Sebelum tandatangan perjanjian sewa di Malaysia, kena anggarkan tiga kos utama: duti setem, yuran penyediaan atau guaman, dan timbunan deposit. Panduan ini pecahkan setiap kos, siapa yang biasanya bayar, dan cara setem perjanjian dengan betul mengikut kadar Finance Act 2024 terkini. Berdasarkan rekod SPEEDHOME lebih 50,000+ perjanjian sewa yang diproses di bawah skim pengurusan risiko sewa, setem awal melindungi kedua-dua pihak sebelum kunci serah. Dikemas kini: 23 Jun 2026.
Berapa kadar duti setem perjanjian sewa Malaysia?
Duti setem perjanjian sewa ikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh sewa, dengan minima RM10. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 dah dihapuskan sejak Januari 2025, dan proses pengetem sekarang dibuat dalam talian melalui e-Duti Setem pada MyTax sejak Januari 2026.
Kadar duti dikira berdasarkan sewa tahunan dan berapa lama tempoh sewa. Kalau sewa setahun atau kurang, bayar RM1 bagi setiap RM250. Sewa satu hingga tiga tahun, kadarnya RM3. Tiga hingga lima tahun dikenakan RM5, dan lebih lima tahun RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan. Setiap salinan tambahan yang disetem pula kena bayar RM10, dan caj minima ialah RM10 walau kiraan jatuh bawah angka tu.
Sebab pengecualian RM2,400 tu dah takde, sewa penuh dikira dari ringgit pertama. Jadi jumlah yang kena bayar sikit lebih tinggi berbanding panduan lama yang masih paparkan kadar lama.
| Tempoh Sewa | Kadar (per RM250 sewa tahunan) | Contoh RM12,000/tahun | Contoh RM24,000/tahun | Contoh RM36,000/tahun |
|---|---|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 | RM48 | RM96 | RM144 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM144 | RM288 | RM432 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM240 | RM480 | RM720 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM336 | RM672 | RM1,008 |
| Setiap salinan tambahan | RM10 tetap | — | — | — |
| Caj minima | RM10 | — | — | — |
Contoh pengiraan: Sewa RM1,800/bulan × 12 = RM21,600 sewa tahunan, bahagi RM250 = 86.4 unit (bulatkan ke atas kepada 87 unit), darab RM3 untuk tempoh 2 tahun = RM261 duti setem. Tambah RM10 untuk setiap salinan tambahan yang perlu disetem. Untuk sewa RM2,000/bulan × 12 = RM24,000 setahun, tempoh 3 tahun pada kadar RM3 → RM288 duti setem. Guna kalkulator duti setem perjanjian sewa untuk kiraan tepat.
Macam mana pula dengan yuran guaman atau yuran penyediaan?
Tuan rumah, penyewa atau ejen boleh tanggung yuran ini — yuran penyediaan adalah kos untuk menyediakan dokumen perjanjian sewa, dan ia berasingan daripada duti setem kerajaan. Jumlahnya boleh dirunding dan tiada jadual berkanun yang ditetapkan undang-undang, biasanya RM150 hingga RM500 bergantung pada kompleksiti.
Yuran penyediaan dibayar kepada pihak yang sediakan perjanjian — sama ada ejen hartanah, peguam, atau platform. Di pasaran, yuran penyediaan biasanya antara RM150 hingga RM500 bergantung pada kompleksiti perjanjian — tetapi ini anggaran pasaran sahaja dan tidak ditetapkan undang-undang. Minta angka bertulis dari awal sebelum bersetuju, jangan andaikan kadar pasaran begitu sahaja. Konfirm dalam hitam putih sebelum tandatangan.
Berapa deposit yang perlu dibayar, ada had undang-undang tak?
Malaysia takde had deposit kediaman yang ditetapkan undang-undang. Deposit dikawal oleh perjanjian sewa, dan tuan rumah hanya boleh tahan jumlah bersamaan kerugian yang terbukti. Biasa deposit yang kena bayar ialah dua bulan deposit keselamatan, satu bulan sewa pendahuluan, dan setengah bulan deposit utiliti — lebih kurang 3.5 bulan keseluruhannya.
