如何在LHDN为租约盖印花税？e-Duti Setem 2026完整流程

2026年如何在LHDN为租约盖印花税？

2026年起，租约盖印花税通过MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的e-Duti Setem办理，旧版STAMPS门户已停用。准备好已签租约、租金、租期等信息，按系统评估的税额缴付，并保存盖印记录即可。 SPEEDHOME内部数据（2026）显示，在SPEEDHOME协助管理的租约中，盖印通常在签约的同一个30天窗口内完成；自行盖印的房东应按同样节奏处理——一次评估、一次缴费、保存盖印记录。

租约印花税依据Finance Act 2024的累进税率——按租期长短，每RM250年租金分别征收RM1、RM3、RM5或RM7。原先RM2,400年租金豁免已于2025年1月取消，沿用旧计算器或旧教程会算错税额。本文采用现行标准。

盖印花税前要准备哪些信息？

准备已签署的租约、月租金额、租期、双方资料、物业地址，以及你自留副本所需的份数。系统按这些信息计算税额，任何一处不一致都会导致评估偏差。

盖印花税只是给文书贴税花，不代表法律意见——它不会改写合同，也不能保证每一条款在商业上都公平。SPEEDHOME 房东服务详见 SPEEDHOME 房东服务。

哪一档印花税率适用于我的租约？

税率按租期长短分四档：一年及以下、一年以上至三年、三年以上至五年、五年以上，均按现行Finance Act 2024口径，每RM250年租金对应一个费率。

不要用旧版RM2,400年租金豁免来算2026年的税额——该豁免已于2025年1月取消。按LHDN当前公告的口径：e-Duti Setem自2026年1月起取代旧版STAMPS门户，成为租约盖印的官方渠道。若需结合年度税务规划理解这项开支，可参阅 马来西亚房东租金收入税务指南。

最稳妥的盖印流程是怎样的？

使用现行MyTax e-Duti Setem通道，保持租约信息一致，只按官方流程显示的评估税额缴付，并保存盖印记录与已签租约一同归档。

实操步骤如下：

1. 定稿并签署租约。
2. 从租约中提取租金、租期、双方资料和物业地址。
3. 登录MyTax，使用e-Duti Setem进行印花税评估。
4. 按官方流程缴付评估税额。
5. 将盖印记录与已签租约一同保存归档。

按时盖印最稳；不要依赖非官方承诺的时限，也不要照搬旧门户截图或第三方行政费清单。盖印流程理顺之后，租金账本和开支凭证也能一并管好，参见 租金收入申报5大最佳实践。

算例：RM1,800/月 × 24个月，要交多少印花税？

以月租RM1,800、租期24个月为例：年租金RM21,600，属于"一年以上至三年"档，每RM250收RM3，印花税=RM21,600÷250×3=RM259.20。系统评估税额以此为准，自行加LHDN未确认的行政费会算错。

把Finance Act 2024四档套进自家租约，只需三步：

1. 算年租金：月租×12，或合同总额÷租期年数。
2. 找对应档：租期落入哪一档就套用哪一档的每RM250费率。
3. 代入公式：年租金÷250×费率=印花税（取整到系统显示的数额）。

这是系统展示的"基础印花税"。如果你准备了额外副本，副本盖印费由系统在评估时一并显示，不要另行估算。如果数字与系统不一致，以系统为准——可能是租期归档错误，或加上了已失效的RM2,400豁免。

房东常见踩坑：盖印时最容易出错的三件事

马来西亚房东盖印最常见的错：把租约类型填错、混淆ad valorem口径、把首份租约的盖印费当成可扣除开支。每一条都会让系统评估或后续报税出问题。

• 租约类型填错：系统通常提供"普通租约"与"ad valorem（按价值）"两个选项。住宅出租绝大多数走"普通租约"按租期累进税率；只有转让不动产的契约才走ad valorem，填错会按更高税率征收。
• 首份租约盖印费当成可扣除项：与下文"房东角度：盖印这笔钱能不能扣税？"一致，按PR 12/2018，首份租约盖印费属初始费用，不可从租金收入扣除；这一栏填错，LHDN查询时会被剔除。
• 续租或换租时忘了盖印：续签一份新租约，等于一份新文书，需要重新走e-Duti Setem评估与盖印，不能沿用旧盖印记录。

迟盖印会发生什么？罚款怎么算？

马来西亚印花税应在租约签署后30天内盖印；逾期未盖印的文书在法庭或合约争议中不能作为证据使用。30天以上、3个月内补盖，加RM50或10%缺额税（取高者）；超过3个月，加RM100或20%缺额税（取高者）。 (LHDN罚款页口径，2026-06-18核验。)

