Apakah perkara penting dalam perjanjian sewa?
Perjanjian sewa Malaysia mesti menyatakan nama penuh semua pihak, alamat hartanah dan kegunaan yang dibenarkan, sewa bulanan dengan tarikh matang, tempoh sewaan, amaun deposit keselamatan dan syarat pemulangan, tanggungjawab penyelenggaraan, serta tempoh notis untuk penamatan atau pembaharuan. Setiap klausa menentukan apa yang boleh dikuatkuasakan — dan berapa duti setem yang perlu dibayar.
Tiada Akta Penyewaan Kediaman khas berkuat kuasa di Malaysia sehingga 2026 — rang undang-undang RTA yang dicadangkan masih dalam peringkat "draf akhir" dan belum dibentangkan di Parlimen. Sewaan kediaman dikawal oleh perjanjian itu sendiri bersama undang-undang am: Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, dan Akta Relif Spesifik 1950. Perjanjian bukan formaliti; ia adalah dokumen undang-undang utama bagi kedua-dua tuan rumah dan penyewa. Sebaik ditandatangani dan disetem dalam tempoh 30 hari melalui portal e-Duti Setem LHDN, ia boleh dikuatkuasakan di mahkamah sivil.
Sebelum mendalami setiap klausa, cara terpantas untuk melihat kos setem yang akan ditanggung — dan bagaimana pilihan tempoh mengubah kos itu — ialah kalkulator duti setem perjanjian sewa.
Tempoh sewaan — dan sebab ia mengubah duti setem anda
Tempoh sewaan ialah tempoh perjanjian berjalan: tempoh tetap (paling lazim 12 bulan) dengan tarikh mula dan tamat yang jelas, atau sewaan berkala (bulan ke bulan). Tempoh ialah pemboleh ubah tunggal yang memindahkan anda merentasi jalur kadar duti setem Akta Kewangan 2024 — jadi perjanjian 1 tahun dan 2 tahun untuk unit yang sama menanggung kos setem yang berbeza.
Di bawah Akta Kewangan 2024, duti setem dikenakan ke atas sewa tahunan penuh tanpa pengecualian (pengecualian sewa tahunan RM2,400 yang dahulunya terpakai telah dimansuhkan mulai Januari 2025). Kadar bagi setiap RM250 sewa tahunan bergantung sepenuhnya pada tempoh pajakan:
| Tempoh sewaan | Kadar setiap RM250 sewa tahunan | Kadar lama (sebelum Januari 2025) |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 | RM1 |
| Lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3 | RM2 |
| Lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5 | RM4 |
| Lebih 5 tahun | RM7 | RM4 |
Sumber: Akta Kewangan 2024, LHDN. Duti ke atas sewa tahunan penuh dari ringgit pertama.
Contoh perjanjian 12 bulan pada sewa RM2,000/bulan = sewa tahunan RM24,000. Duti = RM24,000 ÷ 250 × RM1 = RM96. Unit yang sama untuk perjanjian 24 bulan: RM24,000 ÷ 250 × RM3 = RM288. Pilihan tempoh bukan sekadar soal komitmen; ia mempunyai kos RM yang langsung.
Sudut khusus SPEEDHOME: Perkhidmatan SPEEDSIGN SPEEDHOME (RM449 + SST, untuk tuan rumah SPEEDHOME sahaja) merangkumi penandatanganan digital dan pengesetan melalui e-Duti Setem dalam tempoh 7 hari bekerja. Sistem memilih jalur kadar yang betul secara automatik, yang penting kerana ralat pengesetan yang paling lazim di lapangan masih menggunakan kadar RM2 lama untuk jalur 1–3 tahun. Untuk panduan penuh pengesetan sendiri, lihat cara setem perjanjian sewa dalam talian.
Sewa, terma bayaran, dan klausa bayaran lewat
Nyatakan sewa bulanan dalam RM dengan angka dan perkataan, tarikh matang, kaedah bayaran yang diterima, tempoh tangguh, dan penalti bayaran lewat. Pindahan bank ke akaun bernam ialah satu-satunya kaedah bayaran yang menghasilkan jejak kertas yang boleh dipercayai bagi kedua-dua pihak.
| Elemen klausa | Apa yang perlu disertakan |
|---|---|
| Sewa bulanan | Amaun RM dalam angka dan perkataan |
| Tarikh matang | Hari tertentu (contoh 1hb, 7hb) |
| Tempoh tangguh | 7–14 hari adalah lazim |
| Penalti lewat | Amaun RM atau % sehari; nyatakan had |
| Pencetus bayaran terlepas | 2–3 bayaran terlepas sebagai asas notis bertulis |
| Kaedah bayaran | Pindahan bank ke akaun bernam; rekod setiap pindahan |
Rekod platform SPEEDHOME menyediakan jejak audit digital bagi setiap bayaran pada sewaan yang diurus — berguna apabila mana-mana pihak mempertikaikan sama ada bayaran telah diterima atau tepat pada masanya.
