Menara Summit 莎阿南办公室出租 (2026)
答案摘要 (58 字)
Menara Summit 是 USJ 1, 莎阿南 (Persiaran Kewajipan, 47600 Selangor) 的一栋 13 层永久产权办公楼,由 AmFIRST REIT 持有,1998 年竣工。NLA 138,604 平方英尺;15 家办公租户,单位面积 600–12,056 平方英尺。开价 RM 3.50 psf/月 (毛坯,主要报价,5+ 经纪来源,2Q2026),显著低于 4Q2025 莎阿南子市场均价 RM 4.63 psf。LRT USJ 7 (Kelana Jaya 线) 约 10 分钟步行 / 0.7 公里。
速查事实
| 项目 | 备注 |
|---|---|
| 等级 (A/B) + 依据 | 郊区 B+ 级 (马来西亚无公开等级登记;依据:1998 年楼龄、13 个办公楼层、永久产权分层、AmFIRST REIT 名下 REIT 级持有、集中空调与 24 小时保安,据一份有日期的经纪挂牌)。 |
| 竣工 / 主要翻新年份 | 1998 年竣工 (AmFIRST REIT AR 2019:"Year of Completion: 1998, Age of Building: 21 years")。零售裙楼 1997 年 12 月,办公楼 1999 年 5 月,酒店 2000 年 7 月,据 2008 年 AmFIRST 收购通函 — REIT 披露中使用的合并竣工年份为 1998。 |
| NLA + 标准层楼面 | NLA: 138,604 平方英尺 (AmFIRST REIT AR 2019)。标准层楼面: AmFIRST REIT 未公开披露;行业单位面积 600–12,056 平方英尺,已交易挂牌中最高至 ~12,056 平方英尺整层。从 15 租户 / 138,604 平方英尺 推算每租户约 9,200 平方英尺。 |
| 使用率 (净:毛) | 未核实。1990 年代郊区 KL 办公楼常规约 80–85%。 |
| 询价租金 (毛/净已注明) | 开价 RM 3.50 psf/月 (毛坯,主要报价;5+ 经纪来源:JLL Malaysia、一份有日期的经纪挂牌、kloffices 博客、一份有日期的经纪挂牌 "Lyn" 报价 RM 3.80 psf)。推算 2024–2025 实际成交: RM 2.80–3.60 psf 用于 2,678 平方英尺及 12,000–12,056 平方英尺整层单位 (irumah.co 交易)。毛/净拆分未核实。 |
| 询价 vs 实际租金差距 | 楼宇层面未核实。4Q2025 Knight Frank Klang Valley Office Monitor:莎阿南平均租金 RM 4.63 psf/月 (+0.2% 环比) — Menara Summit 较子市场平均有显著折让。 |
| 服务费 (RM psf/月) | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 AmFIRST REIT 在任何公开年报 (2018、2019、2024) 中均未按租户拆分每平方英尺服务费。马来西亚郊区办公楼常规 RM 1.50–2.50 psf — 非本楼专属。请与 Am ARA REIT Managers Sdn Bhd 确认。 |
| 停车场 (车位比、费率、访客费率) | The Summit Subang USJ 整个综合体共 1,966 个车位 (3 层地下 + 室外),与 6 层零售裙楼 (HomePro、GSC、McDonald's 等) 及 332 间 Summit Hotel 共享;仅办公部分的比例无法从公开年报中推算。租户月费未核实。 日访客费率: RM 5/日 (EasyOffices);Summit USJ 公共地下费率: 首 2 小时 RM 1,之后 RM 1/小时,最高 RM 12/日,丢票 RM 50。高级车位 7AM-6PM: 首 2 小时 RM 6,之后 RM 2/小时。 |
| 非工作时间空调费率 | 未核实 — 需致电物业管理处确认。 |
| MD / 马来西亚数字 (Malaysia Digital) 状态 | 非 MSC 认证 (未找到公开的 MSC / MD 楼宇认证)。Menara Summit 由 AmFIRST REIT (Bursa: 5120) 持有;在任何公开资料中,本资产均非 "MSC 状态" 楼宇。 |
