Imazium（Imazium Tower / Imazium @ Uptown）— PJ 办公室出租 (2026)
答案概要
Imazium 是一座 31 层 A 级办公楼（约 480,000 平方英尺总 NLA，标准层平面约 22,500 sf，10 部办公客梯 + 2 部货梯），位于 Petaling Jaya Damansara Utama Jalan SS 21/37 8 号，由 See Hoy Chan Sdn Bhd（1950 年代成立的马来西亚地产投资集团，Damansara 商业组合持有方，包括 Bandar Utama、Damansara Utama 及 SS21 走廊）于 2021 年落成。现行询价租金为 RM 6.00 – RM 7.50/平方英尺/月（中位数 RM 6.50/平方英尺；已装修小单元全包询价最高 RM 10.00/平方英尺）。LEED Platinum，MD 状态 Tier 1。最近的 MRT 是 Kajang 线 TTDI 站，距离 1.6 公里 — 无步行可达轨道；提供免费穿梭巴士往来 TTDI MRT 和 Kelana Jaya LRT。
快讯事实
| 字段 | 数值 |
|---|---|
| 等级（依据） | A 级（开发商手册 + KL Property Navi + duptown.com + Edge Malaysia） |
| 落成 / 重大翻新 | 2021（目标 2021 年 Q1 落成；2020 年 9 月 17 日封顶） |
| NLA + 标准层平面 | 约 480,000 sf 总面积（约 450,000 sf 9–28 层办公 + 约 30,000 sf G & 1F 裙楼）/ 每层约 22,500 sf |
| 使用率（净:毛） | 未在公开来源。需致电楼宇管理。 |
| 询价租金（毛/净标记） | 整层及大型装修单元 RM 6.00 – RM 7.50/平方英尺/月（中位数 RM 6.50/平方英尺）；已装修小单元询价最高 RM 10.00/平方英尺（含办公时段中央空调） |
| 询价与实际租金差距 | 实际租金未公开。最近成交记录（irumah.co 汇总）：整层 22,500 sf 单元于 2025 年 2 月按 RM 6.00/平方英尺成交，2024 年 12 月按 RM 7.47/平方英尺成交。 |
| 服务费（RM 平方英尺/月） | 未在公开来源。开发商手册、情况说明书、CBD.my、JLL、KL Property Navi、duptown.com、Edge Malaysia 均无披露。需致电楼宇管理。 |
| 停车（车位数、费率、访客费率） | 每 450 sf 出租面积 1 流动车位；每 5,000 sf 出租面积 1 保留车位。共 1,388 车位，分布于 7 个架空层 + 3 个地库层。租户费率：保留 RM 212/月，流动 RM 318/月（CBD.my）。访客费率：周一至周五 6am–7pm RM 3/小时；7pm 后首 2 小时 RM 1，第 3–4 小时 RM 1/小时，第 5 小时起 RM 2/小时；周末首 2 小时 RM 1，此后同梯次递增。 |
| 加班空调费率 | 未在公开来源。需致电楼宇管理。 |
| MD / Malaysia Digital 状态 | MD 状态 Tier 1（前身 MSC Tier 1），据 duptown.com 及 CBD.my |
| 绿色认证（GBI/LEED/GreenMark） | LEED Platinum（2022/2023 手册；2020 年情况说明书为 LEED Gold — 当前认证等级为 Platinum） |
| 主要租户 / 租户名单 | Novartis Corporation (Malaysia) Sdn Bhd（瑞士药企，2 层包括 18 楼）；Abbott Laboratories (M) Sdn Bhd（27-02 室）；Servier Malaysia Sdn Bhd（25 楼 25-02 室）；丹麦皇家大使馆（据 Sunway REIT 2020 年报） |
| 最近轨道 + 实测步行时间 | 无步行可达的 MRT/LRT。最近：TTDI MRT（Kajang 线）1.6 km；Bandar Utama MRT 3.0 km；Taman Bahagia LRT（Kelana Jaya 线）4.0 km。Imazium / The Starling Mall 至 TTDI MRT 及 Kelana Jaya LRT 提供免费穿梭巴士。 |