Deposit keselamatan: amaun, potongan, dan tempoh pemulangan
Dua bulan sewa sebagai deposit keselamatan ditambah setengah bulan sewa sebagai deposit utiliti adalah norma pasaran. Nyatakan amaun deposit, senarai terperinci peristiwa yang boleh ditolak, dan tempoh pemulangan selepas pemilikan kosong — 14–30 hari adalah julat lazim. Terma ini dikawal oleh perjanjian anda, bukan statut.
Malaysia tidak mempunyai had berkanun ke atas deposit kediaman di bawah undang-undang semasa. Tiada juga tarikh akhir berkanun untuk pemulangan deposit — rang undang-undang RTA yang dicadangkan untuk memperkenalkan peraturan ini belum berkuat kuasa. Peruntukan perjanjian itu sendiri yang mengawal kedua-duanya. Hak tuan rumah untuk menahan deposit adalah terhad kepada kerugian yang terbukti di bawah s.74 Akta Kontrak 1950 — menahan deposit penuh apabila kerosakan sebenar adalah kecil adalah pelanggaran.
| Jenis deposit | Amaun lazim | Tujuan |
|---|---|---|
| Deposit keselamatan | 2 bulan sewa | Sewa tertunggak dan pelanggaran sewaan |
| Deposit utiliti | ½ bulan sewa | Bil utiliti tertunggak semasa keluar |
| Kad akses / kunci | RM100–300 | Kos penggantian |
Pertikaian deposit yang tidak dapat diselesaikan antara pihak akan dibawa ke mahkamah sivil. Tuntutan sehingga RM5,000 menggunakan prosiding tuntutan kecil Mahkamah Majistret (tiada peguam diperlukan). Tuntutan lebih besar ke Mahkamah Majistret atau Sesyen. Tiada tribunal penyewaan kediaman khusus di Malaysia.
Alternatif: Pilihan Zero Deposit SPEEDHOME ialah sistem pengurusan risiko sewaan — bukan produk jaminan kewangan — yang menghapuskan beban tunai pendahuluan bagi penyewa. Tidak semua unit layak; semak penyenaraian semasa untuk mengesahkan kelayakan.
Tempoh notis, penamatan awal, dan tahanan
Nyatakan tempoh notis (lazimnya notis bertulis 2 bulan daripada mana-mana pihak) dan akibat penamatan awal: rampasan deposit, sewa sebagai ganti notis, atau klausa tebus. Jika penyewa tinggal melebihi tempoh selepas perjanjian tamat, tuan rumah boleh memilih untuk menuntut sewa dua kali ganda bagi tempoh tahanan.
Di bawah seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956, tuan rumah boleh mengenakan sewa dua kali ganda kepada penyewa yang memegang hartanah selepas sewaan tamat bagi tempoh penyewa tinggal melebihi, sehingga pemilikan kosong diserahkan. Hak ini datang daripada statut; tuan rumah mesti secara jelas memilih untuk menuntutnya — ia tidak automatik.
Perjanjian yang senyap tentang penamatan awal menyebabkan kedua-dua pihak bergantung pada undang-undang kontrak am, yang bermaksud prosiding mahkamah untuk diselesaikan. Struktur klausa yang paling praktikal:
- Tempoh notis: notis bertulis 2 bulan daripada mana-mana pihak.
- Bayaran penamatan awal: sewa setara untuk baki tempoh notis.
- Layanan deposit: deposit keselamatan boleh digunakan sebagai ganti notis, atau dipulangkan selepas potongan jika bayaran tebus dibayar berasingan.
