Lima perkara yang wajib disemak sebelum tandatangan perjanjian sewa
Sebelum tandatangan perjanjian sewa di Malaysia, semak lima perkara: duti setem yang tertunggak, terma deposit, pihak kontrak yang dinamakan, pembahagian tanggungjawab repair, dan sama ada terdapat klausa overstay. Kebanyakan masalah selepas tandatangan berpunca daripada klausa yang sudah ada sejak awal tetapi tidak dibaca.
Guna kalkulator di bawah untuk kepastian amaun yang perlu dibayar sebelum laksana, kemudian kerjakan senarai semak pra-tandatangan di bahagian seterusnya. Halaman ini ditulis untuk kedua-dua penyewa dan tuan rumah — setiap klausa di bawah menjejaskan kedua-dua pihak sama ada disedari atau tidak.
Kira duti setem anda dahulu
Duti setem dikenakan ke atas setiap perjanjian sewa tanpa mengira tahap sewa. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan oleh Finance Act 2024 mulai Januari 2025 — keseluruhan sewa tahunan kini dikenakan cukai bermula dari ringgit pertama. Sejak Januari 2026, pengesetemman dibuat melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) — portal STAMPS lama telah dihentikan.
Berapa kos duti setem sebenarnya?
Duti setem mengikut skala empat jalur ditetapkan oleh Finance Act 2024: RM1 / RM3 / RM5 / RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, bergantung pada tempoh sewaan. Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan pada Januari 2025.
| Tempoh sewaan | Kadar (Finance Act 2024, dari Jan 2025) | Kadar lama (sebelum Jan 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM1 bagi setiap RM250 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM2 bagi setiap RM250 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM4 bagi setiap RM250 |
| Lebih 5 tahun | RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan | RM4 bagi setiap RM250 |
Sumber: Finance Act 2024. Keseluruhan sewa tahunan dikenakan cukai — tiada pengecualian terpakai. RM10 bagi setiap salinan tambahan yang disetem. Duti minimum: RM10.
Contoh pengiraan — RM2,000/sebulan, TA setahun: Sewa tahunan = RM2,000 × 12 = RM24,000. Duti = (RM24,000 ÷ 250) × RM1 = RM96. Satu salinan tambahan = RM10. Jumlah bagi dua salinan asal disetem = RM106.
Siapa bayar? Mengikut kebiasaan (bukan undang-undang bertulis), penyewa membayar duti setem apabila perjanjian sewa senyap tentangnya. Kedua-dua pihak boleh setuju sebaliknya — sahkan secara bertulis sebelum tandatangan.
Penalti lewat setem (dari 2025): RM50 atau 10% daripada duti tertunggak, yang mana lebih tinggi (jika lewat sehingga 3 bulan); RM100 atau 20%, yang mana lebih tinggi (jika lewat lebih 3 bulan). Instrumen yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar.
Bagaimana kiraan dilakukan
Sewa tahunan ÷ 250, dibundarkan ke atas ke nombor bulat terdekat, didarab dengan kadar bagi tempoh sewaan anda. Tiada bahagian sewa tahunan dikecualikan di bawah undang-undang semasa.
Formula mempunyai tiga langkah:
- Sewa tahunan — darab sewa bulanan anda dengan 12. Bagi tempoh bebas sewa, sahkan dengan pihak pengesetemman sama ada sewa tahunan kontrak atau sewa sebenar dibayar yang terpakai.
- Bahagi dengan 250 — ini memberi bilangan unit RM250 dalam sewa tahunan, dibundarkan ke atas.
- Darab dengan kadar — guna jadual di atas; kadar ditetapkan oleh tempoh sewaan, bukan tahap sewa.
Finance Act 2024 menukar dua perkara serentak: memansuhkan pengecualian RM2,400 dan menaikkan kadar bagi sewaan melebihi setahun. Jika anda membandingkan anggaran dari kalkulator atau penasihat, sahkan mereka menggunakan skala selepas Januari 2025 — kebanyakan panduan lama dalam talian masih menunjukkan struktur RM1/RM2/RM4 yang telah dibuang atau menolak RM2,400 sebelum mengira duti.