Semua jumlah ini amalan kontrak yang boleh dirunding, bukan kewajipan undang-undang. Penyewa perlu tahu: untuk dapatkan deposit balik sepenuhnya, kena ada bukti keadaan unit semasa masuk dan keluar — gambar bertarikh dan senarai semak unit yang ditandatangani kedua-dua pihak adalah rekod terkuat yang boleh dikemukakan. Untuk perincian apa yang boleh ditahan atau kena pulangkan, rujuk panduan maksud deposit sewa dan potongan kami.
Kalau anda penyewa yang nak jimat kos masuk, semak listing SPEEDHOME yang layak Zero Deposit — sistem pengurusan risiko sewa yang gantikan deposit tunai pendahuluan, bukan insurans. Untuk konteks lanjut tentang struktur deposit pendahuluan, lihat juga deposit pendahuluan sewa Malaysia.
Siapa yang kena bayar kos perjanjian sewa?
Kebiasaannya penyewa yang bayar duti setem dan yuran penyediaan kalau perjanjian tak nyatakan siapa perlu bayar. Tapi ini amalan pasaran, bukan peruntukan undang-undang — ia boleh dirunding. Persetujuan tentang siapa bayar apa kena ditulis dalam perjanjian sebelum tandatangan.
Selesai dalam bertulis sebelum tandatangan supaya tak timbul salah faham masa serah kunci. Kalau perjanjian diam pasal ni, terbuka untuk dirunding sampai habis — bukan salah faham masa masuk.
Pengiraan duti setem dibuat melalui kalkulator duti setem perjanjian sewa, dan pembayaran pula dihantar atas talian dalam e-Duti Setem pada MyTax oleh pihak yang dinamakan sebagai penyetor dalam perjanjian. Kalau takde siapa yang setem dalam masa 30 hari selepas tandatangan, kedua-dua pihak boleh kena penalti duti berganda — jadi lebih baik siapa yang bayar, siapa yang hantar untuk penilaian, dan siapa yang simpan salinan terstem semua ditulis hitam putih dari awal.
Macam mana nak setem perjanjian sewa?
Setem perjanjian dalam masa 30 hari selepas tandatangan melalui e-Duti Setem pada MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS sejak Januari 2026. Aliran penuh: log masuk → e-Duti Setem → Penilaian Duti Setem / Tenancy → isi sewa tahunan dan tempoh → bayar duti yang dinilai → muat turun sijil setem. Pengesetan di kaunter LHDN kekal sebagai pilihan sandaran untuk pengguna tanpa akses MyTax.
Proses pengetem sekarang dibuat sepenuhnya dalam talian. Aliran penuh ikut URL: pergi ke mytax.hasil.gov.my, daftar masuk dengan e-Dashboard, buka e-Duti Setem → Penilaian Duti Setem / Tenancy, masukkan sewa tahunan dan tempoh sewa, bayar duti yang sistem kira (caj minima RM10 tetap dipakai), dan muat turun sijil terstem sebagai rekod. Pengesetan di kaunter LHDN masih jadi laluan sandaran untuk pengguna yang takde akses MyTax, tapi portal dalam talian ialah laluan utama sejak 2026. Buat ni dalam 30 hari selepas tandatangan.
Pengeteman lewat dihukum di bawah skala yang diterbitkan LHDN: dalam tempoh tiga bulan selepas tarikh akhir, penalti ialah RM50 atau 10% daripada duti yang kurang dibayar (yang mana lebih tinggi); selepas tiga bulan, penalti naik kepada RM100 atau 20%. Perjanjian yang tak disetem tak boleh dikemukakan sebagai bukti mahkamah sehingga duti dan penalti diselesaikan. Setem awal lindungi kedua-dua pihak kalau ada pertikaian kemudian.
Apa buat kalau ada pertikaian pasal caj atau deposit?
Malaysia takde tribunal kediaman yang khusus. Pertikaian diselesaikan melalui mahkamah sivil. Tuntutan bawah RM5,000 boleh guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret, manakala Tribunal Tuntutan Pengguna (sehingga RM50,000) hanya terpakai kalau kes betul-betul sesuai dengan konteks pengguna atau perkhidmatan.
