Imazium (Imazium Tower / Imazium @ Uptown) — Sewa Pejabat di PJ (2026)
Kapsul jawapan
Imazium ialah menara pejabat Gred A 31 tingkat (~480,000 kaki persegi NLA keseluruhan, plat lantai lazim ~22,500 sf, 10 lif penumpang pejabat + 2 lif kargo) di 8, Jalan SS 21/37, Damansara Utama, Petaling Jaya, siap pada 2021 oleh See Hoy Chan Sdn Bhd (kumpulan hartanah yang ditubuhkan pada 1950-an, portfolio komersil Damansara termasuk Bandar Utama, Damansara Utama, dan SS21 koridor). Sewa tawaran semasa adalah RM 6.00 – RM 7.50 psf/bulan (median RM 6.50 psf; kadar tawaran unit kecil dipasang sehingga RM 10.00 psf menyeluruh). LEED Platinum, Status MD Tier 1. MRT terdekat ialah TTDI di Laluan Kajang, 1.6 km jauhnya — tiada rel boleh jalan kaki; bas ulang-alik percuma berkhidmat ke TTDI MRT dan Kelana Jaya LRT.
Fakta Pantas
| Medan | Nilai |
|---|---|
| Gred (asas) | Gred A (brosur pemaju + KL Property Navi + duptown.com + Edge Malaysia) |
| Siap / pengubahsuaian utama | 2021 (penyelesaian disasarkan S1 2021; topping-out 17 September 2020) |
| NLA + plat lantai lazim | ~480,000 sf keseluruhan (~450,000 sf tingkat pejabat 9–28 + ~30,000 sf podium G & 1F) / ~22,500 sf per tingkat |
| Kecekapan (bersih:kasar) | Bukan dalam sumber awam. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Sewa tawaran (kasar/bersih ditanda) | RM 6.00 – RM 7.50 psf/bulan untuk unit tingkat penuh dan unit dipasang besar (median RM 6.50 psf); kadar tawaran unit kecil dipasang sehingga RM 10.00 psf (termasuk AC pusat semasa waktu pejabat) |
| Jurang sewa tawaran lwn efektif | Sewa efektif tidak didedahkan secara awam. Sejarah transaksi terkini (irumah.co agregat): unit tingkat penuh 22,500 sf dipajak pada RM 6.00 psf (Feb 2025) dan RM 7.47 psf (Dis 2024). |
| Caj perkhidmatan (RM psf/sebulan) | Bukan dalam sumber awam. Brosur pemaju, lembaran fakta, CBD.my, JLL, KL Property Navi, duptown.com, Edge Malaysia semua diam. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Letak kereta (nisbah petak, kadar, kadar pelawat) | 1 petak terapung setiap 450 sf dipajak; 1 petak terpelihara setiap 5,000 sf dipajak. Jumlah 1,388 petak merentasi 7 aras tinggi + 3 aras bawah tanah. Kadar penyewa: RM 212/bulan terpelihara, RM 318/bulan terapung (CBD.my). Kadar pelawat: Isnin–Jumaat 6 pagi–7 malam RM 3/jam; selepas 7 malam 2 jam pertama RM 1, jam ke-3–ke-4 RM 1/jam, ke-5+ RM 2/jam; hujung minggu 2 jam pertama RM 1, kemudian kenaikan langkah sama. |
| Kadar AC luar jam | Bukan dalam sumber awam. Panggilan pengurusan bangunan diperlukan. |
| Status MD / Malaysia Digital | Status MD Tier 1 (dahulunya MSC Tier 1), menurut duptown.com dan CBD.my |
| Pensijilan hijau (GBI/LEED/GreenMark) | LEED Platinum (brosur 2022/2023; sebelum itu LEED Gold dalam lembaran fakta 2020 — tahap diperakui semasa adalah Platinum) |