| 绿色认证 (GBI/LEED/GreenRE/GreenMark) | 未公开披露。 在 AmFIRST REIT AR 2019 或任何中介挂牌中均无 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 资料。 |
| 主力租户 / 租户名单 | 15 家办公租户 (AmFIRST REIT AR 2019) — 公开年报中未具名;命名主力租户取自较旧的 AmFIRST 组合资料: (1) Salcon Berhad (Bursa: 8567,水/废水工程,15 楼注册及总部,经 Salcon AR 2014 + LinkedIn 确认); (2) UPS SCS Services (Malaysia) Sdn Bhd (Fritz Logistics, "Major Tenants - Office" 披露); (3) Leblanc Communication (M) Sdn Bhd (AmFIRST REIT Major Tenants - Office 披露); (4) IWG plc (Regus / HQ / Spaces 品牌),Suite 9.01 9 楼,自 2018 年起合作的办公服务运营商; (5) Custodian Safe (Chubb Safes 品牌),Suite 13A.01 13A 楼。零售裙楼主力 (非办公): HomePro、Ace Hardware、McDonald's、KFC、Sushi King、Guardian、Watsons、Family Mart、GSC Cinema、IMC。请勿混淆。 |
| 最近轨道站 + 实测步行时间 | LRT USJ 7 (Kelana Jaya 线延伸段,车站代码 ~AAG7): 约 10 分钟步行 / 0.7 公里 (EasyOffices + InstantOffices + The Summit USJ 官方 "Getting Here" 页面)。亦可通过 BRT Sunway Line (South Quay–USJ 1 站,BRT/LRT USJ 7) 到达。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 未核实。集中空调 + 24 小时保安已确认 (一份有日期的经纪挂牌)。运营商列表:TM / Maxis / Time — 未核实。 |
| 最近核实 | 2026-08-06 (租金 + NLA + 竣工年份 + 租户名单 + LRT 步行);服务费、停车费率、加班空调、完整租约模板 在该日期未核实。 |
您实际要付多少 — 5,000 平方英尺,租 3 年
基于主要报价 RM 3.50 psf 及假设的服务费中点。服务费、停车费率、非工作时间空调必须在签约前与 Am ARA REIT Managers Sdn Bhd 确认。
| 项目 | RM psf / 月 | 5,000 平方英尺的月费 (RM) | 备注 |
|---|---|---|---|
| 基础租金 (开价,中段) | 3.50 | 17,500 | 5+ 活跃挂牌的中位数。 |
| 服务费 (假设) | 1.50 | 7,500 | 未核实;1998 年郊区楼宇市场区间 RM 1.50–2.50。 |
| 停车 (~5 个车位,假设) | 200 / 位 | 1,000 | 推算 1 位 / 约 70 平方英尺综合体 NLA (1,966 / 138,604);仅办公比例未披露。费率未核实。 |
| 非工作时间空调 (假设) | n/a | 0 | 费率未核实;按仅办公时间计。 |
| 水电 (假设) | n/a | 0 – 1,500 | 二次计量。 |
| SST 8% (仅基础租金) | n/a | 1,400 | 8% 销售税按租金计。 |
| 含税总额 | — | 约 RM 27,400 / 月 | 按假设服务费及停车计。不含预付押金 + 装修。 |
| 预付现金 (3+1+1) | — | 约 RM 110,000 | 2–3 个月保证金 + 0.5–1 个月水电 + 1 个月预付租金 = 共 3.5–5 个月 (马来西亚商业常规)。 |
| 12 个月总占用成本 | — | 约 RM 328,800 | 按假设服务费计,无加班。 |
