租金收入可扣除哪些费用？
你可扣除完全且专门为产生租金而发生的费用：用于购房的贷款利息、门牌税和地税、火险保费、收租与执行成本、续租成本（包括续约或后续租客的代理佣金），以及保持物业在现有状态的普通维修。 按揭本金、装修和首租成本不可扣除。
对于普通长期住宅出租，收入按《1967年所得税法》第4(d)条作为非营业（投资）来源征税。你按净租（毛租减允许费用）而非毛租纳税，所以费用记录质量直接决定你的税单。SPEEDHOME视角：把每笔租金、维修发票和续租都留有时间戳平台记录的屋主，报税时因书面记录缺失而损失的扣除远少于从鞋盒重建一年的屋主。查看 SPEEDHOME 屋主服务。
租金扣除法律：第4(d)条与第12/2018号公共裁决
对于第4(d)条下被动住宅出租，LHDN第12/2018号公共裁决设定测试：只有"完全且专门"为产生租金收入而发生的费用才可扣除。 这句话是全部关键——它是允许营业费用与不合规资本或个人成本之间的界线。
扣除运作如下：你合计毛年租，减去允许直接费用，净额加到其他收入按正常累进税率征税。"完全且专门"测试是按揭本金和装修失败的原因——它们是改善资产的资本支出，而非产生本年租金的成本。它也是首租成本失败的原因：它们创设收入来源而非从中产生。
你可以从租金收入中扣除的项目
| 可扣除费用 | 为何符合 | 常见示例 |
|---|---|---|
| 门牌税和地税 | 与持有出租单位相关的法定物业费用 | 向地方议会缴的年度门牌税 |
| 购房贷款利息 | 产生租金收入的融资成本 | 每月按揭利息部分 |
| 火险保费 | 对产生收入资产的直接保险 | 年度火险保单保费 |
| 收租与执行成本 | 收取租金的成本 | 银行转账费、欠租法律追收 |
| 续租/换租客成本 | 持续产生租金的成本 | 续约或后续租客代理佣金 |
| 性质为更新的维修 | 恢复物业到现有状态 | 更换坏热水器、修漏水 |
利息项是大多数屋主原则正确但细节出错的一条：可扣除的是按揭分期的利息部分，而非本金还款。本金是你买回自己资产中的股权——资本支出，非产生租金的费用。年度银行对账单或贷款摊销表是证据。
维修项是另一个常见陷阱。恢复某物到现有状态的维修（修漏水、同等更换坏配件）可扣除。改良（把基础单位升级为高级配件、扩建厨房）属资本，不可从租金扣除。
你不可从租金收入中扣除的项目
| 不可扣除成本 | 为何不合规 | 结果 |
|---|---|---|
| 按揭本金还款 | 资本支出（买股权），非营业费用 | 仅利息部分可扣除 |
| 资本改良/装修 | 提升资产而非产生本年租金 | 不可从租金扣除 |
| 首租广告 | 创设收入来源的初始费用 | 不可扣除 |
| 首租约法律费和印花税 | 首租初始费用 | 不可从租金扣除 |
| 首租客代理佣金 | 初始费用 | 仅续约/后续租客可扣除 |
首租规则是抓住"广告可扣除"假设屋主的那条。对首租而言不可——LHDN把确立收入来源的成本视为预备性而非生产性。续约或后续租客的相同费用则转为可扣除，因为来源已存在。
维修 vs 资本改良：决定你扣除额的界线
| 支出 | 可能处理 | 理由 |
|---|---|---|
| 更换故障热水器（同等） | 可扣除维修 | 恢复现有设施 |
| 修屋顶漏水 | 可扣除维修 | 恢复现有状态 |
| 在原本没有处安装空调 | 资本，不可扣除 | 增加新设施 |
| 基础厨房升级为高级配件 | 资本，不可扣除 | 提升资产 |
| 租客退租后重新油漆 | 可扣除维修 | 维持现有状况 |
| 扩建或加建房间 | 资本，不可扣除 | 结构增强 |
证据是让扣除经受LHDN查询的东西。用维修语言描述工作的注明日期发票（"更换损坏吊扇，同规格"）远强于读起来像资本的通用"装修工程"收据。
非居民屋主：扣除适用，但按30%固定税率
非居民个人屋主按净马来西亚租金收入30%固定税率征税（自2020评税年度起），但允许租金费用仍可扣除——30%适用于扣除后收入，而非毛租。非居民无个人减免、回扣或居民累进税率。
这是上述扣除清单最重要的地方。因非居民无法使用个人减免或累进档，每一令吉合法扣除直接减少按30%征税的收入。第4(d)条费用清单同样适用；区别在于税率和减免缺失。
住宅屋主要处理SST吗？
住宅住房出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式套房——不在服务税范围内，所以普通住宅屋主不对租金收SST。 服务税适用于商业和某些非住宅租赁服务，自2026年1月1日起税率6%，且仅在提供商超过150万令吉应税营业额注册门槛时适用。
通俗地说：若你向租客出租普通住宅，租金的SST不是你的问题。门槛和商业范围意味着临时住宅屋主完全置身SST制度之外。把此视为现行来源领域——SST范围在扩大——并在任何税率或门槛假设成为报税依据前，对照现行海关指南重新确认住宅豁免。
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FAQ
我能扣除全部按揭付款，还是只利息？
只有利息部分可扣除。本金还款是资本支出——你在购买自己资产的股权——不是产生租金的费用。用贷款摊销表把每期分成本金和利息。
装修或升级工程可扣除吗？
不可。提升资产的资本改良和装修不可从租金收入扣除。只有恢复物业到现有状态的维修（同等）符合。读作"更换损坏单位，同规格"的发票是维修；读作"升级为高级配件"的是资本。
我能扣除首租客的代理佣金和广告费吗？
不可。获得首租客的成本——广告、首租约的法律和印花税成本，以及首租代理佣金——是创设收入来源的初始费用，不从其产生收入。续约或后续租客的相同费用可扣除。
我的总收入小，租金还要交税吗？
要。租金收入加到其他收入按居民累进税率征税；没有专门屋主减免，也没有租金免税门槛。普通个人减免以正常方式适用于你的总收入。
我是非居民屋主——还能申报这些扣除吗？
能。允许租金费用对非居民也可扣除；30%固定税率（自YA2020起）适用于扣除后净收入，而非毛租。区别在于非居民无个人减免或回扣，不使用居民累进档，所以每项扣除按全额30%省税。
我需要对租金收SST吗？
不需要，对普通住宅出租。住宅住房出租不在服务税范围内。服务税适用于商业和某些非住宅租赁服务，自2026年1月1日起税率6%，仅在提供商超过150万令吉门槛后。依赖前重新确认住宅豁免。