Adakah kos baikan rumah sewa boleh ditolak cukai di Malaysia?
Ya — tapi hanya untuk baikan biasa yang kekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. PR 12/2018 LHDN benarkan tolak kos baikan yang dibelanja habis-habis untuk hasil sewa. Penambahbaikan modal, ubah suai dan kos pra-penyewa tak boleh ditolak.
Perbezaan ini penting kerana ramai tuan tanah tuntut kos yang tak layak, atau terlepas kos yang sebenarnya layak. Penghawa dingin yang rosak semasa tempoh sewaan adalah baikan. Menggantikan unit berfungsi dengan sistem baharu sebelum hartanah disewakan adalah penambahbaikan. Rawatan cukai lain ikut sebab kerja tu — LHDN tengok punca dan tujuan, bukan nilai kos.
Corak lazim yang berulang pada rekod operasi SPEEDHOME: salah klasifikasi baikan lawan penambahbaikan masa keluar sewaan memang selalu muncul bila bukti tak lengkap. Sebab tu simpan foto sebelum/selepas dan rekod mesej — bukti yang kemas tu yang tahan semasa soal LHDN.
Halaman ini meliputi hartanah kediaman yang disewa secara pasif di bawah Seksyen 4(d) — sumber pelaburan pasif yang terpakai kepada kebanyakan tuan tanah Malaysia dengan sewaan jangka panjang tanpa perkhidmatan aktif seperti hotel. Untuk konteks penuh, teks penuh PR 12/2018 boleh dimuat turun di portal rasmi LHDN.
Semakan fakta cukai: Wan A. Rahman, Akauntan Bertauliah (MIA). Penulisan: Pasukan Kandungan SPEEDHOME.
Kos baikan dan perbelanjaan apa yang boleh ditolak tuan tanah?
Untuk sewaan kediaman Seksyen 4(d), PR 12/2018 LHDN membenarkan enam kategori perbelanjaan langsung. Ujian utama: kos kena dibelanja habis-habis untuk hasilkan sewa je — bukan untuk naik taraf, bukan untuk penyewa pertama, bukan separuh-separuh guna peribadi.
Berikut ialah kategori bersumber daripada Peraturan Awam LHDN No. 12/2018:
| Kategori perbelanjaan | Apa yang layak | Kesilapan lazim |
|---|---|---|
| Cukai pintu dan cukai tanah | Caj majlis tempatan tahunan dan caj pejabat tanah | Mencampurkan bil hartanah lain dalam tuntutan yang sama |
| Faedah pinjaman | Bahagian faedah sahaja bagi pinjaman pembelian hartanah | Menuntut ansuran penuh termasuk prinsipal |
| Premium insurans kebakaran | Polisi bagi hartanah sewaan | Menuntut polisi kandungan rumah atau liabiliti tuan tanah tanpa semakan ejen cukai |
| Kos kutip sewa dan penguatkuasaan | Ejen atau kos undang-undang untuk kutip atau kuatkuasakan sewaan | Yuran "pengurusan" tanpa invois sokongan |
| Kos pembaharuan atau penyewa berikutnya | Komisen ejen bagi pembaharuan atau penyewa kedua dan seterusnya | Komisen penyewa pertama — itu adalah perbelanjaan awal |
| Baikan biasa | Baiki apa yang rosak: paip bocor, pemanas air gagal, pendawaian rosak dalam unit, cat untuk pulihkan keadaan sedia ada | Pengubahsuaian, naik taraf atau penambahbaikan estetik sebelum sewaan pertama |
Jadual ini meliputi Seksyen 4(d). Jika sewaan anda layak sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a) — perkhidmatan aktif menyeluruh, bukan sewaan jangka panjang pasif — peraturan berbeza terpakai dan anda perlu berunding dengan ejen cukai.
Bila Seksyen 4(a) mula terpakai?
Seksyen 4(a) (sumber perniagaan) bukan sekadar label teknikal — ia tukar cara potongan berfungsi. Empat pencetus lazim:
- Servis aktif menyeluruh — pembersihan mingguan, linen ditukar, penyambut tetamu, sarapan. Bukan sekadar "penyewa WhatsApp rosak paip".
- Pelbagai unit di bawah satu operasi — host lima unit atau lebih biasanya dianggap mengendalikan perniagaan, bukan pelaburan pasif.
- Sewaan jangka pendek di bawah 30 hari — Airbnb, homestay, serviced apartment — LHDN cenderung klasifikasi sebagai perniagaan.
