马来西亚租金收入要交税吗？
是的，马来西亚房产的租金收入需要纳税。普通住宅出租通常按《所得税法》第4(d)条作为非营业（投资）来源征税；若同时提供全面且主动的维护服务，则可能按第4(a)条营业来源征税。具体税负取决于分类、可扣除开支以及你的居民身份。
租金收入是否征税，取决于它被归入哪一类。按第4(a)条计税的前提是房东全面、主动地提供维护与支持服务；否则按第4(d)条作为非营业（投资）来源征税。分类决定了你能扣除哪些项目，以及亏损和资本津贴是否可用。
关于完整的申报流程，可参阅 马来西亚租金收入税务指南。本页只回答"租金收入到底要不要交税"这个核心问题。
哪些开支可以减少应税租金收入？
允许扣除的开支可以减少应税租金收入。它们与个人减免额不是一回事，必须与"产生租金收入"直接相关。
对于按第4(d)条征税的普通住宅出租，LHDN（马来西亚内陆税收局）允许扣除完全且专门为产生租金收入而支出的直接费用：门牌税和地税、购买该房产的贷款利息、火险保费、收租和追租成本、续租或更换租客的费用（包括续租或新租约的中介佣金），以及将房产维持在现有状态的维修费。
| 项目 | 对应税收入的影响 | 延伸阅读 |
|---|---|---|
| 贷款利息 | 可扣除（购买房产的贷款） | 贷款利息扣税指南 |
| 门牌税和地税 | 可扣除 | 租金收入税务指南 |
| 维持现有状态的维修 | 可扣除 | 维修费扣税指南 |
| 首次招租的广告费、首份租约律师费、印花税、首次中介佣金 | 不可扣除（属初始费用） | 租金收入税务指南 |
| 专属于房东的税务减免 | 无 | 本页 |
不存在专属于"当房东"这件事的所得税减免。租金收入先按《公共裁决书第12/2018号》（Public Ruling No. 12/2018）扣减允许开支，居民房东的净收入再并入全年总收入，按正常方式适用个人减免；非居民房东则完全不享受个人减免。
如果房东是非居民怎么办？
非居民的税务待遇与居民差异很大，切勿套用居民的假设。已核实的税务锚点给出了税率，并明确非居民不享受个人减免。
非居民个人房东对马来西亚的净租金收入按30%统一税率征税（自2020课税年度起生效）。非居民不享受个人减免、退税或居民的累进税率，但允许扣除的租金开支仍然适用——30%适用于扣除开支后的净收入，而非总租金。
| 情形 | 税率适用方式 |
|---|---|
| 居民房东 | 净租金收入并入总收入，适用累进税率和个人减免 |
| 非居民房东（个人） | 净租金收入（扣除允许开支后）按30%统一税率征税 |
| 非居民的30%基数 | 扣除开支后的净收入，非总租金 |
| 非居民的个人减免 | 不适用 |
这是许多过时或泛泛而谈的指南容易误导房东的地方。请始终以LHDN已核实的锚点为准。
住宅租金要交SST吗？e-Invoice会让它免税吗？
不会。SST和e-Invoice是独立的合规问题，二者都不会让租金收入变为不征税。
住宅房屋的出租——排屋、公寓、共管公寓、洋房、服务式公寓——不在服务税（SST）的征收范围内，因此普通住宅房东无需对租金加收SST。服务税适用于商业及部分非住宅的出租/租赁服务，自2026年1月1日起税率为6%，且仅在服务提供者的出租/租赁服务应税营业额超过150万令吉注册门槛后才适用。
至于e-Invoice，它改变的是开票方式，不是应税与否。关于个人房东是否需要开具e-Invoice的具体门槛和阶段，请参阅专门的电子发票指南——但其与"租金是否征税"是两个独立的问题。
FAQ
住宅租金收入一定按第4(d)条征税吗？
不一定。当房东全面、主动地提供维护和支持服务时，租金收入可能按第4(a)条（营业来源）征税。否则按第4(d)条（投资来源）征税。分类决定了可扣除项目和亏损处理方式。
非居民房东是按总租金还是净租金缴税？
已核实的LHDN锚点明确：30%适用于扣除允许开支后的净马来西亚租金收入，而非总租金。允许的租金开支（门牌税、地税、贷款利息等）仍然可以扣除。
住宅房东需要向租客收取SST吗？
不需要。已核实的锚点说明：住宅房屋的出租不在服务税征收范围内，普通住宅房东无需对租金加收SST。SST适用于商业及部分非住宅出租。
贷款利息可以从租金收入中扣除吗？
可以。对于按第4(d)条征税的普通住宅出租，购买该房产的贷款利息属于允许扣除的直接开支范围。详见 贷款利息扣税指南。注意：可扣除的是贷款利息，不是本金还款。
首次招租的广告费和中介佣金可以扣税吗？
不可以。首次招租的开支——广告费、首份租约的律师费、印花税、首次租约的中介佣金——属于初始费用，不可从租金收入中扣除，因为它们是"创立"收入来源而非"产生"收入。续租或更换新租客的中介佣金则可能可扣除。
只有"一处房产、小金额"的租金收入也要申报吗？
需要。马来西亚税法下没有"单一房产"或"金额小就豁免"的条款。租金收入从第一处房产、第一令吉起即需申报，实际税负则取决于扣除允许开支后的净收入。完整流程请参阅 马来西亚租金收入税务指南。