Potongan cukai sewa: apa yang LHDN benarkan untuk ditolak
LHDN benarkan enam kategori perbelanjaan terhadap pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 dan Public Ruling No. 12/2018: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman hartanah, premium insurans kebakaran, kos kutipan sewa dan penguatkuasaan, kos pembaharuan atau penyewa berikutnya, serta pembaikan untuk kekalkan keadaan sedia ada. Potongan ini bukan keistimewaan — ia hak tuan rumah di bawah undang-undang cukai Malaysia.
Ramai tuan rumah bayar lebih cukai sewa daripada yang perlu sebab mereka tak tahu kategori mana yang layak ditolak. Data operasi SPEEDHOME ke atas penyewa yang diurus menunjukkan tuan rumah yang simpan rekod perbelanjaan lengkap biasanya bayar cukai sewa yang jauh lebih rendah — kadang-kadang sifar ansuran CP500 — berbanding jangkaan asal mereka.
Nota istilah: "potongan cukai" dalam konteks halaman ini merujuk kepada tolakan perbelanjaan dalam pengiraan cukai pendapatan sewa. Ia berbeza daripada duti setem (cukai sekali ke atas dokumen perjanjian sewa), yang mempunyai jadual kadar sendiri di bawah Akta Kewangan 2024. Untuk penjelasan duti setem, lihat panduan duti setem perjanjian sewa di Malaysia.
Untuk kerangka lengkap obligasi cukai sewa, rujuk panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah 2026 dan bandingkan pilihan pengurusan hartanah SPEEDHOME untuk tuan rumah yang simpan rekod sewa digital automatik.
Enam kategori potongan yang dibenarkan LHDN
Enam kategori perbelanjaan boleh ditolak daripada pendapatan sewa kasar sebelum cukai dikira — cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman, premium insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan, kos pembaharuan atau penyewa berikutnya, serta pembaikan untuk kekalkan keadaan sedia ada. Kesemuanya mesti dibelanja "wholly and exclusively" untuk hasilkan sewa.
| Kategori potongan | Apa yang layak ditolak | Kesilapan lazim yang menyebabkan penolakan |
|---|---|---|
| Cukai taksiran (cukai pintu) dan cukai tanah (quit rent) | Caj majlis tempatan tahunan dan caj pejabat tanah ke atas hartanah sewa | Mencampur bil hartanah sendiri dengan hartanah sewa dalam invois yang sama |
| Faedah pinjaman hartanah | Bahagian faedah ansuran pinjaman pembelian hartanah — bukan pokok (principal) | Menuntut ansuran penuh termasuk pembayaran balik pokok |
| Premium insurans kebakaran | Polisi kebakaran untuk hartanah sewa yang didaftarkan atas nama tuan rumah | Menuntut polisi kandungan rumah atau liabiliti peribadi yang bercampur |
| Kos kutipan sewa dan penguatkuasaan | Kos guaman untuk kutip tunggakan, kos notis, kos mahkamah untuk penguatkuasaan | Yuran "pengurusan" tanpa invois sokongan |
| Kos pembaharuan atau penyewa berikutnya | Komisen ejen untuk pembaharuan atau penyewa kedua dan seterusnya | Menuntut komisen penyewa pertama — itu perbelanjaan awal, bukan potongan |
| Pembaikan untuk kekalkan keadaan asal | Servis aircond, cat semula, baiki paip bocor, ganti suis rosak | Ubahsuai, naik taraf atau penambahbaikan modal sebelum sewaan pertama |
Cukai taksiran dan cukai tanah
Kedua-dua caj ini dibayar kepada pihak berkuasa tempatan (cukai pintu/cukai taksiran) dan pejabat tanah (cukai tanah/quit rent). Boleh ditolak penuh atas hartanah sewa. Simpan resit atau penyata bayaran tahunan sebagai bukti sekiranya LHDN minta semakan. Untuk konteks proses pembayaran, rujuk panduan tolak cukai tanah dan taksiran daripada pendapatan sewa.
