Adakah Airbnb legal di Malaysia?
Tiada undang-undang persekutuan yang mengharamkan Airbnb di Malaysia. Sama ada unit khusus anda boleh disewa short stay bergantung kepada tiga lapisan berasingan — by-law strata bangunan, tenancy agreement (TA), dan peraturan lesen majlis tempatan. Mana-mana satu lapisan boleh kata "tidak boleh", tidak kira apa lapisan lain kata.
Data platform SPEEDHOME (Q1 2026) merentas rangkaian host yang kami uruskan menunjukkan punca utama pertikaian short-let bukan undang-undang nasional — tetapi by-law strata yang operator tidak semak sebelum mula listing. Dalam tempoh sama, landlord yang beralih daripada short-stay kepada tenancy jangka panjang terurus SPEEDHOME nampak default kutipan sewa jatuh dengan ketara dalam enam bulan pertama (lihat bahagian SPEEDHOME di bawah).
Malaysia masih tiada Residential Tenancy Act (RTA) berkuat kuasa setakat 2026. Bil RTA belum dibentangkan di Parlimen atau digazet, jadi tenancy residential bergantung kepada tenancy agreement dan undang-undang am — Contracts Act 1950, Civil Law Act 1956, dan Specific Relief Act 1950. Tanpa statut khusus, tiada "override" nasional terhadap by-law bangunan atau klausa subletting dalam TA — sebab itulah semakan tiga-lapisan di bawah penting sebelum mana-mana listing live.
Soalan pemilik patut berubah daripada "boleh buat Airbnb?" kepada "unit khusus saya, di bangunan khusus ini, dengan TA ini, boleh terima tetamu jangka pendek atau tidak?"
Apa yang undang-undang benarkan dan tidak benarkan
Tiga lapisan berasingan mengawal short-term letting di Malaysia: by-law strata (yang Mahkamah Persekutuan sahkan boleh haramkan), lesen majlis tempatan, dan klausa subletting dalam TA. Setiap satu ada hak veto sendiri — lulus satu lapisan tidak bermakna lulus lapisan lain.
Dalam kes Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa Management Corporation (MC) boleh meluluskan by-law mengikat yang mengharamkan pemilik parcel daripada menggunakan unit mereka untuk sewaan jangka pendek. Mahkamah anggap sewaan begitu sebagai "licence", bukan tenancy, dan sahkan ia berada di luar perlindungan "dealings" di bawah seksyen 70(5) Akta Pengurusan Strata 2013. Keputusan ini mengesahkan apa yang JMB pilih untuk kuatkuasakan — ia bukan larangan nasional, dan sama ada short-term letting dibenarkan masih bergantung kepada by-law bangunan masing-masing dan peraturan majlis tempatan.
| Lapisan | Siapa kawal | Boleh haramkan short-term letting? | Cara sahkan |
|---|---|---|---|
| By-law strata | JMB atau Management Corporation bangunan | Ya — Mahkamah Persekutuan sahkan dalam kes Innab Salil (2020) | Minta by-law semasa secara bertulis daripada pejabat pengurusan |
| Tenancy agreement | Landlord (jika unit disewa) | Ya — kebanyakan TA standard sekat subletting atau guna komersial | Baca klausa subletting; dapatkan consent bertulis landlord sebelum listing |
| Lesen majlis tempatan | DBKL, MBPJ, MBJB, atau pihak berkuasa berkenaan | Ya — sesetengah majlis perlukan lesen short-let atau homestay | Semak laman web atau kaunter majlis; jangan harap ringkasan pihak ketiga |
| Tiada Residential Tenancy Act | Parlimen — belum digubal | Tidak relevan — ketiadaan RTA bermaksud tiada override statutori ke atas tiga lapisan di atas | Sahkan status di lom.agc.gov.my sebelum apa-apa nasihat berdasarkan cadangan RTA |
Bagaimana JMB sebenarnya kuatkuasakan (dan apa yang ia tak boleh buat)
JMB atau Management Corporation yang luluskan larangan short-let boleh, secara praktikal: keluarkan amaran bertulis, kenakan denda mengikut jadual dalam by-law, tuntut denda itu sebagai hutang di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, sekat akses keselamatan kepada tetamu yang tidak berdaftar, dan memohon injunksi atau originating summons di mahkamah jika pelanggaran berterusan. Apa yang JMB tidak boleh buat secara sah ialah kunci keluar pemilik parcel, putuskan utiliti, atau rampas barang — tindakan "self-help" begitu mendedahkan MC kepada liabiliti sivil. By-law baharu diluluskan di AGM melalui majoriti mudah pengundi yang hadir; dapatkan minit AGM terkini secara bertulis daripada pejabat pengurusan sebelum anda listing.
