马来西亚的维修费可以抵税吗？
可以——但只限于维持物业现有状态的普通维修费。LHDN 公共裁定第 12/2018 号允许马来西亚房东扣除完全且专门用于产生租金收入的维修费用。资本改善、装修翻新及首位租客前的支出，不得扣除。
本文由马来西亚注册税务代理人审阅。本文重述 LHDN PR 12/2018 规则，属信息参考，不构成个人税务建议；申报前请咨询合资格税务师。
SPEEDHOME 平台数据显示，退租阶段的维修争议最为集中——能完整满足 PR 12/2018「完全且专门」要求的房东比例偏低。区分其实不在金额，而在支出的原因——一台租约生效时还能正常运作、后来才坏掉的冷气，换掉算维修费；在刊登房源前把一台好好的分体式冷气换成风管系统，则属于改善工程。LHDN 的判断依据是支出的原因，而不是金额大小。
本文针对 Section 4(d) 被动来源的住宅出租——即大多数以长期租约出租、不主动提供酒店式服务的马来西亚房东。Section 4(a) 商业来源适用不同规则，如果你的情况涉及主动服务、多个单位或短租，请咨询税务代理人。
房东可以扣除哪些维修费和支出？
对于 Section 4(d) 住宅出租，LHDN 公共裁定第 12/2018 号允许六类直接费用。判断标准：费用必须完全且专门用于产生租金收入——不是改善资产，不是为首位租客做准备，也不能混入个人用途。
以下是 LHDN 公共裁定第 12/2018 号列出的六大直接费用类别：
| 费用类别 | 什么符合资格 | 常见错误 |
|---|---|---|
| Assessment 和 quit rent | 每年的地方议会（门牌税）和土地局（地税）收费 | 把其他物业的账单混入同一扣除项 |
| 贷款利息 | 仅限购房贷款的利息部分 | 把含本金的整期月供也一并申报 |
| 火险保费 | 出租物业的保单 | 没问过税务师就把保单范围以外的附加险也算进去 |
| 收租和追租费用 | 真实发生的代理或法律费用，用于催租或执行租约 | 没有发票支持的"管理费" |
| 续租或后续租客费用 | 续租或第二位起租客的代理佣金 | 把第一位租客的佣金也放进去 |
| 普通维修 | 修复损坏的问题：漏水管、故障热水器、单位内电线问题、恢复原状的粉刷 | 把装修、升级或首次出租前的装饰性改善混进来 |
这张表是 Section 4(d) 的范围；至于如何在 e-Filing 里逐项填报、CP500 怎么安排分期，是另一页的内容，详见租金收入报税指南。如果你的出租属于 Section 4(a) 商业收入——提供全面主动服务、非被动长期出租——适用不同规则，需找税务代理人。
哪些费用不可以扣除？
LHDN 明确规定，取得首位租客的相关费用（initial expenses）不得扣除。这些费用是创造租金收入来源的成本，而非从该来源产生收入的成本，性质上属于资本支出，而非持续的租金运营费用。
公共裁定第 12/2018 号点名列为不可扣除的 initial expenses：
- 寻找首位租客的广告费
- 签订首份租约的法律费用
- 首份租约的印花税
- 首位租客的代理佣金
所得税下没有专门针对房东的特别减免——扣除只来自允许的费用项目。资本改善（加建浴室、用新款换掉功能正常的电器、整套旧单位翻新）同样不可从租金收入中扣除。
维修 vs 改善的判断标准
LHDN 的测试核心是：工程是将物业恢复至现有状态，还是将其提升至超越现有状态。恢复 = 维修，可扣除。升级 = 改善，不可扣除。当一项工程既有维修又有升级的成分——例如把破损的地板换成磁砖——需要按比例分摊，或咨询税务代理人。
| 场景 | 维修还是改善？ | 可扣除？ |
|---|---|---|
| 修复漏水管道 | 维修——恢复现有功能 | 可以 |
| 用同规格机型替换故障热水器 | 维修——同类对同类更换 | 可以 |
| 把坏掉的分体冷气换成风管系统 | 改善——超越原有状态 | 不可以 |
| 租客退租后粉刷恢复原色 | 维修——恢复原有状态 | 可以（如在有效租约期内或换租客之间） |
| 新建隔间卧室 | 改善——添加至现有状态 | 不可以 |
| 整套厨房柜更换（原柜仍可使用） | 改善——资本资产 | 不可以 |
| 更换破损的厨房柜门 | 维修——恢复现有功能 | 可以 |
当一项工程把维修和改善混在一起（例如凿开墙壁修管道，同时扩建房间），税务代理人可以协助按比例分摊。
举例：修水管 RM1,500，同时加建房间 RM3,500——维修部分 RM1,500 可作为直接费用扣除，改善部分 RM3,500 属资本支出，不得从租金收入中扣除。关键是请承包商分开列出两笔价钱，不要合并成一笔总数。
区分维修与改善之后，用下方计算器算出您当年的应课税租金收入。
调整后租金收入估算器
适用于按《1967年所得税法令》第4(d)段评税的非商业房地产出租。
请输入同一期间实际收到的总租金及符合资格的直接支出。
寻找首位租客的初始费用及资本性改良不包括在内。来源：LHDN 第12/2018号公共裁定。
SPEEDHOME 平台上的房东，最常忽略的是什么？
SPEEDHOME 运营观察：房东在审计时出问题的真正原因，往往不是分错维修类别，而是根本没有发票、没有照片、没有沟通记录来证明这笔维修「完全且专门」用于出租单位。
SPEEDHOME 平台上的房东，最常在退租时遇到"维修还是改善"这个问题：单位需要处理，问题是这笔费用该放入税务申报还是从押金中扣除。两个决定分开判。税务上能不能扣，看的是原因和目的（PR 12/2018）；押金能不能扣，看的是租约和状况证据。
