PJ Midtown 八打灵再也办公室出租 (2026)
答案摘要 (60 字)
PJ Midtown Office 是 PJ Midtown 商用综合体的 商业办公楼 (4 层商铺) 板块,地址 Jalan Kemajuan, Seksyen 13, 46200 Petaling Jaya, Selangor,2018–2019 年由 IOI Properties–Sime Darby Property–Brunsfield 联合体建成。不是企业写字楼 — 是分层产权商铺产品,面向中小企业、诊所、培训中心和专业人士。分层单位租金为 每月 RM 2.50 – RM 6.52 psf (6 个在售挂牌,截至 2Q2026,中位约 RM 3.76 psf)。Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 步行约 18 分钟 (1,335 米)。GBI 认证 (开发商申报 Gold)。非 MSC 认证。
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | 非 A 级。 PJ Midtown Office 是 4 层商铺 / 零售板块,各分层单位 (通常每个 613 – 1,862 平方英尺),非企业写字楼。无公开挂牌、经纪单、REIT 备案将 PJ Midtown 归为 A 级或 B 级。作为 中小企业 / 专业服务的分层小办公 / 商铺产品 处理。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 2018–2019 — 服务式住宅竖向于 2018 年 12 月竣工;商业零售/办公部分于 2019 年开业。Sime Darby Property + IOI Properties 联合体交付。 |
| NLA + 标准层楼面 | 办公部分 NLA 未核实 (无单一公开 NLA 数字)。据一份有日期的经纪挂牌 / IOI Properties:4 层商业楼共 2,400 个车位 和 64 个办公单位 (上层地面 / 1 楼 / 2 楼)。分层单位面积: 613 – 1,862 平方英尺/单位 (一份有日期的经纪挂牌在售挂牌);非企业标准层。 |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。分层商铺产品;非单层 A 级模板。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | 每月 RM 2.50 – RM 6.52 psf (6 个在售挂牌,截至 2Q2026)。中位 约 RM 3.76 psf。区间反映单位面积、楼层、底层与上层差异。挂牌样本:1,862 平方英尺毛坯 @ RM 7,000/月 ≈ RM 3.76 psf;1,820 平方英尺办公 @ RM 2.50 psf (空置挂牌);926 平方英尺底层 @ RM 5.39 psf;3,466 平方英尺转角 @ RM 22,600/月 ≈ RM 6.52 psf。毛/净拆分未核实。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 楼宇层面未核实 — 分层在售意味着每个单位业主 (常为个人投资者) 自行设定开价。PJ 第 13 区子市场为租户友好。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 商业板块的维护 / 服务费无公开披露。服务式住宅的维护费为 RM 0.33 psf (住宅条目,非办公)。物业管理办公室在 G-32, PJ Midtown (IOI Properties 的 Mr. Jones Chew)。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | 配比: 商业板块未核实 (2,400+ 个车位用于整个综合体;商业配比未公开)。租户月费: 约 RM 250/位/月 (未预留,指示性) — exapat.com 和 Malaysian Parking Rate Directory 引用此为 PJ Midtown 季票基准;请与管理处确认。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 马来西亚 A 级办公楼加班空调的行业基准为 RM 50 – 150/小时/区;PJ Midtown 不是 A 级写字楼,费率可能不同。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 未公开宣称。 未公布 PJ Midtown 的 MSC Cybercentre 认证。该楼宇不在主要 MSC 区域内 (Damansara Uptown、KL Sentral、Cyberjaya)。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | GBI 认证 (Sime Darby Property 2020-04 Facebook 帖 + IOI Properties Group 2022 年报将 PJ Midtown 列入 GBI 认证楼宇)。具体 GBI 评级 (Gold vs Certified) 未经第三方独立核实;Facebook 帖文写"GBI Gold compliant",而 IOI AR2022 仅写"GBI certified"未注明评级。状态为 "GBI 认证",Gold 标签来自开发商自报。 |
| 主力租户 / 租户名单 | PJ Midtown Office / 商铺板块无具名企业主力租户。 入住为中小企业 / 业主自用分层,而非企业主力。开发内具名企业存在: IOI Properties Group (G-5, PJ Midtown);Sime Darby Property Berhad (PJ Midtown 销售中心,G-5, Jalan Kemajuan, Seksyen 13)。一份有日期的经纪挂牌在售挂牌中,分层商铺租户用途一致描述为 "适合运营: 培训中心 / 诊所 / 美容 / 牙科" — 这类中小企业 / 专业服务,非具名企业主力。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 18 分钟 (1,335 米)。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 17 分钟 (1.4 公里) — 替代。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya。步行处于实用范围边缘;网约车是对办公租户现实的通勤方式。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。分层商铺产品;备用电源通常不是中央系统。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (租金 + 竣工年份 + Taman Jaya LRT 步行 + 租户特征);服务费、停车费率 (商业配比)、加班空调、MD 状态、GBI 评级 (Gold vs Certified)、完整租约模板 在该日期未核实。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺等效,租 1 年