Lesen short-let dan homestay majlis tempatan
Peraturan majlis tempatan berbeza ikut municipality. Kuala Lumpur (DBKL) dan Pulau Pinang (MBPP) ada rangka kerja lesen homestay yang perlukan pendaftaran, bayaran, pematuhan keselamatan kebakaran, dan had bilangan bilik untuk operator yang sewa secara nightly. Majlis di Selangor (MBPJ — Petaling Jaya, MBSA — Shah Alam, MPSJ — Subang Jaya, MPAJ — Ampang Jaya) umumnya ikut model lesen homestay serupa di bawah arahan pelancongan negeri, walaupun had bilangan bilik dan bayaran pendaftaran berbeza antara PBT. Sama ada satu listing Airbnb melepasi ambang lesen bergantung kepada takrifan "homestay" majlis itu sendiri — sahkan terus dengan PBT berkenaan sebelum listing; jaminan lisan "anda di bawah ambang" daripada platform listing bukan safe harbour.
Bagaimana Malaysia berbanding Singapura pada had short-stay
Urban Redevelopment Authority Singapura kuatkuasakan had keras 90 hari setahun untuk sewaan jangka pendek seluruh unit kediaman swasta (dengan pengecualian terhad untuk HDB), dan pelanggaran short-stay boleh bawa denda dan tindakan penguatkuasaan terhadap operator. Malaysia tiada had nasional setara; siling praktikal ditetapkan bangunan-demi-bangunan melalui by-law strata. Operator yang uruskan portfolio rentas sempadan (Kuala Lumpur + Singapura, atau Johor + Singapura) mesti jalankan semakan permission untuk setiap negara secara berasingan — lulus di Singapura tidak bermakna listing di Malaysia automatik dibenarkan.
Di mana platform berdiri, di mana host berdiri
Airbnb, Agoda dan Booking.com adalah platform listing, bukan pihak dalam tenancy anda. Tiada satu pun daripada mereka yang bertanggungjawab jika unit anda melanggar by-law strata, ambang lesen majlis tempatan, atau klausa subletting head-landlord. Host — orang yang memiliki atau memegang tenancy ke atas unit — tanggung risiko strata, lesen dan cukai sepenuhnya. Itu juga sebab jaminan "anda di bawah ambang lesen" daripada platform semasa sign-up bukan safe harbour undang-undang. Untuk Kuala Lumpur, semak laman lesen homestay DBKL di dbkl.gov.my untuk bayaran pendaftaran dan peraturan bilangan bilik; majlis Selangor dan Pulau Pinang (MBPJ, MBPP, MBSA, MPAJ, MPSJ) terbitkan rangka kerja homestay atau short-let masing-masing, jadi sahkan dengan PBT berkenaan sebelum listing.
Isu cukai dan operasi yang selalu terlepas pandang
Hosting Airbnb biasanya dianggap perniagaan, bukan sewaan, untuk tujuan cukai — LHDN boleh klasifikasikan semula pendapatan anda di bawah Seksyen 4(a) Akta Cukai Pendapatan 1967 sebaik sahaja anda sediakan servis cleaning, linen dan tetamu secara aktif, dan perubahan ini menjejaskan perbelanjaan apa yang boleh anda tolak. Sahkan dengan ejen cukai bertauliah sebelum failing.
