Adakah sewa jangka pendek sah di Malaysia?
Sewa jangka pendek di Malaysia tidak diharamkan oleh mana-mana statut persekutuan. Sama ada ia sah untuk satu unit tertentu bergantung pada tiga lapisan berasingan: perjanjian sewa anda, by-laws bangunan anda (jika strata), dan sebarang peraturan pihak berkuasa tempatan. Ketiga-tiganya mesti membenarkannya — satu lapisan yang senyap tidak bermaksud kebenaran.
SPEEDHOME telah mengurus 30,000+ perjanjian sewaan di seluruh Malaysia — volum operator ini adalah asas kenapa panduan ini memberi tumpuan kepada tiga lapisan kebenaran praktikal, bukan kepada satu statut yang tidak wujud.
Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa setakat 2026. Rang Akta tersebut masih draf yang belum dibentang di Parlimen, jadi penyewaan kediaman ditadbir oleh perjanjian sewa bersama undang-undang am: Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956 dan Akta Relief Khusus 1950.
Maksudnya sewa jangka pendek tidak dihalang oleh satu undang-undang persekutuan — tetapi ia juga tidak diizinkan secara universal. Peraturannya duduk di peringkat bangunan, perjanjian dan pihak berkuasa tempatan, bukan dalam statut. Anda perlu semak ketiga-tiganya sebelum menyenaraikan.
Ujian tiga lapisan kebenaran
Sebelum menjalankan sebarang sewa jangka pendek atau gaya Airbnb di Malaysia, semak: (1) klausa perjanjian sewa anda, (2) by-laws bangunan (jika berkaitan), dan (3) peraturan pihak berkuasa tempatan. Lulus satu lapisan dan mengabaikan yang lain ialah kesilapan undang-undang yang paling biasa.
| Lapisan | Apa yang mengawalnya | Apa berlaku kalau anda langgar |
|---|---|---|
| 1. Perjanjian sewa | Klausa penyewaan semula/Airbnb yang draf oleh tuan rumah atau ejen | Tuan rumah boleh menamatkan penyewaan, menuntut ganti rugi, dan meneruskan usir melalui proses sah |
| 2. By-laws bangunan (JMB/MC) | Akta Pengurusan Strata 2013; by-laws yang diundi oleh badan pengurusan | JMB/MC boleh menguatkuasakan larangan; Mahkamah Persekutuan mengesahkan badan pengurusan boleh mengharamkan sewaan jangka pendek melalui by-law |
| 3. Peraturan pihak berkuasa tempatan | DBKL, MBPJ, atau pihak berkuasa yang berkaitan untuk alamat anda | Berbeza-beza; sesetengah pihak berkuasa telah mengeluarkan garis panduan operasi gaya Airbnb; semak dengan pihak berkuasa yang berkaitan |
Mahkamah Persekutuan memutuskan dalam Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 bahawa sebuah perbadanan pengurusan boleh meluluskan by-law yang mengikat yang mengharamkan pemilik petak menggunakan unit mereka untuk sewaan jangka pendek, menganggap sewaan sedemikian sebagai lesen dan bukannya penyewaan. Putusan itu adalah tentang kesahihan sebuah by-law strata, bukan larangan kebangsaan — by-laws setiap bangunan menentukan apa yang dibenarkan dan tidak dibenarkan dalam bangunan itu.
Siapa boleh menjalankan sewa jangka pendek secara sah?
Seorang pemilik hartanah selalunya boleh menjalankan sewa jangka pendek jika tajuknya bebas-pajakan atau pajakan tanpa sekatan strata, tiada larangan by-law JMB, dan tiada halangan pihak berkuasa tempatan — serta pengendali kekal dalam undang-undang kontrak dan perlesenan.
Kedudukannya berbeza bagi penyewa. Kalau anda penyewa dan nak senaraikan satu bilik atau keseluruhan unit di platform penginapan jangka pendek:
| Senario | Kedudukan |
|---|---|
| Penyewa senaraikan keseluruhan unit jangka pendek (Airbnb) | Memerlukan kebenaran bertulis tuan rumah + peraturan bangunan mesti membenarkan + semakan pihak berkuasa tempatan |
| Penyewa menyewakan semula satu bilik kepada penyewa bawah jangka panjang | Memerlukan kebenaran bertulis tuan rumah; kalau perjanjian sewa senyap, jangan anggap ia dibenarkan |
| Pemilik senaraikan unit sendiri jangka pendek dalam bangunan strata | Mesti semak by-laws bangunan; JMB boleh mengharamkan ini melalui by-law |
| Pengendali co-living memegang penyewaan induk dan melesenkan bilik | Kebenaran pemilik bangunan diperlukan; pengendali serentak menjadi penyewa ke atas dan sub-pemberi-lesen ke bawah |
Penyewa asal kekal bertanggungjawab secara kontrak kepada tuan rumah walaupun penyewa bawah menyebabkan kerosakan atau tidak membayar. Liabiliti ini tidak berpindah kepada penyewa bawah.
