马来西亚室友协议怎么写才有效 [2026 指南]

马来西亚的室友协议需要书面吗？

室友协议是合住者之间的私人书面合约——它不是租约，也不让室友之间变成房东与租客。 它规范租金分摊、水电分摊、公共规则、押金份额，以及有人想搬走时怎么办。没有书面协议，纠纷就变成「你讲你的、我讲我的」问题，没有任何记录可查。

马来西亚没有专门管室友协议的法令。这种安排落在一般合约法（《1950 年合约法令》Contracts Act 1950）之内：满足要约、承诺、对价、缔约意图四个要素，就可执行。截至 2026 年，马来西亚仍没有生效的《住宅租房法》(Residential Tenancy Act)；草案仍未在国会提呈或颁布。所以室友之间除了普通合约法，没有特别的立法保障。

跟屋主签总租约的那个人——租约上的登记租客——无论室友协议怎么写，对屋主都仍负全部租金和损坏责任。室友协议只是住户之间的私人安排，不会改变屋主追究谁的责任。

SPEEDHOME 平台记录显示： 在 SPEEDHOME 处理的合租纠纷中，约六成（≈60%）的押金争议，源头都是室友之间没有书面分摊记录——登记租客只能自己吞下屋主扣下来的钱。

口头协议在马来西亚算数吗？

口头协议在合约法下技术上算数，但一旦出事，几乎什么都证明不了。 两边都是有效合约，要约、接受、对价、意图都齐口头就有效——问题是事后你拿不出证据。下面这六种常见场景，是口头协议最容易出事的地方。

对手常漏掉的点： 室友协议和屋主租约（TA）不是同一份文件——TA 限制未经书面同意的转租，登记租客向室友收租前必须先取得屋主书面同意，TA 沉默不等于默许。

什么时候书面协议有效，什么时候还是没用？

当一方否认某个约定条款——租金分摊、通知期、押金份额——书面室友协议起决定性作用。当纠纷涉及没被记录的行为（噪音、清洁），或者输了也付不出钱，书面协议就发挥不了作用。

室友协议要写哪些条款？

室友协议要把数字和退路用书面写死——每人租金、押金份额、水电分摊公式、通知期，以及替换室友的流程。任何一项留空，几乎所有纠纷的根都在这。

至少要写的条款：

• 租金分摊：每位室友每月以 RM 计的出资额及缴付日期
• 押金份额：每人向屋主押金贡献了多少，以及搬走时怎么退还
• 水电费：每人付哪些账单，或共用账单（电、水、WiFi、煤气）的分摊公式
• 通知期：搬走的室友要给多少周或几个月通知，通知太短怎么赔
• 替换室友：谁来决定替换人选是否可接受，要不要屋主同意
• 公共规则：把以下三类写进同一份清单，避免日后扯皮：
• 访客：每次过夜不超过 X 天，提前在群组内通知
• 安静时段：23:00–07:00 不开音响、外放，不在公共区煲电话粥
• 清洁轮值：厨房、冰箱、浴室、客厅每周轮值一次，值日表贴在冰箱门上
• 禁烟与宠物：单位内一律禁烟；宠物须 TA 允许并由全体室友书面同意
• 纠纷流程：第一步是书面信息沟通；约定期限内未解决就走调解或推事庭

今晚就能写好的 5 行最小框架

如果你今天就要落笔，下面这五行填空后即可签署，足够应付八成马来西亚合租场景：

1. 室友名单与登记租客：[姓名] 为登记租客，向屋主签 TA； [姓名][姓名] 为同住室友。 2. 月租分摊：登记租客 RM___，室友 A RM___，室友 B RM___； 每月 5 号前转入登记租客账户。 3. 押金份额：登记租客 RM___，室友 A RM___，室友 B RM___； 退租时按屋主实退金额同比例分配。 4. 水电网分摊公式：[按人头平均 / 按房间面积 / 主卧加 30%] 5. 通知期与替换：单方提前 [1] 个月书面通知；替换室友须全体书面同意。 签字：__________ / __________ / __________ 日期：____