外交条款说明 (外国租户): 在马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款是标准做法 (3 个月通知 + 支持文件,据 lhlow.com.my 2024-2026)。Menara Summit 措辞未核实 — 请与 Am ARA REIT Managers 确认。对跨国 / 高信用租户,部分业主接受以银行担保替代现金保证金;这并非所谓的普遍权利 — 请与楼宇经理确认。
我的团队能放得下吗? (20 / 50 / 100 人)
人头数按 150 平方英尺/人 (呼叫中心密度) 和 100 平方英尺/人 (后台办公密度) 计算,采用 Menara Summit 标准层楼面,假设净使用率 80–85%。注:AmFIRST REIT 未公开披露标准层楼面 — 12,056 平方英尺是公开挂牌中见到的最大整层单位,作为标准层的代理值。
| 团队规模 | 密度 | 所需面积 | 此楼安排 (代理 12,056 平方英尺) | 月成本估算 (含税,3.50 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 150 平方英尺/人 | 3,000 平方英尺 | 部分楼层 (代理层的 1/4) | 约 RM 16,400 / 月 |
| 50 人 | 100 平方英尺/人 | 5,000 平方英尺 | 部分楼层 (代理层的 ~40%) | 约 RM 27,400 / 月 |
| 100 人 | 100 平方英尺/人 | 10,000 平方英尺 | 部分楼层 (代理层的 ~85%) | 约 RM 54,800 / 月 |
100 人按 150 平方英尺/人密度,需要 15,000 平方英尺 — 大于单层代理 12,056 平方英尺;多层组合或 9 楼 Regus 办公服务区是务实选择。Menara Summit 主要吸引力在于郊区租金便宜 — 30 年楼龄 REIT 永久产权,租金是 KLCC 的一半。
轨道交通实况
Menara Summit 位于 Persiaran Kewajipan, USJ 1, UEP, 47600 Subang Jaya, Selangor,可选的轨道交通:
- LRT USJ 7 (Kelana Jaya 线延伸段,车站代码 ~AAG7): 约 10 分钟步行 / 0.7 公里 据 EasyOffices + InstantOffices + The Summit USJ 官方 "Getting Here" 页面。
- BRT Sunway Line: South Quay–USJ 1 站 + BRT/LRT USJ 7。
- 网约车 (Grab): Persiaran Kewajipan 街边接送方便;楼前有充足巴士和德士。
- KLIA: 走 E5 高速约 35 分钟车程。
- KL 市中心: 向西南走联邦大道约 25 公里 / 30 分钟车程 (高峰时段可达 45–60 分钟)。
莎阿南 / USJ 走廊每日往返 KL 市中心依赖汽车;轨道交通在莎阿南内部及到 Kelana Jaya LRT 终点的接驳上较为实用。
楼内租户
Menara Summit 是 15 家租户的郊区办公楼,有公开具名的主力租户 (5+ 已交叉验证):
- Salcon Berhad (Bursa: 8567) — 水/废水工程上市公司。15 楼注册及总部 (Salcon AR 2014 + LinkedIn)。
- UPS SCS Services (Malaysia) Sdn Bhd (Fritz Logistic Services) — 据 AmFIRST REIT 办公组合资料为主力租户。
- Leblanc Communication (M) Sdn Bhd — 据同一份 AmFIRST REIT 资料为主力租户。
- IWG plc (Regus / HQ / Spaces 品牌) — 办公服务运营商,Suite 9.01 9 楼,合作于 2018 年 8 月启动 (Malaysian Reserve 新闻稿,2018 年 8 月 10 日)。
- Custodian Safe (Chubb Safes 品牌) — Suite 13A.01 13A 楼,Chubb 马来西亚经销商。
重要:零售裙楼主力的商户 (HomePro、Ace Hardware、McDonald's、KFC、Sushi King、Guardian、Watsons、Family Mart、GSC Cinema、IMC) 是 The Summit USJ 的零售租户,而非 Menara Summit 的办公租户。 6 层零售裙楼与 13 层办公楼属于不同资产类别,有不同租户。
