Wisma AmFIRST 一段概述
Wisma AmFIRST 是位于 Petaling Jaya Kelana Jaya / SS7 的一栋 2001 年落成、16 层双塔专用办公楼，5 层裙楼与 1 层地下室之上两栋 16 层塔楼，总 NLA 295,082 平方英尺，由 AmFIRST REIT (Bursa: 5120) 整栋持有；2026 年第二季度要价 RM 2.70–3.80 psf/月，标准楼面 13,500 平方英尺，645 个车位，浮动配比 1 车位/1,000 平方英尺，步行 10 分钟至 Glenmarie LRT 站 (Kelana Jaya 线)。(来源：AmFIRST REIT 2026 财年第一季度 (1Q FY2026) 企业介绍 (2025-09-30)；AmFIRST REIT 资产页面；irumah.co、dated broker 列表、JLL 与 SpaceHubs 仲介挂牌，均于 2026-08-06 查阅。)
速查事实 — Wisma AmFIRST
| 项目 | 数值 | 来源 / 最后核验 |
|---|---|---|
| Grade (A/B) + 依据 | Grade B (非正式标注)；2001 年 16 层专用双塔，5 层裙楼之上，无 GBI/LEED 认证 | cbd.my 仲介表，2026-08-06 |
| 竣工 / 主要翻新 | 2001 年竣工 (AmFIRST REIT 资产页面) | AmFIRST REIT，2026-08-06 |
| NLA + 标准楼面 | NLA 295,082 sf (3Q FY2026 企业介绍)；标准楼面 13,500 sf | AmFIRST REIT 3Q FY2026 企业介绍；cbd.my 仲介表，2026-08-06 |
| 得房率 (净:毛) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 要价租金 (毛/净已标注) | RM 2.70–3.80 psf/月空置，当前众数 RM 3.50–3.80 (2025 挂牌) | irumah.co, dated broker 列表, JLL, SpaceHubs, 2026-08-06 |
| 要价 vs 实际租金差距 | 公开来源未见。实际租金为逐笔交易数字；无仲介表公布 Wisma AmFIRST 实际租金。 | — |
| 物业管理费 (RM psf/月) | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 停车 (车位比、费率、访客费率) | 浮动配比 1 车位/1,000 sf；共 645 车位；预留 RM 126/月，浮动 RM 84/月；访客按停车运营商公布费率 | cbd.my 仲介表；AmFIRST REIT 3Q FY2026 企业介绍，2026-08-06 |
| 非工作时间空调费率 | 工作日 RM 100.00/小时/层；周末/公共假期 RM 140.00/小时/层；空调周一至五 9:00–17:00，周六 9:00–13:00，周日关闭 | cbd.my 仲介表，2026-08-06 |
| MD / Malaysia Digital 状态 | 公开来源未见。MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非基于楼宇。 | — |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenMark) | 无公开披露 (cbd.my："CERTIFICATION: N/A") | cbd.my, 2026-08-06 |
| 主要租户 / 租户名册 | AmBank (M) Berhad 锚定，约占 NLA 39%，WALE 1.5 年 (截至 2024-03-31) | AmFIRST REIT FY2024 年报；1Q FY2026 企业介绍 |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | Glenmarie LRT (Kelana Jaya 线)，AmFIRST REIT 官方称步行 10 分钟；Moovit 12 分钟 / 862 m | AmFIRST REIT 资产页面；Moovit, 2026-08-06 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 | — |
| 最后核验 | 2026-08-06 (AmFIRST REIT 1Q FY2026 企业介绍，2025-09-30) | — |
入住率快照： 2024-03-31 为 79.9% (FY2024 年报，因单一非续约而下降)；根据 KLSEScreener 3Q FY2026 摘要回升至 2025-09-30 的 92.4%。92.4% 为潜在租户的当前数字。
您实际要支付的费用 (总持有成本) — Wisma AmFIRST
5,000 sf 示例，要价 RM 3.50 psf (当前众数挂牌)：
| 费用项 | RM psf/月 | RM/月 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (毛) | 3.50 | 17,500 | 2025 众数挂牌；空置单元。 |
| 物业管理费 | — | — | 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 |
| 停车 (5 车位按浮动费率) | n/a | 420 | 5 浮动车位 × RM 84/月。预留费率 RM 126/月。 |
| 非工作时间空调，估 20 小时/月 (美/欧时区团队) | 100.00 /小时/层 | 2,000 | 20 小时 × RM 100 × 1 层；周末费率 RM 140/小时。 |
| 水电费估算 | 约 0.60 | 3,000 | PJ 边缘 Grade B 典型；非 Wisma AmFIRST 核验。 |
