马来西亚短租合法吗？2026 年法律实际怎么说

马来西亚短租到底合不合法？

马来西亚没有一条全国性法律明文禁止短租（Airbnb 式出租）。某一个单位能不能合法短租，取决于三层独立权限：你的租约条款、所在 building 的 by-law（如果是 strata）和当地市议会的规定，三层都必须允许，其中一层沉默不等于已批准。

截至 2026 年，马来西亚仍然没有生效的 Residential Tenancy Act。RTA 目前还是一份草案，尚未在国会提呈或宪报颁布，所以住宅租务主要由租约加上一般法律来规范：Contracts Act 1950、Civil Law Act 1956 和 Specific Relief Act 1950。

也就是说，短租不被单一联邦法禁止，但也不是全国通行合法。规则不在某条成文法里，而是落在 building、租约和市议会这三个层级。你想放上网之前，必须三层都查过。

三层权限检查清单

在马来西亚做任何短租或 Airbnb 式出租前，先查：(1) 你的租约条款、(2) 所在 building 的 strata by-law（如适用）、(3) 当地市议会规定。只过其中一层就忽略其他两层，是最常见的法律失误。

联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 一案中裁定，management corporation 可以通过具约束力的 by-law，禁止 parcel owner 把单位作短租用途，并把这类使用视为 licence 而非 tenancy。这宗判例针对的是 strata by-law 的有效性，不是全国性禁令——每一栋 building 的 by-law 才决定那里允不允许短租。

谁可以合法经营短租？

业主通常可以在 title 为 freehold 或 leasehold 且没有 strata 限制、没有 JMB 禁令、也没有市议会禁止的情况下经营短租，并且经营者本身要遵守合约与执照相关法律。

租客的情况完全不同。如果你是租客，想把房间或整间单位放上短租平台：

原租客对屋主仍然要负合约责任，即使 sub-tenant 造成损坏或不付租，责任不会转移给 sub-tenant。

短租、转租、co-living 有什么分别？

短租通常是按日或按周发出的 licence（Airbnb 式）。转租是原租客向另一人收取租金的占用安排。Co-living 是一种有管理的共享房间模式，通常带 house rules、共用水电和附加服务。

未经授权转租属于违反租约的民事违约，除非涉及欺诈或将单位用于非法活动，否则不构成刑事罪行。后果通常是合约终止、在能证明损失的情况下扣除押金（依一般合约法），以及民事赔偿。

法律对押金和争议怎么规定？

马来西亚没有住宅租金押金的法定上限。押金或短租安排的争议走一般民事法庭——并没有专门的住宅租务审裁处。

关键法律定位：

• 没有押金上限： 马来西亚没有住宅租金押金的法定上限；押金由租约规范，屋主扣留押金的权利仅限于一般合约法下能证明的损失（Contracts Act 1950 s.74）。
• 没有专门的租务审裁处： 押金争议是私人合约事项，在民事法庭处理：不超过 RM5,000 的申索可用推事庭 small-claims 程序（Order 93，无需律师），较大金额则上推事庭或地庭。消费者申索仲裁庭（Tribunal for Consumer Claims）不审理私人住宅租务押金争议——因为租约属于土地权益（interest in land），被排除在其管辖范围之外。
• 印花税： 如果签的是任何时长的短期租约，印花税按 Finance Act 2024 的 RM1／RM3／RM5／RM7 per RM250 年租、按时长计算的税率，通过 MyTax（mytax.hasil.gov.my）的 e-Duti Setem 处理。旧的 RM2,400 年租豁免已在 2025 年 1 月取消。一些旧指南写的 RM4／RM250 税率，对 2025 年起签署的租约是错的。
• 自力收回单位是违法的： 屋主不能以 lock the tenant out、拆门或 disconnecting water or electricity 的方式赶走租客。收回管有必须走合法程序——先书面要求，必要时再上法庭。

怎样查你的单位到底能不能短租？

在放上网之前，先向 JMB 或管理处索取一份 building by-law。把租约从头看一次，找转租或短租条款。然后再查你所在地址的市议会指引。

逐步做法：

1. 看你的租约：找转租、sublicensing 或短租条款。如果租约沉默，安全的做法是先取得屋主书面同意再做。
2. 向 JMB 或 Management Corporation 办公室索取 building by-law。strata 管理团体有法律权力禁止短租——你要知道他们怎么规定，而不是假设沉默等于批准。
3. 向你所在的市议会（例如 Kuala Lumpur 找 DBKL、Petaling Jaya 找 MBPJ）查核短租是否需要登记、执照或批准。
4. 所有同意都要用书面。屋主或 building manager 口头说"没问题"，一旦日后起争议，并不构成保障。

如果你发现自己一直没有查三层就经营，风险不只是被收回单位。租客整段租务安排可被终止；strata building 里的业主可能面对 JMB 的执行行动。co-living 经营者或短租平台，都不会替你承担租约或 building 规则上的责任。

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要进一步了解合租的决定，可看马来西亚房间出租与 co-living 指南，以及co-living、房间、整间单位怎样选。想比较地区，可以从马来西亚哪里租房开始。

FAQ

马来西亚短租（Airbnb）合法吗？

马来西亚没有全国性法律禁止短租。某一个单位是否合法，取决于租约条款、building 的 by-law（如属 strata）和市议会规定三层。strata building 的管理团体可通过 by-law 禁止短租——联邦法院在 Verve Suites 一案已确认这一点。放上网前三层都要查。

租客可以在租来的物业做 Airbnb 吗？

只有在租约允许、或屋主给予书面同意、building 规则没有禁止、且市议会没有限制的情况下才行。三层权限都必须允许，其中一层沉默不等于已批准。

马来西亚有法律限制短租押金金额吗？

没有。马来西亚没有住宅租金押金的法定上限。押金由租约规范，屋主扣留押金的权利仅限于一般合约法下能证明的损失。租客不能依赖一条法定上限，因为住宅租务根本不存在这种上限。

租客未经同意转租或做 Airbnb 会怎样？

未经授权转租属于违反租约的民事违约，不是刑事罪行。屋主可以终止租约、在能证明损失的情况下扣留押金，并循合法法庭程序收回单位。屋主不能 lock the tenant out、disconnecting water or electricity，或搬走租客物品——那些都属于违法的自力行为。

马来西亚有没有住宅租务法庭或审裁处？

没有。马来西亚没有专门的住宅租务审裁处。押金争议和短租纠纷在一般民事法庭处理：不超过 RM5,000 用推事庭 small-claims 程序，较大金额上推事庭或地庭。消费者申索仲裁庭不审理私人住宅租务押金争议。

Residential Tenancy Act 是什么？生效了吗？

截至 2026 年，马来西亚没有生效的 Residential Tenancy Act。RTA 目前仍是草案，尚未在国会提呈或宪报颁布。住宅租务由租约和一般法律规范。任何把 RTA 当成现行法律的指南都是错的。