| Penyewa sauh / senarai penyewa | Novartis Corporation (Malaysia) Sdn Bhd (farmasi Switzerland, 2 tingkat termasuk Tingkat 18); Abbott Laboratories (M) Sdn Bhd (Tingkat 27-02); Servier Malaysia Sdn Bhd (Unit 25-02, Tingkat 25); Kedutaan Diraja Denmark (menurut Sunway REIT 2020 AR) |
| Rel terdekat + masa berjalan kaki diukur | Tiada MRT/LRT dalam jarak berjalan kaki. Terdekat: TTDI MRT (Laluan Kajang) 1.6 km; Bandar Utama MRT 3.0 km; Taman Bahagia LRT (Laluan Kelana Jaya) 4.0 km. Bas ulang-alik percuma dari Imazium / The Starling Mall ke TTDI MRT dan Kelana Jaya LRT. |
| Kuasa sokongan / neutrality pembawa | 100% redundansi kuasa (4 kotak pengagihan per tingkat, 150 Amps 3-fasa setiap satu); telco: TM, TIME |
| Terakhir disahkan | 2026-08-06 (lembaran fakta pemaju + CBD.my + duptown.com + NPRA Cold Chain Facilities List) |
Apa yang anda benar-benar akan bayar (unit 11,108 sf, penginapan 3 tahun, penanda aras)
| Baris | RM psf/sebulan | RM/bulan (11,108 sf) | RM/tahun |
|---|---|---|---|
| Sewa asas (RM 7.00 psf, pertengahan) | 7.00 | 77,756 | 933,072 |
| Caj perkhidmatan | Bukan dalam sumber awam (proksi PJ Gred A KL ~RM 0.70 psf = ~RM 7,776/bulan) | 7,776 (proksi) | 93,312 (proksi) |
| Letak kereta (2 petak terpelihara @ RM 212) | — | 424 | 5,088 |
| AC luar jam | Bukan dalam sumber awam | — | — |
| Anggaran utiliti (RM 0.80 psf) | 0.80 | 8,886 | 106,637 |
| SST ke atas sewa (8%) | 0.56 | 6,221 | 74,646 |
| Jumlah menyeluruh (dengan proksi caj perkhidmatan) | ~9.16 | ~101,063 | ~1,212,755 |
Anggaran TCO tahun pertama menyeluruh: ~RM 1.0 – RM 1.1 juta (tidak termasuk AC luar jam dan menggunakan proksi caj perkhidmatan PJ Gred A RM 0.70 psf kerana caj perkhidmatan khusus Imazium tidak dalam sumber awam). Sejarah transaksi penuh menunjukkan urus niaga sebenar pada RM 6.00 – RM 7.50 psf; angka di atas dibina pada pertengahan.
Untuk penyewa MNC dengan kewangan kukuh, sesetengah tuan tanah institusi menerima jaminan bank sebagai ganti deposit keselamatan tunai — tanya Pengurusan Fasiliti See Hoy Chan; ini permintaan institusi yang lazim, bukan hak.
Adakah pasukan saya sesuai di sini?
Saiz penanda aras menganggap norma pejabat KL iaitu 100 sf per orang (padat, pusat panggilan / hot-desk) dan 150 sf per orang (profesion lazim / berhadapan pelanggan). Plat lantai ~22,500 sf — plat lantai Imazium lebih besar daripada kebanyakan rakan sebaya PJ Gred A dan menyokong penyewa tingkat penuh pada 50 pax tanpa dinding:
| Jumlah kakitangan | 100 sf/pax | 150 sf/pax | Tingkat diperlukan | Sewa bulanan penanda aras (RM 7.00 psf) |
|---|---|---|---|---|
| 20 pax | 2,000 sf | 3,000 sf | sub-tingkat (suite ≤ 5,285 sf min) | RM 14,000 – RM 21,000 |
| 50 pax | 5,000 sf | 7,500 sf | ~½ tingkat (seluruh atau sebahagian tingkat) | RM 35,000 – RM 52,500 |
| 100 pax | 10,000 sf | 15,000 sf | ~½ hingga ¾ tingkat (satu daripada 20 tingkat pejabat) | RM 70,000 – RM 105,000 |
Baris sewa tidak termasuk caj perkhidmatan, letak kereta dan SST, yang bukan dalam sumber awam untuk Imazium (atau guna proksi di atas).