Pengesetemman mesti dilakukan dalam tempoh 30 hari dari tarikh perjanjian sewa dilaksanakan (ditandatangani). Guna e-Duti Setem di MyTax; jangan guna portal STAMPS yang telah dihentikan. Untuk panduan langkah demi langkah proses dalam talian, lihat kalkulator duti setem perjanjian sewa yang merangkumi kadar dan contoh pengiraan terkini.
Lima perkara yang perlu disahkan sebelum anda tandatangan
Selain duti setem, lima klausa yang paling berkemungkinan menyebabkan pertikaian selepas tandatangan ialah terma deposit, pihak kontrak, pembahagian repair, tempoh notis, dan apa-apa peruntukan overstay.
1. Terma deposit — amaun dan syarat pemulangan
Undang-undang Malaysia tidak menetapkan had deposit tunai yang boleh dikutip oleh tuan rumah. Perjanjian sewa mengawal kedua-dua amaun dan syarat pemulangan. Sebelum tandatangan, sahkan: jumlah keluaran tunai tepat (deposit keselamatan + deposit utiliti + apa-apa sewa pendahuluan); tempoh pemulangan; dan syarat khusus yang membenarkan tuan rumah membuat potongan. Hak tuan rumah untuk menahan terhad kepada kerugian yang dibuktikan di bawah Contracts Act 1950 — tetapi perjanjian sewa yang longgar boleh mengaburkan ini dalam amalan.
2. Pihak kontrak
Entiti yang dinamakan pada perjanjian sewa anda penting. Pada sewaan terurus SPEEDHOME, pihak kontrak ialah SPEEDHOME PROPERTY SDN. BHD. (No. Pendaftaran 202601021813 (1683910-A)), yang bertindak sebagai Penyewa Induk. SPEEDRENT TECHNOLOGY SDN. BHD. ialah pengendali platform dan bukan pihak kepada dokumen sewaan. Sahkan nama dan nombor berdaftar pada mana-mana perjanjian sebelum tandatangan.
3. Pembahagian penyelenggaraan dan repair
Perjanjian sewa Malaysia standard menyerahkan repair kecil (sering ditakrif oleh ambang angka RM) kepada penyewa dan repair struktur atau major kepada tuan rumah. Sahkan ambang, siapa yang hubungi tukang repair, dan tempoh respons. Perjanjian sewa tanpa klausa repair meninggalkan kedua-dua pihak terdedah.
4. Tempoh notis dan penamatan awal
Tempoh notis untuk menamatkan sewaan berkala atau keluar awal ialah klausa perjanjian sewa, bukan keperluan berkanun. Sahkan: tempoh notis bagi kedua-dua pihak, apa-apa penalti bagi penamatan awal, dan sama ada tuan rumah boleh menamatkan awal dan atas dasar apa.
5. Klausa overstay (holdover)
Jika anda tinggal melebihi tamat sewaan tanpa perjanjian baharu, tuan rumah boleh tuntut sewa berganda bagi tempoh overstay di bawah seksyen 28(4)(a) Civil Law Act 1956 — ini ialah hak berkanun yang tuan rumah boleh pilih untuk laksanakan, dan ia tidak bergantung pada klausa perjanjian sewa. Sahkan sama ada perjanjian sewa anda mempunyai peruntukan overstay dan apa yang dinyatakan.
| Senarai semak pra-tandatangan | Apa perlu semak | Kenapa penting |
|---|---|---|
| Amaun duti setem | Guna kalkulator di atas sebelum tandatangan | Elak kos mengejut selepas tandatangan; penyewa biasanya bayar |
| Jumlah deposit | Jumlah keselamatan + utiliti + sewa pendahuluan | Tiada had berkanun; kawal keluaran tunai anda |
| Nama + no. pendaftaran pihak kontrak | Padan dengan entiti yang tandatangan | Entiti salah = masalah penguatkuasaan |
| Ambang repair | Angka RM dalam perjanjian sewa | Elak pertikaian repair |
| Tempoh notis | Notis dua hala + penalti keluar awal | Kawal keluar anda tanpa penalti |
| Klausa overstay | Ada atau tiada | Risiko sewa berganda jika anda overstay |
Sudut SPEEDHOME: jejak terdokumen menang pada pertikaian deposit
Kebanyakan pertikaian deposit hancur bukan kerana hakikat, tetapi kerana tiada rekod. Rekod platform SPEEDHOME memberi kedua-dua penyewa dan tuan rumah jejak keadaan yang terdokumen — gambar masuk, inventori, dan sejarah repair — yang menukar pertikaian "dia kata, saya kata" menjadi penyelesaian yang boleh disahkan.