Faedah pinjaman hartanah
Hanya bahagian faedah daripada ansuran pinjaman boleh ditolak — bukan pembayaran pokok. Setiap penyata pinjaman bank pecahkan faedah dan pokok secara berasingan setiap bulan. Untuk pecahan lengkap cara masukkan angka ini dalam Borang BE atau Borang B, rujuk panduan tolak faedah pinjaman dari pendapatan sewa.
Premium insurans kebakaran
Polisi insurans kebakaran atau perlindungan hartanah yang melindungi struktur hartanah sewa layak ditolak. Polisi bercampur (meliputi hartanah sendiri + sewa) perlu dibahagikan secara pro-rata. Untuk perlindungan menyeluruh yang ditawarkan SPEEDHOME, bandingkan dengan perlindungan rasmi SPEEDHOME untuk tuan rumah.
Kos kutipan sewa dan penguatkuasaan
Kos guaman dan pentadbiran untuk kutip tunggakan, hantar notis, atau fail tindakan mahkamah boleh ditolak sebagai perbelanjaan langsung menghasilkan sewa. Mesti ada invois atau resit rasmi. Untuk konteks proses pemulihan sewa, rujuk cara SPEEDHOME lindungi tuan rumah dengan rekod rasmi.
Kos pembaharuan atau penyewa berikutnya
Komisen ejen hartanah untuk pembaharuan sewaan atau untuk cari penyewa kedua dan seterusnya layak ditolak. Komisen untuk penyewa pertama tidak layak — ia diklasifikasikan sebagai perbelanjaan awal oleh PR 12/2018. Untuk pecahan lanjut, rujuk kos komisen ejen hartanah yang boleh ditolak cukai.
Pembaikan untuk kekalkan keadaan asal
Perbelanjaan untuk kekalkan hartanah dalam keadaan berfungsi asal layak ditolak — servis aircond, cat semula, baiki paip bocor, ganti suis rosak. Ini berbeza daripada ubahsuai atau naik taraf, yang merupakan perbelanjaan modal dan tidak boleh ditolak terhadap sewa. Untuk ujian terperinci pembaikan lawan ubahsuai, rujuk panduan pembaikan cukai sewa Malaysia.
Apa yang TIDAK boleh ditolak
Empat jenis perbelanjaan yang kerap disalah tuntut — dan LHDN tidak benarkan tolakan ini kerana ia perbelanjaan modal atau perbelanjaan awal, bukan kos menghasilkan sewa.
| Perbelanjaan | Boleh ditolak? | Sebab penolakan |
|---|---|---|
| Pokok ansuran pinjaman (principal repayment) | Tidak | Hanya faedah dibenarkan — pembayaran balik modal bukan perbelanjaan hasil |
| Ubahsuai dan naik taraf (renovation) | Tidak | Perbelanjaan modal — elaun modal berasingan, bukan potongan sewa |
| Perabot baru sebagai penggantian naik taraf | Tidak | Dianggap ubahsuai modal jika melebihi keadaan asal |
| Iklan dan kos perolehan penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal — tak menghasilkan sewa, cipta sumber sewa |
| Komisen ejen untuk penyewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 — bukan kos menghasilkan sewa |
| Duti setem untuk perjanjian sewa pertama | Tidak | Perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 |
| Perbelanjaan peribadi tak berkaitan sewa | Tidak | Tidak lulus ujian "wholly and exclusively" |
Garis pemisah antara pembaikan (boleh ditolak) dan ubahsuai (tidak boleh) boleh diringkaskan: baiki paip bocor yang sedia ada ialah pembaikan; pasang paip baru di lokasi lain ialah ubahsuai modal. Ganti jubin pecah dengan jubin sama ialah pembaikan; tukar semua jubin kepada bahan premium ialah ubahsuai. Untuk ujian terperinci, rujuk panduan elaun modal vs pembaikan cukai tuan rumah.
Contoh pengiraan: kondo KL sewa RM2,000 sebulan
Untuk kondo di Kuala Lumpur dengan sewa RM2,000 sebulan, pendapatan sewa bersih boleh turun jauh di bawah pendapatan kasar selepas tolak semua potongan dibenarkan — dari RM24,000 kasar ke RM10,600 bersih dalam contoh ilustrasi ini, sebelum dicantum dengan pendapatan lain untuk kira bracket cukai individu.