| 8% SST (基础租金部分，若业主已注册) | 0.28 | 1,400 | 服务税令 2018，8% 费率。 |
| 合计 RM psf/月 (不含物业管理费) | 约 4.38 | 约 24,320 | 物业管理费是缺失项；唯一诚实的做法是 "联系管理方"。 |
预付现金 (粗略顺序，5,000 sf 单元，按市场标准 2+1+0.5 押金)： - 2 个月押金 + 1 个月预付 + 0.5 个月水电 = 3.5 个月毛租金 - 约 RM 61,250 押金 + RM 1,500–2,000 印花费 (按 RM 250 年租金征 RM 3，从价) - 加上首月停车 (约 RM 420–630, 5 车位) 及 1 个月装修押金 (若空置)
以上为市场标准代理值，非 Wisma AmFIRST 核验数字。押金结构、锁定期与 break clause 条款 AmFIRST REIT 未公开披露；Letter of Offer 是唯一能确定的环节。
我的团队能否入驻？
按 13,500 sf 标准楼面与 92.4% 入住率 (2025-09) 计算：
| 人数 | 100 sf/人 所需 (密集) | 150 sf/人 所需 (标准) | 在本楼宇的层数 | 月全包成本* |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 子层；局部翼 | 基础租金 RM 7,000–10,500 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 约半层 (13,500 sf 楼层约 60/40 分割) | 基础租金 RM 17,500–26,250 + 物业管理费 (联系管理方) |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 单层约 75% (13,500 sf 楼层密集容纳约 100–110 人) | 基础租金 RM 35,000–52,500 + 物业管理费 (联系管理方) |
*全包成本 = 基础租金 RM 3.50 psf；物业管理费是缺失项。无该单一数字，任何 "真实成本" 主张均为猜测。
200 人团队需约 2 整层 (27,000 sf)，如租用整栋则第三层剩余约 10,000 sf 扩展空间。
交通实况
Wisma AmFIRST 距 Glenmarie LRT 站 (Kelana Jaya 线) 步行 10 分钟 (862 m，Moovit 实测)，直连 KLCC、Pasar Seni、KL Sentral。步道沿 Jalan SS 7/15，无有顶天桥。Jalan Stadium 主入口网约车接送方便；Lembah Subang 公交站 步行 3 分钟 (179 m)。自驾通勤者，联邦大道与 LDP (Damansara–Puchong) 均在 5 公里内；双塔综合楼共 8 部客梯，24 小时安保与 CCTV 巡逻。(来源：AmFIRST REIT 资产页面；Moovit，2026-08-06。)
楼内租户
Wisma AmFIRST 偏向马来西亚中型企业及物流配送跨国公司长尾，由 AmBank 锚定：
- AmBank (M) Berhad — 锚定租户，约占 NLA 39%，WALE 1.5 年 (截至 2024-03-31)。这是 2025–2026 年间最大的单一再出租风险；2025-09 入住率回升至 92.4% 表明该空间已再出租或续约。(来源：AmFIRST REIT FY2024 年报；3Q FY2026 企业介绍，2026-08-06。)
- Agensi Pengangkutan Awam Darat (APAD) — 陆路公共交通监管机构，Aras 10, Tower 1。已确认政府长期租约。(来源：APAD 官网，2026-08-06。)
- Kimberly-Clark Trading (M) Sdn Bhd — REIT 主要租户，占租金收入 1.54% (2012 披露)。
- LG Electronics (M) Sdn Bhd — REIT 主要租户。
- Gapurna Sdn Bhd, Welch Allyn (M) Sdn Bhd — REIT 主要租户 (2012 披露)。
- Swisslog Malaysia Sdn Bhd, Expeditors (Malaysia) Sdn Bhd, Information Handling Services (Malaysia) Sdn Bhd — REIT 2020 主要租户。
- GAC Cargo System (M) Sdn Bhd — Tower 2, B-801-2。
- Dachser — 德国物流跨国公司，Suite 801-03, Level 8, Tower 1。
租户组合与楼宇定位一致：PJ 边缘 B 级双塔，贸易与物流租户为主，配长期政府租约及主要金融机构作为锚定。
租赁风险与退出机制
四个问题，每题先回答公开记录显示 (或未显示) 的内容：
- 复原 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 市场标准为 RM 10–30 psf (B 级 PJ 库存)；此为市场代理值，非 Wisma AmFIRST 特定。
- Break clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 AmFIRST REIT 2012 披露显示平均租期 2–3 年；提前终止罚金机制未公开。
- Diplomatic clause — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 这是外籍租户因 EP 取消需退租的真实风险；请在 Letter of Offer 阶段锁定，而非在 TA 签署时。
- 合理磨损 vs 损坏 — 公开来源未见。需联系楼宇管理方。 KL PBO 通行做法为带照片的入住/退租清单；押金退还纠纷常见。合同是唯一保障 — 马来西亚没有通用租户法案规定押金上限。
