租约到期租客不搬走，房东第一步该怎么做？
租客在固定租期届满后继续居住且没有签新约，就是 holdover tenant（逾期占用）。在马来西亚，房东不能自行强行驱赶——合法路径是先发书面通知，租客仍拒绝搬离时向推事庭申请 Writ of Possession（占有令）。先把租约、付款记录、聊天记录和现场证据整理好，再决定协商、正式通知还是走法律程序。
关键的一步会决定整个法律处境：到期之后你有没有继续收租。
| 到期后房东的做法 | 法律效果 |
|---|---|
| 继续收租 | 租约自动转为按月续租；取回单位前必须先发出有效的书面通知 |
| 拒绝一切付款 | 租客属未经许可占用；房东有更明确的理由尽快入禀法庭 |
| 到期前已发书面通知 | 确立清楚的交还日期，巩固法庭上的时间线 |
如果你要尽快取回单位，不要在到期后收取任何租金。即使只收一次，也可能被视为同意新的按月租约，需要重新通知才能入禀。
合法取回单位的正确步骤是什么？
先发正式的书面迁出通知；租客在通知日期后仍不搬走，就向推事庭申请 Writ of Possession。跳过任何一步，法庭程序只会更长。
- 发出书面迁出通知——即使租约已到期，也用挂号信写明单位必须腾空的明确日期。
- 拒绝再收任何租金——只要你想取回单位，就不要接受任何付款。
- 保留所有沟通记录——WhatsApp、电邮、书面回复都存档。
- 向推事庭入禀——租客在通知日期后仍未搬走，申请 Writ of Possession。
- 同时追讨占用赔偿（mesne profits）——补偿租客无合法权限占用单位的期间。
房东绝对不能做哪些事？
自行驱逐（self-help eviction）在《1950年特定救济法》第7(2)条下违法。强行驱赶租客反而给租客反诉的理由，也会拖慢法庭程序。
无论欠租多久，以下动作都不要做：
- 换锁或加锁阻止租客进入
- 断水断电逼迁
- 搬走或丢弃租客物品
- 未经同意进入单位（真正的紧急情况除外）
- 恐吓或骚扰租客
这些行为会让房东暴露在民事诉讼风险下；法官听到房东有不当行为时，也更不愿意快速批出命令。
可以向逾期租客追讨什么？
除了 mesne profits（按市场租金计算的占用赔偿），《1956年民事法》第28(4)(a)条还允许房东选择向 holdover 租客收取双倍租金或双倍价值，直到交还单位为止——不需要租约里有特别条款。
追讨 mesne profits 时要准备：原租约约定的租金、显示当前市场租金的比较数据、单位被占用的准确日期。如果租客在到期前已欠租，那是另一项债务追讨，但可以在同一程序中合并处理。
SPEEDHOME 如何在事前降低这类风险
先筛租客、用经电子签约电子盖章的租约——租约到期时，房东手上就有法院可接受的盖章文件和清楚的纸面记录。
- 签约前做好租客背景筛查，减少选错人的概率
- 用 SPEEDSIGN 电子盖章、有明确到期日的租约
- 符合资格的单位可用 Zero Deposit 受管风险方案——在挂牌页确认单位是否合格
需要重新放租时，可以到 SPEEDHOME 中文租盘 浏览。处理搬出时的维修争议，可参考出租屋维修责任指南；想比较其他区域的租金水平，先看马来西亚哪里租房指南。房东服务详情见 SPEEDHOME 房东服务。
合法追讨的成本区间是多少？
平台运营经验（2024–2026 案件）：无争议 Writ of Distress（仅欠租）的律师费与杂费常见低至中四位数 RM；有争议的 Writ of Possession 连民事欠租诉求常见中五位数 RM；有争议收楼案从立案到执达官执行通常 4–12 个月，无争议 distress 更快。经验区间——不是保证的固定费用或固定 RM 金额。
SPEEDHOME 是可与上述其他方案共同考量的一个途径。
FAQ
租约到期后我可以直接换锁吗？
不可以。没有法庭命令就换锁驱赶租客，违反《1950年特定救济法》第7(2)条。必须先取得推事庭的 Writ of Possession，才能请执法员执行。
到期后不小心收了租怎么办？
即使只收一次租金，也可能被视为同意新的按月租约。从那一刻起，你需要先发有效的书面通知（通常一个月），才能入禀取回单位。想取回单位就立刻停止收款。
我可以追讨多少占用赔偿？
Mesne profits 按单位的市场租金计算，可能高于原租金；此外《民事法》s.28(4)(a) 允许房东选择收取双倍租金或双倍价值，直到租客交出单位。
什么是 Writ of Possession，在哪里申请？
Writ of Possession（占有令）向推事庭（Mahkamah Majistret）申请，是合法收回单位占有的命令，由法庭执法员执行。
断水断电能加快驱赶吗？
不能，而且违法。断水断电属于 self-help eviction，会让房东承担民事责任，同时拖慢法庭程序。
需要报警吗？
有人身威胁、骚扰、破坏或安全风险时可以报警。普通的欠租或占用争议，靠的是租约、付款记录和民事程序。
马来西亚有专门租务 tribunal 吗？
没有专门的住宅租务法庭；私人租务纠纷走普通民事法院。TTPM 是《1999年消费者保护法》下的消费者索偿法庭，不是租务法庭。
Zero Deposit 会自动解决这类纠纷吗？
不会。Zero Deposit 是受管风险方案，降低入住现金压力，但纠纷仍要看租约、证据和实际责任。