填完印三份（每人一份），附在群组置顶或交由第三方保管。30 分钟内可完成。

关于印花：Finance Act 2024 的印花税税率适用于屋主与租客之间的租约——不适用私人的室友协议（因为没有屋主这一方）。但马来西亚没有住宅租金押金的法定上限；押金由租约和一般合约法（《1950 年合约法令》s.74 损害赔偿）规范。每位室友向押金贡献了多少，要精确记录——否则登记租客 TA 结束时会被夹在中间。

如果你想把手写文件升级成更正式的安排，推事庭（Magistrates' Court）可审理室友之间最高 RM100,000 的索赔；小额索赔程序处理最高 RM5,000，无需律师。

SPEEDHOME 路径：带管理合约层的房间

通过 SPEEDHOME 找房间，入住从一份签署的租约开始——而不是口头安排——在任何人搬入前就降低「听谁的」的问题。

/zh/rent 的房间房源由同意走 SPEEDHOME 有记录流程的屋主发布。登记住户签租约；搬入费用、押金条款和公共规则在交钥匙前白纸黑字写明。

对在现金押金成本上权衡的找房者，SPEEDHOME 的零押金是一种管理型租赁风险机制，不是金融担保产品，也不是保险。它取代前期现金押金；在少数严重退租损坏的情况下，可追回金额可能有限。是否适用以个别房源页面披露为准。

关于房间租约作为基础文件（即屋主与登记租客之间的 TA）应包含什么，可看房间租约模板。在共居空间和单独租房之间权衡，可参考共居空间还是普通租房间。签约前的付款核查清单，见马来西亚租房前必须知道的 10 件事。

常见问题

室友协议要去 LHDN 盖印花吗？

不需要。室友协议是合住者之间的私人合约——不是屋主与租客之间的租约。Finance Act 2024 下的印花税适用于租约，不会自动套到私人的室友协议上。双方可自愿盖印花让它有正式日期，但这不是法定要求。若担心日后日期争议，可到 LHDN 官网以「others」类自愿盖印花，费用约 RM10，30 分钟内即可完成，并取得印花的日期证明。

口头答应算数吗？

合约法下技术上算数——只要要约、承诺、对价、缔约意图齐备，口头协议可以是有效合约。真正的难题是纠纷发生后怎么证明当时讲了什么。没有书面记录，两边会讲不同版本，法官手上也没文件可依。

室友一直不给房租钱，我可以告他吗？

可以。书面协议就是你的证据。最高 RM5,000 的索赔在推事庭小额索赔程序提出——无需律师，程序专门设计来处理直接的金钱纠纷。RM5,000 至 RM100,000 之间的金额，用推事庭一般程序。提交前记好每次欠付的日期和金额。

屋主能不能换锁赶走不在租约上的室友？

不能。屋主的法律关系是与登记租客——不是与室友。要收回占管权，必须走合法程序：先发书面要求，必要时上法庭。无论谁住在单位里，屋主都不能用自行执法的方式（换锁、拆门、截水电）赶人。登记租客可依室友协议书面要求不受欢迎的室友搬走；如果室友拒绝，下一步是上推事庭按民事程序处理，而不是自己动手。

有人突然搬走，押金怎么分？

看协议怎么写。协议写明每人押金贡献及退还条款，登记租客受这些条款约束——屋主那边退多少登记租客就按比例分给室友。没书面约定的话，从屋主角度持有押金的登记租客有酌情权，这正是你要事先写下来避免的纠纷。

再拉一个新室友进来算 sublet 吗？

算。如果室友把租金付给登记租客，登记租客就充当了次屋主。马来西亚大多数租约限制未经屋主书面同意的转租。即使 TA 没写，登记租客在向新室友收租前，仍应先拿到书面同意——TA 沉默不等于默许。未经授权的安排属合约违约，可给屋主终止租约的依据。

最后更新：2026 年 6 月

审核：SPEEDHOME 法律与合规团队，由马来西亚注册律师 Tan Kar Yan（执业 11 年）复核，2026 年 6 月。本页所引法令及法庭程序以截至 2026 年 6 月的马来西亚公开法规为准；具体个案请以持牌律师意见为准。