| 备用电源 / 运营商中立 | 100% 电力冗余（每层 4 个配电箱，每箱 150 Amps 三相）；通信：TM、TIME |
| 最近核实 | 2026-08-06（开发商情况说明书 + CBD.my + duptown.com + NPRA 冷链设施清单） |
您实际将支付的费用（11,108 sf 单元，3 年租期，指示值）
| 项目 | RM 平方英尺/月 | RM/月（11,108 sf） | RM/年 |
|---|---|---|---|
| 基础租金（RM 7.00/平方英尺，中段） | 7.00 | 77,756 | 933,072 |
| 服务费 | 未在公开来源（PJ KL A 级代理 ~RM 0.70/平方英尺 = ~RM 7,776/月） | 7,776（代理） | 93,312（代理） |
| 停车（2 保留车位 @ RM 212） | — | 424 | 5,088 |
| 加班空调 | 未在公开来源 | — | — |
| 公用事业估算（RM 0.80/平方英尺） | 0.80 | 8,886 | 106,637 |
| 租金 SST（8%） | 0.56 | 6,221 | 74,646 |
| 全包总额（含服务费代理） | ~9.16 | ~101,063 | ~1,212,755 |
首年全包 TCO 估算：~RM 1.0 – RM 1.1 百万（不含加班空调，使用 PJ A 级服务费代理 RM 0.70/平方英尺，因 Imazium 专属服务费未在公开来源）。完整成交记录显示实际成交于 RM 6.00 – RM 7.50/平方英尺；上表按中段计算。
对资信良好的 MNC 租户，部分机构业主接受银行保函替代现金保证金 — 可向 See Hoy Chan 设施管理询问；此为常见的机构性要求，并非权利。
我的团队能否容纳？
指示性面积假定遵循吉隆坡办公室惯例的 100 平方英尺/人（密集型、呼叫中心 / 共享工位）和 150 平方英尺/人（典型专业 / 客户接待）。平面约 22,500 sf — Imazium 的平面比大多数 PJ A 级同级更大，可支持 50 人团队在无隔墙情况下租用整层：
| 人数 | 100 平方英尺/人 | 150 平方英尺/人 | 所需楼层 | 指示性月租（RM 7.00/平方英尺） |
|---|---|---|---|---|
| 20 人 | 2,000 sf | 3,000 sf | 副层（最小单元 ≤ 5,285 sf） | RM 14,000 – RM 21,000 |
| 50 人 | 5,000 sf | 7,500 sf | 约半层（整层或部分层） | RM 35,000 – RM 52,500 |
| 100 人 | 10,000 sf | 15,000 sf | 约半层至 3/4 层（20 个办公层之一） | RM 70,000 – RM 105,000 |
租金行不含服务费、停车及 SST，对 Imazium 而言这些项目未在公开来源（或使用上述代理值）。
轨道交通实况
- 无步行可达的 MRT / LRT。 最近轨道为 TTDI MRT（Kajang 线），距离 1.6 公里。
- 免费穿梭巴士 从 Imazium / The Starling Mall 至 TTDI MRT 及 Kelana Jaya LRT（Kelana Jaya 线，4.0 公里）。
- 公交 — "Damansara Uptown (Utara)" 站，步行 4 分钟（239 米）；"The Starling / Imazium" 站，步行 9 分钟（649 米）。
- 网约车（Grab） — 可在 The Starling 落客点 / Imazium 大堂上车。
- 驾车 — 直接连接 SPRINT 和 LDP 高速公路；临近 NKVE 及 Penchala Link。
- 机场 — Sultan Abdul Aziz Shah（Subang）12.6 公里；KLIA 2 62.4 公里；KLIA 69.9 公里。
对从吉隆坡市中心经 LRT/MRT 通勤的员工，Imazium 不是步行可达轨道的楼宇 — 请规划穿梭、接驳巴士、网约车或自驾。对驾车通勤的 PJ 本地员工，SPRINT/LDP 直连是实际选择。
楼内现有企业
四个具名租户已在主要或政府来源中确认：
