完整的书面租屋合约与共用屋规相辅相成——单靠屋规不能保护任何一方
马来西亚的租屋合约（perjanjian sewa bilik）是屋主与房客之间的法律文件，写明月租、押金、租期、通知期与终止条件；共用屋规（peraturan rumah kongsi）则是整栋住屋成员之间的行为守则。两份文件缺一不可：合约赋予你法律地位，屋规则避免日常摩擦毁掉整段租约。
截至2026年，马来西亚的《住宅租赁法令》（Residential Tenancy Act, RTA）仍未生效——拟定中的RTA仍是草案，尚未提呈国会。意思是你目前手上的租屋合约和《1950年合约法令》（Contracts Act 1950）是你最重要的保护伞。屋主只凭一份口头屋规，不写明押金、通知期或违约处理，等于让房客在纠纷中毫无着力点；房客不签字，到头来也没有任何白纸黑字证明当初说好的条件。
两份文件各有用途，互不替代。先弄清楚哪些条款该写进合约、哪些该放进屋规，是租屋前最关键的第一步。
租屋合约 vs 共用屋规——份量差在哪里
租屋合约是具法律约束力的合同；共用屋规是合住各方的行为守则。两份都该签名，但只有租屋合约才能在房产上产生法律权益，并在出问题时被法庭援引。
| 项目 | 租屋合约（perjanjian sewa bilik） | 共用屋规（peraturan rumah kongsi） |
|---|---|---|
| 涵盖内容 | 月租、付款日、押金、租期、通知期、转租条款、维修责任、提前终止后果 | 安静时段、清洁轮值、厨房厕所使用、访客、泊车、Wi-Fi、垃圾处理 |
| 谁该签字 | 屋主与房客本人（双方各执一份） | 共住单位的所有住客 |
| 法律地位 | 依《1950年合约法令》成立具约束力合同 | 行为守则；单独存在时，法庭较难直接执行 |
| 押金条款 | 必须写在这里——金额、扣减条件、退还期限 | 不适合放财务条款 |
| 转租事项 | 须有明文条款——若合约保持沉默，日后是否可转租、是否需屋主同意就会有争议 | 可写访客上限，但不能取代合约里的转租条款 |
| 进入法庭时 | 这份文件是你的主要证据 | 法庭会先看租屋合约，而非屋规 |
| 是否须盖印花税 | 需要——按 Finance Act 2024 税率（每 RM250 年租金按租期缴 RM1 / RM3 / RM5 / RM7），透过 MyTax 的 e-Duti Setem（mytax.hasil.gov.my）办理 | 不需要盖印花 |
什么情况下，书面租屋合约能真正保护你？
一份已签字、已盖印的租屋合约，给双方最清楚的保护：押金条款、通知期、维修责任都写明，并且一旦纠纷闹上推事庭或地庭，这就是法官会先翻出来的那份文件。
在以下几种情境下，书面租屋合约最值得花时间仔细写：
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**押金讨回。**马来西亚没有法定押金上限——屋主能扣的部分，依一般合约法（《1950年合约法令》第74条）只能限于可证明的损失。若押金金额只存在 WhatsApp 聊天里，证明当初讲好多少会非常困难。签好的租屋合约写明金额，就是你索偿的基础。
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**通知期争议。**没有书面通知期，任何一方都可以事后主张不同的天数。合约里应该明定双方要在多少天前发出书面通知，方能结束租约。
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**转租与外来房客。**合约里必须有明确的转租条款——若未经屋主书面同意而擅自引入另一名付费同住者，即属违约，即使共用屋规只字未提。有此条款却没取得书面同意，房客的整段租约可能因此被终止。
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**维修责任归属。**合约必须写明哪些维修属屋主，哪些属房客。没写明，热水炉一坏就互踢皮球。
