要，新室友搬进来之前先告诉房东
在马来西亚租房，如果你要换一个新室友（housemate）顶替原本的人，搬入前一定要告诉房东并取得书面同意。新住客不只是访客。他会影响谁住在单位里、谁负责付款、出问题谁负责赔偿，以及租约（tenancy agreement）是否还跟实际情况相符。 SPEEDHOME 平台 2025 年的数据显示，凡是有签署 addendum（补充协议）并附上有日期的交接记录的换房友个案，入住纠纷的中位数解决时间是 12 天；没有书面记录、靠口头交接的个案，则要拖上好几个星期才能解决。
简单的判断标准是：如果新人要付房租、拿钥匙、用门禁卡，或以固定住客身份搬入,房东的书面同意就是保护所有人的关键。重点是在问题出现之前，先把变动落在纸面上。
新人算访客、室友还是二房东客？哪一种需要房东同意？
访客只是来住几天。室友是长期住在那里的人。Subtenant（二房东客）是付钱给原租客、以另一套安排取得居住权的人。新人越像是付钱的固定住客，房东的书面同意就越重要。
| 情况 | 大概属于哪一种 | 需要房东同意吗？ |
|---|---|---|
| 朋友偶尔留宿 | 访客 | 按 house rules 处理 |
| 伴侣常住但另有住所 | 长期访客的灰色地带 | 检查租约有没有设限制 |
| 新人接手离开租客的房间 | 替换室友（replacement housemate） | 要，取得书面同意 |
| 新人付钱给现有租客住 | 可能属于转租（subletting） | 要，付款或入住前先取得同意 |
| 新人直接跟房东签新的房间租约 | 新租客 | 要，走新租约流程 |
| 原租客搬走但继续收房租 | 风险更高的转租 | 没有书面同意不要继续 |
最安全的判断方式是：如果这个人需要钥匙或门禁卡，房东就应该书面同意。口头点头在日后出现纠纷时无法保护原租客。
换室友时该记录什么文件
要记录的内容包括：离开日期、新住客姓名、付款方式、水电分摊、押金处理、门禁卡交接、房间状况，以及租约是否需要补充协议（addendum）。没有这些记录，原租客、新住客和房东很可能各自理解不同。
在马来西亚的租房惯例中，替换住客通常用书面的 addendum（补充协议，有时称为 side letter）处理：写明新住客的身份、重申租金金额，并由原租客、新住客和房东三方签署。原本的租约依然有效，addendum 只是记录这次变动。Contracts Act 1950（合同法令）规范变更如何具有约束力，addendum 的印花税则透过 LHDN 的 e-Duti Setem 平台处理，流程跟主租约一样。如果双方只是口头约定、没有签 addendum，唯一有法律效力的合同仍然是原本那份，上面列的名字还是原租客。
可以用以下清单确认：
- 谁要搬走，哪一天搬走。
- 谁要搬进来，是签新租约还是签 addendum。
- 租金是付给房东还是付给现有租客。
- 押金如何退还、转移或重新收取。
- 交接月份的水电费怎么分摊。
- 钥匙、门禁卡和停车权限由谁持有。
- 交接时房间状况有没有记录。
- 签好的 addendum 三方各留一份。
Addendum 要花多少钱？印花税怎么算？
Addendum 是需要盖印（stamped）的文件：适用跟主租约一样的 Finance Act 2024 印花税税率，必须在签署后 30 天内透过 e-Duti Setem 缴付，逾期同样有罚款。
| 租期 | 每 RM250 年租金的印花税（Finance Act 2024） |
|---|---|
| 1 年或以下 | RM1 |
| 超过 1 年至 3 年 | RM3 |
| 超过 3 年至 5 年 | RM5 |
| 超过 5 年 | RM7 |
2025 年 1 月起，RM2,400 年租金免税额已取消——从第一令吉（ringgit）起全额年租金都要计税。最低 RM10。
| 时间点 | 后果 |
|---|---|
| 签署后 30 天内盖印 | 无罚款 |
| 逾期但在 3 个月内盖印 | 罚款为未付税款的 10% |
| 逾期超过 3 个月才盖印 | 罚款为未付税款的 20% |
实务上，addendum 的印花税是按照透过 addendum 流转的租金金额计算（通常是全年租金，因为更新的是原租客的身份，而不是把租金拆分）。签署时只需要一位年满 18 岁、且不是当事方的见证人；见证人和当事方都应该印出姓名、NRIC 后 4 位数字和日期。如果租约本身完全禁止转租（subletting），addendum 无法凌驾租约——租客必须先取得房东对这项变更的书面同意，才能签署并盖印 addendum。
如果租约完全没提到室友怎么办？
租约没有提到室友，不代表你可以无限制更换住客。通常意味着原租客要为住在单位里的任何人承担风险。
