Perbelanjaan apa saya boleh tolak dari pendapatan sewa?
Anda boleh tolak perbelanjaan dikeluarkan sepenuhnya dan secara eksklusif bagi menghasilkan sewa: faedah atas pinjaman guna beli harta, cukai pintu dan tanah, premium insurans api, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos pembaharuan sewaan (termasuk komisen ejen bagi pembaharuan atau penyewa berikutnya), dan repair biasa yang kekal harta dalam keadaan sedia ada. Prinsipal gadai janji, renovasi, dan kos first-letting tidak boleh ditolak.
Bagi sewaan kediaman jangka panjang biasa, pendapatan dikenakan cukai di bawah Section 4(d) Income Tax Act 1967 sebagai sumber bukan-perniagaan (pelaburan). Anda dikenakan atas sewa bersih (sewa kasar tolak perbelanjaan dibenarkan), bukan sewa kasar, jadi kualiti rekod perbelanjaan anda terus tetapkan bil cukai anda. Sudut SPEEDHOME: tuan rumah yang kekal rekod platform bercap masa setiap bayaran sewa, invois repair dan pembaharuan sewaan hilang jauh kurang kepada jurang jejak-kertas masa fail dari tuan rumah yang bina semula setahun dari kotak kasut. Lihat perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
Undang-undang soal potongan sewa: Section 4(d) dan Public Ruling 12/2018
Bagi sewaan kediaman pasif biasa dikenakan di bawah Section 4(d), LHDN Public Ruling 12/2018 tetapkan ujian: perbelanjaan boleh ditolak hanya kalau ia dikeluarkan "sepenuhnya dan secara eksklusif" bagi menghasilkan pendapatan sewa. Frasa itu buat semua kerja — ia garis antara perbelanjaan hasilan dibenarkan dan kos modal atau peribadi yang gagal.
Potongan berfungsi seperti berikut: anda jumlah sewa tahunan kasar, tolak perbelanjaan langsung dibenarkan, dan angka bersih ialah apa ditambah ke pendapatan lain anda dan dikenakan pada kadar beransur biasa. Ujian "sepenuhnya dan secara eksklusif" sebab prinsipal gadai janji dan renovasi gagal — mereka outlay modal yang baikkan aset, bukan kos menghasilkan sewa tahun ini. Ia juga sebab kos first-letting gagal: mereka mewujudkan sumber pendapatan.
Apa anda BOLEH tolak dari pendapatan sewa
| Perbelanjaan boleh ditolak | Kenapa ia layak | Contoh biasa |
|---|---|---|
| Cukai pintu dan tanah | Caj harta berkanun dikaitkan dengan pemilikan unit disewa | Cukai taksiran tahunan ke majlis tempatan |
| Faedah atas pinjaman beli harta | Kos pembiayaan menghasilkan pendapatan sewa | Bahagian faedah gadai janji bulanan |
| Premium insurans api | Insurans langsung atas aset penghasil pendapatan | Premium polisi api tahunan |
| Kos kutipan dan penguatkuasaan sewa | Kos dapatkan sewa masuk | Yuran pemindahan bank, pemulihan tunggakan sah |
| Kos pembaharuan sewaan/tukar penyewa | Kos terus menghasilkan sewa | Komisen ejen bagi pembaharuan atau penyewa berikutnya |
| Repair dalam jenis pembaharuan | Pulih harta ke keadaan sedia ada | Ganti pemanas air pecah, baiki bocor |
Garis faedah ialah yang paling banyak tuan rumah dapat betul prinsipnya tetapi salah detailnya: ia bahagian faedah ansuran gadai janji yang boleh ditolak, bukan bayaran balik prinsipal. Prinsipal ialah anda beli ekuiti dalam aset sendiri — outlay modal, bukan perbelanjaan menghasilkan sewa. Penyata bank tahunan atau jadual amortisasi pinjaman ialah bukti.
Garis repair ialah titik tersandar lain. Repair yang pulih sesuatu ke keadaan sedia ada (baiki bocor, ganti perabot pecah sama-untuk-sama) boleh ditolak. Penambahbaikan (naik taraf unit asas ke perabot premium, lanjut dapur) modal dan tidak boleh ditolak terhadap sewa.
Apa anda TIDAK BOLEH tolak dari pendapatan sewa
| Kos tidak-boleh-ditolak | Kenapa gagal | Apa berlaku sebaliknya |
|---|---|---|
| Bayaran balik prinsipal gadai janji | Outlay modal (beli ekuiti), bukan perbelanjaan hasilan | Hanya bahagian faedah boleh ditolak |
| Penambahbaikan modal/renovasi | Baikkan aset bukan hasilkan sewa tahun ini | Tidak boleh ditolak terhadap sewa |
| Pengiklanan first-letting | Perbelanjaan awal yang mewujudkan sumber | Tidak boleh ditolak |
| Kos undang-undang dan duti setem sewaan pertama | Perbelanjaan awal bagi first letting | Tidak boleh ditolak terhadap sewa |
| Komisen ejen bagi penyewa pertama | Perbelanjaan awal | Boleh ditolak hanya bagi pembaharuan/penyewa berikutnya |
Peraturan first-letting ialah yang tangkap tuan rumah yang anggap "pengiklanan boleh ditolak." Tidak, bagi first letting — LHDN anggap kos yang tubuhkan sumber pendapatan sebagai permulaan, bukan produktif. Kos sama bagi pembaharuan atau penyewa berikutnya bertukar boleh ditolak, kerana sumber sudah wujud.