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**逼迁保护。**屋主不能以自力救济方式逼你离开——把门锁换掉、拆掉门板、切断水或电都不合法。取回物业必须走正当法庭程序。书面租屋合约及其背后的法律框架，正是房客抵御自力救济逼迁的最后防线。
成本与风险：你到底在比较什么？
已盖印的租屋合约成本不高；合约缺失或写得不清带来的代价——押金争议、逼迁纠纷、输掉官司——远高于那笔印花税。
| 项目 | 已签字、已盖印的租屋合约 | 仅屋规，无租屋合约 |
|---|---|---|
| 印花税 | 须缴——Finance Act 2024 税率（每 RM250 年租金按租期 RM1/RM3/RM5/RM7）；可于 MyTax 透过 e-Duti Setem 计算 | 免印花税，但同样没有已盖印的合约 |
| 押金保障 | 写进合约；扣减限于可证明损失（依《1950年合约法令》第74条） | 无书面记录；争议风险高 |
| 通知期 | 明确、书面、可强制执行 | 口头或非正式；双方各执一词 |
| 纠纷处理 | RM5,000 以下可走推事庭小额诉讼（无需律师）；更高金额须上推事庭或地庭 | 同一套法庭，但无书面证据时更难证明 |
| 转租立场 | 写明是否允许、条件为何 | 没有正式立场；模糊地带对双方都是风险 |
| 房客逼迁保障 | 可凭合约主张；屋主须走合法法庭程序 | 法律保护相同，但无书面证据时更难执行 |
| 准备时间 | 通常一天至一周（双方审阅签字） | 数小时即可，但保护缺口极大 |
**屋规附件的角色。**租屋合约签好之后，再准备一份共用屋规——安静时段、清洁轮值、厨房与垃圾规则、访客与 Wi-Fi 安排——是值得的。这份文件应由所有住客共同签字，并附在租屋合约或由租屋合约明文引用，而不是取代租屋合约。
马来西亚租屋合约该有的核心条款
马来西亚的租屋合约至少应涵盖：当事人与房产描述、月租与付款、押金与退还条件、租期与通知、转租条款、维修责任，以及提前终止的后果。
**当事人与房产。**屋主与房客的全名与身份证号码；地址与房间描述（若是多房出租，须写明房间或楼层号码）。
**月租与付款。**月租金额、缴付日、可接受的付款方式、水电费是否包含在内。若水电费需分摊，须写明分摊方式。
**押金。**押金金额与屋主可扣减的条件。屋主可扣的押金只限于可证明的损失——不是固定公式。写明退租后余款的退还期限。
**租期与通知。**起止日期，以及双方需发出书面通知的天数。若租约到期后将以月对月方式续租，须明文写明。
**转租条款。**是否允许房客引入付费同住者，或将房间（或其中一部分）转租。最清楚的写法：禁止未经书面同意转租，让双方都没有模糊空间。
**维修责任。**小修（写明金额门槛或原则）一般由房客负责；结构性或大型维修属屋主。合约应清楚列出所提供的家电与损坏责任归属。
**共用屋规的引用。**合约内应写明已签字的共用屋规附件是合约的一部分，并赋予屋规法律效力。
**提前终止。**任何一方在约满前提前结束租约的后果——没收押金、罚一个月租金，或通知期加补偿金。须明文写明。
**印花税。**租屋合约须透过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）的 e-Duti Setem 盖印花。税率按 Finance Act 2024 计算：每 RM250 年租金按租期缴 RM1 / RM3 / RM5 / RM7。原有的 RM2,400 年租金豁免已于2025年1月取消。
共用屋规（peraturan rumah kongsi）通常涵盖哪些？
马来西亚的共用屋规通常处理六个最容易引起摩擦的环节：噪音、清洁、厨厕使用、访客、水电与 Wi-Fi、以及转租。这些放在屋规、不放在租约的原因，是它们属于住客之间的日常行为承诺，不是财务或法律条款。
| 屋规章节 | 内容 | 为什么放在屋规、不放在租约 |
|---|---|---|
| 安静时段 | 噪音须压低的时段（平日与周末分别规定） | 属于住客之间行为；财务后果仍写在租约 |