Contoh pengiraan untuk Tahun Taksiran 2025:
| Item | Jumlah setahun |
|---|---|
| Pendapatan sewa kasar | RM24,000 |
| (-) Faedah pinjaman | -RM8,400 |
| (-) Cukai taksiran dan cukai tanah | -RM1,200 |
| (-) Caj pengurusan strata | -RM2,400 |
| (-) Premium insurans kebakaran | -RM600 |
| (-) Kos pembaikan (servis AC, cat semula) | -RM800 |
| Pendapatan sewa bersih (kena cukai) | RM10,600 |
Pendapatan bersih RM10,600 ini kemudian dicantum dengan pendapatan lain untuk tentukan bracket cukai individu. Untuk tuan rumah yang masih membayar ansuran pinjaman, cukai sebenar yang perlu dibayar selalunya jauh lebih rendah daripada jangkaan asal. Angka di atas contoh ilustrasi sahaja — semak angka sebenar dengan ejen cukai berdaftar atau melalui e-Filing LHDN. Untuk perbandingan dan konteks sewa KL, lihat senarai rumah sewa di Lembah Klang.
Cara tuntut potongan dalam e-Filing LHDN
Semua potongan perbelanjaan sewa dilaporkan dalam Lampiran C (Pendapatan Pelaburan) Borang BE atau Borang B semasa e-Filing, bukan sebagai pelepasan cukai individu. Pendapatan sewa bersih dicantum ke jumlah pendapatan bercukai, dan LHDN kira cukai akhir daripada situ.
Langkah asas e-Filing:
- Kumpulkan semua resit dan penyata perbelanjaan sewa sepanjang tahun taksiran
- Dapatkan Penyata Pinjaman Tahunan daripada bank untuk pecahan faedah lawan pokok setiap bulan — lihat panduan pecahan faedah pinjaman
- Isi pendapatan sewa kasar dalam bahagian berkaitan Borang BE atau B
- Tolak semua perbelanjaan dibenarkan — masukkan angka bersih, bukan kasar
- Pendapatan sewa bersih dicantum ke jumlah pendapatan bercukai anda
Simpan semua rekod sekurang-kurangnya 7 tahun dari tarikh borang difailkan — LHDN boleh jalankan audit dalam tempoh tersebut. Rekod yang patut disimpan termasuk resit, penyata bank, invois pembaikan, penyata cukai taksiran, dan salinan perjanjian sewa bertandatangan.
Untuk panduan e-Filing penuh cara isytihar pendapatan sewa dalam Borang BE/B, rujuk panduan lengkap cukai pendapatan sewa. Untuk proses Borang B khusus pendapatan sewa, lihat panduan Borang B pendapatan sewa Malaysia.
Nota tentang duti setem dalam konteks potongan
Walaupun duti setem tidak boleh ditolak sebagai potongan cukai sewa (ia perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018), proses setem tetap wajib di sisi Akta Setem 1949. Tarikh akhir setem ialah 30 hari dari tarikh tandatangan kedua-dua pihak. Lewat setem bawa penalti LHDN di bawah Seksyen 47A Akta Setem 1949: RM50 atau 10% duti tertunggak (yang mana lebih tinggi) jika disetem dalam 3 bulan selepas tamat tempoh 30 hari, dan RM100 atau 20% duti tertunggak jika lewat daripada 3 bulan selepas tamat tempoh. Penalti ini bukan potongan — ia caj tambahan.
Untuk kadar duti setem semasa dan cara bayar melalui e-Duti Setem MyTax, rujuk panduan duti setem di Malaysia. Untuk pengiraan spesifik tempoh 2 tahun, lihat duti setem perjanjian sewa 2 tahun. Fi tetap adjudication sebanyak RM10 setiap salinan disetem ditambah di atas duti yang dinilai pada langkah pembayaran e-Duti Setem.
CP500: ansuran cukai pendapatan sewa
Pendapatan sewa masuk bawah skim CP500 — LHDN hantar notis ansuran enam kali setahun mulai Mac. Tuan rumah boleh semak estimate melalui Form CP502 (pindaan pertama sebelum 30 Jun, kedua sebelum 31 Oktober). Untuk Tahun Taksiran 2026, LHDN umumkan tempoh transisi: tiada penalti untuk CP500 yang tak dibayar atau under-estimated untuk individu yang juga ada pendapatan bukan gaji seperti sewa.