下表基于询价租金及假设的服务费中点。注:PJ Midtown Office 是分层商铺产品,不是企业写字楼,因此典型租约是 1,000 – 1,862 平方英尺/单位 (非 5,000 平方英尺)。下面 5,000 平方英尺基准是跨楼宇比较的锚点。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺 (或 1,862 平方英尺单位) 的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (开价,中位) | 3.76 | 18,800 (5,000 平方英尺) / 7,000 (1,862 平方英尺) | 开价;分层在售下实际可能更低。 |
| 服务费 (假设) | 0.40 | 2,000 (5,000 平方英尺) / 745 (1,862 平方英尺) | 未核实 — 住宅维护为 RM 0.33 psf (非办公)。商铺区间估 RM 0.30 – 0.60 psf。 |
| 停车 (5 个车位,假设) | 250 / 位 | 1,250 (5 位) | 费率未核实;指示性季票约 RM 250/位/月。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;按仅办公时间计。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 800 (1,862 平方英尺) | 二次计量;视装修而定。 |
| SST 6% (租金,SST 注册业主) | n/a | 1,128 (5,000 平方英尺) / 420 (1,862 平方英尺) | 商业租赁 SST 在业主注册 SST 时为 租金的 6% (lhlaw.com.my)。注: 该集群 A 级写字楼的 SST 标准为 8%;商铺商业租赁按当前马来西亚税务实践仍为 6%。 |
| 含税总额 (5,000 平方英尺等效) | — | 约 RM 23,180 / 月 | 按假设服务费计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (2+1) | — | 约 RM 56,400 (5,000 平方英尺) / 约 RM 21,000 (1,862 平方英尺) | 2 个月保证金 + 1 个月水电押金,税前。分层常态;部分业主要求 1+0.5。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 278,000 (5,000 平方英尺) / 约 RM 98,500 (1,862 平方英尺) | 按假设服务费计,无加班。 |
外交条款说明 (外国租户): 马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款对商铺产品可用 (12 个月锁定后行业默认 2 个月书面通知)。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售意味着每个单位业主自定条款;请与个别业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;这并非所谓的普遍权利 — 请与单位业主确认。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
PJ Midtown Office 是分层商铺产品,不是企业写字楼。现实的租约是中小企业规模,1,000 – 1,862 平方英尺/单位 (诊所、培训中心、机构、专业服务)。下面的人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,但 100 人场景下单间商铺不现实 — 需要整合多个分层单位或搬迁到企业写字楼。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | PJ Midtown 适配 | 月成本估算 (含税,3.76 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 2 个分层单位 (各 1,500 平方英尺) | 约 RM 14,000 / 月 (2 单位合并) |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 3 个分层单位 (1,800 + 1,800 + 1,400 平方英尺) — 可行但运营复杂 | 约 RM 23,200 / 月 (3 单位合并) |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 在 PJ Midtown 不实际 — 搬迁到企业写字楼 (如 Menara KLGCC、Menara TNB 或 PDH) | 不适用 — 见集群同类 |
建议: PJ Midtown 适合 最多约 50 人的中小企业 / 诊所 / 培训 / 专业服务租户。50+ 人或任何企业主力租户,以上集群同类是正确的参考。
轨道交通实况
PJ Midtown 位于 PJ 第 13 区,是八打灵再市内陆,而不是吉隆坡联邦直辖区。Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 是最近轨道,步行约 18 分钟 (1,335 米) — 处于实用步行范围边缘。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线) 是替代,步行约 17 分钟 (1.4 公里)。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya — 都是现实的最后一公里选项,但增加通勤摩擦。网约车 (Grab) 是任何办公租户现实的通勤方式;该物业位于 Jalan Kemajuan,一条 PJ 本地道路,车辆出入方便,但不在 SPRINT/LDP 主干道可视范围。对于 7 点后下班的团队,强烈建议开车 — LRT 步行 + 接驳巴士组合下班后不实用。
楼内租户
PJ Midtown 是分层商铺 / 商用综合体,租户为中小企业 / 业主自用,非企业主力锚定。在开发内具名的企业存在是开发商 / 联合体合作伙伴及销售中心:
- IOI Properties Group (联合体合作方;办公室在 G-5, PJ Midtown)。