Tanggungjawab penyelenggaraan
Tetapkan tanggungjawab pembaikan dalam perjanjian dan letakkan ambang kos — di bawahnya penyewa kendalikan dan di atasnya tuan rumah mesti bertindak. Tanpa ambang, pertikaian pembaikan kecil menjadi potongan yang dipertikaikan semasa keluar.
| Jenis pembaikan | Tanggungjawab lazim |
|---|---|
| Mentol lampu, kebocoran kecil, kawalan perosak | Penyewa |
| Pembersihan dan penapis penghawa dingin | Penyewa |
| Pemampat atau pendingin penghawa dingin | Tuan rumah |
| Kerosakan tangki pemanas air | Tuan rumah |
| Pembaikan struktur, bumbung, paip utama | Tuan rumah |
| Kerosakan peralatan besar (akibat usia) | Tuan rumah |
Ambang kos yang memisahkan obligasi penyewa dan tuan rumah lazimnya ditetapkan pada RM150–300 dalam perjanjian kediaman Malaysia. Di atas ambang, tuan rumah mesti bertindak balas dalam tempoh yang ditetapkan — 7–14 hari untuk item bukan kecemasan. Pembaikan di bawah ambang tidak seharusnya ditolak daripada deposit semasa keluar melainkan dipersetujui secara bertulis.
Penyewaan semula, kegunaan yang dibenarkan, dan aktiviti dilarang
Nyatakan secara jelas sama ada penyewaan semula dibenarkan, sama ada pejabat rumah atau pendaftaran perniagaan di alamat dibenarkan, dan sama ada platform sewaan jangka pendek dilarang. Keheningan mengenai perkara ini ditafsir menentang pihak yang menyediakan klausa — biasanya tuan rumah.
Hartanah strata (apartmen dan kondominium) mungkin juga mempunyai undang-undang kecil JMB atau perbadanan pengurusan yang menyekat haiwan peliharaan, kerja ubah suai, dan sewaan jangka pendek. Perjanjian sewa perlu menghendaki penyewa mematuhi undang-undang kecil bangunan dan menjelaskan bahawa sebarang denda JMB yang timbul daripada penggunaan unit oleh penyewa adalah kos penyewa.
FAQ
Apakah maksud tempoh sewaan di Malaysia?
Tempoh sewaan ialah tempoh tetap yang diliputi oleh perjanjian yang ditandatangani — lazimnya 12 bulan (1 tahun) atau 24 bulan (2 tahun). Ia menetapkan tarikh mula dan tamat, menentukan jalur kadar duti setem Akta Kewangan 2024, dan mentakrifkan bila notis diperlukan untuk pembaharuan atau pemilikan kosong.
Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia berjalan selama 12 bulan. Perjanjian 24 bulan lebih mahal untuk disetem (RM3 setiap RM250 berbanding RM1 setiap RM250) tetapi memberikan lebih kestabilan dan mengelakkan kos serta gangguan rundingan pembaharuan tahunan. Kedua-dua pihak boleh juga bersetuju pada tempoh yang lebih panjang (melebihi 3 tahun), tetapi ini bergerak ke jalur kadar yang lebih tinggi dan — untuk sewaan melebihi 3 tahun — memerlukan pendaftaran Pejabat Tanah sebagai pajakan formal.
Adakah duti setem wajib untuk semua perjanjian sewa?
Ya. Perjanjian sewa ialah instrumen duti setem di bawah undang-undang Malaysia. Ia mesti disetem di LHDN melalui e-Duti Setem di MyTax (mytax.hasil.gov.my) dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh dikemukakan sebagai keterangan di mahkamah sehingga duti serta penalti lewat dibayar.
Pengesetan lewat dikenakan penalti RM50 atau 10% duti kurang (yang mana lebih tinggi) dalam tempoh 3 bulan dari tarikh akhir pengesetan, naik kepada RM100 atau 20% selepas 3 bulan. Sejak Januari 2026, e-Duti Setem di MyTax ialah satu-satunya laluan pengesetan LHDN — portal STAMPS telah dinyahaktifkan pada 31 Disember 2025.
Apakah yang berlaku kepada pengecualian duti setem sewa RM2,400?
Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan mulai Januari 2025 di bawah Akta Kewangan 2024. Duti setem kini dikenakan ke atas sewa tahunan penuh dari ringgit pertama, pada kadar yang ditetapkan oleh jalur tempoh pajakan. Sebarang panduan atau kalkulator yang masih menunjukkan pengecualian itu menggunakan peraturan pra-2025.
Ini adalah ralat paling lazim merentasi panduan duti setem pesaing sehingga pertengahan 2026. Pastikan mana-mana kalkulator yang anda gunakan tidak menolak RM2,400 daripada sewa tahunan sebelum menggunakan kadar — logik itu telah dimansuhkan.