Takde tribunal khusus untuk sewa, jadi deposit atau caj yang tak dipersetujui jadi kes sivil. Untuk jumlah kecil, laluan tuntutan kecil Mahkamah Majistret paling praktikal. Simpan perjanjian terstem, resit, dan gambar bertarikh masa masuk dan keluar — rekod inilah yang tentukan hasil tuntutan. Untuk tuntutan kontrak sivil yang lebih besar, bawa kes dalam tempoh yang ditetapkan Akta Had Masa 1953 (Limitation Act 1953) — tindakan selepas tempoh itu biasanya tak boleh diterima. Untuk senarai semak bukti yang lengkap, rujuk panduan perkara yang kena ada dalam perjanjian sewa kami supaya apa-apa perselisihan nanti senang dibuktikan dengan dokumen.
FAQ
Berapa duti setem perjanjian sewa Malaysia 2026?
Ikut skala Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan mengikut tempoh sewa, tambah RM10 untuk setiap salinan tambahan, dengan caj minima RM10. Pengecualian RM2,400 dah dihapuskan sejak Januari 2025, jadi sewa penuh kena dikira dari ringgit pertama.
Apakah penalti lewat jika saya setem selepas 30 hari?
Ikut skala yang diterbitkan LHDN: dalam tempoh tiga bulan selepas tarikh akhir, penalti ialah RM50 atau 10% daripada duti yang kurang dibayar (yang mana lebih tinggi); selepas tiga bulan, penalti naik kepada RM100 atau 20%. Setem ikut jadual lebih jimat daripada nilai penalti tu.
Boleh ke tuan rumah enggan setem perjanjian?
Tak boleh. Mana-mana tuan rumah tak boleh secara sah enggan setem — perjanjian sewa yang tak disetem tak boleh dikemukakan sebagai bukti dalam pertikaian sivil sehingga duti (dan sebarang penalti) dijelaskan. Kalau tuan rumah anda lewat, daftar masuk MyTax sendiri dan setem dalam tempoh 30 hari — salinan terstem melindungi anda juga.
Adakah pengecualian RM2,400 masih terpakai?
Tak. Pengecualian RM2,400 tu dah dihapuskan bermula Januari 2025 di bawah Finance Act 2024. Duti setem sekarang dikira dari ringgit pertama sewa tahunan tanpa sebarang pengecualian.
Macam mana nak setem perjanjian sewa sekarang?
Guna e-Duti Setem pada MyTax (mytax.hasil.gov.my), yang menggantikan portal STAMPS sejak Januari 2026. Log masuk → e-Duti Setem → Penilaian Duti Setem / Tenancy → isi sewa tahunan dan tempoh → bayar duti → muat turun sijil. Setem dalam masa 30 hari selepas tandatangan supaya perjanjian boleh dikemukakan sebagai bukti kalau ada masalah kemudian.
Ada had deposit yang ditetapkan undang-undang tak?
Takde. Jumlah deposit bergantung pada perjanjian sewa, dan tuan rumah hanya boleh tahan jumlah yang setara dengan kerugian yang terbukti. Amalan biasa ialah 2 bulan keselamatan + 1 bulan sewa pendahuluan + 0.5 bulan utiliti.
Siapa yang perlu bayar kos perjanjian sewa, tuan rumah atau penyewa?
Kebiasaannya penyewa yang bayar duti setem dan yuran penyediaan kalau perjanjian tak sebut siapa kena bayar. Tapi ini boleh dirunding, bukan peraturan undang-undang yang tetap. Persetujuan siapa bayar apa kena ditulis dalam perjanjian.
Apa buat kalau ada pertikaian pasal caj atau deposit?
Malaysia takde tribunal khusus untuk sewa kediaman. Pertikaian perlu dibawa ke mahkamah sivil. Tuntutan bawah RM5,000 boleh guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret. Untuk tuntutan lebih besar, pastikan kes dibawa dalam tempoh yang ditetapkan Akta Had Masa 1953. Simpan perjanjian terstem, resit dan gambar bertarikh sebagai bukti.