Di bawah Public Ruling LHDN No. 12/2018, pendapatan sewa dicukai di bawah Seksyen 4(d) sebagai sumber pelaburan apabila landlord hanya menyewakan ruang. Ia bertukar kepada Seksyen 4(a) — sumber perniagaan — apabila penyelenggaraan dan servis sokongan disediakan secara menyeluruh dan aktif. Hosting Airbnb jangka pendek dengan servis tetamu yang aktif biasanya beralih ke kategori 4(a), mencetuskan layanan pendapatan perniagaan. Klasifikasi dan jadual potongan yang betul perlu disahkan dengan ejen cukai bertauliah sebelum anda mula beroperasi.
Contoh RM sebenar: hosting pasif vs aktif
Ambil contoh unit kondominium di Kuala Lumpur yang disewa RM2,000 sebulan secara jangka panjang berbanding unit sama di-list di Airbnb pada RM280 semalam. Pada kadar lebih kurang 12 malam hosting aktif sebulan, unit yang sama boleh kasar RM3,360 dalam sebulan — tetapi operator kini perlu uruskan check-in, linen, cleaning antara tetamu, dan support platform. Kombinasi itulah yang LHDN nilai untuk tentukan sama ada pendapatan itu sewaan pasif 4(d) atau pendapatan perniagaan 4(a). Klasifikasi ini ubah jadual perbelanjaan boleh tolak dan sama ada anda boleh tuntut elaun modal ke atas perabot, perkakas dan renovation. Ejen cukai bertauliah perlu sahkan kategori sebelum musim filing pertama, bukan selepas.
Simpan rekod pendapatan, caj platform, cleaning, repair dan tarikh occupancy. Jangan campur semua ke dalam akaun peribadi tanpa rekod, kerana itu menyukarkan semakan cukai dan kira untung sebenar.
Bila long-term rental lebih masuk akal — angle SPEEDHOME
Jika by-law bangunan sekat short-term letting, atau proses permission tidak jelas, beralih kepada tenancy jangka panjang terurus hapuskan ketiga-tiga lapisan compliance dalam satu langkah — dan biasanya hasilkan pendapatan bulanan lebih stabil berbanding operasi short-stay pada kadar occupancy purata Malaysia.
Data platform SPEEDHOME merentas rangkaian host terurus Q1 2026 menunjukkan by-law strata yang operator tidak semak sebelum listing menyebabkan majoriti pertikaian short-let yang kami nampak dibuka suku itu — bukan statut nasional. Landlord yang beralih daripada short-stay kepada tenancy jangka panjang terurus SPEEDHOME dalam tempoh sama serahkan saringan penyewa, tenancy agreement, dan kutipan sewa bulanan kepada platform berbanding kejar guest turnover, perubahan by-law yang boleh lulus pada AGM seterusnya, dan overhead cleaning-and-repair. Peralihan ini kekalkan unit hasilkan sewa tanpa duduk kosong pada malam hari bekerja.
Zero Deposit tersedia pada listing SPEEDHOME yang layak. Ia sistem risiko sewaan terurus — ia gantikan deposit tunai pendahuluan penyewa; dalam kes jarang kerosakan teruk akhir tenancy, jumlah recoverable mungkin terhad. Bukan semua unit layak — listing tunjuk tag Zero Deposit pada halaman carian apabila unit itu layak.
SPEEDHOME sesuai untuk pemilik yang mahu listing, saringan penyewa, TA dan kutipan sewa dalam proses yang lebih tersusun. Lihat SPEEDHOME untuk tuan rumah, servis tuan rumah, atau permintaan penyewa di listing sewa.
Disemak oleh peguam hartanah Malaysia, Jun 2026. Kemaskini terakhir 23 Jun 2026.
Apa perlu dibuat jika JMB membantah selepas listing?
Jangan lawan melalui tetamu. Berhenti terima tempahan baharu sebaik sahaja anda terima bantahan bertulis daripada JMB atau management corporation, dan beritahu tetamu semasa dan akan datang secara bertulis. Kemudian minta pengurusan bertulis tunjukkan nombor by-law khusus dan minit AGM yang luluskannya — satu dokumen itu biasanya selesaikan pertikaian.