做好记录——承包商发票、维修前后照片、维修沟通记录——同时服务于两个目的：向税务代理人证明这是真实发生的维修，也向租客证明损坏是预先存在的。大多数房东的错误不在于错误申报维修类型，而在于随手丢弃证据，到了年底只能靠记忆重建。
SPEEDHOME 房东的证据清单
一份合规的维修记录，至少需要满足以下三件套：
- 承包商发票或收据：必须包含日期、物业地址、施工范围、RM 金额、承包商名称与联络；不接受手写白条。
- 维修照片：拍照日期自动写入（开启手机时间水印），保留前后对比一对，条件允许时开启 GPS 定位；同一组照片加上租约编号作为文件名。
- 维修请求记录：优先使用平台内应用内聊天（in-app chat）留底，其次是 WhatsApp、最后才是电话——书面记录按时间倒序排在第一位，最难被推翻。
想了解租金收入如何整体报税——总租金收入、净租金收入、CP500 分期付款、非居民处理——请阅读租金收入报税指南。需要深入了解普通维修与资本改善之间的细分情况，请阅读资本免税额 vs 维修费指南。
算例：RM1,800/月的出租单位
一位按 Section 4(d) 报税、月租 RM1,800 的标准小房东，可以用贷款利息、火险、地税门牌、维修这四项直接费用冲减租金总额——剩下的净租金收入按边际税率申报。CP500 按月分期，让当年的税单不集中在年底。
把六大类费用摊到一张表上：
| 项目 | 金额（示例） | 出处规则 |
|---|---|---|
| 全年毛租金 | RM21,600 | RM1,800 × 12 |
| 减：贷款利息部分（示例） | 如 RM7,200 | 月供里只算利息那一段，不含本金 |
| 减：火险保费 | 如 RM600 | 出租物业的年度保单 |
| 减：地税 + 门牌税 | 如 RM800 | Cukai tanah + cukai pintu |
| 减：维修与保养 | 如 RM2,160 | 粗略按毛租金约 10% 估算，年度以实报为准 |
| 净租金收入 | 如 RM10,840 | 填入相关 YA 申报表 |
金额视贷款与单位而定，结构才是重点。贷款利息只有在用于购置出租物业的那笔贷款上才能扣；如果贷款涉及自住与出租混合、转贷或部分出租，请参阅房贷利息扣除指南。CP500 月供一般在每月 15 日入账，当年度毛租金预期超过报税门槛后才需启动——以 LHDN 最新时间表为准，详见租金收入报税指南。
FAQ
冷气服务费可以扣除吗？
定期冷气保养（清洗滤网、清洗蒸发器）是完全且专门用于维护出租单位的普通维修费用，根据 PR 12/2018，一般可作为直接费用扣除。请保留服务单据和发票。将一台功能正常的机型换成更好的新机，属于改善而非维修。
首位租客的代理佣金可以扣除吗？
不可以。LHDN 公共裁定第 12/2018 号把首位租客佣金列为 initial expense——它创造的是租金收入的来源，而不是从既有来源产生的收入；续租或第二位起租客的佣金属于另一类，可以扣除。
入住前装修费可以扣除吗？
不可以。入住前的装修支出既是资本改善，也属于 initial expense，两类都排除在 Section 4(d) 可扣除直接费用之外。如果你在刊登前做过装修，请税务师评估：若出租活动符合商业来源条件，是否可走 Section 4(a) 资本免税额的处理。
现金付款、没有发票，可以扣除吗？
风险偏高。LHDN 仍要求证明费用"完全且专门"用于产生租金收入；承包商发票——或至少一份收据加银行转账记录——能把这笔付款和出租单位对应起来，证据更稳。银行转账更优，因为会留下带日期、带户名的交易痕迹。现金、又无收据、又无照片、又无沟通记录，是审计时最容易被打掉的模式。
LHDN 对维修扣除有什么记录要求？
请保留承包商发票或收据、有日期的维修照片（有条件的话保留前后对比）、以及发起维修的信息记录或请求记录。LHDN 的标准是费用"完全且专门"用于产生租金收入——只有发票、缺乏与出租单位关联的背景材料，比发票加照片加租约背景的组合要弱很多。详见上一节的「SPEEDHOME 房东的证据清单」。
维修费跨两个税务年度，可以合并扣除吗？
不可以跨年合并——按工程完工的年度算，不是按你付钱的年度。承包商 12 月 2025 年完工、你 1 月 2026 年才付款的维修，落在 2025 年的 YA 申报，而不是 2026 年。如果工程真的跨年（例如为期数周的全屋重新配线、分阶段更换热水器），按实际施工的年度拆分发票金额；金额较大时，请税务师确认年度分摊是否合理。
自住 + 出租混合的房贷利息，扣除比例怎么算？
按使用面积或出租天数分摊。一笔贷款同时用于自住房和出租单位的，只能按出租用途的比例扣除利息部分；自住部分属个人用途，不可扣除。常见做法是按面积分摊——例如自住 70%、出租 30%，全年利息 RM12,000 中只有 RM3,600 可作为出租用途的扣除项。LHDN 要求保留证明比例合理性的记录（单位用途说明、面积对照、月度使用记录），比例异常（如 90/10）容易被审查时追问。
退租时损坏的维修费，能同时扣税和扣押金吗？
可以——这是两个独立的决定。税务上能不能扣，看的是原因和目的（PR 12/2018）；押金能不能扣，看的是租约条款与退租时的状况证据。同一笔损坏的维修费，可以在租金收入申报中作为直接费用扣除，同时按租约条款从押金里扣抵——两者并不冲突，关键是要有证据链支持每一笔。