关于未退还押金纠纷，small-claims 通道 (双方均无律师) 是所引用的救济途径。请在依赖前核实当前的法院/仲裁庭路径。
Malaysia Digital (MD/MSC) 状态框
楼宇层面已核实事实： AmFIRST REIT 在所有审阅的年报、企业介绍或 REIT 资产页面中均未为 Wisma AmFIRST 发布任何 MD 特定标签。
更大图景 (一次性说明，非楼宇特定)： MD 状态自 2022-03-25 起为基于企业活动，非绑定指定楼宇。马来西亚仅约 35% 的专用办公空间获得 MD 认证，MD 公司中仅约 13% 实际入驻 MD 认证楼宇 — 因此 "我是否需要在 MD 楼宇" 是个错框的问题。MD designation 现在跟随公司，而非地址。即使位于 Wisma AmFIRST，外资服务公司仍可基于自身的活动、人数与实收资本申请 MD 状态。
对 MD 公司，常见物理运营要求为：≥2 名全职知识工作者、月均工资 ≥RM 5,000、年运营开支 ≥RM 50,000、RM 1,080 不予退还处理费。这些门槛随预算周期变化 — 在依赖前请向 MDEC 自身网站核实当前数字。
对比块 — 3 栋同分市场同行 (PJ 边缘，≤ RM 5 psf，2001–2010 年落成)
| 同行 | 要价租金 (RM psf/月) | 年份 | 分市场 | 与 Wisma AmFIRST 的对比理由 |
|---|---|---|---|---|
| PJ8 Office (PJ Section 8) | RM 3.50–4.00 (仲介广告) | 2009 | 巴生谷八打灵再也边缘 | 同属 PJ 边缘，年龄相近，B 级定位相近，连接 LRT。 |
| PJ Midtown Office (Jalan Kemajuan, PJ) | RM 3.20–3.80 (仲介广告) | 2008 | 八打灵再也 | 同属 PJ 分市场，可步行至快轨，要价区间相当。 |
| PJX (PJ Exchange) (Jalan 16/4, PJ) | RM 3.50–4.20 (仲介广告) | 2010 | 八打灵再也 | 略新，PJ 边缘定位相似，配套等级相近，停车配比相近。 |
三栋同处 RM 3.00–4.20 psf 区间，均位于 PJ 可乘 LRT 抵达的边缘。当其各自楼宇页发布时，集群将自动链接到实时对比页。
FAQ — Wisma AmFIRST
Wisma AmFIRST 是否有 Malaysia Digital / MSC 状态？
AmFIRST REIT 未发布任何 MD 特定标签。MD 状态自 2022-03 起为企业活动型，非绑定楼宇；符合 MD 资格的企业可位于 Wisma AmFIRST 并基于自身的活动、人数与实收资本申请。
Wisma AmFIRST 的物业管理费是多少？
公开来源未见。AmFIRST REIT、cbd.my 仲介表及所有主要地产门户均未列出每 psf 物业管理费。唯一公开渠道为 AmFIRST REIT 客服热线 03-7955 8780。
5,000 平方英尺办公室在 Wisma AmFIRST 每月多少钱？
按众数要价 RM 3.50 psf，基础租金 RM 17,500/月，全包 (含 8% SST、浮动停车及 20 小时非工作时间空调) 约 RM 24,320/月，不含物业管理费。物业管理费是缺失项。
Wisma AmFIRST 的楼面是多少？
标准楼面 13,500 sf (据 cbd.my 仲介表)。REIT 1Q FY2026 企业介绍列出双塔综合楼 NLA 共 295,082 sf。
Wisma AmFIRST 是否有绿色认证？
无。cbd.my 仲介表载明 "CERTIFICATION: N/A"。无 GBI、LEED 或 GreenMark 评级公布。
Wisma AmFIRST 距离最近的 MRT/LRT 有多远？
AmFIRST REIT 自有资产页称步行 10 分钟至 Glenmarie LRT (Kelana Jaya 线)；Moovit 实测路线 12 分钟 / 862 m。步道沿 Jalan SS 7/15，无有顶天桥。
Wisma AmFIRST 的停车配比？
浮动配比 1 车位/1,000 sf，共 645 车位。预留 RM 126/车位/月，浮动 RM 84/车位/月。访客停车采用运营商公布的公开按时收费。
Wisma AmFIRST 的最短租期？
公开来源未见。AmFIRST REIT 2012 披露显示平均租期 2–3 年；楼宇最短租期未正式发布。
Wisma AmFIRST 的业主是否接受外籍租户的 diplomatic clause？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。这是 Letter of Offer 阶段谈判事项，非公布的标准条款。
Wisma AmFIRST 退租时的复原成本？
公开来源未见。需联系楼宇管理方。KL PBO 市场标准为 RM 10–30 psf (B 级 PJ 库存)；此为市场代理值，非 Wisma AmFIRST 特定。
核验戳记
租金、停车、非工作时间空调、楼面、锚定租户与入住率于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核验，参考 AmFIRST REIT 3Q FY2026 企业介绍 (2025-09-30)、AmFIRST REIT FY2024 年报、AmFIRST REIT 资产页面、cbd.my 仲介表以及 irumah.co、dated broker 列表、JLL、SpaceHubs 上的仲介挂牌。物业管理费、押金结构、锁定期、break clause、diplomatic clause、复原成本、装修期、MD 状态与 grade 标签均未见公开来源；需联系楼宇管理方 (AmFIRST REIT 客服：03-7955 8780)。
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