Hakikat transit
- Tiada MRT / LRT dalam jarak berjalan kaki. Rel terdekat ialah TTDI MRT (Laluan Kajang), 1.6 km jauhnya.
- Bas ulang-alik percuma dari Imazium / The Starling Mall ke TTDI MRT dan Kelana Jaya LRT (Laluan Kelana Jaya, 4.0 km).
- Bas — perhentian "Damansara Uptown (Utara)", 4 minit berjalan kaki (239 m); perhentian "The Starling / Imazium", 9 minit berjalan kaki (649 m).
- E-hail (Grab) — pickup tersedia di drop-off The Starling / lobi Imazium.
- Memandu — akses terus dari lebuh raya SPRINT dan LDP; NKVE dan Penchala Link berdekatan.
- Lapangan terbang — Sultan Abdul Aziz Shah (Subang) 12.6 km; KLIA 2 62.4 km; KLIA 69.9 km.
Untuk staf yang berulang-alik dari pusat bandar KL dengan LRT/MRT, Imazium bukan bangunan dengan rel boleh jalan kaki — rancang untuk ulang-alik, bas pengumpan, e-hail atau memandu. Untuk staf PJ yang memandu, akses terus SPRINT/LDP adalah pilihan realistik.
Siapa yang berada dalam bangunan
Empat penyewa dinamakan disahkan dalam sumber utama atau kerajaan:
- Novartis Corporation (Malaysia) Sdn Bhd (MNC farmasi Switzerland, NYSE: NVS) — 2 tingkat termasuk Tingkat 18, menurut laman korporat Novartis sendiri dan NPRA Cold Chain Facilities List (19 Sep 2025).
- Abbott Laboratories (M) Sdn Bhd (MNC farmasi/diagnostik AS, NYSE: ABT) — Tingkat 27-02, menurut NPRA Cold Chain Facilities List.
- Servier Malaysia Sdn Bhd (farmasi Perancis) — Unit 25-02, Tingkat 25, menurut NPRA Cold Chain Facilities List.
- Kedutaan Diraja Denmark — dinamakan dalam Sunway REIT 2020 AR sebagai sebahagian daripada tinjauan pasaran Imazium (tingkat tidak dinyatakan; rawat sebagai sebutan sumber tunggal, bukan entri senarai yang disahkan sepenuhnya).
Seorang ejen tunggal (Anna Toh, broker listing bertarikh) selanjutnya menuntut "100% penghunian" dengan "banyak syarikat MNC dan jenama besar" — ini luar biasa; REIT pejabat IGBCR yang setanding di KL berjalan 77–94% pada 2024–25. Rawat sebagai pemasaran sehingga See Hoy Chan mengesahkan.
Risiko pajakan & mekanik keluar
Pemulihan semasa keluar. Bukan dalam sumber awam. Proksi pasaran PJ Gred A KL ialah RM 15 – RM 30 psf bergantung pada keadaan sedia ada. Ambil inventori foto + video semasa masuk.
Klausa pecah. Bukan dalam sumber awam. Norma pasaran tuan tanah institusi ialah notis bertulis 3 bulan selepas kunci masuk tamat, dengan yuran pecah 1–2 bulan sewa atau 100–150% sewa tempoh berbaki. Sahkan mekanik tepat dengan See Hoy Chan.
Klausa diplomatik. Bukan dalam sumber awam. Norma pasaran tuan tanah institusi KL: boleh invoked selepas kunci masuk 12 bulan, notis bertulis 2 bulan tambah bukti dokumentari (surat pemindahan atau notis pembatalan visa). Penyewa MNC farmasi asing (Novartis, Abbott, Servier) biasanya merundingkan ini secara case-by-case. Sahkan kata-kata tepat dengan See Hoy Chan.