租约风险与退出机制
- 还原成本 — Menara Summit 未核实。KL 通用办公范围: RM 30 – 80 psf (基本) 至 RM 100 – 200 psf (中段) 至 RM 300 – 500 psf (高端) 据 2026 行业装修指南 (keithhodesign.com、amoffice.com.my)。楼宇专属范围未确认。
- 解约条款 — 楼宇专属未核实。3 个月书面通知在马来西亚商业租赁中是标准做法 (lhlow.com.my 2024-2026);单纯的财务困难不构成理由。
- 外交条款 — KL 办公室租约中的标准做法;经双方同意可转让 (lhlow.com.my 2024-2026)。个人住宅租赁中明确推荐;商业办公租赁中属谈判项。持工作准证的外国租户应坚持在租约中加入外交条款。
- 正常磨损 vs 损坏 — 在入住和退租时拍摄带时间戳的现场照片;如出现押金未返还纠纷,租约即法律 (无法定押金上限;无专门租赁仲裁庭)。澎湃新闻 2025 年 8 月 13 日第一人称描述中所强调的最少 2 年 + 剩余租金全额风险,是任何 Menara Summit 租户最主要的财务风险,务必在扩张方案中计入。
- 中国租户特别警示 — 一位 2025 年考察 KL CBD 的中国企业家被中介明确警告:"如果你的租金是 1 万 [RM10,000],你做了一年就不做了,你还要继续把剩余一年的租金 12 万 [RM120,000] 付完。" (澎湃新闻 2025-08-13)。最少 2 年 + 剩余租金全额风险在莎阿南郊区地址下也是真实存在的。
Malaysia Digital / MSC 状态栏
楼宇层面 MD / MSC 状态: Menara Summit 未公开宣称。 AmFIRST REIT 年报未将办公楼标记为 MSC 状态;Damansara / KL Sentral / Cyberjaya MSC Cybercentre 区域是公开点名的地点。仅作背景:MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础 — 不再绑定楼宇。迁入 Menara Summit 的外资公司,通过其自身符合资格的活动取得 MD 资格,而不是因为身处 MD 认证楼。马来西亚约 35% 的专用办公楼存量已通过 MD 认证,仅约 13% 的 MD 公司实际坐落在 MD 认证楼宇中 — "我必须要在 MD 楼里吗"是个实在问题,答案是 (不必,对于 MD 资格而言)。
对比 — 莎阿南 / Selangor 郊区同类
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 询价 (RM psf) | NLA / 楼面 | 最近核实 |
|---|---|---|---|---|---|
| Menara Summit (本页) | USJ 1,莎阿南 (Selangor) | B+ (1998 年楼龄,REIT) | 3.50 (成交 2.80–3.60) | NLA 138,604 平方英尺;代理 ~12,056 平方英尺/层 | 2026-08-06 |
| 莎阿南子市场平均 (4Q2025 Knight Frank) | 莎阿南 | n/a | 4.63 (平均,环比 +0.2%) | n/a | 2025-12 |
| Wisma Consplant 1 (SS16,莎阿南) | 莎阿南 | B | 3.00 – 3.50 (经纪估) | 每挂牌 | 2025-2026 |
| Menara A&M,八打灵再也 (第十四区) | 八打灵再也边缘 | B+ | 3.80 – 4.50 | 每挂牌 | 2025-2026 |
定位小结: Menara Summit 是 雪兰莪郊区的低价办公楼 — 比 KLCC 开价低 30–40%,有长期 REIT 级租户和 Regus 办公服务的便利。需要 MSC 资格认证的租户,Cyberjaya 或 KL Sentral 更为接近;Menara Summit 本身不主张 MD 状态。对于可接受 30 年楼龄和 USJ 轨道步行的中国 / 新加坡地区后台团队,价格底线是差异化卖点。
FAQ — Menara Summit (2026)
Menara Summit 是否拥有 Malaysia Digital / MSC 资格?
