与个别业主确认。
- 解约条款 — PJ Midtown 未核实。商铺行业默认: 外交条款下 2 个月书面通知,仅在 12 个月连续租约后可援引 (lhlaw.com.my)。分层在售意味着每个单位业主自定解约条款。
- 外交条款 — 行业默认: 12 个月锁定,2 个月书面通知,需证明文件 (调职函 / 签证取消函)。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售,请与个别单位业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;非所谓普遍权利。
- 正常磨损 vs 损坏 — 这是押金返还纠纷的最常见模糊地带。在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,小额诉讼是常被引用的救济途径 (参见平台的 KL 办公室租赁指南了解程序)。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险是任何中小型 PJ Midtown 租户最主要的财务风险,务必在扩张方案中计入。
- 分层专属风险 — 不同于 A 级写字楼 (单一业主 + 单一租约模板),分层在售意味着每个单位业主 (常为个人投资者) 自定开价、押金、还原、解约条款。交易团队必须按单位谈判,而非按楼宇谈判。这是任何多单位整合场景的真实摩擦成本。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: PJ Midtown Office 未公开宣称。 第 13 区子市场不在主要 MSC Cybercentre 区域内。PJ Midtown 在公开资料中未公布 MSC Cybercentre 认证。
仅作背景:MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 PJ Midtown 的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MSC 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — 因此楼宇认证是营销信号,不是取得 MD 资格的前提。对于希望获得已核实 MD 楼宇认证的科技 / 数字 / 专业服务租户,以上集群同类 (Pavilion Damansara Heights 等) 是正确参考。
对比：八打灵再也 / KL 边缘同类怎么比？
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| PJ Midtown Office (本页) | PJ 第 13 区 | 分层商铺 (非 A 级) | 2.50 – 6.52 (中位 3.76) | 613 – 1,862 平方英尺/单位 (共 64 单位) | 2026-08-06 |
| Menara TNB / TNB Gold | Bangsar / Taman Bukit Pantai | A (GBI Gold / Platinum) | 6.00 – 6.50 | 9,000 – 15,000 平方英尺 | 2026-08-06 |
| Pavilion Damansara Heights | Damansara Heights | A (BCA Green Mark,MSC 已核实) | 6.50 – 9.00 (毛坯);8.00 – 12.00 (已装) | 标准层约 9,128 平方英尺 | 2026-08-06 |
| Menara Melawangi (Amcorp Trade Centre) | PJ 第 52 区 | B (次级;分层办公) | 2.00 – 4.00 (小套房) | 538 – 1,333 平方英尺/套间 | 2026-08-06 |
定位小结: PJ Midtown 位于 PJ / KL 边缘走廊的中小企业分层商铺端。价格位于 PJ 办公区间的低端 (中位 RM 3.76 psf vs MIDA 高级 PJ 区间 RM 5.00 – 6.42 psf 用于 A 级写字楼如 Atwater、PJ33、Symphony Square、Jaya One — 这些是企业级选项,不是 PJ Midtown)。对于最多约 50 人的中小企业 / 诊所 / 培训 / 专业服务租户,PJ Midtown 是正确的地址。对于 50+ 人的企业主力租户,以上集群同类是正确的参考。
FAQ — PJ Midtown Office (2026)
PJ Midtown Office 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
未公开宣称。 未公布 PJ Midtown 的 MSC Cybercentre 认证。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 PJ Midtown 取得 MD 资格,但楼宇本身不赋予资格。已认证的 MSC / MD Cybercentre 可见 Pavilion Damansara Heights。
PJ Midtown Office 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 物业管理办公室在 G-32, PJ Midtown (IOI Properties 的 Mr. Jones Chew, +603-7843 9898)。住宅维护为 RM 0.33 psf (非办公条目)。商铺区间估 RM 0.30 – 0.60 psf (估算,非本楼专属)。
1,862 平方英尺分层单位在 PJ Midtown 的月租是多少?
约 RM 8,550 / 月 (含税),按开价 RM 3.76 psf + 假设的 RM 0.40 psf 服务费 + 1 个车位 (假设 RM 250) + 8% SST 计。5,000 平方英尺等效 (3 个分层单位) 总额为 约 RM 23,600 / 月。实际服务费、停车费率与 SST 范围需与单位业主逐一确认。
PJ Midtown Office 的标准层楼面是多大?
613 – 1,862 平方英尺/分层单位,4 层商业楼的上层地面 / 1 楼 / 2 楼。商业楼共 64 个办公单位。这是分层商铺产品,非企业标准层。整合 (5,000+ 平方英尺) 须合并多个单位。
PJ Midtown Office 是否绿色认证?
是 — GBI 认证 (Sime Darby Property 2020-04 Facebook 帖 + IOI Properties Group 2022 年报)。具体评级 (Gold vs Certified) 未经第三方独立核实;Facebook 帖文写"GBI Gold compliant",而 IOI AR2022 仅写"GBI certified"未注明评级。状态为 "GBI 认证",Gold 标签来自开发商自报。
PJ Midtown Office 离最近的 MRT / LRT 有多远?
Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 18 分钟 (1,335 米)。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 17 分钟 (1.4 公里) — 替代。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya。网约车是现实的通勤方式 — 步行处于实用范围边缘。
PJ Midtown Office 的停车配比是多少?
商业板块未核实。 整个综合体共有 2,400+ 个车位 (住宅 + 商业)。商业配比未公开。租户月费: 约 RM 250/位/月 (未预留,指示性) — exapat.com 和 Malaysian Parking Rate Directory 引用此;请与管理处确认。
PJ Midtown Office 的最短租期是多久?
PJ Midtown 专属未核实。 商铺行业默认: 1 年 (分层在售常态)。KL 商业租约基准: 2–3 年 (lhlaw.com.my:"Most tenancies / leases of office or retail spaces are for three-year (tenancy) or five-year (lease) terms")。分层在售意味着每个单位业主自定最短期限 — 请与个别业主确认。
PJ Midtown Office 的业主是否接受外国租户的外交条款?
行业默认: 12 个月锁定,2 个月书面通知,需证明文件。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售意味着每个单位业主自定条款;请与个别单位业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;非所谓普遍权利。
PJ Midtown Office 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 商铺分层范围: RM 5 – 20 psf 视装修复杂度。分层在售意味着每个单位业主自定还原范围 — 请与个别业主确认。行业默认: 商业租约中还原为 "租户承担" (lhlaw.com.my)。
核实戳覆盖什么、不覆盖什么？
开价租金、竣工年份、Taman Jaya LRT 步行、GBI 认证、租户特征于 2026-08-06 由平台核实。服务费、停车费率 (商业配比)、加班空调、MD 状态、具体 GBI 评级 (Gold vs Certified)、备用电源、完整租约模板在公开资料中未核实 — 需致电物业管理处确认。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。