| 清洁轮值 | 谁在哪一天负责公用空间、期望达到的标准 | 日常事务；押金扣减仍须租约明文支持 |
| 厨厕使用 | 煮食礼仪、雪柜标签、排水规则 | 实际操作守则；押金与维修权利归租约管辖 |
| 水电与 Wi-Fi | 电费、水费、Wi-Fi 帐单如何分摊；付款日 | 实务上的帐单分摊；不付款的赔偿仍由租约处理 |
| 访客政策 | 隔夜访客上限、公用区域使用时段、屋主责任 | 行为守则；租约的转租条款才管付费同住者 |
| 转租与额外住客 | 引用租约条款；重申"未经书面同意不得引入付费同住者" | 加强租约条款——租约才是具约束力的法律工具 |
屋规只有被租约引用时才具有约束力。单独一份屋规只能处理摩擦；附在租约里的屋规则具有合约分量。
SPEEDHOME 的房客通道
SPEEDHOME 的托管平台提供标准化的租屋合约、电子签约与月租代收，适用于平台上架的租屋与共居单位。符合资格的房源同时提供零押金（Zero Deposit），取代传统现金押金的预付要求。
对不想从零起草租屋合约的房客来说，透过托管平台租房能消除文件缺口。租约、押金条款与屋规一并写进上架设定。
零押金（Zero Deposit）是 SPEEDHOME 的租赁风险管理机制，并非金融担保产品，取代原本须预付的现金押金，让房客不必在入住时占用大笔现金，而屋主则透过租赁保障机制取得保护，无需持有押金。如退租时发生超出正常磨损的严重损坏，标准保障索赔程序适用。并非所有单位都符合资格——须按每间单位逐一确认，而非按整栋楼或整区一概而论。
房东若要设定租屋或共居单位，请参阅转租规则与屋主同意书指南，了解多位房客同住时租约应有的条款。印花税盖印步骤（Finance Act 2024 税率）请参阅 e-Duti Setem 印花税指南。浏览租屋与共居房源请到 speedhome.com/zh/rent，或先看在马来西亚租房指南以了解各区概况。
常见问题
共住一栋房子，每间房间需要单独签约吗？
**一般而言需要。每位付费住客都应与屋主签自己的租屋合约。**整栋房子只签一份合约、只由一人签字，无法涵盖每位房客的权利与义务。若签约人先行离开，其他住客往往就没有任何书面依据。
共用屋规（peraturan rumah kongsi）在马来西亚有法律约束力吗？
**已签字的共用屋规是双方同意行为的证据，但不能取代租屋合约。**法庭在处理押金、通知期或收回物业纠纷时，会先看租屋合约。屋规若附在租屋合约内并被明文引用，法律分量会明显加重。
屋主拒签书面租屋合约怎么办？
**你还是可以要求——书面合约对双方都是保障。**若屋主拒绝，这本身就是一个警讯。没有书面合约，押金条款、通知期与维修责任都没有记录。截至2026年，马来西亚仍未有《住宅租赁法令》强制屋主提供书面合约，因此取得一份白纸黑字的责任，落在双方身上。
屋主能毫无理由地扣下全部押金吗？
**不能。依《1950年合约法令》第74条，屋主可扣的部分只限于可证明的损失。**马来西亚没有法定住宅押金上限。屋主不能任意扣押金——必须能证明扣除的金额对应实际损坏或未付费用。如对扣款有争议，RM5,000 以下可走推事庭小额诉讼程序（无需聘请律师）。
屋主能因为我拖欠月租就把我锁在门外吗？
**不能。屋主不能以换锁、拆门、切断水电等方式逼你离开。**取回物业必须走合法法庭程序。自力救济逼迁违反《1950年特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）。若已发生，你有依据寻求法律救济。
租屋合约需要盖印花税吗？
**需要。要让租屋合约在法庭上被采纳为证据，必须先盖印花。**印花税按 Finance Act 2024 税率计算——每 RM250 年租金按租期缴 RM1 / RM3 / RM5 / RM7。盖印程序透过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）的 e-Duti Setem 线上办理。原有的 RM2,400 年租金豁免已于2025年1月取消。详细步骤请参阅 e-Duti Setem 印花税指南。