Jika anda terus terima tetamu sedangkan akses bangunan sudah dipertikaikan, risiko review buruk dan konflik dengan pengurusan meningkat. Simpan setiap emel dan minit mesyuarat sebagai bukti; jika MC bertindak untuk tuntut denda atau mohon injunksi, kerjasama berdokumen anda adalah pertahanan terkuat.
FAQ
Adakah ada undang-undang Malaysia yang mengharamkan Airbnb seluruh negara?
Tidak. Malaysia tiada statut nasional yang haramkan Airbnb atau short-term letting. Sekatan datang daripada by-law strata, tenancy agreement, dan peraturan lesen majlis tempatan — setiap satu beroperasi secara berasingan. Unit tanpa by-law larangan, tanpa sekatan subletting, dan tiada keperluan lesen tempatan tidak hadapi halangan undang-undang.
Macam mana saya sahkan bangunan saya tidak sekat Airbnb sebelum listing?
Minta by-law semasa secara bertulis daripada pejabat pengurusan dan minta minit AGM terkini (yang rekod sebarang larangan short-let). Dokumen by-law dan minit AGM adalah satu-satunya bukti boleh dipertahankan — jaminan lisan "boleh je" daripada kaunter security bukan safe harbour. Jika bangunan tiada larangan, minta pengurusan sahkan fakta itu secara bertulis di atas letterhead untuk rekod anda.
Bolehkah bangunan kondo di Malaysia secara sah haramkan Airbnb?
Ya. Mahkamah Persekutuan sahkan dalam kes Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 6 MLRA 244 bahawa management corporation boleh luluskan by-law mengikat yang haramkan sewaan jangka pendek. Keputusan ini anggap sewaan short-stay sebagai licence, bukan tenancy yang dilindungi di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. By-law yang wujud terpakai kepada pemilik dan penghuni mereka.
Jika by-law bangunan saya tidak larang Airbnb, bolehkah saya terus listing?
Belum tentu. Anda masih perlu sahkan tiada sekatan subletting dalam tenancy agreement anda (jika anda penyewa), dapatkan consent bertulis landlord jika diperlukan, dan semak sama ada majlis tempatan anda perlukan lesen untuk penginapan jangka pendek. Membersihkan by-law bangunan singkirkan satu lapisan tetapi bukan dua lapisan lain.
Macam mana pendapatan Airbnb dikenakan cukai di Malaysia?
Pendapatan Airbnb boleh dikenakan cukai di Malaysia. Jika anda sewakan unit secara pasif, ia jatuh di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 (pendapatan sewa). Jika anda sediakan servis secara aktif — cleaning, linen, pengurusan tetamu — LHDN boleh klasifikasikan ia sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a), yang ubah potongan dan layanan perakaunan. Sahkan klasifikasi yang betul dengan ejen cukai bertauliah sebelum filing.
Apa berlaku jika landlord dapati penyewa jalankan Airbnb tanpa kebenaran?
Landlord boleh keluarkan notis bertulis untuk remedi pelanggaran. Jika ia berterusan, landlord boleh tuntut milik semula melalui mahkamah — Writ of Possession dan, untuk tunggakan sewa, Writ of Distress yang dikuatkuasakan oleh bailiff mahkamah. Kunci keluar penyewa atau putuskan air atau elektrik bukan langkah sah; tuntutan milik semula mesti ikut proses mahkamah.
Berapa lama proses pemulihan sah sebenarnya ambil masa, dan apa landlord patut elak?
Tuntutan milik semula tipikal di Malaysia ambil masa dari pemfailan ke perintah mahkamah dalam beberapa bulan, dengan Writ of Possession dikuatkuasakan bailiff selepas perintah itu — jangka masa tidak singkat dan berbeza ikut beban mahkamah. Dalam tempoh itu landlord mesti simpan rekod (screenshot listing tetamu, pengesahan booking, amaran bertulis, rujukan by-law AGM) dan ikut prosedur potongan deposit dalam tenancy; guna deposit untuk pulihkan kerugian tanpa persetujuan penyewa dedahkan landlord kepada counter-claim di Mahkamah Sivil.