30天窗口从租约签署之日起算，而非入住日。e-Duti Setem仍接受逾期申报，但系统会在应纳税额之上附加罚款。罚款可追讨、不豁免——自行盖印的房东应在30天窗口内申报，而非事后补办。

按现行Finance Act 2024口径算例：月租RM1,800、租期24个月，年租金RM21,600，按RM3/250（一年以上至三年档），印花税=86.4档×RM3=RM259.20。逾期一周补盖（仍在3个月内），加10%×RM259.20=RM25.92，总额RM285.12。逾期四个月补盖，加20%×RM259.20=RM51.84，总额RM310.84。30天内盖印，则锁定RM259.20。

盖了印花税，租约在法律上就完整了吗？

盖印花税让租约成为已完税文书，但它不能替代清晰的条款、书面同意和完整的证据。一旦发生纠纷，这些才是关键。

截至2026年，马来西亚仍无《住宅租用法案》生效。该法案仍是草案，未经国会提呈或宪报公布，因此住宅租赁由租约本身加上一般法律（《1950年合同法》、《1956年民法法》、《1950年特定救济法》）及普通法院管辖，而非一部专门的租用成文法。

正因如此，盖印不会改写条款。若租约中涉及提前终止、顶替租客、维修、押金或交屋的特别约定，盖印花税并不能修补含糊措辞。关于更广的成本结构，参阅 租金收入申报5大最佳实践。

房东角度：盖印这笔钱能不能扣税？

关键看这是第几份租约。LHDN《公共裁决书第12/2018号》规定，首份租约的盖印费属初始费用，不可从租金收入中扣除；续租或更换租客时的盖印费，则可视为产生租赁收入的直接开支予以扣除。

这是房东常踩的坑：把首次盖印费当成可扣除项，结果在LHDN查询时被剔除。区分原则很简单——首份租约"创建"了收入来源（初始费用），续租或换租则是从已存在的来源"产生"收入（直接开支）。

非居民房东与SST：盖印之外还要留意什么？

非居民房东的马来西亚净租金收入自YA2020起按30%统一税率征税，不享个人减免；而住宅出租不在服务税范围内，正常住宅房东无需就租金收取SST。

盖印花税只是出租合规的一环。非居民房东尤其需要把每处房产的租约、租金账本和开支凭证整理到位——30%的统一税率无可扣减免，但允许的开支仍可在净收入层面扣除。可参考 租金收入申报5大最佳实践 建立月度核对习惯。

SPEEDHOME 如何简化盖印与税务流程

想在签租约时就同步把盖印、租金账本和维修证据纳入同一出租工作流？SPEEDHOME 房东服务将盖印记录、租金收取记录和维修证据集中到同一账户，盖印完成后文件即时归档，不必每年报税前临时拼凑。

租约文件、租金收取记录、维修协调和交屋照片，都是正常出租流程的组成部分。同一份记录既能支持税务扣除，也能支持押金讨论、维修纠纷或续租决策——这就是SPEEDHOME协助管理的租约里，盖印完成后文件即时归档的同一套存档逻辑。这不能替代税务代理人——分类判断、扣除规则和申报本身，在任何复杂情形下仍需专业审查。

了解更多，请访问 SPEEDHOME 房东服务。

FAQ

2026年去哪里为租约盖印花税？

使用MyTax（mytax.hasil.gov.my）上的e-Duti Setem盖印花税，2026年1月起取代旧版STAMPS门户。 登录mytax.hasil.gov.my，按系统提示填写租约信息并缴付评估税额即可。

还能用旧版STAMPS门户吗？

不能。e-Duti Setem自2026年1月起取代旧版STAMPS门户，用于租约盖印花税。 旧门户截图或第三方教程里的步骤不应再沿用。SPEEDHOME协助管理的租约中，盖印通常在签约的同一个30天窗口内完成，按现行LHDN做法由房东自助或委托代办皆可。

我的租约适用哪一档印花税率？

采用Finance Act 2024口径：按租期长短，每RM250年租金对应RM1、RM3、RM5或RM7，分四档适用。 24个月租期落在"一年以上至三年"，按RM3/250计算。

RM2,400年租金豁免还能用吗？

不能。该豁免已于2025年1月取消。 任何仍扣除该额度的旧计算器或旧教程都不应再用。

e-Duti Setem会告诉我租约条款是否公平吗？

不会。e-Duti Setem处理的是文书的税务评估。 条款公平性、提前退租、押金和违约问题，仍取决于已签租约及适用法律。

首份租约的盖印费可以扣税吗？

不可以。按LHDN《公共裁决书第12/2018号》，首份租约的盖印费属初始费用，不可从租金收入扣除；续租或换租时的盖印费则可作为直接开支扣除。 具体分类建议向税务代理人确认。