在 SPEEDHOME 的标准租约模板，以及马来西亚大多数通用的 TA 模板中，租约都会限制未经书面同意的转让、转租或住客变更。如果租约真的完全没提到这点，默认立场是：列名的租客仍然要对房东负责房租、损坏赔偿和遵守 house rules。没有走文件流程就加入的替换室友，对房东不具有任何合同地位，所以他们无法向业主主张安宁居住权（quiet enjoyment）、押金退还或维修义务。实际做法是书面询问房东，确认是否允许替换并要求签发 addendum。如果房东拒绝把任何东西写下来，在情况厘清之前，应该把这种沉默当作"不同意"处理。
如果新住客持不同签证（visa pass）怎么办？
新住客如果持有不同的签证类别，需要多确认两件事：房东的同意，以及移民/租约记录的更新。两者都应该更新。
马来西亚的租房惯例会把长期居住的住客视为家庭成员的一部分来记录，房东通常会要求一份证件副本（例如 Employment Pass、MM2H、Student Pass、Dependent Pass）留底。新住客的姓名和证件资料应该写进租约的 addendum，让租约准确反映谁真正住在那里。原租客也应该自己留一份 addendum 和证件副本，因为未经授权住客的纠纷，最后责任往往只会落在原租客一个人身上。如果单位在分层建筑（stratified building）内，也要向管理处确认新住客的姓名是否需要登记在保安处或住户系统中。
| 证件类型 | 换室友时要做的更新 |
|---|---|
| Employment Pass | 把证件资料加进 addendum；把证件副本交给房东。 |
| MM2H / Dependant Pass | 做法相同；担保该证件的主证持有人通常也应该留底备案。 |
| Student Pass | 加进 addendum 并通知就读机构；房东可能会要求学院出具证明信。 |
| Social Visit Pass（旅游签证） | 一般不符合作为固定住客的资格；入住前务必先跟房东确认清楚。 |
根据马来西亚移民局的惯例，任何接待外籍住客的人都应该留存证件副本，并可能需要交给房东或大厦管理处——房东可被要求说明单位内外籍住客的情况。自己也留一份 addendum 和证件副本，让这项安排在双方手上都有记录。
如果房东拒绝这次替换怎么办？
房东拒绝不代表事情就此结束。要求对方以书面说明理由，检查租约条款，并只在有书面记录的情况下才升级处理。
房东可以基于合理理由拒绝：信用记录不好、之前有过纠纷、违反 house rules 的人数上限，或租约有禁止转租条款。租客的第一步是要求房东把拒绝的理由写下来，让拒绝有据可查。马来西亚没有专门处理租赁纠纷的法庭（tribunal）。如果拒绝看起来不合理，租客可以把案件提交到小额索偿法庭（Small Claims，RM5,000 以下）、消费者仲裁庭（Consumer Tribunal，RM50,000 以下，前提是案件可以被定性为消费或服务纠纷），或者透过总检察署（Attorney General's Chambers）旗下的州属调解处申请调解，详见 agc.gov.my。千万不要先让新人搬进来再事后争论，因为未经批准的住客会削弱原租客日后在任何程序中的立场。
如果新人这星期就要搬进来怎么办？
如果来不及在搬入前完成完整文件流程，最低限度的书面记录应该包括：一条写明请求的 WhatsApp 消息、一张有日期标记的交钥匙照片，以及在 7 天内补签的 addendum。
如果距离搬入日只剩几天而不是几周，租客仍然应该建立记录。先给房东发一条书面消息，写明新住客姓名、搬入日期，以及请求同意的内容，并保留有时间戳记的截图。交接钥匙或门禁卡时拍照存证。用视频记录房间当时的状况。之后在第一周内补签 addendum，让文件跟实际情况对上。这是原租客日后仍能拿出来主张权利的最小化书面证据。押金也应该用书面方式处理：谁付的、付了多少、由谁持有，并附上收据。如果房东在 7 天内没有签署 addendum，最安全的做法是暂停向新人收取房租，直到 addendum 签署为止，或者让新人以"有记录的访客"身份暂住——而不是付费住客。两种做法都能让法律地位保持清楚。
为什么房东在意这件事
房东在意是因为租约上列明谁要负责。如果一个未列名的住客造成损坏、欠款、弄丢门禁卡，或违反大厦规则，房东唯一能追讨欠租或维修费的对象，就是租约上列名的租客。如果这次替换从未被记录在案，这对所有人都不公平。
对租客来说，风险同样真实。一个未经批准的住客对房东不具有合同地位，所以他们无法向业主主张安宁居住权、押金退还或维修义务。
Addendum 应该写些什么
一份可行的 addendum 应该写明新住客身份、重申租金和押金的处理方式、确定搬入日期、清楚转移责任，并由三方加一位见证人共同签署。 以下是租客可以直接套用在 side letter 里的结构；即使措辞改写，标题项目应该保留。
- 当事方与生效日期。 原租客全名及 NRIC 后 4 位数字；新住客全名、NRIC/证件号码及联络方式；房东姓名；与交接相符的生效日期。
- 列名住客。 "上述新加入住客自 [日期] 起被加入位于 [地址、单位号] 的租约。"不能含糊谁被涵盖在内。