Apa bezanya sewa jangka pendek, penyewaan semula dan co-living?
Sewa jangka pendek biasanya lesen untuk beberapa hari atau minggu (gaya Airbnb). Penyewaan semula ialah susunan kewasan berbayar di mana penyewa asal menerima sewa daripada orang lain. Co-living ialah susunan bilik kongsi terurus, selalunya dengan peraturan rumah, utiliti dan perkhidmatan kongsi termasuk.
| Sewa jangka pendek | Penyewaan semula | Co-living | |
|---|---|---|---|
| Tempoh biasa | Hari hingga minggu | Bulanan (penyewaan bawah) | Bulanan (penyewaan bilik atau lesen) |
| Hubungan undang-undang | Lesen (bukan penyewaan) | Penyewaan bawah atau lesen | Sub-lesen atau penyewaan bilik terus |
| Klausa perjanjian sewa diperlukan? | Ya — dan peraturan bangunan | Ya — kebenaran bertulis tuan rumah | Bergantung pada siapa mengendalikan unit |
| Guna platform Airbnb? | Biasa | Tidak biasa | Jarang |
| Risiko kebenaran utama | By-laws JMB + pihak berkuasa tempatan | Kebenaran bertulis tuan rumah | Kebenaran tuan rumah + JMB kalau strata |
Menyewakan semula tanpa kebenaran ialah pelanggaran sivil terhadap perjanjian sewa — ia bukan kesalahan jenayah melainkan ada penipuan atau premis digunakan untuk aktiviti haram. Akibatnya ialah penamatan kontrak, kehilangan deposit (tertakluk kepada kerugian terbukti di bawah undang-undang kontrak am), dan potensi ganti rugi sivil.
Apa kata undang-undang Malaysia sebenarnya tentang deposit dan pertikaian?
Malaysia tiada had statut bagi deposit sewa kediaman. Pertikaian tentang deposit atau susunan sewa jangka pendek dibawa melalui mahkamah sivil biasa — tiada tribunal penyewaan kediaman khas.
Kedudukan undang-undang utama:
- Tiada had deposit: Malaysia tiada had statut bagi deposit sewa kediaman; deposit ditadbir oleh perjanjian sewa, dan hak tuan rumah untuk menahan terhad kepada kerugian terbukti di bawah undang-undang kontrak am (Akta Kontrak 1950 s.74).
- Tiada tribunal sewaan khas: Malaysia tiada tribunal penyewaan kediaman khas. Pertikaian deposit ialah perkara kontrak persendirian yang diputuskan di mahkamah sivil: tuntutan sehingga RM5,000 guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tak perlu peguam, Order 93), dan tuntutan lebih besar pergi ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesi. Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit penyewaan kediaman persendirian — penyewaan ialah kepentingan dalam tanah dan dikecualikan dari bidang kuasanya.
- Setem duti: Kalau anda tandatangani perjanjian sewa jangka pendek apa jua panjang, setem duti mengikut skala Akta Kewangan 2024 RM1/RM3/RM5/RM7 setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh, dilakukan melalui e-Duti Setem pada MyTax (mytax.hasil.gov.my). Pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang lama telah dibuang pada Januari 2025. Kadar setem duti dalam sesetengah panduan lama (RM4/RM250) adalah salah bagi perjanjian yang ditandatangani dari 2025 dan ke atas.
- Usir sendiri menyalahi undang-undang: Tuan rumah tak boleh secara sah usir dengan menghalang penyewa masuk, mengeluarkan pintu, atau memutuskan bekalan air atau elektrik. Pemulihan pemilikan mesti melalui proses sah — tuntutan bertulis, kemudian tindakan mahkamah kalau diperlukan.
Cara semak sama ada unit anda membenarkan sewa jangka pendek
Dapatkan salinan by-laws bangunan dari JMB atau pejabat pengurusan sebelum menyenaraikan. Baca perjanjian sewa anda untuk sebarang klausa penyewaan semula atau penginapan jangka pendek. Kemudian semak garis panduan pihak berkuasa tempatan untuk alamat anda.
Langkah demi langkah:
- Baca perjanjian sewa anda: cari klausa penyewaan semula, sub-lesen atau penginapan jangka pendek. Kalau senyap, kedudukan yang selamat ialah dapatkan kebenaran bertulis tuan rumah sebelum meneruskan.
- Minta by-laws bangunan dari pejabat JMB atau Perbadanan Pengurusan. Badan pengurusan strata ada kuasa undang-undang untuk mengharamkan penyewaan jangka pendek — anda perlu tahu apa peraturannya, bukan anggap senyap bermaksud kebenaran.
- Semak pihak berkuasa tempatan anda (contohnya DBKL untuk Kuala Lumpur, MBPJ untuk Petaling Jaya) untuk sebarang keperluan pendaftaran, lesen atau kelulusan operasi sewa jangka pendek.