Inilah bezanya berbanding menyewa melalui saluran senarai media sosial yang tidak disahkan, di mana tiada jejak berstruktur dan kedua-dua pihak bergantung pada tangkap layar mesej yang tersepah. Pada unit yang layak dalam sewaan terurus SPEEDHOME, penyewa boleh pilih susunan Zero Deposit sebagai pengganti deposit keselamatan konvensional — ini ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan, dan tidak setiap unit layak. Layari senarai sewaan Zero Deposit untuk lihat unit yang tersedia, atau perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME jika anda mahu SPEEDHOME uruskan perjanjian, pengesetemman dan pengurusan deposit sepenuhnya.
FAQ
Wajibkah setem perjanjian sewa di Malaysia? Ya. Setiap perjanjian sewa ialah instrumen boleh disetem di bawah Stamp Act 1949. Pengesetemman bukan pilihan — perjanjian yang tidak disetem tidak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti dan sebarang penalti dibayar. Temponya ialah 30 hari dari tarikh dilaksanakan.
Apa berlaku pada pengecualian duti setem RM2,400? Finance Act 2024 memansuhkan pengecualian sewa tahunan RM2,400 berkuat kuasa Januari 2025. Keseluruhan sewa tahunan dikenakan cukai bermula dari ringgit pertama. Mana-mana kalkulator atau panduan yang masih menolak RM2,400 sebelum mengira duti menggunakan peraturan lama dan akan underestimate liabiliti anda.
Boleh tuan rumah simpan deposit jika saya keluar awal? Hak tuan rumah untuk menahan deposit terhad kepada kerugian yang dibuktikan di bawah Contracts Act 1950, bukan rampasan automatik. Walau bagaimanapun, perjanjian sewa mungkin ada klausa penamatan awal yang menyatakan penalti atau rampasan. Baca terma keluar awal sebelum tandatangan — dan sahkan syaratnya spesifik, bukan terbuka.
Adakah Malaysia mempunyai undang-undang yang melindungi penyewa daripada diusir secara mengejut? Malaysia tidak mempunyai Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa setakat 2026. Sewaan kediaman ditadbir oleh perjanjian sewa dan undang-undang am. Tuan rumah tidak boleh mengusir secara pintasan sendiri — mengunci penyewa keluar, membuang pintu, atau memutuskan bekalan air atau elektrik adalah menyalahi undang-undang di bawah Specific Relief Act 1950 s.7(2). Pemulihan milikan mesti melalui mahkamah.
Apa itu Zero Deposit dan adakah setiap sewaan layak? Zero Deposit ialah sistem pengurusan risiko sewaan, bukan produk jaminan kewangan. Ia menggantikan deposit tunai pendahuluan; dalam kes jarang kerosakan teruk pada akhir sewaan amaun yang boleh dipulihkan boleh terhad, jadi ia bukan jaminan menyeluruh. Tidak setiap unit yang disenaraikan di SPEEDHOME layak — kelayakan ditunjukkan pada senarai individu. Layari senarai sewaan Zero Deposit untuk lihat unit yang tersedia.
Ke mana saya pergi jika ada pertikaian deposit selepas sewaan tamat? Malaysia tidak mempunyai tribunal sewa kediaman khusus. Pertikaian deposit ialah perkara kontrak persendirian yang diputuskan di mahkamah sivil. Tuntutan sehingga RM5,000 boleh guna prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tidak perlu peguam). Tuntutan lebih besar dibawa ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesi. Tribunal for Consumer Claims tidak mendengar pertikaian deposit sewaan kediaman persendirian.