Keausan wajar lwn kerosakan. Kekaburan yang mendorong kebanyakan pertikaian pemulangan deposit. Ambil foto bertarikh, dengan timestamp, bagi setiap dinding, jubin lantai, jubin siling dan lekapan semasa masuk. Untuk pertikaian deposit yang tidak dipulangkan, trek tuntutan kecil (Writ of Summons) adalah jalan penyelesaian yang disebut; yuran guaman di trek tuntutan kecil biasanya dihadkan.
Kotak status Malaysia Digital / MSC
Fakta peringkat bangunan yang disahkan: Imazium memegang Status MD Tier 1 (dahulunya MSC Tier 1) menurut duptown.com dan CBD.my (disahkan 2026-08-06). Status MD Tier 1 adalah penetapan tertinggi semasa, bersamaan dengan MSC Tier 1 warisan.
Konteks penting (baca ini sebelum menandatangani pajakan berdasarkan MD): sejak 25 Mac 2022 status MD di Malaysia adalah berasaskan aktiviti syarikat, BUKAN penetapan bangunan — syarikat boleh layak untuk insentif MD dari bangunan bukan diperakui MD jika aktivitinya layak. Hanya ~35% stok pejabat tujuan khas Malaysia adalah diperakui MD, dan hanya ~13% syarikat MD benar-benar berada di premis diperakui MD. "Adakah saya perlu berada di bangunan MD?" adalah soalan sebenar — dan jawapannya biasanya tidak. Mekanik insentif cukai (0% pendapatan IP layak / 5–10% bukan-IP, modal berbayar minimum RM 50,000 untuk permohonan insentif, yuran pemprosesan tidak boleh dipulangkan RM 1,080) diterbitkan oleh MDEC; sahkan ambang semasa dengan MDEC pada masa anda menandatangani, kerana angka ini berubah mengikut kitaran belanjawan.
Blok banding (3 rakan sebaya sub-pasaran sama)
| Bangunan | Sub-pasaran | Gred | Plat lantai lazim | Sewa tawaran (psf/sebulan) | Tarikh disahkan |
|---|---|---|---|---|---|
| Imazium | Damansara Uptown, PJ | A (LEED Platinum, MD Tier 1) | ~22,500 sf | RM 6.00 – RM 7.50 | 2026-08-06 (irumah.co + CBD.my) |
| 1 First Avenue | Bandar Utama / PJ | A | ~22,000 sf | RM 6.00 – RM 7.00 | 2026-08-06 (penyenaraian broker) |
| Tropicana Gardens | Kota Damansara | A | ~21,000 sf | RM 5.50 – RM 6.50 | 2026-08-06 (penyenaraian broker) |
| Menara KL Sentral | KL Sentral | A (lebih lama) | ~21,000 sf | RM 7.00 – RM 8.50 | 2026-08-06 (penyenaraian broker) |
Untuk perbandingan sub-pasaran yang lebih mendalam, lihat panduan sewa pejabat KL.
FAQ
Adakah Imazium berstatus Malaysia Digital / MSC?
Ya. Status MD Tier 1 (disahkan 2026-08-06, duptown.com + CBD.my). Sejak 25 Mac 2022 status MD adalah berasaskan aktiviti syarikat, bukan terikat bangunan — aktiviti layak syarikat anda sendiri lebih penting daripada lencana bangunan.
Berapakah caj perkhidmatan di Imazium?
Bukan dalam sumber awam. Brosur pemaju, lembaran fakta, CBD.my, JLL, KL Property Navi, duptown.com dan Edge Malaysia semua diam. Proksi PJ Gred A ialah ~RM 0.60 – RM 0.80 psf. Tanya Pengurusan Fasiliti See Hoy Chan (Serene Chin 016-211 3726, [email protected]) untuk angka semasa.
Berapakah kos pejabat 5,000 sf di Imazium sebulan?
Penanda aras petunjuk: RM 35,000 / bulan pada RM 7.00 psf (pertengahan julat tawaran RM 6.00 – RM 7.50 psf untuk tingkat penuh dan unit dipasang besar). Tambah caj perkhidmatan (proksi ~RM 0.70 psf), letak kereta (1 petak terapung setiap 450 sf dipajak pada RM 318/bulan terapung, 1 petak terpelihara setiap 5,000 sf pada RM 212/bulan), dan SST 8%. TCO tahun pertama menyeluruh adalah sekurang-kurangnya RM 460,000 sebelum pengesahan caj perkhidmatan.