- Dapatkan semua kebenaran secara bertulis. Persetujuan lisan bahawa tuan rumah atau pengurus bangunan anda "tak kisah" bukan perlindungan kalau pertikaian timbul kemudian.
Kalau anda terjumpa anda dah jalankan tanpa semak ketiga-tiga lapisan, risikonya bukan sahaja usir. Seluruh susunan sewaan penyewa boleh ditamatkan. Pemilik dalam bangunan strata mungkin hadapi tindakan penguatkuasaan JMB. Pengendali co-living mahupun platform penginapan jangka pendek tidak ambil liabiliti untuk perjanjian sewaan atau kedudukan peraturan bangunan anda.
Apa yang ditawarkan listing SPEEDHOME untuk penyewa
Layari listing sewa SPEEDHOME untuk listing bilik dan unit penuh yang disahkan dengan perjanjian sewa bertulis dan laluan jelas dari listing ke perjanjian yang ditandatangani.
Kalau satu listing menunjukkan Zero Deposit, sahkan pada listing dan perjanjian sebenar. Zero Deposit ialah sistem risiko sewaan terurus SPEEDHOME — bukan produk jaminan kewangan — yang menggantikan deposit tunai pendahuluan, jadi penyewa pindah masuk tanpa ikat tunai sementara tuan rumah kekal terlindung melalui perlindungan sewa dan bukannya pegang deposit. Untuk kerosakan teruk hujung tempoh sewaan melebihi kehausan wajar, proses tuntutan perlindungan standard digunakan. Bukan setiap unit layak.
Untuk lebih lanjut tentang keputusan hidup-kongsi, lihat penyewaan semula sah ke di Malaysia dan panduan co-living Malaysia. Untuk gambaran lebih luas tentang kawasan dan jenis unit, mula dari panduan sewa di Malaysia.
FAQ
Adakah sewa jangka pendek (Airbnb) sah di Malaysia?
Tiada statut kebangsaan yang mengharamkan sewa jangka pendek di Malaysia. Sama ada ia sah untuk satu unit tertentu bergantung pada perjanjian sewa, by-laws bangunan (jika strata), dan peraturan pihak berkuasa tempatan. Badan pengurusan dalam bangunan strata boleh mengharamkan sewaan jangka pendek melalui by-law — Mahkamah Persekutuan mengesahkan ini dalam kes Verve Suites. Semak ketiga-tiga lapisan sebelum menyenaraikan.
Boleh penyewa di Malaysia buat Airbnb dalam hartanah sewaan?
Hanya kalau perjanjian sewa membenarkan atau tuan rumah berikan kebenaran bertulis, peraturan bangunan tidak mengharamkannya, dan pihak berkuasa tempatan tiada sekatan. Tiga lapisan kebenaran berasingan mesti semuanya membenarkan. Satu lapisan yang senyap tidak bermaksud kebenaran.
Adakah ada undang-undang yang hadkan deposit sewa jangka pendek di Malaysia?
Tidak. Malaysia tiada had statut bagi deposit sewa kediaman. Deposit ditadbir oleh perjanjian sewa dan hak tuan rumah untuk menahan terhad kepada kerugian terbukti di bawah undang-undang kontrak am. Penyewa tak boleh harap pada had statut kerana tiada satu pun wujud bagi sewaan kediaman.
Apa berlaku kalau penyewa menyewakan semula atau jalankan Airbnb tanpa kebenaran?
Menyewakan semula tanpa kebenaran ialah pelanggaran sivil perjanjian sewa — bukan kesalahan jenayah. Tuan rumah boleh menamatkan penyewaan, menahan deposit setakat kerugian terbukti, dan meneruskan usir melalui proses mahkamah sah. Tuan rumah tak boleh halang penyewa masuk, putus bekalan air atau elektrik, atau alih barang penyewa — semuanya itu tindakan sendiri yang menyalahi undang-undang.
Adakah Malaysia ada mahkamah atau tribunal penyewaan kediaman?
Tidak. Malaysia tiada tribunal penyewaan kediaman khas. Pertikaian deposit dan perselisihan sewa jangka pendek diputuskan di mahkamah sivil biasa: prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret bagi tuntutan sehingga RM5,000, atau Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesi bagi jumlah lebih besar. Tribunal Tuntutan Pengguna tidak mendengar pertikaian deposit penyewaan kediaman persendirian.
Apa itu Akta Penyewaan Kediaman dan adakah ia berkuat kuasa?
Setakat 2026, Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa. Rang Akta yang dicadangkan masih draf yang belum dibentang di Parlimen atau diwartakan. Penyewaan kediaman ditadbir oleh perjanjian sewa dan undang-undang am. Mana-mana panduan yang rujuk Akta tersebut sebagai undang-undang semasa adalah salah.