- Sime Darby Property Berhad (联合体合作方;运营 PJ Midtown 销售中心,G-5, Jalan Kemajuan, Seksyen 13)。
- Centria @ PJ Midtown (Sime Darby Property 服务式公寓分层;同地块的子产品)。
- 分层商铺租户 (4 层商业楼的底层 / 1 楼 / 2 楼) — 一份有日期的经纪挂牌在售挂牌中,租户用途一致描述为 "适合运营: 培训中心 / 诊所 / 美容 / 牙科" — 这类中小企业 / 专业服务,非具名企业主力。
关于一份有日期的经纪挂牌 BM 挂牌的说明: 一些挂牌将 PJ Midtown 描述为 "SS2" — 这是错误的;该物业是 第 13 区,不是 SS2。BM 挂牌似乎使用了更宽泛的 PJ 标签。本页坚持开发商官方站点的正确第 13 区命名。
租约风险与退出机制
- 还原成本 — PJ Midtown 未核实。商铺分层范围: RM 5 – 20 psf 视装修复杂度。lhlaw.com.my 指出商业租约中还原为 "租户承担"。分层在售意味着每个单位业主自定还原范围 — 请与个别业主确认。
- 解约条款 — PJ Midtown 未核实。商铺行业默认: 外交条款下 2 个月书面通知,仅在 12 个月连续租约后可援引 (lhlaw.com.my)。分层在售意味着每个单位业主自定解约条款。
- 外交条款 — 行业默认: 12 个月锁定,2 个月书面通知,需证明文件 (调职函 / 签证取消函)。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售,请与个别单位业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;非所谓普遍权利。
- 正常磨损 vs 损坏 — 这是押金返还纠纷的最常见模糊地带。在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,小额诉讼是常被引用的救济途径 (参见 SPEEDHOME 的 KL 办公室租赁指南了解程序)。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险是任何中小型 PJ Midtown 租户最主要的财务风险,务必在扩张方案中计入。
- 分层专属风险 — 不同于 A 级写字楼 (单一业主 + 单一租约模板),分层在售意味着每个单位业主 (常为个人投资者) 自定开价、押金、还原、解约条款。交易团队必须按单位谈判,而非按楼宇谈判。这是任何多单位整合场景的真实摩擦成本。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: PJ Midtown Office 未公开宣称。 第 13 区子市场不在主要 MSC Cybercentre 区域内。PJ Midtown 在公开资料中未公布 MSC Cybercentre 认证。
仅作背景:MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 PJ Midtown 的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MSC 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — 因此楼宇认证是营销信号,不是取得 MD 资格的前提。对于希望获得已核实 MD 楼宇认证的科技 / 数字 / 专业服务租户,以上集群同类 (Pavilion Damansara Heights 等) 是正确参考。
对比 — 八打灵再也 / KL 边缘同类
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| PJ Midtown Office (本页) | PJ 第 13 区 | 分层商铺 (非 A 级) | 2.50 – 6.52 (中位 3.76) | 613 – 1,862 平方英尺/单位 (共 64 单位) | 2026-08-06 |
| Menara TNB / TNB Gold | Bangsar / Taman Bukit Pantai | A (GBI Gold / Platinum) | 6.00 – 6.50 | 9,000 – 15,000 平方英尺 | 2026-08-06 |
| Pavilion Damansara Heights | Damansara Heights | A (BCA Green Mark,MSC 已核实) | 6.50 – 9.00 (毛坯);8.00 – 12.00 (已装) | 标准层约 9,128 平方英尺 | 2026-08-06 |
| Menara Melawangi (Amcorp Trade Centre) | PJ 第 52 区 | B (次级;分层办公) | 2.00 – 4.00 (小套房) | 538 – 1,333 平方英尺/套间 | 2026-08-06 |
定位小结: PJ Midtown 位于 PJ / KL 边缘走廊的中小企业分层商铺端。价格位于 PJ 办公区间的低端 (中位 RM 3.76 psf vs MIDA 高级 PJ 区间 RM 5.00 – 6.42 psf 用于 A 级写字楼如 Atwater、PJ33、Symphony Square、Jaya One — 这些是企业级选项,不是 PJ Midtown)。对于最多约 50 人的中小企业 / 诊所 / 培训 / 专业服务租户,PJ Midtown 是正确的地址。对于 50+ 人的企业主力租户,以上集群同类是正确的参考。
FAQ — PJ Midtown Office (2026)
PJ Midtown Office 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
未公开宣称。 未公布 PJ Midtown 的 MSC Cybercentre 认证。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 PJ Midtown 取得 MD 资格,但楼宇本身不赋予资格。已认证的 MSC / MD Cybercentre 可见 Pavilion Damansara Heights。
PJ Midtown Office 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 物业管理办公室在 G-32, PJ Midtown (IOI Properties 的 Mr. Jones Chew, +603-7843 9898)。住宅维护为 RM 0.33 psf (非办公条目)。商铺区间估 RM 0.30 – 0.60 psf (估算,非本楼专属)。
1,862 平方英尺分层单位在 PJ Midtown 的月租是多少?
