Ejen caj sebulan sewa untuk renew — tu bukan konvensyen biasa
Tiada undang-undang yang mewajibkan anda guna ejen untuk renew perjanjian sewa. Komisen sebulan sewa penuh lazimnya untuk tenancy baru, bukan renewal. Data operasi tuan rumah SPEEDHOME (2024–2025, lebih kurang 12,000 kes renewal tertakluk) tunjuk kerja renewal biasanya satu perlima dari skop leting baru — sebab tu fee band renewal SPEEDHOME mula dari setengah bulan, bukan sebulan, walaupun untuk servis penuh.
Kalau ejen anda minta sebulan sewa penuh untuk sekadar renew tenancy yang dah ada, patut tanya dulu: apa kerja sebenar yang dia buat? Kalau tenant dah ada, syarat lebih kurang sama, dan penyewa setuju teruskan — kerja renewal jauh lebih ringan dari cari tenant baru.
| Skop renewal | Konvensyen pasaran | SPEEDHOME fee band |
|---|---|---|
| Renew ringkas (sama tenant, syarat sama) | ~0.5 bulan sewa + 8% SST | Setengah bulan + 8% SST (renewal) |
| Renew + ubahsuai kecil / renegosiasi | 0.5–1.0 bulan + SST | Ikut skop sebenar, bukan cap generik |
| New letting (tenant baharu) | 1.0–1.25 bulan + SST | Platform fee 2.19% (Jun 2026) |
Berapa sebenarnya komisen ejen untuk renewal?
Komisen ejen ialah konvensyen, bukan statut — boleh dirunding. Untuk tenancy baru (sehingga 3 tahun), Skala fi MIEA 2024 membenarkan sehingga 1.25 bulan sewa kasar. Untuk renewal, konvensyen pasaran lazimnya sekitar setengah bulan sewa, ditambah SST 8%.
Tiada akta yang menetapkan berapa ejen mesti caj. Skala Malaysian Institute of Estate Agents (MIEA) ialah panduan industri, bukan undang-undang. Erti kata lain — boleh runding, atau buat sendiri tanpa ejen langsung.
| Situasi | Konvensyen pasaran (MIEA/industri) | SST |
|---|---|---|
| Tenancy baru — sehingga 3 tahun | Sehingga 1.25 bulan sewa kasar | 8% atas komisen |
| Tenancy baru — 3 hingga 4 tahun | Sehingga 1.50 bulan sewa kasar | 8% atas komisen |
| Renewal semata-mata | Lazimnya ~0.5 bulan sewa (konvensyen) | 8% atas komisen |
| Tiada ejen (buat sendiri) | Tiada komisen | Tiada SST |
Sumber: Skala fi MIEA 2024 (konvensyen industri, bukan statut); SST 8% mula Mac 2024. Semak dengan ejen anda sebelum setuju.
Contoh kiraan: sewa RM1,800/bulan. Komisen renewal adil biasanya RM900 (~0.5 bulan) + 8% SST = RM972. Kalau ejen caj RM1,800 + SST (iaitu sebulan penuh), itu bukan konvensyen renewal — itu rate tenancy baru.
Apa yang berubah (dan tak berubah) bila renew?
Renew bukan TA baru — apa yang sama kekal, apa yang berbeza boleh diringkaskan dalam addendum. Yang wajib secara undang-undang tetap sama: tandangan dua pihak dan setem dalam 30 hari.
Yang biasanya kekal sama dari TA asal:
- Deposit sedia ada (tidak perlu top-up kecuali dipersetujui)
- Skop inventori asal (perabot, lekapan, kunci)
- Klausa khas yang masih relevan (sublet, haiwan peliharaan, parking)
Yang berbeza antara renewal vs TA baru:
- Tempoh dan kadar sewa baru (wajib nyatakan dalam addendum)
- Pengiraan duti setem dikira atas sewa tahunan baru ikut skala Finance Act 2024
- Inventori optional (boleh skip kalau barang masih lengkap dan dua pihak bersetuju)
- Persetujuan tuan rumah — bertulis saja cukup, ejen berdaftar tak diperlukan untuk renewal
- Tiada kerja cari tenant, iklan, viewing atau background screening
Pendek kata: kalau tiada perubahan besar, kerja sebenar cuma sediakan addendum ringkas, setem dan simpan salinan. Itu sebab fee renewal tidak patut sama dengan fee letting baru.
Kalau ejen enggan terangkan apa yang dia buat untuk caj sebulan penuh, atau tak nak bagi invois pecah (komisen + SST berasingan), itu petanda untuk tanya lebih mendalam atau buat sendiri. Andai ejen tetap tak nak runding, rujuk Tribunal Tuntutan Penyewa atau platform seperti SPEEDHOME untuk bandingkan kos sebenar servis penuh.