- 付款路径。 写明房租是继续由原租客付给房东，还是新住客从某个日期起直接付给房东。如果是原租客向新住客收钱再转交，应该明确写出来，以免日后被认定为未申报的转租。
- 押金处理。 写明押金金额、由谁持有，是从离开的租客那里转移过来、向新住客重新收取，还是双方分摊。任何现金交易都要附上收据条款。
- 水电及共用费用。 写明电费、水费、网络及任何服务费的分摊方式（均分、按房间或按人头计），并注明自搬入日期起生效。
- 房间状况。 注明交接时拍摄的有日期照片或视频记录，由各方留存，记录房间当时的状况。
- 签名与见证人。 原租客、新住客、房东，加一位年满 18 岁且非当事方的见证人。每个签名旁边都印出姓名、NRIC 后 4 位数字和日期。
- 印花税。 注明 addendum 将在签署后 30 天内透过 e-Duti Setem 盖印，税率比照主租约适用的 Finance Act 2024 标准。
如果房东拒绝其中任何一条——通常是付款路径条款或押金处理条款——在签署前先问清楚对方愿意接受的书面措辞。被拒绝的条款，是钥匙已经交出去之后 addendum 还需要二次修改最常见的原因。
SPEEDHOME 的角度：在变成纠纷之前先让这次替换变得透明
如果你想免去来回拉锯，以下是在 SPEEDHOME 上有记录的交接流程是怎么运作的。 SPEEDHOME 管理的租约会把 addendum、交接记录和门禁卡转移都记录在同一份文件里，让"谁有权住在这个房间"的争议归结成一条单一的文件线索。
在 SPEEDHOME 2025 年的运营数据中，走完文件化流程的换室友交接，入住问题的中位数解决时间是 12 天，相对没有走文件流程的非正式交接要拖上好几个星期。同一组数据里，透过 addendum 处理的租金差额中位数是 RM0（大多数换人案例租金金额维持不变）；addendum 真正做的事，是把"列名住客"那一行和押金记录正式落在纸上。如果钥匙在 addendum 签署前就先交出去，大约每四宗交接就有一宗在第一个月内需要二次修正——通常是为了修正付款路径条款或押金收据。在交钥匙之前先签好 addendum，能大幅降低这种返工率。同样的流程也让原租客有记录可以维护自己的立场，也让新住客在日后有人质疑时，有东西可以出示给房东或大厦管理处看。
Zero Deposit 可能在符合资格的房源上提供，它是 SPEEDHOME 用来取代预付现金押金的管理式租赁风险系统。不要假设每个房间都符合资格，请以该房源页面为准。如果你想从一开始就用更干净利落的方式安排，可以浏览 SPEEDHOME 上的房间，选择签约路径清楚的房源。房间租赁与共居指南 可以帮你比较不同房型。
常见问题
如果房东一开始就没问过谁跟我同住，我还可以自己加室友吗？
还是应该告诉房东并取得书面同意。 一开始的沉默不代表对新住客有无限制的批准。替换室友会改变谁住在单位里、谁付房租，以及在租约下房东可以追究谁的责任，所以即使原本的租约没有列明住客，书面的 addendum 仍然能保护原租客。
替换室友算不算转租（subletting）？
只要租金或钥匙在没有房东书面同意的情况下转给新人，替换室友就会变成转租。 按马来西亚的惯例，如果新人付钱给你、而你仍然是租约上列名的租客，这会被视为转租，租约的转让（assignment）条款就会适用。如果新人直接跟房东签新租约或 addendum，路径就是干净的，不构成转租。接下来该做的是：在任何金钱往来之前，先要求房东签发列明新住客和付款路径的 addendum。
所有室友都需要列在租约上吗？
在合租情况下，能列就应该列，addendum 是新增姓名最常用的方式。 把住客的姓名列出来，能让责任归属、付款、押金处理、门禁权限和搬出流程对所有人都更清楚。如果原本的租约只列了主租客，由房东、主租客和新住客三方签署的 side letter，是记录这次变动最干净的方式。
如果房东拒绝这次替换怎么办？
要求在 14 天内取得书面拒绝，然后在升级处理前先检查租约里的转让条款。 口头拒绝各说各话，日后很难拿来主张权利，所以第一步是发一条书面请求，要求房东在有日期记录的渠道上说明拒绝的理由（禁止转租条款、违反 house rules 的人数限制、审核未通过）。有书面记录的拒绝才符合调解资格；口头拒绝则不符合。如果拒绝已经有书面记录、而且看起来不合理，可以透过小额索偿法庭（RM5,000 以下）、消费者仲裁庭（RM50,000 以下，前提是案件可被定性为服务纠纷），或总检察署旗下的州属调解处升级处理。
现有室友可以投票决定要不要接受新室友吗？
现有室友并不拥有这个单位，不能单凭自己就改变租约跟房东约定的住客安排。 现有室友之间的约定可以规范家务分工、安静时段和共用账单，但这无法给新住客任何对抗房东的法律地位。这次替换仍然需要房东的书面同意，并记录在 addendum 里，新住客才会对居住在单位内拥有可执行的权利——原租客也才能因此完全免于承担新住客违约的责任。
由 SPEEDHOME Tenancy Compliance Desk 审核——更新于 2026 年 6 月 24 日。