约 RM 8,500 / 月 (含税),按开价 RM 3.76 psf + 假设的 RM 0.40 psf 服务费 + 1 个车位 (假设 RM 250) + 6% SST 计。5,000 平方英尺等效 (3 个分层单位) 总额为 约 RM 23,200 / 月。实际服务费、停车费率与 SST 范围需与单位业主逐一确认。
PJ Midtown Office 的标准层楼面是多大?
613 – 1,862 平方英尺/分层单位,4 层商业楼的上层地面 / 1 楼 / 2 楼。商业楼共 64 个办公单位。这是分层商铺产品,非企业标准层。整合 (5,000+ 平方英尺) 须合并多个单位。
PJ Midtown Office 是否绿色认证?
是 — GBI 认证 (Sime Darby Property 2020-04 Facebook 帖 + IOI Properties Group 2022 年报)。具体评级 (Gold vs Certified) 未经第三方独立核实;Facebook 帖文写"GBI Gold compliant",而 IOI AR2022 仅写"GBI certified"未注明评级。状态为 "GBI 认证",Gold 标签来自开发商自报。
PJ Midtown Office 离最近的 MRT / LRT 有多远?
Taman Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 18 分钟 (1,335 米)。Asia Jaya LRT (Kelana Jaya 线): 步行约 17 分钟 (1.4 公里) — 替代。接驳巴士 T786 至 LRT Asia Jaya / Seksyen 11、12 PJ;PJ01 至 Taman Medan / LRT Asia Jaya / LRT Taman Jaya。网约车是现实的通勤方式 — 步行处于实用范围边缘。
PJ Midtown Office 的停车配比是多少?
商业板块未核实。 整个综合体共有 2,400+ 个车位 (住宅 + 商业)。商业配比未公开。租户月费: 约 RM 250/位/月 (未预留,指示性) — exapat.com 和 Malaysian Parking Rate Directory 引用此;请与管理处确认。
PJ Midtown Office 的最短租期是多久?
PJ Midtown 专属未核实。 商铺行业默认: 1 年 (分层在售常态)。KL 商业租约基准: 2–3 年 (lhlaw.com.my:"Most tenancies / leases of office or retail spaces are for three-year (tenancy) or five-year (lease) terms")。分层在售意味着每个单位业主自定最短期限 — 请与个别业主确认。
PJ Midtown Office 的业主是否接受外国租户的外交条款?
行业默认: 12 个月锁定,2 个月书面通知,需证明文件。PJ Midtown 措辞未核实 — 分层在售意味着每个单位业主自定条款;请与个别单位业主确认。对中小企业外国租户,以银行担保替代现金保证金是可能谈判杠杆;非所谓普遍权利。
PJ Midtown Office 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 商铺分层范围: RM 5 – 20 psf 视装修复杂度。分层在售意味着每个单位业主自定还原范围 — 请与个别业主确认。行业默认: 商业租约中还原为 "租户承担" (lhlaw.com.my)。
核实戳
开价租金、竣工年份、Taman Jaya LRT 步行、GBI 认证、租户特征于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。服务费、停车费率 (商业配比)、加班空调、MD 状态、具体 GBI 评级 (Gold vs Certified)、备用电源、完整租约模板在公开资料中未核实 — 需致电物业管理处确认。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。
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