- Novartis Corporation (Malaysia) Sdn Bhd（瑞士药企 MNC，NYSE: NVS）— 含 18 楼在内共 2 层，依 Novartis 自有公司网站及 NPRA 冷链设施清单（2025 年 9 月 19 日）。
- Abbott Laboratories (M) Sdn Bhd（美国药企 / 诊断 MNC，NYSE: ABT）— 27-02 室，依 NPRA 冷链设施清单。
- Servier Malaysia Sdn Bhd（法国药企）— 25 楼 25-02 室，依 NPRA 冷链设施清单。
- 丹麦皇家大使馆 — 见于 Sunway REIT 2020 年报，作为 Imazium 市场概览的一部分（楼层未指明；视为单源提及，非完整核实的名单条目）。
一名经纪人（Anna Toh，有日期的经纪人挂牌）进一步声称"100% 入驻率"且"大量 MNC 和大品牌公司" — 这非常规；KL 中可比的 IGBCR 办公室 REIT 2024–25 年的入驻率为 77–94%。在 See Hoy Chan 确认前，请视作营销宣传。
租约风险与退出机制
退租复原。 未在公开来源。KL A 级 PJ 市场代理为 RM 15 – RM 30/平方英尺，依现有状况而定。请在入住时拍照 + 录像留底。
退租条款。 未在公开来源。机构业主市场惯例为锁定期满后 3 个月书面通知，违约金 1–2 个月租金或余期租金的 100–150%。请向 See Hoy Chan 确认准确机制。
外交条款。 未在公开来源。KL 机构业主市场惯例：锁定期 12 个月后方可启动，2 个月书面通知加证明文件（调职函或签证注销通知）。外籍药企 MNC 租户（Novartis、Abbott、Servier）通常逐案协商。签租前请向 See Hoy Chan 确认准确措辞。
合理磨损与损坏之分。 这是多数押金退还纠纷的根源。请在入住时对每面墙、每块地砖、每块吊顶及每件固定装置拍照并加时间戳。对于未退还押金的纠纷，小额诉讼途径（Writ of Summons）是所述救济；小额诉讼程序的律师费通常设有上限。
Malaysia Digital / MSC 状态说明
已核实的楼宇层面事实： Imazium 持有 MD 状态 Tier 1（前身 MSC Tier 1），据 duptown.com 及 CBD.my（已核实 2026-08-06）。MD 状态 Tier 1 是现行最高级认证，等同 MSC Tier 1 旧有等级。
重要背景（在因 MD 而签租约前请先阅读）： 自 2022 年 3 月 25 日起，马来西亚的 MD 状态 基于公司业务，而非楼宇认证 — 只要公司业务符合资格，即使在非 MD 认证楼宇也可获得 MD 激励。马来西亚仅有约 35% 的专用办公楼为 MD 认证，且仅约 13% 的 MD 公司实际入驻 MD 认证楼宇。"我是否需要入驻 MD 楼宇？"才是真正的问题——答案通常是不需要。税收激励机制（符合资格的 IP 收入 0% / 非 IP 5–10%，激励申请最低实收资本 RM 50,000，不可退还的申请费 RM 1,080）由 MDEC 公布；签租时请与 MDEC 核实当前门槛，因为这些数字随预算周期变化。
对比板块（同子市场 3 个同级）
| 楼宇 | 子市场 | 等级 | 标准层平面 | 询价租金（平方英尺/月） | 核实日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| Imazium | Damansara Uptown, PJ | A（LEED Platinum，MD Tier 1） | ~22,500 sf | RM 6.00 – RM 7.50 | 2026-08-06（irumah.co + CBD.my） |
| 1 First Avenue | Bandar Utama / PJ | A | ~22,000 sf | RM 6.00 – RM 7.00 | 2026-08-06（经纪人挂牌） |
| Tropicana Gardens | Kota Damansara | A | ~21,000 sf | RM 5.50 – RM 6.50 | 2026-08-06（经纪人挂牌） |
| Menara KL Sentral | KL Sentral | A（较旧） | ~21,000 sf | RM 7.00 – RM 8.50 | 2026-08-06（经纪人挂牌） |
需更深入的同子市场比较，请参阅 KL 办公室租赁指南。