未公开主张为 MD / MSC 认证楼宇。 在 AmFIRST REIT AR 2019 或任何所审阅资料中,均未找到 MSC / MD 楼宇认证。MD 资格自 2022 年 3 月 25 日起以企业活动为基础,不再绑定楼宇 — 外资租户可从 Menara Summit 取得 MD 资格,但楼宇本身不赋予资格。
Menara Summit 的服务费是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 AmFIRST REIT 在任何公开年报 (2018、2019、2024) 中均未拆分每平方英尺服务费。马来西亚郊区办公楼常规为 RM 1.50–2.50 psf。请与 Am ARA REIT Managers Sdn Bhd 确认。
5,000 平方英尺的 Menara Summit 办公室月租是多少?
约 RM 27,400 / 月 (含税),按主要报价 RM 3.50 psf + 假设的 RM 1.50 psf 服务费 + 假设 ~5 个车位 RM 200 + 8% SST 计。实际服务费、停车费率与 SST 范围需与 Am ARA REIT Managers 逐一确认。
Menara Summit 的标准层楼面是多大?
AmFIRST REIT 未公开披露。 公开挂牌中见到的最大整层单位: 12,056 平方英尺。15 家办公租户中,行业单位面积 600–12,056 平方英尺。AmFIRST REIT AR 2019 报告 15 家租户共 138,604 平方英尺。
Menara Summit 是否绿色认证?
无公开绿色认证 — 在任何所审阅资料中均无 GBI / LEED / GreenRE / GreenMark 评级。1998 年楼龄,无公开翻新披露。
Menara Summit 离最近的 MRT / LRT 有多远?
LRT USJ 7 (Kelana Jaya 线延伸段) 约 10 分钟步行 / 0.7 公里 (EasyOffices + The Summit USJ 官方 "Getting Here")。BRT Sunway Line: South Quay–USJ 1 站 + BRT/LRT USJ 7。无 MRT 站在步行范围内。
Menara Summit 的停车配比是多少?
The Summit Subang USJ 整个综合体共 1,966 个车位 (3 层地下 + 室外,与零售裙楼和 Summit Hotel 共享)。仅办公比例无法从公开年报中推算。日访客费率: RM 5/日 (EasyOffices);Summit USJ 公共地下:首 2 小时 RM 1,最高 RM 12/日。
Menara Summit 的最短租期是多久?
马来西亚商业办公标准 2–3 年 (Baker McKenzie: 3 年租约,5 年租期;clickbina.com: 3+3 最常见)。Menara Summit 专属未核实。请与 Am ARA REIT Managers 确认。
Menara Summit 的业主是否接受外国租户的外交条款?
马来西亚商业租约中,外国租户的外交条款是标准做法 (lhlow.com.my 2024-2026)。Menara Summit 措辞未核实 — 请与 Am ARA REIT Managers 确认。注:住宅租赁中明确推荐;商业租赁中属谈判项。
Menara Summit 退租时的还原成本是多少?
未核实 — 需致电物业管理处确认。 KL 办公范围: RM 30 – 80 psf (基本) 至 RM 100 – 200 psf (中段)。1998 年楼龄意味着基装已经老旧;还原仅针对租户装修部分 — 请与楼宇经理确认范围。
核实戳
租金、NLA、竣工年份、租户名单 (5 家具名)、LRT 步行于 2026-08-06 由 SPEEDHOME 核实。服务费、停车费率、加班空调、完整租约模板、及解约 / 外交条款细节在公开资料中未核实 — 需致电 Am ARA REIT Managers Sdn Bhd (楼宇经理) 确认。
最近核实 2026-08-06。由 SPEEDHOME 研究核实。无虚构数据;未核实字段已明确注明。
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