Repair vs penambahbaikan modal: garis yang tentukan potongan anda
| Perbelanjaan | Rawatan berkemungkinan | Alasan |
|---|---|---|
| Ganti pemanas air gagal (sama-untuk-sama) | Repair boleh ditolak | Pulih kemudahan sedia ada |
| Baiki bocor bumbung | Repair boleh ditolak | Pulih keadaan sedia ada |
| Pasang aircond di mana tiada sebelumnya | Modal, tidak boleh ditolak | Tambah kemudahan baharu |
| Naik taraf dapur asas ke perabot premium | Modal, tidak boleh ditolak | Baikkan aset |
| Cat semula selepas penyewa keluar | Repair boleh ditolak | Kekal keadaan sedia ada |
| Lanjut atau tambah bilik | Modal, tidak boleh ditolak | Penambahbaikan struktur |
Bukti ialah apa buat potongan terselamat pertanyaan LHDN. Invois bertarikh yang terangkan kerja dalam bahasa repair ("ganti pemanas air rosak, spec sama") jauh lebih kuat dari resit "kerja renovasi" generik yang baca sebagai modal.
Tuan rumah bukan residen: potongan terpakai, tetapi pada kadar tetap 30%
Tuan rumah individu bukan residen dikenakan kadar tetap 30% atas pendapatan sewa Malaysia bersih (berkuat kuasa Tahun Penilaian 2020), tetapi perbelanjaan sewa dibenarkan masih boleh ditolak — 30% terpakai pada pendapatan selepas potongan, bukan sewa kasar. Bukan residen tiada relief, rebat, atau kadar residen beransur.
Ini titik di mana senarai potongan di atas paling penting. Kerana bukan residen tidak boleh guna relief peribadi atau jalur beransur, setiap ringgit potongan sah terus kurangkan pendapatan dikenakan 30%. Senarai perbelanjaan Section 4(d) sama terpakai; bezanya kadar dan ketiadaan relief.
Adakah SST sesuatu tuan rumah kediaman kena urus?
Sewaan perumahan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak caj SST atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan/leasing komersial dan bukan-kediaman tertentu, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya sekali provider melepasi ambang pendaftaran tikaran boleh cukai RM1.5 juta.
Dalam terma ringkas: kalau anda sewa rumah biasa kepada penyewa, SST atas sewa bukan masalah anda. Ambang dan skop komersial bermaksud tuan rumah kediaman kasual kekal di luar rejim SST sepenuhnya. Anggap ini kawasan sumber-semasa — skop SST telah berkembang — dan sahkan semula pengecualian kediaman terhadap panduan Kastam semasa.
Bacaan seterusnya: rumah sewa SPEEDHOME, rumah sewa Kuala Lumpur, dan perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME.
FAQ
Boleh saya tolak keseluruhan bayaran gadai janji, atau hanya faedah?
Hanya bahagian faedah boleh ditolak. Bayaran balik prinsipal ialah outlay modal — anda beli ekuiti dalam aset sendiri — dan bukan perbelanjaan menghasilkan sewa. Guna jadual amortisasi pinjaman untuk asing setiap ansuran ke faedah dan prinsipal.
Adakah kerja renovasi atau naik taraf boleh ditolak?
Tidak. Penambahbaikan modal dan renovasi yang baikkan aset tidak boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Hanya repair yang pulih harta ke keadaan sedia ada (sama-untuk-sama) layak. Invois yang baca "ganti unit rosak, spec sama" ialah repair; yang baca "naik taraf ke perabot premium" ialah modal.
Boleh saya tolak komisen ejen dan pengiklanan bagi penyewa pertama saya?
Tidak. Kos dapatkan penyewa pertama — pengiklanan, kos undang-undang dan duti setem sewaan pertama, dan komisen ejen bagi first letting — ialah perbelanjaan awal yang mewujudkan sumber pendapatan. Kos sama bagi pembaharuan atau penyewa berikutnya boleh ditolak.
Bolehkah saya tolak kos repair dari pendapatan sewa kalau jumlah pendapatan kecil?
Ya. Repair yang pulih harta ke keadaan sedia ada boleh ditolak terhadap pendapatan sewa. Pendapatan sewa ditambah ke pendapatan lain anda dan dikenakan kadar residen beransur; tiada ambang di mana sewa dikecualikan.
Saya tuan rumah bukan residen — boleh saya masih tuntut potongan ini?
Ya. Perbelanjaan sewa dibenarkan boleh ditolak bagi bukan residen juga; kadar tetap 30% (YA2020 ke atas) terpakai pada pendapatan bersih selepas potongan, bukan sewa kasar. Bezanya bukan residen tiada relief/rebat dan tidak guna jalur residen beransur, jadi setiap potongan jimat cukai pada kadar penuh 30%.
Perlukah saya caj SST atas sewa?
Tidak, bagi sewaan kediaman biasa. Sewaan perumahan kediaman di luar skop cukai perkhidmatan. Cukai perkhidmatan terpakai pada perkhidmatan sewaan/leasing komersial dan bukan-kediaman, pada 6% dari 1 Januari 2026, dan hanya selepas provider melepasi ambang RM1.5 juta. Sahkan semula pengecualian kediaman sebelum bergantung padanya.