- Penginapan bertaraf hospitaliti — perabot fully-furnished bertaraf hotel, utiliti termasuk dalam sewa, turn-over pendek antara penyewa.
Apa yang berubah kalau jatuh 4(a): elaun modal dan susut nilai aset boleh dituntut (bangunan, perabot, kelengkapan), potongan berganda mungkin tersedia untuk perbelanjaan promosi/pemasaran, dan rekod perakaunan penuh diperlukan (bukan sekadar invois). Bincang dengan ejen cukai sebelum fail — salah klasifikasi boleh bawa kepada taksiran semula.
Apa yang tidak boleh ditolak?
LHDN secara jelas menghalang perbelanjaan awal: kos berkaitan mendapatkan penyewa pertama. Kos tersebut mewujudkan sumber pendapatan dan bukannya menghasilkan pendapatan daripada sumber berkenaan. Ia bersifat modal, bukan kos pengeluaran pendapatan sewa berulang.
Perbelanjaan awal yang dinyatakan dalam PR 12/2018 yang tidak boleh ditolak:
- Iklan untuk mencari penyewa pertama
- Kos undang-undang menyediakan perjanjian sewaan pertama
- Duti setem bagi sewaan pertama
- Komisen ejen bagi sewaan pertama
Tiada pelepasan cukai khas untuk tuan tanah di bawah cukai pendapatan — potongan hanya datang daripada perbelanjaan yang dibenarkan. Penambahbaikan modal (menambah bilik air kedua, menggantikan perabot berfungsi dengan model baharu, ubah suai penuh unit lama) juga tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa.
Ujian baikan vs penambahbaikan
Ujian LHDN ialah sama ada kerja itu memulihkan hartanah kepada keadaan sedia ada atau meningkatkannya melebihi keadaan asal. Memulihkan = baikan, boleh ditolak. Menaik taraf = penambahbaikan, tidak boleh ditolak. Apabila baikan turut membawa naik taraf — menggantikan jubin vinil rosak dengan jubin seramik — dapatkan agihan atau hubungi ejen cukai.
| Senario | Baikan atau penambahbaikan? | Boleh ditolak? |
|---|---|---|
| Membaiki paip bocor | Baikan — pulihkan fungsi sedia ada | Ya |
| Menggantikan pemanas air gagal dengan unit spesifikasi sama | Baikan — penggantian seperti-untuk-seperti | Ya |
| Menggantikan penghawa dingin split rosak dengan sistem ducted | Penambahbaikan — lebih baik daripada keadaan asal | Tidak |
| Mengecat semula dinding kepada warna asal selepas penyewa keluar | Baikan — pulihkan keadaan sedia ada | Ya (jika semasa tempoh aktif atau antara penyewa) |
| Menambah partition bilik tidur baharu | Penambahbaikan — tambah kepada keadaan sedia ada | Tidak |
| Menggantikan kabinet dapur secara keseluruhan (kabinet berfungsi digantikan) | Penambahbaikan — aset modal | Tidak |
| Menggantikan pintu kabinet dapur yang rosak | Baikan — pulihkan fungsi sedia ada | Ya |
Apabila satu kerja mencampurkan baikan dan penambahbaikan (memecah dinding untuk baiki paip, kemudian meluaskan bilik pada masa yang sama), ejen cukai boleh membantu agihkan kos.
Selepas mengasingkan baikan daripada penambahbaikan, guna kalkulator di bawah untuk kira pendapatan sewa bercukai anda untuk tahun tersebut.
Penganggar Pendapatan Sewa Larasan
Untuk sewaan harta tanah bukan perniagaan yang ditaksir di bawah perenggan 4(d), Akta Cukai Pendapatan 1967.
Masukkan sewa kasar diterima dan perbelanjaan langsung yang layak bagi tempoh yang sama.
Kos permulaan untuk mendapatkan penyewa pertama dan penambahbaikan modal tidak dimasukkan. Sumber: Ketetapan Umum LHDN 12/2018.
Sudut SPEEDHOME
Isu sebenar yang kami nampak berulang dalam operasi tuan tanah SPEEDHOME bukan klasifikasi baikan lawan penambahbaikan — isu tu jarang disputed. Isu sebenar ialah bukti yang hilang masa keluar sewaan: foto takde, mesej takde, invois tercicir, dan tuan tanah tulis semula dari ingatan hujung tahun. Masa cukai nak dihantar, yang tinggal cuma kenangan.
