Adakah pendapatan sewa kena cukai di Malaysia?
Ya. Pendapatan sewa dari hartanah di Malaysia kena cukai. Bagi penyewaan kediaman biasa, pendapatan dikategorikan sebagai sumber pelaburan dan boleh dikurangkan oleh perbelanjaan langsung yang dibenarkan. Kedudukan cukai bergantung kepada perbelanjaan boleh ditolak dan status pemastautin tuan tanah.
Ringgit pertama sewa yang anda terima sudah tertakluk kepada pengisytiharan kepada LHDN. Tiada pengecualian hartanah tunggal, tiada ambang minimum. Yang sering tidak difahami ialah bahawa cukai dikira ke atas pendapatan sewa bersih (selepas potongan perbelanjaan yang dibenarkan), bukan ke atas jumlah sewa kasar — jadi ramai tuan rumah membayar jauh kurang daripada yang mereka jangkakan apabila potongan diisi dengan betul.
Untuk panduan pemfailan penuh termasuk langkah e-filing dan contoh pengiraan, baca panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah. Halaman ini menjawab soalan teras: kena cukai atau tidak, dan mengapa jawapannya hampir selalu ya.
Apa yang boleh mengurangkan pendapatan sewa bercukai?
Perbelanjaan yang dibenarkan boleh mengurangkan pendapatan sewa bercukai. Ia berbeza dengan pelepasan peribadi, dan mesti ditanggung sepenuhnya serta secara eksklusif untuk menghasilkan pendapatan sewa.
Bagi penyewaan kediaman biasa, perbelanjaan langsung yang dibenarkan termasuk: cukai taksiran dan cukai tanah; faedah atas pinjaman yang diambil untuk membeli hartanah; premium insurans kebakaran; kos kutipan dan penguatkuasaan sewa; kos memperbaharui pajakan atau menukar penyewa (termasuk komisyen ejen untuk pembaharuan atau penyewa berikutnya); dan baikan untuk mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Inilah baris-baris yang menukar sewa kasar menjadi pendapatan sewa bersih yang lebih rendah.
| Item | Impak ke atas pendapatan bercukai | Rujukan lanjut |
|---|---|---|
| Faedah pinjaman (bukan prinsipal) | Boleh ditolak | panduan tolakan faedah pinjaman |
| Cukai taksiran dan cukai tanah | Boleh ditolak | panduan tolakan kos baikan |
| Baikan keadaan sedia ada | Boleh ditolak | panduan tolakan kos baikan |
| Premium insurans kebakaran | Boleh ditolak | Panduan cukai pendapatan sewa |
| Kos memperbaharui pajakan atau menukar penyewa | Boleh ditolak | Panduan cukai pendapatan sewa |
Perbelanjaan yang dibenarkan ini berasingan daripada pelepasan peribadi. Pendapatan sewa dikurangkan oleh perbelanjaan dibenarkan dahulu, kemudian pelepasan peribadi biasa individu terpakai ke atas jumlah pendapatan mengikut cara biasa untuk pemastautin. Bukan pemastautin tidak mendapat sebarang pelepasan peribadi. Jika anda tidak pasti sama ada sesuatu kos layak ditolak, bekerjalah dengan ejen cukai sebelum memfailkan.
Bagaimana jika tuan tanah bukan pemastautin?
Kedudukan bukan pemastautin berbeza dengan ketara, jangan gunakan anggapan pemastautin. Kadar 30% rata terpakai ke atas pendapatan sewa bersih, dan tiada pelepasan peribadi diberikan.
Fakta yang disahkan memperuntukkan bahawa seorang tuan tanah individu bukan pemastautin dikenakan cukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih (berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020). Bukan pemastautin tidak mendapat pelepasan peribadi, rebat, atau skala kadar progresif pemastautin — tetapi perbelanjaan sewa yang dibenarkan masih boleh ditolak. Kadar 30% terpakai ke atas pendapatan selepas potongan, bukan ke atas sewa kasar.
Inilah satu titik di mana panduan lama atau generik boleh menyesatkan tuan tanah. Jika anda tinggal di luar Malaysia lebih daripada tempoh yang ditetapkan dalam setahun taksiran, anggapan pemastautin (skala progresif dan pelepasan peribadi) tidak terpakai. Untuk butiran lanjut tentang pemfailan, rujuk panduan cukai pendapatan sewa yang disahkan oleh LHDN.
Adakah SST atau e-Invoice menjadikan sewa kediaman biasa tidak kena cukai?
Tidak. SST dan e-Invoice adalah persoalan pematuhan berasingan. Keduanya tidak menjadikan pendapatan sewa tidak bercukai.