常见问题
Imazium 是否具有 Malaysia Digital / MSC 状态？
是。MD 状态 Tier 1（已核实 2026-08-06，duptown.com + CBD.my）。自 2022 年 3 月 25 日起，MD 状态基于公司业务，非绑定楼宇 — 您公司自身的符合资格业务比楼宇的徽章更重要。
Imazium 的服务费是多少？
未在公开来源。开发商手册、情况说明书、CBD.my、JLL、KL Property Navi、duptown.com 及 Edge Malaysia 均无披露。PJ A 级代理为 ~RM 0.60 – RM 0.80/平方英尺。请向 See Hoy Chan 设施管理（Serene Chin 016-211 3726，[email protected]）询问现行数字。
5,000 平方英尺的 Imazium 办公室每月多少钱？
指示性询价：RM 35,000 / 月，按 RM 7.00/平方英尺（询价区间 RM 6.00 – RM 7.50/平方英尺的中段，适用于整层及大型装修单元）。另加服务费（代理 ~RM 0.70/平方英尺）、停车（每 450 sf 出租 1 流动车位 RM 318/月流动；每 5,000 sf 1 保留车位 RM 212/月）及 8% SST。在服务费确认前，首年全包 TCO 至少 RM 460,000。
Imazium 的平面尺寸是多少？
每办公层约 22,500 sf（CBD.my + 开发商情况说明书）。31 层塔楼含 20 个办公层 + 1 个设施层；10 部办公客梯 + 2 部货梯。最小单元 5,285 sf；整层选项 22,500 sf。
Imazium 是否有绿色认证？
有。LEED Platinum（2022 及 2023 手册；2020 年情况说明书原定 LEED Gold，按现行手册认证等级已升级为 Platinum）。未发现 GBI / GreenRE / GreenMark 认证。
Imazium 距最近的 MRT / LRT 有多远？
无步行可达的 MRT 或 LRT。 最近为 TTDI MRT（Kajang 线）1.6 公里；Bandar Utama MRT 3.0 公里；Taman Bahagia LRT（Kelana Jaya 线）4.0 公里。Imazium / The Starling Mall 至 TTDI MRT 及 Kelana Jaya LRT 设有免费穿梭巴士。驾车经 SPRINT 或 LDP 是现实的通勤选择。
Imazium 的停车配比是多少？
每 450 sf 出租面积 1 流动车位；每 5,000 sf 出租面积 1 保留车位。 共 1,388 车位分布于 7 个架空层 + 3 个地库层。保留费率 RM 212/月；流动费率 RM 318/月（CBD.my）。
Imazium 的最短租期是多少？
3 年（典型，依一份 Wayne Wee 名义下 2026-07-28 有日期的经纪人挂牌）。请向 See Hoy Chan 确认。
Imazium 业主是否接受外籍租户的外交条款？
未在公开来源。KL 机构业主市场惯例为锁定期 12 个月后启动的外交条款，附 2 个月书面通知及证明文件。药企 MNC 租户名单（Novartis、Abbott、Servier）显示实际上会向符合资格的外资 MNC 授予该条款 — 签租前请向 See Hoy Chan 确认准确措辞。
Imazium 退租时的复原成本是多少？
未在公开来源。KL A 级 PJ 市场代理为 RM 15 – RM 30/平方英尺，依现有状况而定。入住时请拍照及录像留底。
核实戳记
询价租金、停车配比及停车费率由 SPEEDHOME 于 2026-08-06 核实，来源包括开发商情况说明书、CBD.my、duptown.com 及 NPRA 冷链设施清单。服务费、加班空调费率、租期细节、复原成本及退租/外交条款措辞未在公开来源；需致电楼宇管理（See Hoy Chan 设施管理：Serene Chin 016-211 3726，[email protected]；租赁办公室位于 B1A-001, Basement 1A, The Starling Mall, 6 Jalan SS 21/37, Damansara Uptown, 47400 Petaling Jaya）。
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