Simpan rekod yang kemas — invois kontraktor, gambar sebelum dan selepas, rekod mesej berkaitan baikan — untuk dua tujuan serentak. Bukti tu jadi bukti untuk ejen cukai kos tu memang baikan. Bukti yang sama jadi bukti untuk penyewa punca kerosakan tu memang dah sedia ada.
Laluan fail untuk potongan ini
Potongan baikan dan belanja langsung untuk pendapatan sewa pasif Seksyen 4(d) masuk dalam Borang BA/M/MT — bukan BE — sebab sewa pasif diisytihar secara berasingan. Fail guna MyTax atau e-Filing portal LHDN; tarikh hantar ikut tarikh e-Filing tahunan yang LHDN umumkan (semak notis e-Filing semasa). Kalau jatuh Seksyen 4(a), barulah BE terpakai bersama lampiran perniagaan penuh.
Untuk gambaran lengkap tentang cara pendapatan sewa dicukai — sewa kasar, pendapatan sewa bersih, ansuran CP500, rawatan bukan pemastautin — baca panduan cukai pendapatan sewa. Untuk garisan antara baikan biasa dan penambahbaikan modal dalam kes yang lebih kompleks, baca panduan elaun modal vs baikan. Tuan tanah yang sedang mencari penyewa boleh browse rumah sewa SPEEDHOME untuk listing terkini.
FAQ
Bolehkah saya tolak kos servis penghawa dingin?
Servis penghawa dingin rutin (cuci penapis, basuh gelung) adalah kos baikan biasa yang dibelanjakan sepenuhnya untuk menyelenggara unit sewaan dan umumnya boleh ditolak sebagai perbelanjaan langsung di bawah PR 12/2018. Simpan resit dan invois perkhidmatan. Menggantikan unit berfungsi sepenuhnya dengan model lebih baik adalah penambahbaikan, bukan baikan.
Adakah komisen ejen penyewa pertama boleh ditolak?
Tidak. PR 12/2018 LHDN merawat komisen bagi mendapatkan penyewa pertama sebagai perbelanjaan awal — ia mewujudkan sumber pendapatan sewa dan bukannya menghasilkan pendapatan daripadanya. Komisen untuk pembaharuan sewaan atau mendapatkan penyewa kedua dan seterusnya adalah kategori berbeza dan boleh ditolak.
Bolehkah saya tuntut kos baikan untuk kerosakan yang disebabkan penyewa?
Tidak — bukan terhadap cukai. Kos baikan sebab kerosakan penyewa dituntut daripada deposit penyewa di bawah perjanjian sewaan, bukan ditolak daripada pendapatan sewa. Deposit dan cukai adalah dua sistem berasingan dengan ujian berbeza. Cuba tuntut satu kos dalam kedua-dua sistem bermakna double-counting — ejen cukai akan tanya.
Rekod apa yang LHDN jangkakan untuk tuntutan potongan baikan?
Simpan invois atau resit kontraktor, gambar baikan bertarikh (sebelum dan selepas jika boleh) serta mesej atau permintaan yang memulakan kerja baikan tersebut. Piawaian LHDN ialah perbelanjaan "sepenuhnya dan semata-mata" dibelanjakan untuk menghasilkan pendapatan sewa — invois sahaja, tanpa konteks yang menghubungkannya dengan unit sewaan, adalah tuntutan yang lebih lemah berbanding invois ditambah gambar ditambah konteks sewaan.
Bila saya boleh tuntut potongan ini — bulan kerja siap atau tahun cukai?
Tahun cukai. Kos baikan dianggap dibelanjakan dalam tahun invois dikeluarkan dan kerja dibayar — bukan tahun kerosakan berlaku atau tahun perjanjian sewaan mula. Untuk kerja baikan antara penyewa yang disiapkan pada Disember, tuntut dalam tahun cukai kerja dibayar, bukan tahun sewaan penyewa baru mula.
Bagaimana kalau saya baiki kerosakan yang sama dua kali dalam dua tahun berbeza?
Boleh ditolak dua kali, asalkan setiap baikan adalah kejadian berasingan dengan sebab sendiri. Dua invois, dua kitar foto, dua rekod mesej. Jangan kumpulkan jadi satu tuntutan "kerosakan berulang" — LHDN lebih suka nampak rekod berasingan yang jelas untuk setiap kejadian.