Penyewaan perumahan kediaman — rumah teres, pangsapuri, kondominium, banglo, suite servis — berada di luar skop cukai perkhidmatan, jadi tuan rumah kediaman biasa tidak mengenakan SST ke atas sewa. Cukai perkhidmatan terpakai kepada perkhidmatan sewaan komersial dan bukan kediaman tertentu, pada kadar 6% berkuat kuasa 1 Januari 2026, dan hanya selepas penyedia melepasi ambang pendaftaran hasil boleh dikenakan cukai RM1.5 juta untuk perkhidmatan sewaan.
Ini bermakna dua perkara berasingan: (1) tidak mengenakan SST ke atas sewa kediaman tidak sama dengan tidak mengisytiharkan pendapatan sewa untuk cukai pendapatan, dan (2) status e-Invoice anda sebagai tuan rumah individu tidak mengubah kewajipan pengisytiharan pendapatan sewa kepada LHDN. Kedua-dua SST dan e-Invoice adalah lapisan pematuhan tambahan di atas kewajipan cukai pendapatan asas.
Bagaimana SPEEDHOME membantu tuan tanah kekal patuh cukai
Proses tuan tanah SPEEDHOME membina rekod yang ejen cukai akan minta — rekod penyewaan, sejarah kutipan sewa, invois baikan — sebagai sebahagian daripada aliran kerja penyewaan biasa, bukan dihimpunkan pada musim cukai. Tuan tanah kekal patuh tanpa kerja rekonstruksi.
Ini bukan pengganti ejen cukai. Keputusan tentang perbelanjaan yang layak ditolak dan pemfailan itu sendiri masih memerlukan semakan profesional untuk perkara yang kompleks. Apa yang dihapuskan ialah bahagian yang paling memakan masa: mencari resit yang hilang dan merekonstruksi lejar sewa pada bulan Februari. Rekod yang sama yang menyokong potongan cukai anda juga menyokong perbincangan deposit dan keputusan pembaharuan penyewaan.
Ketahui lebih lanjut di perkhidmatan tuan tanah SPEEDHOME.
FAQ
Adakah pendapatan sewa dikira ke atas jumlah kasar atau pendapatan bersih?
Pendapatan bersih. Cukai dikira ke atas pendapatan sewa selepas perbelanjaan dibenarkan ditolak, bukan ke atas jumlah sewa kasar. Inilah sebabnya menyimpan rekod perbelanjaan secara bulanan begitu penting — setiap resit yang disokong mengurangkan pendapatan bercukai anda.
Bolehkah saya menolak faedah pinjaman gadai janji?
Ya. Faedah atas pinjaman yang diambil untuk membeli hartanah berada dalam skop perbelanjaan boleh ditolak yang disahkan. Yang tidak boleh ditolak ialah bayaran balik prinsipal gadai janji — bezakan kedua-duanya dengan merujuk kepada jadual faedah tahunan bank.
Bolehkah saya menuntut pelepasan khas tuan rumah?
Tidak. Tiada pelepasan cukai pendapatan yang khusus untuk menjadi tuan rumah. Pendapatan sewa dikurangkan oleh perbelanjaan dibenarkan, kemudian pelepasan peribadi biasa terpakai ke atas jumlah pendapatan untuk pemastautin sahaja.
Adakah tuan tanah bukan pemastautin membayar cukai ke atas sewa kasar?
Tidak. Kadar rata 30% terpakai ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih selepas potongan yang dibenarkan, bukan ke atas sewa kasar. Walau bagaimanapun, bukan pemastautin tidak mendapat pelepasan peribadi atau rebat, jadi beban cukai bersih biasanya lebih tinggi berbanding pemastautin pada tahap pendapatan yang sama.
Adakah sewa kediaman dikenakan SST?
Tidak. Penyewaan perumahan kediaman berada di luar skop cukai perkhidmatan untuk tuan rumah kediaman biasa, jadi tiada SST dikenakan ke atas sewa. SST pada kadar 6% (berkuat kuasa 1 Januari 2026) hanya terpakai kepada perkhidmatan sewaan komersial dan bukan kediaman tertentu selepas penyedia melepasi ambang pendaftaran RM1.5 juta.
Berapakah kadar cukai untuk tuan tanah bukan pemastautin?
Kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa Malaysia bersih, berkuat kuasa dari Tahun Taksiran 2020. Ini berbeza dengan pemastautin yang menggunakan skala kadar progresif. Jika status pemastautin anda berubah-ubah antara tahun, rujuk panduan cukai pendapatan sewa dan dapatkan nasihat ejen cukai.