Berapakah saiz plat lantai di Imazium?
~22,500 sf per tingkat pejabat (CBD.my + lembaran fakta pemaju). Menara 31 tingkat termasuk 20 tingkat pejabat + 1 tingkat fasiliti; 10 lif penumpang pejabat + 2 lif kargo. Saiz unit minimum 5,285 sf; pilihan tingkat penuh 22,500 sf.
Adakah Imazium diperakui hijau?
Ya. LEED Platinum (brosur 2022 dan 2023; lembaran fakta 2020 memetik LEED Gold sebagai sasaran awal, kemudian dinaikkan taraf kepada Platinum menurut tahap diperakui dalam brosur semasa). Tiada pensijilan GBI / GreenRE / GreenMark ditemui.
Berapa jauh Imazium dari MRT / LRT terdekat?
Tiada MRT atau LRT dalam jarak berjalan kaki. Terdekat ialah TTDI MRT (Laluan Kajang), 1.6 km; Bandar Utama MRT 3.0 km; Taman Bahagia LRT (Laluan Kelana Jaya) 4.0 km. Bas ulang-alik percuma berjalan dari Imazium / The Starling Mall ke TTDI MRT dan Kelana Jaya LRT. Pemanduan melalui SPRINT atau LDP adalah pilihan ulang-alik yang realistik.
Berapakah nisbah tempat letak kereta di Imazium?
1 petak terapung setiap 450 sf dipajak; 1 petak terpelihara setiap 5,000 sf dipajak. Jumlah 1,388 petak merentasi 7 aras tinggi + 3 aras bawah tanah. Kadar terpelihara RM 212/bulan; kadar terapung RM 318/bulan (CBD.my).
Berapakah tempoh pajakan minimum di Imazium?
3 tahun (lazim, menurut satu broker listing bertarikh oleh Wayne Wee, 2026-07-28). Sahkan dengan See Hoy Chan.
Adakah tuan tanah Imazium menerima klausa diplomatik untuk penyewa asing?
Bukan dalam sumber awam. Norma pasaran tuan tanah institusi KL ialah klausa diplomatik yang boleh invoked selepas kunci masuk 12 bulan, dengan notis bertulis 2 bulan dan bukti dokumentari. Senarai penyewa MNC farmasi (Novartis, Abbott, Servier) mencadangkan ia diberikan kepada MNC asing yang layak dalam amalan — sahkan kata-kata tepat dengan See Hoy Chan sebelum menandatangani.
Berapakah kos pemulihan semasa keluar pajakan di Imazium?
Bukan dalam sumber awam. Proksi pasaran PJ Gred A KL ialah RM 15 – RM 30 psf bergantung pada keadaan sedia ada. Ambil inventori foto dan video semasa masuk.
Cap pengesahan
Sewa tawaran, nisbah letak kereta dan kadar letak kereta disahkan 2026-08-06 oleh SPEEDHOME, bersumber dari lembaran fakta pemaju, CBD.my, duptown.com dan NPRA Cold Chain Facilities List. Caj perkhidmatan, kadar AC luar jam, butiran tempoh pajakan, kos pemulihan dan kata-kata klausa pecah/diplomatik bukan dalam sumber awam; panggilan pengurusan bangunan diperlukan (Pengurusan Fasiliti See Hoy Chan: Serene Chin 016-211 3726, [email protected]; pejabat pajakan di B1A-001, Basement 1A, The Starling Mall, 6 Jalan SS 21/37, Damansara Uptown, 47400 Petaling Jaya).
Bandingkan lebih banyak pejabat KL
Mulakan dengan panduan sewa pejabat KL. Kemudian bandingkan Amcorp Tower dan CP Tower sebelum menyenarai pendek bangunan.