Boleh renew perjanjian sewa sendiri tanpa ejen?
Ya — boleh. Tiada keperluan undang-undang yang memaksa anda guna ejen untuk renew perjanjian sewa. Kalau syarat tak banyak berubah, anda cuma perlu dokumen renewal, tandatangan dua pihak, dan setem melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my). Satu-satunya langkah wajib di sisi undang-undang ialah setem.
Proses renew sendiri boleh dibuat dalam beberapa langkah:
- Setuju syarat baru dengan tenant — sewa, tempoh, dan apa-apa yang berubah. Kalau semuanya sama, addendum ringkas pun cukup.
- Sediakan dokumen renewal — boleh guna addendum yang rujuk perjanjian asal, atau buat perjanjian baru sepenuhnya kalau ada perubahan besar.
- Tandatangan dua naskhah — satu untuk tuan rumah, satu untuk penyewa.
- Kira duti setem — guna kalkulator duti setem perjanjian sewa atau kira manual ikut skala Finance Act 2024.
- Setem melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) — portal STAMPS LHDN dah digantikan dengan e-Duti Setem sejak Januari 2026. Setem dalam 30 hari dari tarikh perjanjian untuk elak penalti.
Duti setem ikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 setiap RM250 daripada sewa tahunan, bergantung pada tempoh perjanjian. Pengecualian RM2,400 dah dimansuhkan sejak Januari 2025 — jadi semua sewa kena setem dari ringgit pertama.
Bila patut bayar ejen, dan bila tak perlu?
Bayar ejen untuk renewal hanya kalau dia memang buat kerja: runding semula syarat, urus dokumen, koordinasi antara dua pihak. Kalau semuanya dah selesai sendiri dan ejen sekadar nak cop tandatangan — soal nilai dulu.
| Situasi | Cadangan |
|---|---|
| Ejen runding sewa baru dan urus dokumen lengkap | Fee mungkin berbaloi — minta skop bertulis dan invois |
| Tenant dah ada, syarat tak berubah, ejen sekadar hantar dokumen | Tanya kenapa sebulan — runding atau buat sendiri |
| Ejen tidak dapat dihubungi tapi tetap minta komisen renewal | Tanda amaran — minta penjelasan bertulis |
| Anda selesa urus sendiri dan tenant setuju | Buat sendiri, jimat komisen dan SST |
| Anda urus banyak unit dan nak rekod konsisten | Pertimbang platform seperti SPEEDHOME untuk urus semua sekaligus |
FAQ
Soalan paling kerap tentang renewal TA tanpa ejen, duti setem, dan SST — dijawab di bawah.
Ejen boleh wajibkan tuan rumah bayar komisen renewal?
Tidak — tiada undang-undang yang wajibkan. Komisen ejen bergantung pada perjanjian antara tuan rumah dan ejen. Kalau tiada perjanjian bertulis yang menetapkan komisen renewal, anda boleh soal atau runding.
Berapa duti setem untuk renewal perjanjian sewa?
Ikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh. Contoh: renewal 2 tahun pada RM1,800/bulan — sewa tahunan RM21,600 ÷ 250 = 86.4 (dikira ke atas jadi 87 unit) × RM3 = RM261 untuk naskhah pertama, ditambah RM10 setiap naskhah tambahan. Setem melalui e-Duti Setem di MyTax.
Boleh guna perjanjian lama untuk renewal?
Boleh — kalau syarat sama, buat addendum ringkas yang rujuk TA asal dan setem macam TA baru. Tukar deposit, nama penyewa, atau klausa utama = lebih selamat buat TA baru.
Untuk renewal 1 tahun tanpa tukar deposit, satu muka surat addendum yang rujuk TA asal, nyatakan tempoh baru dan sewa baru, tandatangan dua pihak, dan setem ikut sewa tahunan baru sudah cukup. Duti setem ikut skala Finance Act 2024 — kira guna kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk pastikan jumlah betul sebelum ke e-Duti Setem.
Apa risiko kalau tak setem perjanjian renewal?
Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar. Penalti lewat: RM50 atau 10% duti (mana lebih tinggi) dalam tiga bulan; RM100 atau 20% selepas tiga bulan.
Kalau nak elak urusan ejen langsung masa renew, macam mana?
SPEEDHOME menguruskan renewal, rekod penyewa, dan stamping dalam satu sistem — tuan rumah tak perlu kejar ejen atau urus dokumen satu-satu. Tengok servis tuan rumah SPEEDHOME untuk bandingkan pilihan.
SST untuk komisen ejen renewal berapa?
SST 8% dikenakan atas komisen ejen. Pastikan invois ejen tunjukkan SST secara berasingan — bukan digabung dalam nombor bulat tanpa penjelasan.