Siapa yang membayar duti setem — tuan rumah atau penyewa?
Mengikut惯例, penyewa membayar duti setem ke atas perjanjian sewa jika perjanjian senyap tentang siapa yang liable. Ini ialah惯例 pasaran, bukan peraturan berkanun. Pihak-pihak boleh bersetuju sebaliknya, dan sesetengah perjanjian membahagikan kos atau menyerahkannya kepada tuan rumah.
Akta Setem mengenakan duti ke atas instrumen, bukan ke atas pihak yang dinamakan. Dalam amalan, penyewa lazimnya menanggung kos sebagai sebahagian daripada perbelanjaan masuk, tetapi peruntukan itu boleh dirundingkan dan mesti dinyatakan dalam perjanjian jika惯例 lalai tidak dapat diterima oleh mana-mana pihak.
Boleh tuan rumah halau penyewa tanpa perintah mahkamah?
Tidak. Tuan rumah tidak boleh mengusir penyewa secara sendiri. Menghalang akses penyewa, memutuskan bekalan air atau elektrik, atau membuang barang penyewa tanpa perintah mahkamah adalah menyalahi undang-undang di bawah s.7(2) Akta Relif Spesifik 1950 dan boleh mendedahkan tuan rumah kepada liabiliti sivil.
Pemulihan milik daripada penyewa yang tidak membayar atau yang memegang hartanah melebihi tempoh memerlukan proses mahkamah: permintaan bertulis, kemudian Writ of Possession untuk mendapatkan semula unit dan/atau Writ of Distress untuk mendapatkan tunggakan, yang dikuatkuasakan oleh bailif mahkamah.
Apakah perbezaan antara sewaan dan pajakan?
Sewaan lazimnya berjalan sehingga 3 tahun dan dikawal terutamanya oleh perjanjian itu sendiri — tiada pendaftaran Pejabat Tanah diperlukan. Pajakan melebihi 3 tahun mesti didaftarkan secara formal dengan Pejabat Tanah. Kebanyakan sewaan kediaman Malaysia menggunakan sewaan, bukan pajakan berdaftar.
Perbezaan ini juga menjejaskan duti setem: sewaan melebihi 5 tahun menanggung jalur kadar tertinggi (RM7 setiap RM250 sewa tahunan). Untuk susunan kediaman 1–2 tahun yang biasa, perjanjian sewaan standard ialah instrumen yang betul.
Untuk mengira duti setem ke atas perjanjian sewa anda, lihat kalkulator duti setem perjanjian sewa. Untuk memahami proses pengesetan e-Duti Setem langkah demi langkah, lihat cara setem perjanjian sewa dalam talian. Bagi tuan rumah yang menggunakan SPEEDHOME, perkhidmatan tuan rumah SPEEDHOME merangkumi penandatanganan, pengesetan, dan pengurusan sewaan berterusan. Untuk melihat tempat terbaik mencari unit sewaan di Malaysia, rujuk panduan utama tempat sewa rumah di Malaysia.
FAQ
Apa langkah pertama sebelum ambil tindakan dalam isu sewa?
Mula dengan perjanjian sewa, gambar bertarikh, rekod bayaran dan mesej bertulis. Di Malaysia, pertikaian sewa lebih mudah dikendalikan apabila fakta sudah tersusun sebelum sesiapa mula mengugut, menuduh atau bergantung pada ingatan.
Adakah mesej WhatsApp boleh membantu sebagai bukti?
Ya, tetapi jangan jadikan WhatsApp satu-satunya rekod. Simpan perjanjian sewa yang ditandatangani, resit, gambar pemeriksaan, notis dan sebarang pengakuan pihak satu lagi dalam satu folder.
Perlu guna template atau tanya peguam?
Guna template untuk notis dan senarai semak rutin; dapatkan nasihat guaman jika isu melibatkan milikan unit, tunggakan sewa, potongan deposit atau tindakan mahkamah. Template susun fakta, tetapi bukan pengganti strategi kes.
Apa langkah praktikal selepas faham isu ini?
Penyewa patut bandingkan listing yang disahkan sebelum komit; tuan rumah patut ketatkan saringan, dokumentasi dan perjanjian sewa sebelum serahan kunci seterusnya. Pencegahan lebih murah daripada membaiki pertikaian yang sudah merebak.