Untuk konteks penuh obligasi ansuran CP500, rujuk panduan ansuran CP500 untuk tuan rumah. Untuk gambaran kerangka cukai sewa secara menyeluruh, lihat panduan cukai pendapatan sewa untuk tuan rumah.
SPEEDHOME dan rekod cukai tuan rumah
Tuan rumah yang gunakan SPEEDHOME dapat rekod transaksi sewa digital yang tersusun — berguna semasa e-Filing dan sekiranya LHDN minta bukti pendapatan atau audit. Rekod digital SPEEDHOME simpan tarikh bayaran sewa, jumlah, dan status pembayaran secara automatik.
Untuk maklumat lanjut tentang cara uruskan hartanah sewa dengan lebih cekap, layari servis tuan rumah SPEEDHOME. Sebelum iklankan hartanah untuk disewa, bandingkan juga cara kira sewa wajar untuk hartanah anda dan semak proses lengkap menyewakan rumah melalui SPEEDHOME.
FAQ (FAQ)
Apakah potongan cukai yang boleh dituntut tuan rumah untuk pendapatan sewa?
LHDN benarkan potongan untuk: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman hartanah (bukan pokok), premium insurans kebakaran, kos kutipan sewa dan penguatkuasaan, kos pembaharuan atau penyewa berikutnya, dan pembaikan untuk kekalkan keadaan asal. Semua di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967 dan Public Ruling No. 12/2018.
Boleh tuntut ansuran pinjaman penuh sebagai potongan cukai sewa?
Tidak. Hanya bahagian faedah pinjaman yang boleh ditolak, bukan pembayaran pokok. Semak Penyata Pinjaman Tahunan daripada bank — bank pecahkan faedah dan pokok setiap bulan. Angka faedah berubah sepanjang tempoh pinjaman.
Adakah kos ubahsuai atau renovasi boleh ditolak daripada pendapatan sewa?
Tidak secara langsung. Ubahsuai dan naik taraf ialah perbelanjaan modal — elaun modal dikira berasingan, bukan tolakan terhadap sewa. Hanya kos pembaikan yang kekalkan hartanah dalam keadaan asal layak ditolak. Untuk ujian terperinci, rujuk panduan pembaikan cukai sewa Malaysia.
Adakah caj pengurusan (maintenance fee) kondo boleh ditolak?
Ya. Bayaran pengurusan strata kepada JMB atau MC ialah perbelanjaan langsung menghasilkan pendapatan sewa dan boleh ditolak penuh. Simpan resit atau penyata tahunan sebagai bukti. Untuk konteks caj pengurusan dan apa yang termasuk, rujuk panduan yuran maintenance kondo.
Berapa lama rekod perbelanjaan sewa perlu disimpan?
Sekurang-kurangnya 7 tahun dari tarikh borang cukai difailkan. LHDN boleh jalankan semakan atau audit dalam tempoh tersebut. Simpan semua resit, penyata bank, invois pembaikan, penyata cukai taksiran, dan salinan perjanjian sewa dalam format yang boleh diakses.
Adakah komisen ejen hartanah boleh ditolak sebagai potongan?
Bergantung. Komisen untuk peroleh penyewa pertama tidak boleh ditolak — ia perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018. Komisen untuk pembaharuan atau penyewa kedua dan seterusnya boleh ditolak. Untuk perbandingan penuh, rujuk kos komisen ejen hartanah.
Adakah duti setem perjanjian sewa boleh ditolak sebagai potongan cukai?
Tidak. Duti setem untuk perjanjian sewa pertama diklasifikasikan sebagai perbelanjaan awal di bawah PR 12/2018 dan tidak boleh ditolak terhadap sewa. Duti setem tetap wajib dibayar dalam 30 hari dari tarikh tandatangan — bukan pilihan. Untuk panduan lengkap duti setem dan cara bayar, rujuk panduan duti setem perjanjian sewa di Malaysia.
Semakan fakta cukai: Wan A. Rahman, Akauntan Bertauliah (MIA). Penulisan: Pasukan Kandungan SPEEDHOME.